王麗娟
黑龍江省山水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
蔣麗梅（黑龍江澤瑞律師事務所）
孫軍

上訴人（原審被告、反訴原告）王麗娟，女，1978年10月29日出生，漢族，……，現(xiàn)住伊春市五營區(qū)。
被上訴人（原審原告、反訴被告）黑龍江省山水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地伊春市伊春區(qū)。
法定代表人鄒義柱，該公司經(jīng)理。
委托代理人蔣麗梅，黑龍江澤瑞律師事務所律師。
委托代理人孫軍，該公司副經(jīng)理。
上訴人王麗娟與被上訴人黑龍江省山水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱山水公司）商品房銷售合同糾紛一案，不服五營區(qū)人民法院（2015）五民初字第32號民事判決，于2016年1月20日向本院提起上訴。
本院依法組成合議庭，于2016年3月31日公開開庭審理了本案。
上訴人王麗娟，被上訴人黑龍江省山水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人蔣麗梅、孫軍均到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認定，五營區(qū)水岸明珠小區(qū)B6號樓系五營林業(yè)局開發(fā)，所有權(quán)歸五營林業(yè)局。
2012年10月8日原告黑龍江省山水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告王麗娟簽訂了《購房合同》，其中約定:王麗娟購買位于五營區(qū)水岸明珠小區(qū)B6單元8號門市，面積156.41平方米，首付房款為217553元，貸款213800元。
2013年8月29日五營林業(yè)局取得商品房預售許可證，同年11月5日，五營林業(yè)局委托原告黑龍江省山水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對此房進行銷售。
2014年7月11日，原告黑龍江省山水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告王麗娟簽訂了《商品房買賣合同》，合同中沒有約定交付時間，2014年4月，被告自行入住，對該樓房進行使用。
現(xiàn)原告以被告怠于辦理銀行貸款義務，于2015年3月31日，向被告王麗娟下達書面《通知書》，告知被告應在10日內(nèi)辦結(jié)銀行貸款手續(xù)或一次性支付剩余房款213800元。
現(xiàn)已逾期，被告王麗娟仍拒絕履行貸款義務及支付剩余房款義務。
為此，原告起訴至法院，請求判令被告一次性支付剩余房款213800元。
被告（反訴原告）以購房時受原告欺詐謊稱其全部交納了土地出讓金和取得了土地使用權(quán)批準文件，不知原告沒有取得對該房屋進行商品房建設(shè)出售的審批手續(xù)，而購買了該房屋。
后得知原告建筑的房屋是國家無償劃撥土地的經(jīng)濟適用住房審批手續(xù)，經(jīng)濟適用住房的價格是執(zhí)行政府指導價和政府定價。
因此對原告違法變項高價銷售房屋的行為產(chǎn)生價格合同爭議。
要求原告出示商品房審批及土地審批文件、商品房預售銷售許可證手續(xù)被該公司拒絕。
為此，提起反訴，要求原告（反訴被告）退房返還購房款220106元，并支付從2012年11月至判決之日的同期銀行貸款利息；要求賠償交付房屋時未按設(shè)計施工沒有建設(shè)樓梯的費用3850元；要求賠償裝璜人工及附屬設(shè)施損失109516元，裝璜材料費63891元，裝璜小件零購銷耗材料500元，購買材料運費2000元，購房稅21898.78元，逾期交付房屋違約租金24000元,窗戶護欄690元，合計446451.78元。
原審認為:原告黑龍江省山水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告王麗娟簽訂的《購房合同》屬于商品房預售合同，是合法有效的。
原告黑龍江省山水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在該房竣工后，又與被告王麗娟簽訂了《商品房買賣合同》，原告正在辦理各項驗收手續(xù)過程中，被告未收到入戶通知就私自裝修入住，也未提出沒有樓梯，是對樓房現(xiàn)狀的默認，現(xiàn)被告已入住并實際使用該房，原告要求被告支付全部房款，是符合法律規(guī)定的，故原告的訴訟請求，本院予以支持。
被告以原告黑龍江省山水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“五證”不全為由，提出反訴，要求退房。
經(jīng)五營區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局證實，該樓“五證”齊全，并出具相關(guān)證據(jù)。
故被告反訴的理由不能成立，本院不予支持。
依照《中華人民共和國合同法》第六十一條 ?、第一百五十九條 ?、第五十二條 ?的規(guī)定，判決:被告（反訴原告）王麗娟于本判決生效后十日內(nèi)給付原告（反訴被告）黑龍江省山水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房價款人民幣213800元；駁回被告（反訴原告）王麗娟的反訴請求。
案件受理費4507元由被告（反訴原告）王麗娟負擔；反訴費7996.76元由被告（反訴原告）王麗娟自行負擔。
一審宣判后，王麗娟不服，向本院提起上訴，請求認定合同無效，支持其原審反訴時提出的解除合同、退房返款、賠償損失的請求，被上訴人承擔訴訟費。
理由如下:一、被上訴人是五營林業(yè)局委托的出售房屋的代理人，不是房屋買賣合同的當事人，原判決訴訟主體認定錯誤；二、被上訴人冒充房屋出賣人在合同上簽字，應以五營林業(yè)局為出賣人，圖紙證明房屋建設(shè)在消防通道上，被上訴人將違法建筑冒充商品房出售合同無效。
三、雙方合同沒有約定交付房屋的時間，按常規(guī)預購房屋交付期間為一年，被上訴人延期交付房屋應支付違約金，原審未支持房屋逾期交付違約損失20000元違法。
四、原審認定上訴人入住后未提出沒有樓梯的異議是對樓房現(xiàn)狀的默認，判決違法。
五、上訴人因被上訴人原因無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，請求解除合同、賠償損失，原審漏判。
五、上訴人與被上訴人在合同第二十四條約定，由出賣人向產(chǎn)權(quán)部門申請登記備案，上訴人在期限屆滿超過一年未能取得房屋權(quán)屬證書，被上訴人應承擔違約責任。
被上訴人山水公司答辯稱:一、被上訴人為合同一方當事人，在商品房合同中簽名蓋章，作為起訴主體正確。
二、被上訴人在起訴前取得房屋預售許可證的，可以認定合同有效；當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或處分權(quán)為由主張合同無效的，法院不予支持；上訴人主張案涉房屋違反消防規(guī)定，沒有舉出消防部門出具的任何資料，其主張合同無效，缺少事實與法律依據(jù)。
三、上訴人入住房屋做經(jīng)營性使用兩年之久，且已支付一半房款，合同能繼續(xù)履行，要求解除合同無依據(jù)。
四、雙方合同中沒約定交房日期，被上訴人不存在逾期交房問題，合同中沒有約定房款中包含樓梯，且沒有有效證據(jù)證實不按圖紙施工，不應支付樓梯建設(shè)損失。
五、上訴人已將案涉房屋做經(jīng)營使用兩年，其拒絕辦理貸款又拒絕支付房款，于法無據(jù)。
六、被上訴人提供了孫合歡的貸款他項權(quán)證，能證實所售房屋具備貸款條件，上訴人拒絕辦理貸款拒絕支付房款，明顯違約。
七、上訴費數(shù)額計算正確，且上訴費數(shù)額不屬于上訴審理范圍。
八、原審訴訟請求中，上訴人沒有明確主張房屋備案和逾期交房違約金，該上訴請求不在上訴審理范圍。
二審審理中，上訴人向本院舉示了房屋設(shè)計圖紙復印件兩張。
意在證明被上訴人出售給上訴人的房屋是建在消防通道上的違章建筑。
被上訴人山水公司質(zhì)證意見:對該證據(jù)的真實性有異議，證據(jù)來源不清，設(shè)計圖紙沒有加蓋建設(shè)部門公章，真實性無法確定。
本院的認證意見:經(jīng)本院核實，上訴人提交的證據(jù)是由伊春市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局協(xié)調(diào)在黑龍江省冶金設(shè)計規(guī)劃院調(diào)取案涉房屋的設(shè)計圖紙，由黑龍江省冶金設(shè)計規(guī)劃院工作人員交付給上訴人的。
證據(jù)具有真實性，但違章建筑的認定應由國家相關(guān)行政機關(guān)進行確認，故該證據(jù)不能證明待證事實。
本院認為，2012年10月8日，王麗娟與山水公司簽訂了《購房合同》，并向山水公司交付首付房款217553元，2013年8月29日五營林業(yè)局取得商品房預售許可證，同年11月5日，五營林業(yè)局委托山水公司對案涉房屋進行銷售。
2014年4月，王麗娟自行裝修入住案涉房屋，并對該房屋進行使用，后王麗娟與山水公司于2014年7月11日簽訂《商品房買賣合同》，該合同是雙方當事人的真實意思表示，合法有效，而山水公司是合同的一方當事人，且其作為受托人以自己名義將五營林業(yè)局授權(quán)范圍內(nèi)的房屋對外銷售的行為并不違反法律規(guī)定，故山水公司作為訴訟主體并無不當。
王麗娟并未提供國家有關(guān)行政機關(guān)相應證明證實案涉房屋是違法建筑，不能依據(jù)設(shè)計圖紙確定案涉房屋是違章建筑。
2012年10月8日，王麗娟交付首付房款并簽訂《購房合同》時，明知所購房屋是預售房屋，且其無證據(jù)證實其與山水公司就案涉房屋約定了交房日期或達成一致意見。
2014年7月11日，雙方簽訂案涉《商品房買賣合同》時，王麗娟已經(jīng)實際入住案涉房屋，故山水公司在交房時間上不存在違約問題，對王麗娟要求山水公司支付延期交付房屋違約金20000元的上訴請求不予支持。
山水公司并未就案涉房屋是否有樓梯寫入合同內(nèi)容之中，王麗娟無證據(jù)證實山水公司就案涉房屋的樓梯對購房人做出過相關(guān)允諾和說明，且王麗娟在2014年4月入住房屋后，明知該房屋未建樓梯，仍與山水公司于2014年7月11日簽訂了《商品房買賣合同》，一審視其為對房屋現(xiàn)狀的認可并無不當。
一審對王麗娟因“五證”不全等理由要求山水公司退房返款、賠償損失等反訴請求一并駁回，不存在漏審問題。
王麗娟要求山水公司按合同第二十四條約定，由出賣人向產(chǎn)權(quán)部門申請登記備案，上訴人在期限屆滿超過一年未能取得房屋權(quán)屬證書，被上訴人應承擔違約責任的請求，王麗娟在一審中并未就該請求作為訴訟請求提出，屬于在二審中增加的訴訟請求，山水公司就此項請求不同意調(diào)解，當事人可以就此項請求另行主張。
綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費10402.52元，由上訴人王麗娟承擔。
本判決為終審判決。

本院認為，2012年10月8日，王麗娟與山水公司簽訂了《購房合同》，并向山水公司交付首付房款217553元，2013年8月29日五營林業(yè)局取得商品房預售許可證，同年11月5日，五營林業(yè)局委托山水公司對案涉房屋進行銷售。
2014年4月，王麗娟自行裝修入住案涉房屋，并對該房屋進行使用，后王麗娟與山水公司于2014年7月11日簽訂《商品房買賣合同》，該合同是雙方當事人的真實意思表示，合法有效，而山水公司是合同的一方當事人，且其作為受托人以自己名義將五營林業(yè)局授權(quán)范圍內(nèi)的房屋對外銷售的行為并不違反法律規(guī)定，故山水公司作為訴訟主體并無不當。
王麗娟并未提供國家有關(guān)行政機關(guān)相應證明證實案涉房屋是違法建筑，不能依據(jù)設(shè)計圖紙確定案涉房屋是違章建筑。
2012年10月8日，王麗娟交付首付房款并簽訂《購房合同》時，明知所購房屋是預售房屋，且其無證據(jù)證實其與山水公司就案涉房屋約定了交房日期或達成一致意見。
2014年7月11日，雙方簽訂案涉《商品房買賣合同》時，王麗娟已經(jīng)實際入住案涉房屋，故山水公司在交房時間上不存在違約問題，對王麗娟要求山水公司支付延期交付房屋違約金20000元的上訴請求不予支持。
山水公司并未就案涉房屋是否有樓梯寫入合同內(nèi)容之中，王麗娟無證據(jù)證實山水公司就案涉房屋的樓梯對購房人做出過相關(guān)允諾和說明，且王麗娟在2014年4月入住房屋后，明知該房屋未建樓梯，仍與山水公司于2014年7月11日簽訂了《商品房買賣合同》，一審視其為對房屋現(xiàn)狀的認可并無不當。
一審對王麗娟因“五證”不全等理由要求山水公司退房返款、賠償損失等反訴請求一并駁回，不存在漏審問題。
王麗娟要求山水公司按合同第二十四條約定，由出賣人向產(chǎn)權(quán)部門申請登記備案，上訴人在期限屆滿超過一年未能取得房屋權(quán)屬證書，被上訴人應承擔違約責任的請求，王麗娟在一審中并未就該請求作為訴訟請求提出，屬于在二審中增加的訴訟請求，山水公司就此項請求不同意調(diào)解，當事人可以就此項請求另行主張。

綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費10402.52元，由上訴人王麗娟承擔。

審判長：黃利
審判員：張秋妍
審判員：李嘉

書記員：李晨希