王丹丹
苑晟濤（黑龍江苑晟濤律師事務(wù)所）
張某
閆和軍（黑龍江海天慶城律師事務(wù)所大慶分所）

上訴人（原審被告）王丹丹，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人苑晟濤，黑龍江苑晟濤律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）張某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人閆和軍，黑龍江海天慶城律師事務(wù)所大慶分所律師。
上訴人王丹丹因與被上訴人張某租賃合同糾紛一案，不服大慶市薩爾圖區(qū)人民法院（2015）薩民初字第200號民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭對本案進(jìn)行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審經(jīng)查，被告王丹丹租用原告張某所有的位于大慶市薩爾圖區(qū)會戰(zhàn)西街祥閣大廈農(nóng)貿(mào)市場攤位經(jīng)營海鮮。2015年4月24日，原告張某與被告王丹丹簽訂柜臺（攤位）租賃協(xié)議。柜臺（攤位）租賃協(xié)議約定:租賃期限:自2015年1月1日起至2019年12月31日止，共計(jì)5年；租金及支付方式:每平方米年租金3000元，共計(jì)5平方米，2015年租金共計(jì)15000元，必須一次性支付；下一年租金需提前一個月支付；由于原告張某的海鮮市場是招商企業(yè)，故被告王丹丹不得中途單方終止協(xié)議，如果被告王丹丹中途單方終止協(xié)議，原告張某有權(quán)要求被告王丹丹繼續(xù)履行協(xié)議，在此情況下，被告王丹丹必須一次性支付剩余租賃期限的全部租金，（雙方約定，剩余租賃期限全部租金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為:被告王丹丹所支付給原告張某2015年的租金乘以剩余租賃期限，該計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)系雙方自愿達(dá)成），并承擔(dān)剩余租賃期限全部租金的20%的違約金及原告張某為主張權(quán)利的全部費(fèi)用（包括但不限于律師費(fèi)、交通費(fèi)等）；2015年4月1日前簽訂的柜臺（攤位）租賃協(xié)議終止，以此協(xié)議為準(zhǔn)。位于大慶市薩爾圖區(qū)會戰(zhàn)西街祥閣大廈農(nóng)貿(mào)市場商用房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的產(chǎn)權(quán)人為原告張某，原告張某與曹鳳莉?yàn)榉蚱揸P(guān)系，2001年12月19日，設(shè)立大慶市站前海鮮批發(fā)市場，住所地為大慶市薩爾圖區(qū)會戰(zhàn)西街祥閣大廈農(nóng)貿(mào)市場，投資人登記為曹鳳莉，實(shí)際經(jīng)營人為原告張某。2011年6月22日，經(jīng)大慶市祥閣開發(fā)有限公司委托，黑龍江天創(chuàng)消防設(shè)施檢測有限公司對大慶市薩爾圖區(qū)中橋路祥閣大廈地下一層的消防設(shè)施進(jìn)行了建筑自動消防設(shè)施竣工技術(shù)檢測，并出具了檢測報(bào)告，評定為合格。2015年2月11日，大慶市公安局會戰(zhàn)分局對祥閣大廈地下一層的大慶市站前海鮮批發(fā)市場了消防安全檢查，檢查發(fā)現(xiàn)，該場所營業(yè)區(qū)一處墻壁消火栓卡口處損壞，并給予原告張某罰款300元的處罰。經(jīng)檢查，該場所依法通過消防驗(yàn)收，該場所消防安全管理、建筑防火、安全疏散、其他設(shè)施器材均符合消防安全要求。柜臺（攤位）租賃協(xié)議簽訂后，被告王丹丹未提供其支付2015年租金的證據(jù)材料，但一直在租賃攤位經(jīng)營。被告王丹丹于2015年5月撤出攤位，單方終止協(xié)議履行?，F(xiàn)原告張某訴至法院，要求判決被告王丹丹立即支付租金75000元、違約金12000元并賠償原告張某支付的律師費(fèi)5850元等經(jīng)濟(jì)損失，合計(jì)92850元。
本院認(rèn)為，由于上述證據(jù)是案外人于2015年開業(yè)前辦理的相關(guān)手續(xù)，與本案不具有關(guān)聯(lián)性，故本院對該組證據(jù)不予認(rèn)定。
本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與原審判決認(rèn)定的事實(shí)一致。
本院認(rèn)為，一、雙方當(dāng)事人簽訂的《柜臺（攤位）租賃協(xié)議》的效力問題。該協(xié)議是雙方當(dāng)事人自愿簽訂，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，現(xiàn)上訴人主張由于被上訴人消防驗(yàn)收不合格，主張合同無效，因被上訴人所有的海鮮批發(fā)市場在竣工時已經(jīng)過了消防驗(yàn)收，其只是在公安機(jī)關(guān)消防檢查時有個別事項(xiàng)不合格，被上訴人未整改，但這并未違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，亦不能構(gòu)成上訴人主張合同無效的事由，因此，上訴人主張合同無效，本院不予支持。
關(guān)于被上訴人主張的違約金的計(jì)算。根據(jù)雙方合同的約定:“如果乙方（上訴人）中途單方終止協(xié)議，甲方（被上訴人）有權(quán)要求乙方繼續(xù)履行本協(xié)議，在此情況下，乙方必須一次性支付給甲方剩余租賃期限的全部租金（雙方約定，剩余租賃期限全部租金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為:乙方所支付給甲方2015年的租金乘以剩余租賃期限，該計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)系雙方自愿達(dá)成），并承擔(dān)剩余租賃期限全部租金的20%違約金，以及甲方向乙方主張權(quán)利的全部費(fèi)用（包括但不限于律師費(fèi)、交通費(fèi)）”，該約定中關(guān)于“乙方必須一次性支付給甲方剩余租賃期限的全部租金”和“承擔(dān)剩余租賃期限全部租金的20%違約金”均是雙方對于上訴人單方撤出這一違約行為的計(jì)算條款，其性質(zhì)均為一方違約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，應(yīng)認(rèn)定為違約金。雙方合同中約定的違約金過高，應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整，因此本院根據(jù)被上訴人的實(shí)際損失和雙方當(dāng)事人的約定，認(rèn)為雙方關(guān)于由上訴人“承擔(dān)剩余租賃期限全部租金的20%違約金”的約定既能彌補(bǔ)被上訴人的實(shí)際損失，同時也能夠維護(hù)市場正常的競爭秩序，因此，原審判決對于違約金的計(jì)算數(shù)額過高，應(yīng)予糾正。上訴人應(yīng)當(dāng)給付被上訴人的違約金數(shù)額為剩余租賃期限全部租金的20%違約金，即13750元。由于上訴人2015年租金沒有交納，并于2015年5月撤出，因此，應(yīng)當(dāng)給付被上訴人2015年1月至5月的租金即6250元。
綜上，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?之規(guī)定，判決如下:
維持大慶市薩爾圖區(qū)人民法院（2015）薩民初字第200號民事判決第二項(xiàng)；
變更大慶市薩爾圖區(qū)人民法院（2015）薩民初字第200號民事判決第一項(xiàng)被告王丹丹于本判決生效后給付原告張某租金及違約金20000元。
一、二審案件受理費(fèi)共計(jì)4096元，由上訴人承擔(dān)614元，由被上訴人承擔(dān)3482元。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，由于上述證據(jù)是案外人于2015年開業(yè)前辦理的相關(guān)手續(xù)，與本案不具有關(guān)聯(lián)性，故本院對該組證據(jù)不予認(rèn)定。
本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與原審判決認(rèn)定的事實(shí)一致。
本院認(rèn)為，一、雙方當(dāng)事人簽訂的《柜臺（攤位）租賃協(xié)議》的效力問題。該協(xié)議是雙方當(dāng)事人自愿簽訂，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，現(xiàn)上訴人主張由于被上訴人消防驗(yàn)收不合格，主張合同無效，因被上訴人所有的海鮮批發(fā)市場在竣工時已經(jīng)過了消防驗(yàn)收，其只是在公安機(jī)關(guān)消防檢查時有個別事項(xiàng)不合格，被上訴人未整改，但這并未違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，亦不能構(gòu)成上訴人主張合同無效的事由，因此，上訴人主張合同無效，本院不予支持。
關(guān)于被上訴人主張的違約金的計(jì)算。根據(jù)雙方合同的約定:“如果乙方（上訴人）中途單方終止協(xié)議，甲方（被上訴人）有權(quán)要求乙方繼續(xù)履行本協(xié)議，在此情況下，乙方必須一次性支付給甲方剩余租賃期限的全部租金（雙方約定，剩余租賃期限全部租金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為:乙方所支付給甲方2015年的租金乘以剩余租賃期限，該計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)系雙方自愿達(dá)成），并承擔(dān)剩余租賃期限全部租金的20%違約金，以及甲方向乙方主張權(quán)利的全部費(fèi)用（包括但不限于律師費(fèi)、交通費(fèi)）”，該約定中關(guān)于“乙方必須一次性支付給甲方剩余租賃期限的全部租金”和“承擔(dān)剩余租賃期限全部租金的20%違約金”均是雙方對于上訴人單方撤出這一違約行為的計(jì)算條款，其性質(zhì)均為一方違約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，應(yīng)認(rèn)定為違約金。雙方合同中約定的違約金過高，應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整，因此本院根據(jù)被上訴人的實(shí)際損失和雙方當(dāng)事人的約定，認(rèn)為雙方關(guān)于由上訴人“承擔(dān)剩余租賃期限全部租金的20%違約金”的約定既能彌補(bǔ)被上訴人的實(shí)際損失，同時也能夠維護(hù)市場正常的競爭秩序，因此，原審判決對于違約金的計(jì)算數(shù)額過高，應(yīng)予糾正。上訴人應(yīng)當(dāng)給付被上訴人的違約金數(shù)額為剩余租賃期限全部租金的20%違約金，即13750元。由于上訴人2015年租金沒有交納，并于2015年5月撤出，因此，應(yīng)當(dāng)給付被上訴人2015年1月至5月的租金即6250元。
綜上，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?之規(guī)定，判決如下:

維持大慶市薩爾圖區(qū)人民法院（2015）薩民初字第200號民事判決第二項(xiàng)；
變更大慶市薩爾圖區(qū)人民法院（2015）薩民初字第200號民事判決第一項(xiàng)被告王丹丹于本判決生效后給付原告張某租金及違約金20000元。
一、二審案件受理費(fèi)共計(jì)4096元，由上訴人承擔(dān)614元，由被上訴人承擔(dān)3482元。

審判長：王東輝
審判員：于志友
審判員：王丹

書記員：田蕾