寧安市農(nóng)村信用合作聯(lián)社
孫洪剛（黑龍江君德律師事務(wù)所）
劉自強(qiáng)
王某某
劉成
趙雨雷
牡丹江天福利亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
楊靜昕
牡丹江均勝房地產(chǎn)置業(yè)有限公司
郭忠慶（黑龍江宇通律師事務(wù)所）

原告寧安市農(nóng)村信用合作聯(lián)社，住所地黑龍江省牡丹江市寧安市寧安鎮(zhèn)。
法定代表人武佳忠，理事長。
委托訴訟代理人孫洪剛，黑龍江君德律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人劉自強(qiáng),男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住所地黑龍江省寧安市寧安鎮(zhèn)。
被告王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住所地黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。
法定代理人王逸群，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住所地黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。
委托訴訟代理人劉成,男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住所地黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。
委托訴訟代理人趙雨雷，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住所地吉林省德惠市勝利街。
被告牡丹江天福利亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地牡丹江市寧安市東京城鎮(zhèn)。
法定代表人李功波，董事長。
委托訴訟代理人楊靜昕，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住所地黑龍江省牡丹江市東安區(qū)。
第三人牡丹江均勝房地產(chǎn)置業(yè)有限公司，住所地黑龍江省牡丹江市西安區(qū)。
法定代表人鮑建勝，董事長。
委托訴訟代理人郭忠慶，黑龍江宇通律師事務(wù)所律師。
原告寧安市農(nóng)村信用合作聯(lián)社（以下簡稱寧安信用社）與被告王某某、牡丹江天福利亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱天福公司）、第三人牡丹江均勝房地產(chǎn)置業(yè)有限公司（以下簡稱均勝公司）申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴糾紛一案，本院于2016年4月27日受理后，依法組成合議庭，由審判員姚波擔(dān)任審判長，代理審判員李慧宇、高玉林參加評(píng)議，于2016年7月8日公開開庭審理了本案，原告寧安市農(nóng)村信用合作聯(lián)社委托代理人孫洪剛、劉自強(qiáng)、被告王某某委托代理人劉成、趙雨雷、被告牡丹江天福利亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托代理人楊靜昕、第三人牡丹江均勝房地產(chǎn)置業(yè)有限公司委托代理人郭忠慶到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱:一、原告對(duì)訴爭房屋占用范圍內(nèi)的土地具有抵押權(quán)。
2012年7月3日，原告與第三人均勝公司簽訂了《借款合同》，原告向均勝公司放貸7000萬元，同日原告又與被告天福公司簽訂《抵押擔(dān)保合同》，天福公司以出讓取得的土地使用權(quán)為該筆貸款提供抵押擔(dān)保，并辦理了抵押登記，抵押土地使用權(quán)證號(hào)為雞冠國用（2012）第200015號(hào)，對(duì)應(yīng)的土地他項(xiàng)權(quán)證號(hào)為雞冠他頂（2012）第2009號(hào)，土地面積為55553.00平方米。
訴爭房屋系抵押土地辦理抵押登記后天福利亨公司在該土地上建設(shè)的房屋。
原告對(duì)訴爭房屋占用范圍內(nèi)的土地具有抵押權(quán)。
二、天福利亨公司將訴爭房屋銷售給被告不發(fā)生物權(quán)效力。
《城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條規(guī)定:”房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。
”天福利亨公司銷售訴爭房屋是將該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為。
原告從未以任何方式同意天福利亨公司轉(zhuǎn)讓已設(shè)定抵押的土地使用權(quán)。
《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十九條 ?規(guī)定:”抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的抵押物時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。
”《物權(quán)法》第一百九十一條第二款規(guī)定:”抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。
”根據(jù)上述規(guī)定，天福利亨公司轉(zhuǎn)讓訴爭房屋并同時(shí)轉(zhuǎn)讓抵押土地使用權(quán)的行為，因未取得原告的同意不發(fā)生物權(quán)效力，轉(zhuǎn)讓行為無效。
三、被告依據(jù)房屋買賣合同享有的債權(quán)不能排除執(zhí)行。
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條 ?規(guī)定:”金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持:（一）在人民法院查封之前已經(jīng)簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人明下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。
”根據(jù)該規(guī)定確定是否終止執(zhí)行的條件除滿足所需三種情形外，還應(yīng)當(dāng)滿足其權(quán)利能夠排除執(zhí)行。
原告對(duì)訴爭房屋占用范圍內(nèi)的土地享有抵押權(quán)，抵押權(quán)是物權(quán)。
被告依據(jù)與天福利亨公司之間簽訂的房屋買賣合同取得的權(quán)利為合同債權(quán)，該權(quán)利不能對(duì)抗抵押權(quán)，被告的債權(quán)不能排除執(zhí)行。
四、原告有權(quán)執(zhí)行訴爭房屋并就該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)所得優(yōu)先受償。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條、第五十二條、物權(quán)法第二百條規(guī)定，原告執(zhí)行訴爭房屋符合法律規(guī)定，且對(duì)訴爭房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)享有優(yōu)先受償權(quán)。
2012年6月15日雞西市志誠地價(jià)評(píng)估公司出具的《地價(jià)評(píng)估報(bào)告》評(píng)估確定，訴爭房屋占用范圍內(nèi)抵押土地對(duì)應(yīng)單位樓面價(jià)格為1018元/平方米，即每平方米樓房占用范圍內(nèi)的土地價(jià)值為1018元。
訴爭房屋面積為94.4平方米，按2012年6月15日評(píng)估價(jià)格計(jì)算土地價(jià)值為96099.2元，現(xiàn)價(jià)值需要重新評(píng)估后確定。
綜上，請(qǐng)求法院繼續(xù)對(duì)訴爭房屋進(jìn)行執(zhí)行，將訴爭房屋占用范圍內(nèi)抵押土地使用權(quán)價(jià)值用于償還第三人均勝公司欠付貸款。
被告王某某答辯稱:一、答辯人與被告牡丹江天福利亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的房屋買賣合同系雙方真實(shí)意思表示，房屋買賣合同真實(shí)有效。
原告與天福公司簽訂的抵押擔(dān)保合同系以土地使用權(quán)作為抵押，在抵押設(shè)立時(shí)房屋尚未建筑，答辯人購買的地上后建房屋與該抵押無關(guān)，故雙方簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)合法有效。
二、牡丹江天福利亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向社會(huì)公開銷售其開發(fā)的商品房屋，答辯人通過參加團(tuán)購的形式購買了本案訴爭房屋，在其保證建設(shè)訴爭房屋的土地不存在任何債權(quán)、債務(wù)糾紛的前提下，雙方簽訂了合法有效的團(tuán)購合同，答辯人交納了全部購房款并已實(shí)際入住，同時(shí)在房產(chǎn)部門已辦理了房屋預(yù)售登記。
依照法律規(guī)定，原告取得了該房屋物權(quán)的期待權(quán)，并非原告述稱的牡丹江天福利亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將房屋銷售給答辯人不發(fā)生物權(quán)效力。
沒有辦理產(chǎn)權(quán)證照是因天福公司開發(fā)建設(shè)的星河公館尚未全部竣工，為此天福公司及答辯人均無過錯(cuò)。
三、答辯人在牡丹江市中級(jí)人民法院對(duì)訴爭房屋查封之前已與天福公司簽訂了合法有效的房屋買賣合同，交納了全部的購房款，并已經(jīng)實(shí)際入住。
且答辯人購買房屋屬于用于生活居住的唯一住房，未辦理產(chǎn)權(quán)證照亦非答辯人的過錯(cuò)，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條 ?”金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持:（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”、第二十九條 ?”金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持:（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十”之規(guī)定，答辯人在執(zhí)行階段提出的執(zhí)行異議成立，牡丹江市中級(jí)人民法院中止對(duì)訴爭房屋的執(zhí)行是正確的，應(yīng)予維持。
綜上，原告的訴訟請(qǐng)求不成立，懇請(qǐng)法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
被告天福公司答辯稱:被告在與原告借款合同糾紛一案中就本案訴爭房屋被訴訟保全查封提出過異議，被告與被告簽訂的《商品房買賣協(xié)議書》、《商品房預(yù)售合同》合法有效具有法律效力，被查封房屋屬被告善意取得。
雖然沒有辦理預(yù)告登記和產(chǎn)權(quán)證照是因被告開發(fā)建設(shè)的星河公館尚未全部竣工，為此被告及被告均無過錯(cuò)。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條 ?規(guī)定:”當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。
”根據(jù)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定:”當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
”根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條 ?規(guī)定:”被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給被告，被告已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；被告已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果被告對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。
”根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條 ?規(guī)定:”對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。
”《城市房地產(chǎn)管理法》第五十一條規(guī)定:”房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。
需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
”原告與被告簽訂的《抵押擔(dān)保合同》僅以土地使用權(quán)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)，土地上新增的房屋并未抵押、不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，他項(xiàng)權(quán)效力不及于土地上新增房屋物權(quán)。
原告與被告沒有任何法律上的關(guān)聯(lián)，抵押擔(dān)保物非本案訴爭房屋，抵押擔(dān)保物權(quán)的效力當(dāng)然也不及于訴爭房屋，故執(zhí)行裁定確認(rèn)被告提出的案外人執(zhí)行異議理由成立，法庭應(yīng)依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
第三人均勝公司答辯稱:請(qǐng)求法院依法裁決。
本案的爭議焦點(diǎn)為:1.本案訴爭房屋簽訂的團(tuán)購協(xié)議以及商品房合同是否有效；2.原告要求許可執(zhí)行是否符合法律規(guī)定。
原告為了證明自己主張的成立，向法庭舉證如下:
證據(jù)一，（2015）牡商初字第71號(hào)民事判決書。
證明:訴爭房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)雞冠國用（2012）第200015號(hào)已抵押給寧安信用社，原告有權(quán)執(zhí)行訴爭房屋并就訴爭房屋拍賣變賣后土地的價(jià)值優(yōu)先受償。
被告王某某質(zhì)證認(rèn)為，優(yōu)先受償權(quán)沒有異議，對(duì)證明目的有異議，天福利亨雖然用土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，只是作為一個(gè)擔(dān)保人，如果執(zhí)行的話應(yīng)該執(zhí)行第一被告人，如果其沒有能力償還，才執(zhí)行其他人。
在抵押的時(shí)候房屋沒有建設(shè)，后建的房屋不是本案的抵押物。
被告天福公司質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)原告提交的判決書形式要件沒有異議，對(duì)其證明的問題有異議。
天福利亨公司為第三人均勝公司提供土地使用權(quán)擔(dān)保物借款，但土地使用權(quán)的效力不及于土地使用權(quán)之上的附著物，依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第51條的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償，本案設(shè)定的土地使用權(quán)為擔(dān)保物，鑒于土地上已有附著物，在執(zhí)行程序中，已經(jīng)不具有可操作性，原告與天福公司簽訂的抵押擔(dān)保合同，僅以土地使用權(quán)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)，土地上新增的房屋并未抵押，不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，他項(xiàng)權(quán)效力不及于土地上新增房屋物權(quán)，原告與被告沒有任何法律上的關(guān)聯(lián)，抵押擔(dān)保物非本案訴爭的房屋，抵押擔(dān)保物權(quán)的效力當(dāng)然也不及于訴爭房屋，故執(zhí)行裁定確認(rèn)被告提出的案外人執(zhí)行異議理由成立，法庭應(yīng)依法駁回原告訴訟請(qǐng)求。
第三人均勝公司質(zhì)證認(rèn)為，沒有異議。
本院認(rèn)為，該份證據(jù)系人民法院作出的判決書，具有真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性予以確認(rèn)。
但對(duì)于其證明有權(quán)執(zhí)行訴爭房屋的理由不予支持。
證據(jù)二，（2015）牡商初字第71號(hào)-1號(hào)裁定書。
證明包括涉案房屋在內(nèi)的房屋因（2015）牡商初字第71號(hào)案件，被人民法院查封，應(yīng)當(dāng)對(duì)包括涉案房屋在內(nèi)的房屋進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。
被告王某某質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)形式要件沒有異議，對(duì)內(nèi)容以及使用法律規(guī)定有異議，天福利亨公司是開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)商，所建設(shè)房屋是天福利亨財(cái)產(chǎn)，在信用社起訴過程中，天福利亨是擔(dān)保人，信用社不能查封物保擔(dān)保人所有除土地使用權(quán)外的其他財(cái)產(chǎn)，只對(duì)土地使用權(quán)有優(yōu)先受償權(quán)。
被告和天福利亨簽訂了書面的買賣合同是合法有效的，是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，依法應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。
被告和第三人是以團(tuán)購的形式購買房屋，當(dāng)時(shí)在簽訂協(xié)議的時(shí)候，第三人天福利亨明確的書面表示其所承建的樓房土地使用證無任何抵押和債務(wù)的前提下雙方才簽訂的商品房買賣合同，現(xiàn)在被告按照合同規(guī)定已經(jīng)交付全部的房款，并裝修入住，而且入住時(shí)間在原告提出訴訟保全法院查封房屋之前。
作為購買商品房的被告，已經(jīng)履行了買賣合同中的全部義務(wù)，合同依法成立并已經(jīng)生效了。
原告和被告天福利亨簽訂的土地權(quán)抵押擔(dān)保合同，對(duì)被告購買的房屋不產(chǎn)生任何效力，天福利亨向社會(huì)公開銷售其開發(fā)的商品房，被告購買的是地上后建房屋，和原告與其他人簽訂土地抵押權(quán)無關(guān)，被告沒辦理房屋過戶手續(xù)，因?yàn)樘旄＠嘟ㄔO(shè)的公館并未全部建設(shè)完畢，無法辦理過戶，被告是無過錯(cuò)的買受人。
原告和天福利亨簽訂的土地權(quán)抵押，在登記的時(shí)候明確規(guī)定天福利亨在銷售房屋的時(shí)候應(yīng)該告知原告，則原告就應(yīng)該有監(jiān)督管理的義務(wù)，原告已經(jīng)承認(rèn)了在2014年天福利亨銷售商品房的事實(shí)，本應(yīng)該及時(shí)的與天福利亨聯(lián)系，收取賣商品房的價(jià)款來償還債務(wù)，但原告沒有及時(shí)采取有效方式，放任了這種售房行為，則原告有過錯(cuò)。
被告天福公司質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)裁定本身有異議，對(duì)證明問題也有異議。
該裁定與2015年6月21日作出，裁定查封被告天福利亨所有的房產(chǎn)154戶，包括本案被告王某某所購買的房屋。
被告天福公司依照法律程序，已經(jīng)向合議庭提出復(fù)議申請(qǐng)，因該房屋不是被告所有的房產(chǎn)而是案外人善意取得的，且天福公司與本案被告王某某簽訂商品房買賣協(xié)議早于2013年9月，該商品房買賣協(xié)議合法有效，具有法律效力。
而本案被告購買訴爭房屋支付了房屋價(jià)款且占有使用系被告善意取得，根據(jù)最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定，當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的不予支持，該解釋第11條規(guī)定對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中若干問題的解釋》第17條的規(guī)定，本案原告如果申請(qǐng)查封該土地使用權(quán)，被告無可非議，但查封土地使用權(quán)之外的其他權(quán)利且不屬于第三人財(cái)產(chǎn)，因此查封錯(cuò)誤，申請(qǐng)查封的原告也有過錯(cuò)。
第三人均勝公司質(zhì)證認(rèn)為，沒有異議。
本院認(rèn)為，該份裁定書系人民法院作出的，具有真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，予以確認(rèn)。
但對(duì)于其證明問題的理由不予支持。
證據(jù)三，評(píng)估報(bào)告一份。
經(jīng)評(píng)估雞冠國用（2012）第200015號(hào)土地的單位面積地價(jià)為2544元/平方米，單位樓面價(jià)值為1018元/平方米，根據(jù)訴爭房屋面積，原告對(duì)訴爭房屋面積對(duì)應(yīng)的土地價(jià)值優(yōu)先受償。
被告王某某質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)評(píng)估報(bào)告本身沒有異議，該評(píng)估報(bào)告與本案無關(guān)。
被告天福公司質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)形式要件沒有異議，對(duì)證明的問題有異議。
評(píng)估報(bào)告明確確定評(píng)估的項(xiàng)目就是土地使用權(quán)的價(jià)格，而不涉及土地地上附著物，不涉及本案訴爭房屋，因此對(duì)原告所要證實(shí)的問題有異議。
第三人均勝公司質(zhì)證認(rèn)為，該證據(jù)與均勝公司無關(guān)。
本院認(rèn)為，對(duì)于該份證據(jù)具有真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，予以確認(rèn)。
證據(jù)四，土地使用權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證。
證明訴爭房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)已抵押給寧安信用社，信用社對(duì)土地使用權(quán)享有優(yōu)先受償權(quán)。
被告王某某質(zhì)證認(rèn)為，本身沒有異議，其內(nèi)容與本案無關(guān)。
被告天福公司質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)形式要件沒有異議，對(duì)證明問題有異議。
土地使用權(quán)、抵押權(quán)、他項(xiàng)權(quán)明確記載權(quán)利僅基于使用權(quán)，不及于地上附著物，即不及于本案訴爭房屋。
第三人均勝公司質(zhì)證認(rèn)為，沒有異議。
本院認(rèn)為，該份證據(jù)具有真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，予以確認(rèn)。
被告王某某為支持自己的主張，向法院舉證如下:
證據(jù)一，商品房團(tuán)購合同一份。
證明被告購買房屋的合法性。
原告質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)真實(shí)性無法確定，此證據(jù)由原告出具，無法核實(shí)真實(shí)性。
該份證據(jù)中當(dāng)事人體現(xiàn)不出是被告。
此合同是否生效與原告請(qǐng)求的事項(xiàng)無關(guān)。
被告天福公司質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)形式要件及證明問題均無異議。
充分說明天福利亨與被告早于2012年就簽訂了商品房團(tuán)購協(xié)議，本案原告主張權(quán)利是2015年6月1日，原告與第三人訴爭的借款合同糾紛及與第三人設(shè)定的抵押權(quán)并不基于本案訴爭房屋，而該協(xié)議更能證實(shí)被查封的房屋不是天福利亨公司名下的財(cái)產(chǎn)，查封了案外人的財(cái)產(chǎn)，因此查封確有錯(cuò)誤。
第三人均勝公司質(zhì)證認(rèn)為，與均勝無關(guān)。
本院認(rèn)為，該份證據(jù)具有真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，予以確認(rèn)。
證據(jù)二，雞冠區(qū)法院關(guān)于團(tuán)購房屋情況的說明一份。
證明被告購買房屋的合法性。
原告質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)真實(shí)性無異議，對(duì)證明問題有異議，此證據(jù)出具時(shí)間是2016年4月5日，而協(xié)議中也提到了包括被告在內(nèi)的11人不是2012年9月29日?qǐng)F(tuán)購協(xié)議項(xiàng)下的購房人，因此被告與第三人天福利亨之間的房屋買賣合同行程時(shí)間是2016年在71-1民事裁定書之后。
被告天福公司質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)形式要件及證明問題均無異議。
第三人均勝公司質(zhì)證認(rèn)為，與均勝無關(guān)。
本院認(rèn)為，該份證據(jù)具有真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，予以確認(rèn)。
證據(jù)三，商品房預(yù)售合同一份。
證明被告與第三人簽訂了房屋預(yù)售合同并辦理了預(yù)售登記。
原告質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)真實(shí)性無法確定。
預(yù)售合同的登記備案是房產(chǎn)部門的行政管理行為，不產(chǎn)生物權(quán)效力，不能說明訴爭房屋的所有權(quán)是被告，并不排除原告依據(jù)土地的抵押權(quán)對(duì)該房屋的執(zhí)行。
被告天福公司質(zhì)證認(rèn)為，認(rèn)可。
房屋管理部門，商品房預(yù)售合同的效力是具有排他性的，因該合同是房管部門登記備案，統(tǒng)一制式的，能夠?qū)谷魏蔚谌怂鲝埖臋?quán)利，因此法院支持執(zhí)行異議是正確的。
第三人均勝公司質(zhì)證認(rèn)為，與均勝無關(guān)。
本院認(rèn)為，該份證據(jù)具有真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，予以確認(rèn)。
證據(jù)四，商品房預(yù)售許可證一份。
證明原告與第三人簽訂土地使用權(quán)抵押時(shí)，未取得商品房預(yù)售許可證，因此該抵押對(duì)被告購買房屋不具有效力。
原告質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)真實(shí)性沒有異議，對(duì)證明問題有異議。
原告對(duì)土地的抵押權(quán)登記于2012年。
訴爭房屋建成后并不能消滅原告對(duì)訴爭房屋占用范圍內(nèi)土地的抵押權(quán)，原告仍有權(quán)申請(qǐng)執(zhí)行訴爭房屋并就占用范圍內(nèi)的土地價(jià)值優(yōu)先受償。
被告天福公司質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)形式要件及證明問題均無異議。
土地使用權(quán)與地上附著物依據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定是分別不同的他項(xiàng)權(quán)。
第三人擔(dān)保的借款僅僅是土地使用權(quán)，而并未設(shè)定土地上新增房屋也具有他項(xiàng)權(quán)利，因此民事裁定查封土地使用權(quán)之外的房屋，查封他項(xiàng)權(quán)利以外的權(quán)利無疑是錯(cuò)誤的。
第三人均勝公司質(zhì)證認(rèn)為，與均勝無關(guān)。
本院認(rèn)為，該份證據(jù)具有真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，予以確認(rèn)。
證據(jù)五，執(zhí)行異議裁定書。
證明被告提出執(zhí)行異議理由成立。
原告質(zhì)證認(rèn)為，因訴爭房屋土地使用權(quán)已經(jīng)被抵押，被告對(duì)訴爭房屋享有的權(quán)利必須能夠排除對(duì)房屋和土地的執(zhí)行，才能解除查封，中止查封。
因其權(quán)利不能對(duì)抗土地的抵押權(quán)，因此該裁定是錯(cuò)誤的。
應(yīng)當(dāng)繼續(xù)執(zhí)行。
被告天福公司質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)形式要件及證明問題均無異議。
該裁定認(rèn)定的事實(shí)說明人民法院認(rèn)定本案被告購買的房屋是善意取得，也能推翻原告的抗辯理由，能證實(shí)原告抗辯理由沒有法律依據(jù)加以支持，因此執(zhí)行裁定是正確的。
法庭應(yīng)駁回原告訴訟請(qǐng)求。
第三人均勝公司質(zhì)證認(rèn)為，與均勝無關(guān)。
本院認(rèn)為，該份裁定書具有真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，予以確認(rèn)。
證據(jù)六，星河公館交房確認(rèn)書一份、物業(yè)費(fèi)、電費(fèi)、取暖費(fèi)收據(jù)復(fù)印件三張、供熱費(fèi)票據(jù)復(fù)印件一張、自來水費(fèi)收據(jù)兩張、農(nóng)村信用社存款單復(fù)印件一張、商品房銷售預(yù)收款票據(jù)一張。
證明被告交付全部房款已經(jīng)居住的繳納物業(yè)費(fèi)擁有房屋使用權(quán)。
原告質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)信用社存單復(fù)印件真實(shí)性有異議。
該組證據(jù)不能證明被告支付了全部的購房款占有使用房屋。
應(yīng)當(dāng)提供銀行轉(zhuǎn)賬的票據(jù)證明付款行為。
被告天福公司質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)形式要件及證明問題均無異議。
證實(shí)被告支付價(jià)款善意取得裝修管理費(fèi)物業(yè)費(fèi)收據(jù)能證實(shí)該房屋已經(jīng)入住。
所以最高院司法解釋規(guī)定，對(duì)案外人善意占有使用的房屋，法院不得查封扣押，凍結(jié)，不能執(zhí)行。
第三人均勝公司質(zhì)證認(rèn)為，與均勝無關(guān)。
主審人認(rèn)為，該組證據(jù)具有真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性、予以確認(rèn)。
對(duì)于其證明的問題予以采信。
被告天福公司為證明其主張，向法庭舉證如下:
證據(jù)一，商品房預(yù)售登記許可證一份。
證明第三人在房屋管理部門取得商品房預(yù)售許可，并與本案被告簽訂商品房買賣協(xié)議，合法有效，該商品房買賣并不涉及第三人與原告的訴爭借款合同糾紛，因此法院審查了案外人執(zhí)行異議認(rèn)定異議成立，因此執(zhí)行裁定是正確的，而原告對(duì)正確的裁定提起訴訟背離了以事實(shí)為根據(jù)以法律為準(zhǔn)繩的基本依據(jù)。
原告質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)真實(shí)性無異議，但該份證據(jù)與本案無關(guān)。
被告王某某質(zhì)證認(rèn)為，無異議。
第三人均勝公司質(zhì)證認(rèn)為，與均勝無關(guān)。
本院認(rèn)為，各方當(dāng)事人對(duì)于該份證據(jù)證明的問題均無異議，予以確認(rèn)。
第三人均勝公司沒有證據(jù)向法庭提供。
根據(jù)當(dāng)事人的舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對(duì)上述證據(jù)的認(rèn)證意見，本院確認(rèn)本案事實(shí)如下:
2012年7月3日，原告與第三人均勝公司簽訂了《借款合同》，原告向均勝公司放貸7000萬元，同日原告又與被告天福公司簽訂《抵押擔(dān)保合同》，天福公司以出讓取得的土地使用權(quán)為該筆貸款提供抵押擔(dān)保，并辦理了抵押登記，抵押土地使用權(quán)證號(hào)為雞冠國用（2012）第2000xx號(hào)，對(duì)應(yīng)的土地他項(xiàng)權(quán)證號(hào)為雞冠他頂（2012）第2009號(hào)，土地面積為55553.00平方米。
2015年6月1日牡丹江市中級(jí)人民法院作出（2015）牡商初字第71-1號(hào)民事裁定書，查封了包括涉案房屋在內(nèi)的位于雞西市星河公館項(xiàng)目1#-8#樓房屋共154戶，面積15396.89平方米的房屋。
于2015年8月6日作出（2015）牡商初字第71號(hào)民事判決書，判決被告天福公司以其所有的雞冠國用（2012）第2000xx號(hào)，坐落于雞西市雞冠區(qū)文化路南、康新路北側(cè)的土地使用權(quán)拍賣、變賣價(jià)款優(yōu)先償還原告寧安信用社的借款本息。
另查明，雞西市至誠地價(jià)評(píng)估有限公司對(duì)本案爭議房屋所屬地塊作出了志（雞）地估字【2012】第56號(hào)土地估價(jià)報(bào)告，評(píng)估雞冠國用（2012）第2000xx號(hào)，坐落于雞西市雞冠區(qū)文化路南、康新路北側(cè)土地單位面積地價(jià)為2544元/平方米，單位樓面價(jià)值為1018元/平方米。
又查明，2012年9月29日，被告天福公司與購買代表人祝翠梅、法定代表人張宏宇等四人簽訂了《商品房團(tuán)購協(xié)議書》，團(tuán)購被告天福公司的雞冠新區(qū)A-08地塊的”星河公館”1#、2#、4#號(hào)樓，設(shè)計(jì)為300套住房，全部為東西走向、南北朝向的住宅樓，參加團(tuán)購的人員就包括被告王某某法定代理人王逸群。
協(xié)議約定被告天福公司確?！毙呛庸^”于2013年12月31日完全竣工并交付使用。
但是由于委托施工單位施工逾期，于2014年3月才交付使用。
還查明，王逸群于2012年9月29日在雞西市信用社向天福公司存入款項(xiàng)計(jì)177300元，又于2013年3月14日交齊剩余40%房款計(jì)142000元。
被告王某某于2014年6月16日交付了物業(yè)費(fèi)1699元，水電費(fèi)648元、走廊電燈費(fèi)、清污費(fèi)、預(yù)交水電費(fèi)共計(jì)720元以及取暖費(fèi)311元；2014年6月23日向雞西市自來水公司繳納稅費(fèi)300元；2014年12月16日繳納2014-2015年度供熱費(fèi)2153.25元；2014年1月10日，被告天福公司獲得了位于雞冠區(qū)文化路南、長征街東的星河公館的商品房預(yù)售許可證；2016年4月13日被告王某某與被告天福公司簽訂了《房屋預(yù)售合同》。
本院認(rèn)為:根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》法釋[2003]7號(hào)第五條規(guī)定:”商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。
”本案中，張宏宇等四人代表雞冠區(qū)法院干警與天福公司簽訂的商品房團(tuán)購協(xié)議書，是基于雙方真實(shí)意思表示簽訂，并且沒有違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，予以確認(rèn)。
雙方當(dāng)事人在簽訂該協(xié)議時(shí)，約定了購買房屋的位置、面積、單價(jià)、付款方式等信息，其內(nèi)容符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，王某某亦已向天福公司支付了房屋價(jià)款，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定王某某與天福公司之間存在合法有效的商品房買賣關(guān)系。
又根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)》的規(guī)定第十七條:”被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。
”本案中，王某某已經(jīng)支付完全部的房屋價(jià)款，且在2014年6月份就已經(jīng)入住該房屋并繳納了取暖、水電、物業(yè)等費(fèi)用。
而本案原告申請(qǐng)牡丹江市中級(jí)人民法院查封的時(shí)間是2015年6月1日，在查封之前本案被告王一嗚已實(shí)際占有該訴爭房屋。
該訴爭房屋雖未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，但并非是由于買受人王某某自身原因?qū)е碌?，因此王某某未辦理過戶登記不存在過錯(cuò)。
原告的訴訟請(qǐng)求理由不成立，本院無法支持。
綜上，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條 ?、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)》第十七條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十三條 ?第一款 ?（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下:
駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)2203元，由原告寧安市農(nóng)村信用合作聯(lián)社負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提供副本，上訴于黑龍江省高級(jí)人民法院。

本案的爭議焦點(diǎn)為:1.本案訴爭房屋簽訂的團(tuán)購協(xié)議以及商品房合同是否有效；2.原告要求許可執(zhí)行是否符合法律規(guī)定。
原告為了證明自己主張的成立，向法庭舉證如下:
證據(jù)一，（2015）牡商初字第71號(hào)民事判決書。
證明:訴爭房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)雞冠國用（2012）第200015號(hào)已抵押給寧安信用社，原告有權(quán)執(zhí)行訴爭房屋并就訴爭房屋拍賣變賣后土地的價(jià)值優(yōu)先受償。
被告王某某質(zhì)證認(rèn)為，優(yōu)先受償權(quán)沒有異議，對(duì)證明目的有異議，天福利亨雖然用土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，只是作為一個(gè)擔(dān)保人，如果執(zhí)行的話應(yīng)該執(zhí)行第一被告人，如果其沒有能力償還，才執(zhí)行其他人。
在抵押的時(shí)候房屋沒有建設(shè)，后建的房屋不是本案的抵押物。
被告天福公司質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)原告提交的判決書形式要件沒有異議，對(duì)其證明的問題有異議。
天福利亨公司為第三人均勝公司提供土地使用權(quán)擔(dān)保物借款，但土地使用權(quán)的效力不及于土地使用權(quán)之上的附著物，依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第51條的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償，本案設(shè)定的土地使用權(quán)為擔(dān)保物，鑒于土地上已有附著物，在執(zhí)行程序中，已經(jīng)不具有可操作性，原告與天福公司簽訂的抵押擔(dān)保合同，僅以土地使用權(quán)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)，土地上新增的房屋并未抵押，不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，他項(xiàng)權(quán)效力不及于土地上新增房屋物權(quán)，原告與被告沒有任何法律上的關(guān)聯(lián)，抵押擔(dān)保物非本案訴爭的房屋，抵押擔(dān)保物權(quán)的效力當(dāng)然也不及于訴爭房屋，故執(zhí)行裁定確認(rèn)被告提出的案外人執(zhí)行異議理由成立，法庭應(yīng)依法駁回原告訴訟請(qǐng)求。
第三人均勝公司質(zhì)證認(rèn)為，沒有異議。
本院認(rèn)為，該份證據(jù)系人民法院作出的判決書，具有真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性予以確認(rèn)。
但對(duì)于其證明有權(quán)執(zhí)行訴爭房屋的理由不予支持。
證據(jù)二，（2015）牡商初字第71號(hào)-1號(hào)裁定書。
證明包括涉案房屋在內(nèi)的房屋因（2015）牡商初字第71號(hào)案件，被人民法院查封，應(yīng)當(dāng)對(duì)包括涉案房屋在內(nèi)的房屋進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。
被告王某某質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)形式要件沒有異議，對(duì)內(nèi)容以及使用法律規(guī)定有異議，天福利亨公司是開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)商，所建設(shè)房屋是天福利亨財(cái)產(chǎn)，在信用社起訴過程中，天福利亨是擔(dān)保人，信用社不能查封物保擔(dān)保人所有除土地使用權(quán)外的其他財(cái)產(chǎn)，只對(duì)土地使用權(quán)有優(yōu)先受償權(quán)。
被告和天福利亨簽訂了書面的買賣合同是合法有效的，是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，依法應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。
被告和第三人是以團(tuán)購的形式購買房屋，當(dāng)時(shí)在簽訂協(xié)議的時(shí)候，第三人天福利亨明確的書面表示其所承建的樓房土地使用證無任何抵押和債務(wù)的前提下雙方才簽訂的商品房買賣合同，現(xiàn)在被告按照合同規(guī)定已經(jīng)交付全部的房款，并裝修入住，而且入住時(shí)間在原告提出訴訟保全法院查封房屋之前。
作為購買商品房的被告，已經(jīng)履行了買賣合同中的全部義務(wù)，合同依法成立并已經(jīng)生效了。
原告和被告天福利亨簽訂的土地權(quán)抵押擔(dān)保合同，對(duì)被告購買的房屋不產(chǎn)生任何效力，天福利亨向社會(huì)公開銷售其開發(fā)的商品房，被告購買的是地上后建房屋，和原告與其他人簽訂土地抵押權(quán)無關(guān)，被告沒辦理房屋過戶手續(xù)，因?yàn)樘旄＠嘟ㄔO(shè)的公館并未全部建設(shè)完畢，無法辦理過戶，被告是無過錯(cuò)的買受人。
原告和天福利亨簽訂的土地權(quán)抵押，在登記的時(shí)候明確規(guī)定天福利亨在銷售房屋的時(shí)候應(yīng)該告知原告，則原告就應(yīng)該有監(jiān)督管理的義務(wù)，原告已經(jīng)承認(rèn)了在2014年天福利亨銷售商品房的事實(shí)，本應(yīng)該及時(shí)的與天福利亨聯(lián)系，收取賣商品房的價(jià)款來償還債務(wù)，但原告沒有及時(shí)采取有效方式，放任了這種售房行為，則原告有過錯(cuò)。
被告天福公司質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)裁定本身有異議，對(duì)證明問題也有異議。
該裁定與2015年6月21日作出，裁定查封被告天福利亨所有的房產(chǎn)154戶，包括本案被告王某某所購買的房屋。
被告天福公司依照法律程序，已經(jīng)向合議庭提出復(fù)議申請(qǐng)，因該房屋不是被告所有的房產(chǎn)而是案外人善意取得的，且天福公司與本案被告王某某簽訂商品房買賣協(xié)議早于2013年9月，該商品房買賣協(xié)議合法有效，具有法律效力。
而本案被告購買訴爭房屋支付了房屋價(jià)款且占有使用系被告善意取得，根據(jù)最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定，當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的不予支持，該解釋第11條規(guī)定對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中若干問題的解釋》第17條的規(guī)定，本案原告如果申請(qǐng)查封該土地使用權(quán)，被告無可非議，但查封土地使用權(quán)之外的其他權(quán)利且不屬于第三人財(cái)產(chǎn)，因此查封錯(cuò)誤，申請(qǐng)查封的原告也有過錯(cuò)。
第三人均勝公司質(zhì)證認(rèn)為，沒有異議。
本院認(rèn)為，該份裁定書系人民法院作出的，具有真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，予以確認(rèn)。
但對(duì)于其證明問題的理由不予支持。
證據(jù)三，評(píng)估報(bào)告一份。
經(jīng)評(píng)估雞冠國用（2012）第200015號(hào)土地的單位面積地價(jià)為2544元/平方米，單位樓面價(jià)值為1018元/平方米，根據(jù)訴爭房屋面積，原告對(duì)訴爭房屋面積對(duì)應(yīng)的土地價(jià)值優(yōu)先受償。
被告王某某質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)評(píng)估報(bào)告本身沒有異議，該評(píng)估報(bào)告與本案無關(guān)。
被告天福公司質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)形式要件沒有異議，對(duì)證明的問題有異議。
評(píng)估報(bào)告明確確定評(píng)估的項(xiàng)目就是土地使用權(quán)的價(jià)格，而不涉及土地地上附著物，不涉及本案訴爭房屋，因此對(duì)原告所要證實(shí)的問題有異議。
第三人均勝公司質(zhì)證認(rèn)為，該證據(jù)與均勝公司無關(guān)。
本院認(rèn)為，對(duì)于該份證據(jù)具有真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，予以確認(rèn)。
證據(jù)四，土地使用權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證。
證明訴爭房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)已抵押給寧安信用社，信用社對(duì)土地使用權(quán)享有優(yōu)先受償權(quán)。
被告王某某質(zhì)證認(rèn)為，本身沒有異議，其內(nèi)容與本案無關(guān)。
被告天福公司質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)形式要件沒有異議，對(duì)證明問題有異議。
土地使用權(quán)、抵押權(quán)、他項(xiàng)權(quán)明確記載權(quán)利僅基于使用權(quán)，不及于地上附著物，即不及于本案訴爭房屋。
第三人均勝公司質(zhì)證認(rèn)為，沒有異議。
本院認(rèn)為，該份證據(jù)具有真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，予以確認(rèn)。
被告王某某為支持自己的主張，向法院舉證如下:
證據(jù)一，商品房團(tuán)購合同一份。
證明被告購買房屋的合法性。
原告質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)真實(shí)性無法確定，此證據(jù)由原告出具，無法核實(shí)真實(shí)性。
該份證據(jù)中當(dāng)事人體現(xiàn)不出是被告。
此合同是否生效與原告請(qǐng)求的事項(xiàng)無關(guān)。
被告天福公司質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)形式要件及證明問題均無異議。
充分說明天福利亨與被告早于2012年就簽訂了商品房團(tuán)購協(xié)議，本案原告主張權(quán)利是2015年6月1日，原告與第三人訴爭的借款合同糾紛及與第三人設(shè)定的抵押權(quán)并不基于本案訴爭房屋，而該協(xié)議更能證實(shí)被查封的房屋不是天福利亨公司名下的財(cái)產(chǎn)，查封了案外人的財(cái)產(chǎn)，因此查封確有錯(cuò)誤。
第三人均勝公司質(zhì)證認(rèn)為，與均勝無關(guān)。
本院認(rèn)為，該份證據(jù)具有真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，予以確認(rèn)。
證據(jù)二，雞冠區(qū)法院關(guān)于團(tuán)購房屋情況的說明一份。
證明被告購買房屋的合法性。
原告質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)真實(shí)性無異議，對(duì)證明問題有異議，此證據(jù)出具時(shí)間是2016年4月5日，而協(xié)議中也提到了包括被告在內(nèi)的11人不是2012年9月29日?qǐng)F(tuán)購協(xié)議項(xiàng)下的購房人，因此被告與第三人天福利亨之間的房屋買賣合同行程時(shí)間是2016年在71-1民事裁定書之后。
被告天福公司質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)形式要件及證明問題均無異議。
第三人均勝公司質(zhì)證認(rèn)為，與均勝無關(guān)。
本院認(rèn)為，該份證據(jù)具有真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，予以確認(rèn)。
證據(jù)三，商品房預(yù)售合同一份。
證明被告與第三人簽訂了房屋預(yù)售合同并辦理了預(yù)售登記。
原告質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)真實(shí)性無法確定。
預(yù)售合同的登記備案是房產(chǎn)部門的行政管理行為，不產(chǎn)生物權(quán)效力，不能說明訴爭房屋的所有權(quán)是被告，并不排除原告依據(jù)土地的抵押權(quán)對(duì)該房屋的執(zhí)行。
被告天福公司質(zhì)證認(rèn)為，認(rèn)可。
房屋管理部門，商品房預(yù)售合同的效力是具有排他性的，因該合同是房管部門登記備案，統(tǒng)一制式的，能夠?qū)谷魏蔚谌怂鲝埖臋?quán)利，因此法院支持執(zhí)行異議是正確的。
第三人均勝公司質(zhì)證認(rèn)為，與均勝無關(guān)。
本院認(rèn)為，該份證據(jù)具有真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，予以確認(rèn)。
證據(jù)四，商品房預(yù)售許可證一份。
證明原告與第三人簽訂土地使用權(quán)抵押時(shí)，未取得商品房預(yù)售許可證，因此該抵押對(duì)被告購買房屋不具有效力。
原告質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)真實(shí)性沒有異議，對(duì)證明問題有異議。
原告對(duì)土地的抵押權(quán)登記于2012年。
訴爭房屋建成后并不能消滅原告對(duì)訴爭房屋占用范圍內(nèi)土地的抵押權(quán)，原告仍有權(quán)申請(qǐng)執(zhí)行訴爭房屋并就占用范圍內(nèi)的土地價(jià)值優(yōu)先受償。
被告天福公司質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)形式要件及證明問題均無異議。
土地使用權(quán)與地上附著物依據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定是分別不同的他項(xiàng)權(quán)。
第三人擔(dān)保的借款僅僅是土地使用權(quán)，而并未設(shè)定土地上新增房屋也具有他項(xiàng)權(quán)利，因此民事裁定查封土地使用權(quán)之外的房屋，查封他項(xiàng)權(quán)利以外的權(quán)利無疑是錯(cuò)誤的。
第三人均勝公司質(zhì)證認(rèn)為，與均勝無關(guān)。
本院認(rèn)為，該份證據(jù)具有真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，予以確認(rèn)。
證據(jù)五，執(zhí)行異議裁定書。
證明被告提出執(zhí)行異議理由成立。
原告質(zhì)證認(rèn)為，因訴爭房屋土地使用權(quán)已經(jīng)被抵押，被告對(duì)訴爭房屋享有的權(quán)利必須能夠排除對(duì)房屋和土地的執(zhí)行，才能解除查封，中止查封。
因其權(quán)利不能對(duì)抗土地的抵押權(quán)，因此該裁定是錯(cuò)誤的。
應(yīng)當(dāng)繼續(xù)執(zhí)行。
被告天福公司質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)形式要件及證明問題均無異議。
該裁定認(rèn)定的事實(shí)說明人民法院認(rèn)定本案被告購買的房屋是善意取得，也能推翻原告的抗辯理由，能證實(shí)原告抗辯理由沒有法律依據(jù)加以支持，因此執(zhí)行裁定是正確的。
法庭應(yīng)駁回原告訴訟請(qǐng)求。
第三人均勝公司質(zhì)證認(rèn)為，與均勝無關(guān)。
本院認(rèn)為，該份裁定書具有真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，予以確認(rèn)。
證據(jù)六，星河公館交房確認(rèn)書一份、物業(yè)費(fèi)、電費(fèi)、取暖費(fèi)收據(jù)復(fù)印件三張、供熱費(fèi)票據(jù)復(fù)印件一張、自來水費(fèi)收據(jù)兩張、農(nóng)村信用社存款單復(fù)印件一張、商品房銷售預(yù)收款票據(jù)一張。
證明被告交付全部房款已經(jīng)居住的繳納物業(yè)費(fèi)擁有房屋使用權(quán)。
原告質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)信用社存單復(fù)印件真實(shí)性有異議。
該組證據(jù)不能證明被告支付了全部的購房款占有使用房屋。
應(yīng)當(dāng)提供銀行轉(zhuǎn)賬的票據(jù)證明付款行為。
被告天福公司質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)形式要件及證明問題均無異議。
證實(shí)被告支付價(jià)款善意取得裝修管理費(fèi)物業(yè)費(fèi)收據(jù)能證實(shí)該房屋已經(jīng)入住。
所以最高院司法解釋規(guī)定，對(duì)案外人善意占有使用的房屋，法院不得查封扣押，凍結(jié)，不能執(zhí)行。
第三人均勝公司質(zhì)證認(rèn)為，與均勝無關(guān)。
主審人認(rèn)為，該組證據(jù)具有真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性、予以確認(rèn)。
對(duì)于其證明的問題予以采信。
被告天福公司為證明其主張，向法庭舉證如下:
證據(jù)一，商品房預(yù)售登記許可證一份。
證明第三人在房屋管理部門取得商品房預(yù)售許可，并與本案被告簽訂商品房買賣協(xié)議，合法有效，該商品房買賣并不涉及第三人與原告的訴爭借款合同糾紛，因此法院審查了案外人執(zhí)行異議認(rèn)定異議成立，因此執(zhí)行裁定是正確的，而原告對(duì)正確的裁定提起訴訟背離了以事實(shí)為根據(jù)以法律為準(zhǔn)繩的基本依據(jù)。
原告質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)真實(shí)性無異議，但該份證據(jù)與本案無關(guān)。
被告王某某質(zhì)證認(rèn)為，無異議。
第三人均勝公司質(zhì)證認(rèn)為，與均勝無關(guān)。
本院認(rèn)為，各方當(dāng)事人對(duì)于該份證據(jù)證明的問題均無異議，予以確認(rèn)。
第三人均勝公司沒有證據(jù)向法庭提供。
根據(jù)當(dāng)事人的舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對(duì)上述證據(jù)的認(rèn)證意見，本院確認(rèn)本案事實(shí)如下:
2012年7月3日，原告與第三人均勝公司簽訂了《借款合同》，原告向均勝公司放貸7000萬元，同日原告又與被告天福公司簽訂《抵押擔(dān)保合同》，天福公司以出讓取得的土地使用權(quán)為該筆貸款提供抵押擔(dān)保，并辦理了抵押登記，抵押土地使用權(quán)證號(hào)為雞冠國用（2012）第2000xx號(hào)，對(duì)應(yīng)的土地他項(xiàng)權(quán)證號(hào)為雞冠他頂（2012）第2009號(hào)，土地面積為55553.00平方米。
2015年6月1日牡丹江市中級(jí)人民法院作出（2015）牡商初字第71-1號(hào)民事裁定書，查封了包括涉案房屋在內(nèi)的位于雞西市星河公館項(xiàng)目1#-8#樓房屋共154戶，面積15396.89平方米的房屋。
于2015年8月6日作出（2015）牡商初字第71號(hào)民事判決書，判決被告天福公司以其所有的雞冠國用（2012）第2000xx號(hào)，坐落于雞西市雞冠區(qū)文化路南、康新路北側(cè)的土地使用權(quán)拍賣、變賣價(jià)款優(yōu)先償還原告寧安信用社的借款本息。
另查明，雞西市至誠地價(jià)評(píng)估有限公司對(duì)本案爭議房屋所屬地塊作出了志（雞）地估字【2012】第56號(hào)土地估價(jià)報(bào)告，評(píng)估雞冠國用（2012）第2000xx號(hào)，坐落于雞西市雞冠區(qū)文化路南、康新路北側(cè)土地單位面積地價(jià)為2544元/平方米，單位樓面價(jià)值為1018元/平方米。
又查明，2012年9月29日，被告天福公司與購買代表人祝翠梅、法定代表人張宏宇等四人簽訂了《商品房團(tuán)購協(xié)議書》，團(tuán)購被告天福公司的雞冠新區(qū)A-08地塊的”星河公館”1#、2#、4#號(hào)樓，設(shè)計(jì)為300套住房，全部為東西走向、南北朝向的住宅樓，參加團(tuán)購的人員就包括被告王某某法定代理人王逸群。
協(xié)議約定被告天福公司確?！毙呛庸^”于2013年12月31日完全竣工并交付使用。
但是由于委托施工單位施工逾期，于2014年3月才交付使用。
還查明，王逸群于2012年9月29日在雞西市信用社向天福公司存入款項(xiàng)計(jì)177300元，又于2013年3月14日交齊剩余40%房款計(jì)142000元。
被告王某某于2014年6月16日交付了物業(yè)費(fèi)1699元，水電費(fèi)648元、走廊電燈費(fèi)、清污費(fèi)、預(yù)交水電費(fèi)共計(jì)720元以及取暖費(fèi)311元；2014年6月23日向雞西市自來水公司繳納稅費(fèi)300元；2014年12月16日繳納2014-2015年度供熱費(fèi)2153.25元；2014年1月10日，被告天福公司獲得了位于雞冠區(qū)文化路南、長征街東的星河公館的商品房預(yù)售許可證；2016年4月13日被告王某某與被告天福公司簽訂了《房屋預(yù)售合同》。
本院認(rèn)為:根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》法釋[2003]7號(hào)第五條規(guī)定:”商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。
”本案中，張宏宇等四人代表雞冠區(qū)法院干警與天福公司簽訂的商品房團(tuán)購協(xié)議書，是基于雙方真實(shí)意思表示簽訂，并且沒有違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，予以確認(rèn)。
雙方當(dāng)事人在簽訂該協(xié)議時(shí)，約定了購買房屋的位置、面積、單價(jià)、付款方式等信息，其內(nèi)容符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，王某某亦已向天福公司支付了房屋價(jià)款，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定王某某與天福公司之間存在合法有效的商品房買賣關(guān)系。
又根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)》的規(guī)定第十七條:”被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。
”本案中，王某某已經(jīng)支付完全部的房屋價(jià)款，且在2014年6月份就已經(jīng)入住該房屋并繳納了取暖、水電、物業(yè)等費(fèi)用。
而本案原告申請(qǐng)牡丹江市中級(jí)人民法院查封的時(shí)間是2015年6月1日，在查封之前本案被告王一嗚已實(shí)際占有該訴爭房屋。
該訴爭房屋雖未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，但并非是由于買受人王某某自身原因?qū)е碌?，因此王某某未辦理過戶登記不存在過錯(cuò)。
原告的訴訟請(qǐng)求理由不成立，本院無法支持。

綜上，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條 ?、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)》第十七條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十三條 ?第一款 ?（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下:
駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)2203元，由原告寧安市農(nóng)村信用合作聯(lián)社負(fù)擔(dān)。

審判長：姚波

書記員：趙萱