上訴人（原審原告）：王中華，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住陜西省漢濱區(qū)。委托訴訟代理人：劉超，湖北書院律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)，代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求；代為和解，調(diào)解；代為上訴，反訴；代為執(zhí)行；代為領(lǐng)取標(biāo)的款；代為開庭；代為簽收法律文書等。被上訴人（原審被告）：高某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市豐都縣。被上訴人（原審被告）：涂某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省孝感市孝南區(qū)。被上訴人（原審被告）：涂楚清，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省孝感市孝南區(qū)。

王中華上訴請(qǐng)求：1.依法撤銷湖北省孝感市孝南區(qū)人民法院0902民初100號(hào)民事判決；2.依法改判高某某、涂某某、涂楚清對(duì)王中華150000.00元的債務(wù)承擔(dān)連帶償還責(zé)任；3.本案的一、二審訴訟費(fèi)由高某某、涂某某、涂楚清承擔(dān)。事實(shí)與理由：一、原審法院對(duì)《協(xié)議書》效力沒有認(rèn)定的前提下，直接認(rèn)定高某某違約，這種邏輯前后矛盾，導(dǎo)致認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。判決書第4頁“其農(nóng)村房屋買賣合同的效力待定。原、被告應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定全面履行自己的義務(wù)，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任”。根據(jù)民法基本理論，合同一般有兩種違約責(zé)任，一種為締約過失責(zé)任，一種為違約責(zé)任。締約過失責(zé)任是指在合同訂立過程中，一方因違背其依據(jù)的誠實(shí)信用原則所產(chǎn)生的義務(wù)，而致另一方的信賴?yán)娴膿p失，并應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。而違約責(zé)任也稱為違反合同的民事責(zé)任，是指合同當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合合同約定所應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。締約過失責(zé)任與違約責(zé)任存在區(qū)別：1.兩種責(zé)任產(chǎn)生的時(shí)間不同。締約過失責(zé)任發(fā)生在合同成立之前；而違約責(zé)任產(chǎn)生于合同生效之后。2.適用和范圍不同。締約過失責(zé)任適用于合同未成立、合同未生效、合同無效等情況；違約責(zé)任適用于生效合同。3.賠償范圍不同。締約過失賠償?shù)氖切刨嚴(yán)娴膿p失；而違約責(zé)任賠償?shù)氖强善诖娴膿p失。所以，一審法院在沒有正確認(rèn)定《協(xié)議書》的效力的情況下，主觀臆斷合同有效，排除合同無效的情況，從而讓被上訴人高某某承擔(dān)違約責(zé)任，是不全面的，也是違法的行為，二、《協(xié)議書》應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無效。原審法院認(rèn)定本案為農(nóng)村房屋買賣合同糾紛，根據(jù)《土地管理法》及相關(guān)法律的規(guī)定，農(nóng)村房屋及土地不容許向村集體以外的人員出售，只容許村集體內(nèi)人員的流動(dòng)。而王中華為陜西省安康市漢濱區(qū)石轉(zhuǎn)鎮(zhèn)團(tuán)結(jié)村人，不屬于孝感市孝南區(qū)朋興鄉(xiāng)勝光社區(qū)涂河人，因此《協(xié)議書》違反《土地管理法》及相關(guān)法律的規(guī)定，根據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。三、涂楚清應(yīng)當(dāng)對(duì)高某某的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。首先，高某某非孝感市孝南區(qū)朋興鄉(xiāng)勝光社區(qū)涂河人，其為重慶人，他在涂河老街沒有土地。高某某在朋××街做的房屋，土地實(shí)際上為涂楚清所有，根據(jù)“房地一體主義原則”，房屋在出售時(shí)，土地應(yīng)當(dāng)一起出售。《協(xié)議書》雖然表面上看是王中華與高某某所簽，涂楚清是以證明人的身份簽字。實(shí)際上在整個(gè)房屋買賣的過程中，作為土地所有人的涂楚清，沒有明確的反對(duì)高某某無權(quán)處分自己的土地行為，表明涂楚清對(duì)高某某的行為默許，甚至是認(rèn)可的，這種處分行為在法律上直接對(duì)涂楚清產(chǎn)生約束力。所以《協(xié)議書》的甲方實(shí)際上為高某某和涂楚清兩位，對(duì)于房屋的買賣是他們真實(shí)的意思表示，至于后來不買房屋了，不影響原來的意思。而原審法院直接認(rèn)定涂楚清為見證人，沒有對(duì)背后的法律關(guān)系做深入認(rèn)定，導(dǎo)致最后的錯(cuò)誤判決。其次，原審法院對(duì)高某某與涂楚清向王中華出具《承諾書》的證據(jù)三性予以認(rèn)定，但在判決結(jié)果中并沒有采納。從承諾書的表面上來看，最后的承諾人為高某某和涂多清，實(shí)際上是涂楚清冒用自己弟弟涂多清的名字簽的字，這在法律上是一種無權(quán)代理行為。根據(jù)《合同法》第四十八條“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任?！痹诒景钢?，涂多清自始至終都沒有對(duì)涂楚清的行為進(jìn)行追認(rèn)，所以應(yīng)當(dāng)由涂楚清自己承擔(dān)承諾的還款責(zé)任。最后，王中華在簽署《協(xié)議書》后，把錢給予了高某某、涂楚清，王中華提交給原審法院的證據(jù)九可以證明上述事實(shí)，可惜原審法院在認(rèn)定證據(jù)九的證據(jù)三性后，最后的判決中沒有予以采信。綜上三點(diǎn)所述，涂楚清作為《協(xié)議書》的法律上的甲方、出具了《承諾書》、和高某某共同收取150000.00元，應(yīng)當(dāng)對(duì)此債務(wù)承擔(dān)連帶償還責(zé)任。四、涂某某應(yīng)當(dāng)對(duì)高某某的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。原審法院對(duì)社區(qū)開具的證明，沒有認(rèn)定高某某和涂某某為夫妻關(guān)系的事實(shí)，是錯(cuò)誤的行為。高某某與涂某某沒有拿結(jié)婚證，屬于事實(shí)婚姻關(guān)系或者至少是一種同居關(guān)系。社區(qū)是一種居民自治組織，對(duì)居民的家庭情況最為了解，對(duì)于居民家庭中，夫妻雙方的婚姻關(guān)系，都會(huì)要求社區(qū)開具相應(yīng)的證明，這是一種迫不得已的行為，但是它符合客觀事實(shí)。對(duì)于社區(qū)開具的這種身份關(guān)系證明，不能只看表面，不尊重事實(shí)，一味的否定，不符合法律精神！雖然原審法院沒有認(rèn)定高某某和涂某某為夫妻關(guān)系或者為同居關(guān)系，但是這不能否認(rèn)這種事實(shí)的存在。涂某某作為證明人在《協(xié)議書》上簽字，并收取王中華的150000元，表明涂某某知道或者認(rèn)可高某某的這筆債務(wù)，根據(jù)《婚姻法》及相關(guān)法律的規(guī)定，這筆債務(wù)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為高某某和涂某某的夫妻共同債務(wù)或者同居共同債務(wù)，應(yīng)當(dāng)由他們一起償還，承擔(dān)連帶責(zé)任。綜上所述，原審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，適用法律錯(cuò)誤，懇請(qǐng)依法改正，并支持王中華的全部訴請(qǐng)。王中華向一審法院起訴請(qǐng)求：1.依法判令高某某、涂某某、涂楚清立即向王中華返還購房款150000元及利息，并承擔(dān)違約責(zé)任；2.本案所有訴訟費(fèi)由高某某、涂某某、涂楚清負(fù)擔(dān)。一審經(jīng)審理查明，2015年2月17日，王中華與高某某簽訂了一份《房屋買賣協(xié)議》，雙方約定，高某某將其正在建設(shè)中的，位于孝感市××南區(qū)××興鄉(xiāng)涂河××房屋中××樓加西邊門面一間，以總價(jià)款300000元預(yù)售給王中華，在協(xié)議簽訂之日，王中華支付購房款150000元，余款在2016年2月20日前付清。涂某某、涂楚清作為見證人，在該協(xié)議上署名。協(xié)議當(dāng)日，王中華依約向高某某支付了購房款150000元，高某某、涂某某、涂楚清清點(diǎn)購房款后，由高某某向王中華出具了相應(yīng)收據(jù)，該收據(jù)載明：“今收到王中華購房款壹拾伍萬元整”。房屋竣工后，高某某拒絕履行合同。2015年11月26日，高某某向王中華出具欠條一份，該欠條載明：“今欠到王中華購房款壹拾伍萬元整，于2016年3月10日前一次性還清，另加利息一萬元”。事后，高某某仍未返還房款。2016年3月11日，高某某向王中華出具了承諾書一份，該承諾書載明：“王中華購房款壹拾伍萬元，于2016年6月1日之前一次性付清，利息另外計(jì)算，如不按期付款，涂河三樓及一樓西邊門面歸王中華所有”。此后，高某某仍未返還購房款，以致成訟。一審法院認(rèn)為，本案系農(nóng)村房屋買賣合同糾紛。根據(jù)當(dāng)事人提供的證據(jù)材料，歸納如下爭(zhēng)議焦點(diǎn)：1.高某某是否應(yīng)當(dāng)向王中華返還購房款150000元及利息，利息如何計(jì)算；2.涂楚清、涂某某是否應(yīng)承擔(dān)返還購房款及利息的民事責(zé)任。關(guān)于高某某是否應(yīng)當(dāng)向王中華返還購房款150000元及利息，利息應(yīng)如何計(jì)算的問題，一審法院認(rèn)為，王中華與高某某簽訂的《協(xié)議書》系雙方真實(shí)意思的表示，因該協(xié)議涉及國家法律、政策對(duì)農(nóng)村房屋的調(diào)整，其房屋土地證及房屋所有權(quán)證王中華沒有舉證，其農(nóng)村房屋買賣合同的效力待定。王中華、高某某應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定全面履行自己的義務(wù)，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。本案中，王中華依約向高某某支付購房款，但高某某未按約定將竣工的房屋出售給向王中華，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約。王中華無法取得房屋，導(dǎo)致房屋買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)，高某某向王中華出具150000元購房款的欠條及利息10000元的承諾，證明王中華、高某某已事實(shí)上解除農(nóng)村房屋買賣合同，那么，王中華有權(quán)請(qǐng)求高某某返還已付購房款及支付相應(yīng)利息。故對(duì)王中華請(qǐng)求高某某返還購房款150000元及利息的訴訟請(qǐng)求，一審法院依法予以支持。根據(jù)處分原則，雙方約定2016年3月10日前的逾期付款利息損失為10000元，一審法院予以認(rèn)可，此后逾期付款利息損失應(yīng)以本金150000元為基數(shù)，按人民銀行同期貸款年利率，自2016年3月11日起計(jì)算至判決確定給付之日止。關(guān)于涂楚清、涂某某是否應(yīng)承擔(dān)返還購房款及利息的民事責(zé)任問題，一審法院認(rèn)為，當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，有責(zé)任提供證據(jù)。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。本案中，王中華未能提交充足的證據(jù)證明高某某與涂某某、涂楚清系夫妻、翁婿關(guān)系，且涂楚清、涂某某僅以見證人的名義在《協(xié)議書》上署名，而并非合同當(dāng)事人。故對(duì)王中華要求涂某某、涂楚清返還購房款及利息的訴訟請(qǐng)求，一審法院依法未予支持。綜上，對(duì)王中華請(qǐng)求高某某返還購房款150000元及利息的訴訟請(qǐng)求，一審法院予以支持；對(duì)王中華要求涂某某、涂楚清返還購房款及利息的訴訟請(qǐng)求，一審法院未予支持。據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，遂判決：一、高某某于判決生效后十日內(nèi)返還王中華購房款150000元并承擔(dān)逾期付款利息損失（2016年3月10日前的逾期付款利息損失為10000元，此后逾期付款利息損失以本金150000元為基數(shù)，按人民銀行同期貸款年利率，自2016年3月11日起計(jì)算至判決確定給付之日止）。二、駁回王中華其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)3300元，由高某某負(fù)擔(dān)。經(jīng)審理查明，一審查明事實(shí)屬實(shí)，本院依法予以確認(rèn)。
上訴人王中華因與被上訴人高某某、涂某某、涂楚清農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一案，不服湖北省孝感市孝南區(qū)人民法院（2017）鄂0902民初100號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年6月22日立案受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案系買賣農(nóng)村房屋發(fā)生的糾紛，故本案應(yīng)定性為農(nóng)村房屋買賣合同糾紛。針對(duì)上訴人王中華的上訴，歸納本案焦點(diǎn)問題為：1.王中華與高某某于2015年2月17日所簽訂的房屋買賣協(xié)議書的效力如何；2.涂某某、涂楚清應(yīng)否對(duì)高某某的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。關(guān)于焦點(diǎn)問題一，案涉房屋是建設(shè)在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地上的“農(nóng)村房屋”，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地僅享有使用權(quán)，不得對(duì)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員銷售或轉(zhuǎn)讓。王中華不是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，亦沒有經(jīng)過有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，不得受讓案涉的房屋及相應(yīng)的宅基地。王中華與高某某于2015年2月17日所簽訂的協(xié)議違反了《中華人民共和國土地管理法》的強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項(xiàng)之規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效協(xié)議。一審法院認(rèn)定合同效力待定不當(dāng)，王中華主張本案房屋買賣協(xié)議無效的理由成立，本院予以支持。關(guān)于焦點(diǎn)問題二，王中華與高某某是案涉協(xié)議的當(dāng)事人，涂某某、涂楚清只是作為證明人在協(xié)議上簽字。2015年2月17日高某某向王中華出具的收據(jù)、2015年11月26日高某某向王中華出具的欠條、2016年3月11日高某某向王中華出具一份承諾書，該系列證據(jù)證明，涂某某、涂楚清并沒有承諾還款亦沒有加入高某某債務(wù)的意思表示。王中華要求涂某某、涂楚清承擔(dān)案涉?zhèn)鶆?wù)連帶責(zé)任沒有事實(shí)以及法律依據(jù)，其上訴理由不成立。王中華稱高某某與涂某某系夫妻關(guān)系，因其未提供證據(jù)予以證明，本院不予采信；王中華稱高某某與涂某某系同居關(guān)系無證據(jù)證明，其請(qǐng)求涂某某與高某某一起承擔(dān)償還責(zé)任，亦無法律依據(jù)，本院不予支持。另，王中華與高某某已經(jīng)對(duì)不履行協(xié)議達(dá)成了返還購房款的協(xié)議。一審法院判決高某某返還購房款以及利息符合當(dāng)事人約定，并無不當(dāng)。綜上，上訴人王中華的上訴請(qǐng)求不能成立，依法應(yīng)予以駁回；原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，實(shí)體處理恰當(dāng)，依法應(yīng)予維持。是此，經(jīng)合議庭評(píng)議，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)3300元,由上訴人王中華負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　石仁禮
審判員　　汪書力
審判員　　胡　紅

書記員：余艷君