上訴人（原審被告）：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省天門(mén)市人，住湖北省潛江市。
委托訴訟代理人：黃文權(quán)，潛江市總口法律服務(wù)所法律工作者。
上訴人（原審被告、反訴原告）：滕某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省云夢(mèng)縣人，住湖北省潛江市。
委托訴訟代理人：徐宗江，湖北章華律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告、反訴被告）：潛江市中大商貿(mào)有限公司。住所地：潛江市廣華辦事處向陽(yáng)五七大道***號(hào)。
法定代表人：徐永芳，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：李碧波，湖北奇睿律師事務(wù)所律師。

上訴人王某某、滕某某因與被上訴人潛江市中大商貿(mào)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中大公司）租賃合同糾紛一案，不服湖北省潛江市人民法院（2018）鄂9005民初901號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年9月11日立案后，依法組成合議庭，開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人王某某及其委托訴訟代理人黃文權(quán)，上訴人滕某某及其委托訴訟代理人徐宗江，被上訴人中大公司的法定代表人徐永芳及委托訴訟代理人李碧波到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
滕某某述稱(chēng)，王某某與滕某某無(wú)其他利害關(guān)系，王某某與中大公司之間的關(guān)系由人民法院認(rèn)定。
滕某某上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)原判，發(fā)回重審或改判中大公司賠償滕某某涉案門(mén)店裝修未完的裝修費(fèi)31915元，并賠償滕某某自2011年7月6日起至結(jié)清裝修費(fèi)之日止的經(jīng)營(yíng)損失10萬(wàn)元。事實(shí)和理由：中大公司2012年4月25日的書(shū)面通知書(shū)中有對(duì)已發(fā)生裝修費(fèi)用與公司協(xié)商處理的內(nèi)容，可以證明滕某某對(duì)涉案柜臺(tái)裝修成門(mén)店的裝修行為是由中大公司安排和控制的，沒(méi)有證據(jù)證明王某某不同意滕某某裝修，且滕某某裝修與王某某無(wú)關(guān)。滕某某作為涉案門(mén)店的次承租人，受中大公司委托經(jīng)營(yíng)辦證是中大公司安排決定的，裝修問(wèn)題未得到處理以及涉案門(mén)店閑置的損失應(yīng)由中大公司賠償。滕某某在一審中多次申請(qǐng)對(duì)經(jīng)營(yíng)損失進(jìn)行評(píng)估鑒定，因一審法院未同意，導(dǎo)致滕某某反訴請(qǐng)求中經(jīng)濟(jì)損失10萬(wàn)元無(wú)證據(jù)佐證。
中大公司辯稱(chēng)，王某某與滕某某之間形成的轉(zhuǎn)租關(guān)系，滕某某的相關(guān)賠償應(yīng)當(dāng)由王某某承擔(dān)，滕某某在一審中提出反訴將中大公司作為反訴被告屬于主體不適格。滕某某的裝修行為屬于擅自裝修，未征得王某某及中大公司的同意，滕某某所發(fā)生的任何裝修等損失與中大公司無(wú)關(guān)。
王某某述稱(chēng)，滕某某的上訴是針對(duì)中大公司的上訴，與王某某個(gè)人無(wú)關(guān)，也反映了王某某的行為屬于職務(wù)行為。
中大公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1、確認(rèn)中大公司與王某某簽訂的《湖北省柜臺(tái)租賃合同》解除；2、判令王某某、滕某某向中大公司退還柜臺(tái)。滕某某向一審法院反訴請(qǐng)求：1、判令中大公司賠償滕某某裝修費(fèi)31915元，辦證費(fèi)8400元；2、判令中大公司賠償滕某某自2011年7月6日起至結(jié)清裝修費(fèi)之日止的經(jīng)營(yíng)損失10萬(wàn)元。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：中大公司的前身系原江漢油田八達(dá)實(shí)業(yè)集團(tuán)公司下屬的集體企業(yè)，2005年經(jīng)企業(yè)改制成立中大公司，對(duì)本案訴爭(zhēng)柜臺(tái)享有處置權(quán)和收益權(quán)。2005年4月25日，中大公司與王某某簽訂《湖北省柜臺(tái)租賃合同》，該合同約定，王某某租賃柜臺(tái)位置為大廳左側(cè)，用途為藥品銷(xiāo)售，配套設(shè)備自備，租賃期限為三年，自2005年4月25日起至2008年4月24日止，租金為每月2035元，交付方式為“現(xiàn)金半年一次清”；承租人的商品由承租人自己負(fù)責(zé)管理，承租人不得擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓租賃柜臺(tái)及相關(guān)場(chǎng)地，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用全部由承租人自理；該合同同時(shí)約定，承租人擅自將租賃柜臺(tái)及相關(guān)場(chǎng)地轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓的，出租人可以解除合同。該合同的出租方處落款為“潛江市中大商貿(mào)有限公司”，加蓋有中大公司合同專(zhuān)用章，及法定代表人徐永芳簽名；承租方處落款為“中大藥房”，王某某在承租方“委托代理人”處簽名。2005年4月30日，王某某與滕某某簽訂《協(xié)議書(shū)》，該協(xié)議書(shū)的甲方為王某某，乙方為滕某某、田云，協(xié)議約定：甲方將租賃的中大公司大廳左側(cè)的柜臺(tái)轉(zhuǎn)租給乙方經(jīng)營(yíng)，乙方須按時(shí)交付月租金2035元，乙方在租賃期間須每年給甲方交納養(yǎng)老保險(xiǎn)2000元；甲方與中大公司簽訂的租賃合同到期時(shí)，有義務(wù)以甲方的名義與中大公司續(xù)簽合同，并繼續(xù)租賃給乙方經(jīng)營(yíng)。該協(xié)議書(shū)中并未約定租賃期限。協(xié)議簽訂后，實(shí)際經(jīng)營(yíng)訴爭(zhēng)柜臺(tái)的是滕某某，由滕某某向中大公司交納租金。
2005年9月10日，經(jīng)中大公司股東會(huì)決議，決定成立分公司，并于2005年9月28日登記成立。分公司名稱(chēng)為中大公司中大藥房，負(fù)責(zé)人為王某某。
中大公司與王某某簽訂的柜臺(tái)租賃合同期滿(mǎn)后，雙方未重新簽訂合同，仍然按原合同繼續(xù)履行。2011年3月8日，因租賃協(xié)議履行問(wèn)題發(fā)生糾紛，王某某書(shū)面告知滕某某決定收回柜臺(tái)，要求滕某某于15日內(nèi)撤柜。2011年6月12日，滕某某開(kāi)始對(duì)訴爭(zhēng)柜臺(tái)進(jìn)行裝修，并口頭通知了中大公司。2011年6月13日，王某某再次通知滕某某要求其騰退柜臺(tái)，并停止一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)（包括裝修）。2011年7月5日，中大公司做出書(shū)面通知，稱(chēng)王某某擅自將訴爭(zhēng)柜臺(tái)轉(zhuǎn)租給滕某某，屬于違約行為，但鑒于王某某與滕某某均屬于公司改制前的員工，未追究責(zé)任，現(xiàn)因王某某與滕某某因租賃經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生糾紛，經(jīng)公司董事會(huì)研究，決定終止公司與王某某的不定期租賃關(guān)系，要求王某某自2011年7月6日起三個(gè)月內(nèi)將租賃的柜臺(tái)恢復(fù)原狀并交回公司。該通知于2011年7月14日前送達(dá)給王某某。王某某于2011年7月14日向中大公司遞交了書(shū)面《保證書(shū)》，承諾服從中大公司管理，將補(bǔ)交2011年4月至7月租金，其與滕某某的糾紛與中大公司無(wú)關(guān)，在其本人與中大公司簽訂合同后，由其與滕某某協(xié)商解決問(wèn)題。2011年7月6日，滕某某停止裝修。后因裝修費(fèi)用等問(wèn)題協(xié)商未果，訴爭(zhēng)柜臺(tái)一直空置至今。2017年5月12日，中大公司再次書(shū)面通知王某某、滕某某，決定終止不定期租賃關(guān)系，要求在收到通知的一個(gè)月內(nèi)，將柜臺(tái)恢復(fù)原狀并交回中大公司。本案審理過(guò)程中，王某某、滕某某均陳述稱(chēng)訴爭(zhēng)柜臺(tái)門(mén)店鑰匙現(xiàn)由中大公司掌控。因協(xié)商未果，中大公司遂訴至一審法院。

一審法院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：（一）本案租賃合同關(guān)系應(yīng)如何認(rèn)定；（二）中大公司的訴訟請(qǐng)求應(yīng)否支持；（三）滕某某的反訴請(qǐng)求應(yīng)否支持。對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題，評(píng)析如下：
（一）關(guān)于本案租賃合同關(guān)系應(yīng)如何認(rèn)定的問(wèn)題。王某某辯稱(chēng)其系以中大公司下屬分公司中大藥房的負(fù)責(zé)人的身份簽訂的租賃合同及協(xié)議，相關(guān)行為屬于職務(wù)行為，不能由王某某本人承擔(dān)責(zé)任。一審法院認(rèn)為，2005年4月，中大公司與王某某簽訂柜臺(tái)租賃合同，以及王某某與滕某某簽訂轉(zhuǎn)租協(xié)議時(shí)，中大公司下屬分公司中大藥房尚未成立，王某某在簽訂上述合同及協(xié)議時(shí)，尚不具備分公司負(fù)責(zé)人的身份；其次，王某某與滕某某簽訂轉(zhuǎn)租協(xié)議時(shí)，系以其個(gè)人名義簽訂，并在合同中明確約定了由滕某某為王某某交納養(yǎng)老保險(xiǎn)金；第三，在發(fā)生糾紛后，中大公司先后多次向王某某個(gè)人發(fā)出書(shū)面通知，告知與其解除租賃關(guān)系，王某某亦以個(gè)人名義向中大公司做出承諾，其與滕某某之間的糾紛與中大公司無(wú)關(guān)。綜合上述分析，雖然本案中《湖北省柜臺(tái)租賃合同》承租方寫(xiě)為“中大藥房”，實(shí)際上承租人應(yīng)為王某某個(gè)人，故應(yīng)認(rèn)定中大公司與王某某個(gè)人之間構(gòu)成租賃合同關(guān)系。因書(shū)面租賃合同期限至2008年4月24日到期，期限屆滿(mǎn)后雙方并未重新簽訂合同，仍按原合同繼續(xù)履行。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十六條之規(guī)定，雙方的租賃期限為不定期，租賃關(guān)系轉(zhuǎn)為不定期租賃。同時(shí)，雖然中大公司與王某某簽訂的租賃合同中明確約定了不得轉(zhuǎn)租，但王某某與滕某某簽訂轉(zhuǎn)租合同后，訴爭(zhēng)柜臺(tái)的租金一直由滕某某直接向中大公司交納，中大公司知道或者應(yīng)當(dāng)知道該轉(zhuǎn)租行為存在，但沒(méi)有提出異議，且在糾紛發(fā)生后，書(shū)面告知王某某、滕某某不予追究責(zé)任，應(yīng)視為中大公司認(rèn)可王某某與滕某某之間的轉(zhuǎn)租行為，故王某某與滕某某之間構(gòu)成轉(zhuǎn)租關(guān)系，該轉(zhuǎn)租關(guān)系為不定期租賃。因此，本案各方當(dāng)事人在租賃合同中的地位應(yīng)為：出租人為中大公司，承租人為王某某，次承租人為滕某某。
（二）關(guān)于中大公司的訴訟請(qǐng)求應(yīng)否支持的問(wèn)題?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第二百三十二條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人”。根據(jù)該條規(guī)定，自2008年4月25日起，中大公司與王某某之間的租賃關(guān)系轉(zhuǎn)為不定期租賃，當(dāng)事人可以隨時(shí)要求解除合同。在王某某與滕某某之間的糾紛發(fā)生后，中大公司于2011年7月5日書(shū)面告知王某某，終止雙方的不定期租賃關(guān)系，要求王某某自2011年7月6日起三個(gè)月內(nèi)將租賃的柜臺(tái)恢復(fù)原狀并交回公司。因此，自該期限屆滿(mǎn)時(shí)，應(yīng)視為雙方的不定期租賃關(guān)系已經(jīng)解除。故對(duì)中大公司要求確認(rèn)其與王某某之間簽訂的《湖北省柜臺(tái)租賃合同》解除的訴訟請(qǐng)求，依法予以支持。
對(duì)中大公司要求判令王某某、滕某某歸還房屋的訴訟請(qǐng)求，一審法院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)”。本案中，中大公司提交的證據(jù)，只能證明訴爭(zhēng)柜臺(tái)自糾紛發(fā)生后空置至今，但不能證明該柜臺(tái)由王某某或滕某某占用。依照《最高人民法院關(guān)于適用
的解釋》第九十條之規(guī)定，應(yīng)由中大公司承擔(dān)舉證不能的不利后果。故對(duì)中大公司的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不予支持。
（三）關(guān)于滕某某的反訴請(qǐng)求應(yīng)否支持的問(wèn)題。1、關(guān)于滕某某主張的裝修費(fèi)用問(wèn)題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條、第十一條、第十二條、第十三條之規(guī)定，承租人如經(jīng)出租人同意裝飾裝修，除當(dāng)事人另有約定外，只有因出租人違約或者不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，承租人才能請(qǐng)求出租人賠償符合法律規(guī)定的裝飾裝修殘余價(jià)值；承租人如未經(jīng)出租人同意裝飾裝修的，除當(dāng)事人另有約定外，租賃期限屆滿(mǎn)時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附和裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。本案中，滕某某未能提交證據(jù)證明其與中大公司、王某某之間就裝飾裝修費(fèi)用有相關(guān)約定，且在滕某某開(kāi)始裝修時(shí)，王某某明確表示反對(duì)，故滕某某主張裝飾裝修費(fèi)用，沒(méi)有法律依據(jù)，依法不予支持。2、關(guān)于滕某某主張的辦證費(fèi)用問(wèn)題，該反訴請(qǐng)求與本案租賃合同關(guān)系無(wú)關(guān)，不予支持，滕某某如有證據(jù)證明該費(fèi)用應(yīng)由其他當(dāng)事人負(fù)擔(dān)的，可以另行主張權(quán)利。3、關(guān)于滕某某主張的自2011年7月6日起的經(jīng)營(yíng)損失的問(wèn)題。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十二條規(guī)定，因王某某與滕某某之間的轉(zhuǎn)租關(guān)系屬于不定期租賃，當(dāng)事人可以隨時(shí)要求解除合同。本案中，在中大公司通知王某某要求終止與王某某的不定期租賃關(guān)系之前，王某某已于2011年3月8日書(shū)面告知滕某某要求收回柜臺(tái)，之后又于2011年6月13日書(shū)面通知滕某某退還柜臺(tái)，停止一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)（包括裝修）。因此，王某某與滕某某之間的轉(zhuǎn)租關(guān)系，在2011年7月6日前已經(jīng)解除。滕某某對(duì)訴爭(zhēng)柜臺(tái)的租賃使用權(quán)限，自租賃關(guān)系解除時(shí)已經(jīng)終止，其主張2011年7月6日起的經(jīng)營(yíng)損失，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，依法不予支持。
綜上所述，中大公司要求確認(rèn)其與王某某之間的租賃關(guān)系已經(jīng)解除的訴訟請(qǐng)求，符合法律規(guī)定，依法予以支持；其他訴訟請(qǐng)求，因無(wú)相應(yīng)證據(jù)，不予支持。滕某某的反訴請(qǐng)求，沒(méi)有法律依據(jù)，依法均不予支持。
依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十二條、第二百三十六條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條、第十一條、第十二條、第十三條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用
的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：一、確認(rèn)中大公司與王某某簽訂的《湖北省柜臺(tái)租賃合同》解除；二、駁回中大公司的其他訴訟請(qǐng)求；三、駁回滕某某的反訴請(qǐng)求。本訴案件受理費(fèi)300元，減半收取計(jì)150元，由中大公司負(fù)擔(dān)100元，王某某負(fù)擔(dān)50元；反訴案件受理費(fèi)3100元，減半收取計(jì)1550元，由滕某某負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng) 王勇
審判員 丁盼
審判員 劉汝梁

書(shū)記員： 唐文