王麗娟
黑龍江省山水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
蔣麗梅（黑龍江澤瑞律師事務(wù)所）
孫軍

上訴人（原審被告、反訴原告）王麗娟，女，1978年10月29日出生，漢族，……，現(xiàn)住伊春市五營(yíng)區(qū)。
被上訴人（原審原告、反訴被告）黑龍江省山水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地伊春市伊春區(qū)。
法定代表人鄒義柱，該公司經(jīng)理。
委托代理人蔣麗梅，黑龍江澤瑞律師事務(wù)所律師。
委托代理人孫軍，該公司副經(jīng)理。
上訴人王麗娟與被上訴人黑龍江省山水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)山水公司）商品房銷(xiāo)售合同糾紛一案，不服五營(yíng)區(qū)人民法院（2015）五民初字第32號(hào)民事判決，于2016年1月20日向本院提起上訴。
本院依法組成合議庭，于2016年3月31日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。
上訴人王麗娟，被上訴人黑龍江省山水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的委托代理人蔣麗梅、孫軍均到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認(rèn)定，五營(yíng)區(qū)水岸明珠小區(qū)B6號(hào)樓系五營(yíng)林業(yè)局開(kāi)發(fā)，所有權(quán)歸五營(yíng)林業(yè)局。
2012年10月8日原告黑龍江省山水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與被告王麗娟簽訂了《購(gòu)房合同》，其中約定:王麗娟購(gòu)買(mǎi)位于五營(yíng)區(qū)水岸明珠小區(qū)B6單元8號(hào)門(mén)市，面積156.41平方米，首付房款為217553元，貸款213800元。
2013年8月29日五營(yíng)林業(yè)局取得商品房預(yù)售許可證，同年11月5日，五營(yíng)林業(yè)局委托原告黑龍江省山水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司對(duì)此房進(jìn)行銷(xiāo)售。
2014年7月11日，原告黑龍江省山水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與被告王麗娟簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，合同中沒(méi)有約定交付時(shí)間，2014年4月，被告自行入住，對(duì)該樓房進(jìn)行使用。
現(xiàn)原告以被告怠于辦理銀行貸款義務(wù)，于2015年3月31日，向被告王麗娟下達(dá)書(shū)面《通知書(shū)》，告知被告應(yīng)在10日內(nèi)辦結(jié)銀行貸款手續(xù)或一次性支付剩余房款213800元。
現(xiàn)已逾期，被告王麗娟仍拒絕履行貸款義務(wù)及支付剩余房款義務(wù)。
為此，原告起訴至法院，請(qǐng)求判令被告一次性支付剩余房款213800元。
被告（反訴原告）以購(gòu)房時(shí)受原告欺詐謊稱(chēng)其全部交納了土地出讓金和取得了土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件，不知原告沒(méi)有取得對(duì)該房屋進(jìn)行商品房建設(shè)出售的審批手續(xù)，而購(gòu)買(mǎi)了該房屋。
后得知原告建筑的房屋是國(guó)家無(wú)償劃撥土地的經(jīng)濟(jì)適用住房審批手續(xù)，經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格是執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)。
因此對(duì)原告違法變項(xiàng)高價(jià)銷(xiāo)售房屋的行為產(chǎn)生價(jià)格合同爭(zhēng)議。
要求原告出示商品房審批及土地審批文件、商品房預(yù)售銷(xiāo)售許可證手續(xù)被該公司拒絕。
為此，提起反訴，要求原告（反訴被告）退房返還購(gòu)房款220106元，并支付從2012年11月至判決之日的同期銀行貸款利息；要求賠償交付房屋時(shí)未按設(shè)計(jì)施工沒(méi)有建設(shè)樓梯的費(fèi)用3850元；要求賠償裝璜人工及附屬設(shè)施損失109516元，裝璜材料費(fèi)63891元，裝璜小件零購(gòu)銷(xiāo)耗材料500元，購(gòu)買(mǎi)材料運(yùn)費(fèi)2000元，購(gòu)房稅21898.78元，逾期交付房屋違約租金24000元,窗戶(hù)護(hù)欄690元，合計(jì)446451.78元。
原審認(rèn)為:原告黑龍江省山水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與被告王麗娟簽訂的《購(gòu)房合同》屬于商品房預(yù)售合同，是合法有效的。
原告黑龍江省山水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在該房竣工后，又與被告王麗娟簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，原告正在辦理各項(xiàng)驗(yàn)收手續(xù)過(guò)程中，被告未收到入戶(hù)通知就私自裝修入住，也未提出沒(méi)有樓梯，是對(duì)樓房現(xiàn)狀的默認(rèn)，現(xiàn)被告已入住并實(shí)際使用該房，原告要求被告支付全部房款，是符合法律規(guī)定的，故原告的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。
被告以原告黑龍江省山水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司“五證”不全為由，提出反訴，要求退房。
經(jīng)五營(yíng)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局證實(shí)，該樓“五證”齊全，并出具相關(guān)證據(jù)。
故被告反訴的理由不能成立，本院不予支持。
依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十一條 ?、第一百五十九條 ?、第五十二條 ?的規(guī)定，判決:被告（反訴原告）王麗娟于本判決生效后十日內(nèi)給付原告（反訴被告）黑龍江省山水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房?jī)r(jià)款人民幣213800元；駁回被告（反訴原告）王麗娟的反訴請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)4507元由被告（反訴原告）王麗娟負(fù)擔(dān)；反訴費(fèi)7996.76元由被告（反訴原告）王麗娟自行負(fù)擔(dān)。
一審宣判后，王麗娟不服，向本院提起上訴，請(qǐng)求認(rèn)定合同無(wú)效，支持其原審反訴時(shí)提出的解除合同、退房返款、賠償損失的請(qǐng)求，被上訴人承擔(dān)訴訟費(fèi)。
理由如下:一、被上訴人是五營(yíng)林業(yè)局委托的出售房屋的代理人，不是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人，原判決訴訟主體認(rèn)定錯(cuò)誤；二、被上訴人冒充房屋出賣(mài)人在合同上簽字，應(yīng)以五營(yíng)林業(yè)局為出賣(mài)人，圖紙證明房屋建設(shè)在消防通道上，被上訴人將違法建筑冒充商品房出售合同無(wú)效。
三、雙方合同沒(méi)有約定交付房屋的時(shí)間，按常規(guī)預(yù)購(gòu)房屋交付期間為一年，被上訴人延期交付房屋應(yīng)支付違約金，原審未支持房屋逾期交付違約損失20000元違法。
四、原審認(rèn)定上訴人入住后未提出沒(méi)有樓梯的異議是對(duì)樓房現(xiàn)狀的默認(rèn)，判決違法。
五、上訴人因被上訴人原因無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，請(qǐng)求解除合同、賠償損失，原審漏判。
五、上訴人與被上訴人在合同第二十四條約定，由出賣(mài)人向產(chǎn)權(quán)部門(mén)申請(qǐng)登記備案，上訴人在期限屆滿超過(guò)一年未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)，被上訴人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
被上訴人山水公司答辯稱(chēng):一、被上訴人為合同一方當(dāng)事人，在商品房合同中簽名蓋章，作為起訴主體正確。
二、被上訴人在起訴前取得房屋預(yù)售許可證的，可以認(rèn)定合同有效；當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，法院不予支持；上訴人主張案涉房屋違反消防規(guī)定，沒(méi)有舉出消防部門(mén)出具的任何資料，其主張合同無(wú)效，缺少事實(shí)與法律依據(jù)。
三、上訴人入住房屋做經(jīng)營(yíng)性使用兩年之久，且已支付一半房款，合同能繼續(xù)履行，要求解除合同無(wú)依據(jù)。
四、雙方合同中沒(méi)約定交房日期，被上訴人不存在逾期交房問(wèn)題，合同中沒(méi)有約定房款中包含樓梯，且沒(méi)有有效證據(jù)證實(shí)不按圖紙施工，不應(yīng)支付樓梯建設(shè)損失。
五、上訴人已將案涉房屋做經(jīng)營(yíng)使用兩年，其拒絕辦理貸款又拒絕支付房款，于法無(wú)據(jù)。
六、被上訴人提供了孫合歡的貸款他項(xiàng)權(quán)證，能證實(shí)所售房屋具備貸款條件，上訴人拒絕辦理貸款拒絕支付房款，明顯違約。
七、上訴費(fèi)數(shù)額計(jì)算正確，且上訴費(fèi)數(shù)額不屬于上訴審理范圍。
八、原審訴訟請(qǐng)求中，上訴人沒(méi)有明確主張房屋備案和逾期交房違約金，該上訴請(qǐng)求不在上訴審理范圍。
二審審理中，上訴人向本院舉示了房屋設(shè)計(jì)圖紙復(fù)印件兩張。
意在證明被上訴人出售給上訴人的房屋是建在消防通道上的違章建筑。
被上訴人山水公司質(zhì)證意見(jiàn):對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性有異議，證據(jù)來(lái)源不清，設(shè)計(jì)圖紙沒(méi)有加蓋建設(shè)部門(mén)公章，真實(shí)性無(wú)法確定。
本院的認(rèn)證意見(jiàn):經(jīng)本院核實(shí)，上訴人提交的證據(jù)是由伊春市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局協(xié)調(diào)在黑龍江省冶金設(shè)計(jì)規(guī)劃院調(diào)取案涉房屋的設(shè)計(jì)圖紙，由黑龍江省冶金設(shè)計(jì)規(guī)劃院工作人員交付給上訴人的。
證據(jù)具有真實(shí)性，但違章建筑的認(rèn)定應(yīng)由國(guó)家相關(guān)行政機(jī)關(guān)進(jìn)行確認(rèn)，故該證據(jù)不能證明待證事實(shí)。
本院認(rèn)為，2012年10月8日，王麗娟與山水公司簽訂了《購(gòu)房合同》，并向山水公司交付首付房款217553元，2013年8月29日五營(yíng)林業(yè)局取得商品房預(yù)售許可證，同年11月5日，五營(yíng)林業(yè)局委托山水公司對(duì)案涉房屋進(jìn)行銷(xiāo)售。
2014年4月，王麗娟自行裝修入住案涉房屋，并對(duì)該房屋進(jìn)行使用，后王麗娟與山水公司于2014年7月11日簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，該合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，而山水公司是合同的一方當(dāng)事人，且其作為受托人以自己名義將五營(yíng)林業(yè)局授權(quán)范圍內(nèi)的房屋對(duì)外銷(xiāo)售的行為并不違反法律規(guī)定，故山水公司作為訴訟主體并無(wú)不當(dāng)。
王麗娟并未提供國(guó)家有關(guān)行政機(jī)關(guān)相應(yīng)證明證實(shí)案涉房屋是違法建筑，不能依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙確定案涉房屋是違章建筑。
2012年10月8日，王麗娟交付首付房款并簽訂《購(gòu)房合同》時(shí)，明知所購(gòu)房屋是預(yù)售房屋，且其無(wú)證據(jù)證實(shí)其與山水公司就案涉房屋約定了交房日期或達(dá)成一致意見(jiàn)。
2014年7月11日，雙方簽訂案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，王麗娟已經(jīng)實(shí)際入住案涉房屋，故山水公司在交房時(shí)間上不存在違約問(wèn)題，對(duì)王麗娟要求山水公司支付延期交付房屋違約金20000元的上訴請(qǐng)求不予支持。
山水公司并未就案涉房屋是否有樓梯寫(xiě)入合同內(nèi)容之中，王麗娟無(wú)證據(jù)證實(shí)山水公司就案涉房屋的樓梯對(duì)購(gòu)房人做出過(guò)相關(guān)允諾和說(shuō)明，且王麗娟在2014年4月入住房屋后，明知該房屋未建樓梯，仍與山水公司于2014年7月11日簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，一審視其為對(duì)房屋現(xiàn)狀的認(rèn)可并無(wú)不當(dāng)。
一審對(duì)王麗娟因“五證”不全等理由要求山水公司退房返款、賠償損失等反訴請(qǐng)求一并駁回，不存在漏審問(wèn)題。
王麗娟要求山水公司按合同第二十四條約定，由出賣(mài)人向產(chǎn)權(quán)部門(mén)申請(qǐng)登記備案，上訴人在期限屆滿超過(guò)一年未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)，被上訴人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的請(qǐng)求，王麗娟在一審中并未就該請(qǐng)求作為訴訟請(qǐng)求提出，屬于在二審中增加的訴訟請(qǐng)求，山水公司就此項(xiàng)請(qǐng)求不同意調(diào)解，當(dāng)事人可以就此項(xiàng)請(qǐng)求另行主張。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)10402.52元，由上訴人王麗娟承擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，2012年10月8日，王麗娟與山水公司簽訂了《購(gòu)房合同》，并向山水公司交付首付房款217553元，2013年8月29日五營(yíng)林業(yè)局取得商品房預(yù)售許可證，同年11月5日，五營(yíng)林業(yè)局委托山水公司對(duì)案涉房屋進(jìn)行銷(xiāo)售。
2014年4月，王麗娟自行裝修入住案涉房屋，并對(duì)該房屋進(jìn)行使用，后王麗娟與山水公司于2014年7月11日簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，該合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，而山水公司是合同的一方當(dāng)事人，且其作為受托人以自己名義將五營(yíng)林業(yè)局授權(quán)范圍內(nèi)的房屋對(duì)外銷(xiāo)售的行為并不違反法律規(guī)定，故山水公司作為訴訟主體并無(wú)不當(dāng)。
王麗娟并未提供國(guó)家有關(guān)行政機(jī)關(guān)相應(yīng)證明證實(shí)案涉房屋是違法建筑，不能依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙確定案涉房屋是違章建筑。
2012年10月8日，王麗娟交付首付房款并簽訂《購(gòu)房合同》時(shí)，明知所購(gòu)房屋是預(yù)售房屋，且其無(wú)證據(jù)證實(shí)其與山水公司就案涉房屋約定了交房日期或達(dá)成一致意見(jiàn)。
2014年7月11日，雙方簽訂案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，王麗娟已經(jīng)實(shí)際入住案涉房屋，故山水公司在交房時(shí)間上不存在違約問(wèn)題，對(duì)王麗娟要求山水公司支付延期交付房屋違約金20000元的上訴請(qǐng)求不予支持。
山水公司并未就案涉房屋是否有樓梯寫(xiě)入合同內(nèi)容之中，王麗娟無(wú)證據(jù)證實(shí)山水公司就案涉房屋的樓梯對(duì)購(gòu)房人做出過(guò)相關(guān)允諾和說(shuō)明，且王麗娟在2014年4月入住房屋后，明知該房屋未建樓梯，仍與山水公司于2014年7月11日簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，一審視其為對(duì)房屋現(xiàn)狀的認(rèn)可并無(wú)不當(dāng)。
一審對(duì)王麗娟因“五證”不全等理由要求山水公司退房返款、賠償損失等反訴請(qǐng)求一并駁回，不存在漏審問(wèn)題。
王麗娟要求山水公司按合同第二十四條約定，由出賣(mài)人向產(chǎn)權(quán)部門(mén)申請(qǐng)登記備案，上訴人在期限屆滿超過(guò)一年未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)，被上訴人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的請(qǐng)求，王麗娟在一審中并未就該請(qǐng)求作為訴訟請(qǐng)求提出，屬于在二審中增加的訴訟請(qǐng)求，山水公司就此項(xiàng)請(qǐng)求不同意調(diào)解，當(dāng)事人可以就此項(xiàng)請(qǐng)求另行主張。

綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)10402.52元，由上訴人王麗娟承擔(dān)。

審判長(zhǎng)：黃利
審判員：張秋妍
審判員：李嘉

書(shū)記員：李晨希