狄某某
王礦生
王二礦
河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
劉捷（河北藍(lán)天聯(lián)合律師事務(wù)所）

原告狄某某，女，1967年生，漢族，住鹿泉區(qū)
委托代理人王礦生，1959年生，漢族，住鹿泉區(qū)。
委托代理人王二礦，1962年生，漢族，住石家莊市
被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱金某某公司)，地址:鹿泉區(qū)獲鹿鎮(zhèn)高莊村北金某某花園物業(yè)樓。
法定代表人王軍峰，公司執(zhí)行董事。
委托代理人劉捷，河北藍(lán)天聯(lián)合律師事務(wù)所律師。
原告狄某某與被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院以（2015）鹿民一初字第02191號民事判決書判決后，被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不服上訴，經(jīng)石家莊市中級人民法院審理，以（2016）冀01民終1563號民事裁定書發(fā)回本院重審。
本院依法另行組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理，原告的委托代理人王礦生、王二礦、被告的委托代理人劉捷到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱，原告于2011年1月11日購買被告開發(fā)的位于鹿
泉區(qū)獲鹿鎮(zhèn)高莊村北的13套商品房并且雙方簽訂了《商品房買賣
合同》。
原告按約交付了全部房款，被告本應(yīng)按合同于2011年10
月31日前將原告購買的13套商品房交付原告，但多次催促，被
告至今未將房屋交付給原告。
為維護(hù)原告的合法權(quán)益，請求法院
依法判令被告將原告所購被告開發(fā)的位于獲鹿鎮(zhèn)高莊村北13套
商品房立即交付原告。
判令被告賠償原告自2011年10月31日至
起訴之日的逾期交房違約金1297543元及自立案始至履行判決止
的逾期交房違約金。
被告辯稱，雙方之間簽訂的商品房買賣合同事實(shí)上已經(jīng)解除，
2013年3月20日，被答辯人給答辯人打了二份收條，收條中明確
載明，收到答辯人退房款11395000元和8605000元。
此事實(shí)表明
雙方之間的商品房買賣合同己解除，被答辯人的起訴顯屬無理。
本院認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》、《房產(chǎn)購買及回購協(xié)議書》、《房產(chǎn)購買及回購協(xié)議書補(bǔ)充協(xié)議》是雙方的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，故合法有效，《房產(chǎn)購買及回購協(xié)議書》、《房產(chǎn)購買及回購協(xié)議書補(bǔ)充協(xié)議》是對雙方簽訂的《商品房買賣合同》的變更，依照《房產(chǎn)購買及回購協(xié)議書》、《房產(chǎn)購買及回購協(xié)議書補(bǔ)充協(xié)議》，原被告之間由最初的商品房買賣關(guān)系變更為借貸關(guān)系。
原告已按照合同約定一次性支付給被告2000萬元（含原告狄某某女兒王曉敏的款項(xiàng)），被告則應(yīng)當(dāng)按照約定于2012年4月11日將860.5萬元?dú)w還給原告，被告未按約定歸還原告借款，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)償還的義務(wù)。
關(guān)于被告主張?jiān)桓婧贤呀?jīng)解除，被告雖有原告出具的收條來證明，但是，被告并沒有實(shí)際歸還原告借款，河北隆基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也未實(shí)際交付原告別墅，且河北隆基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已無履行可能，被告不能以第三方簽訂的附解除條件的且已不能交付的別墅作為自己不履行還款義務(wù)的理由。
關(guān)于違約金，因原被告雙方實(shí)際為民間借貸關(guān)系，雙方約定的“溢價(jià)款”實(shí)際為借貸利息，其約定超過法律規(guī)定的上限，故應(yīng)按照年利率24％計(jì)算為宜，被告應(yīng)當(dāng)自2012年12月1日起至付清之日止按照年利率24％給付原告違約金。
依照《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第一百零八條第一款、《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第二百零七條 ?的規(guī)定，判決如下:
被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自本判決生效之日起十日內(nèi)償還原告狄某某借款本金860.5萬元并支付利息（利息自2012年12月1日起，以860.5萬元為基數(shù)，按照年利率24％計(jì)算至付清之日止）。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中
華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲
延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)13166元，由被告負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)。
向本院遞
交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家
莊市中級人民法院。

本院認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》、《房產(chǎn)購買及回購協(xié)議書》、《房產(chǎn)購買及回購協(xié)議書補(bǔ)充協(xié)議》是雙方的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，故合法有效，《房產(chǎn)購買及回購協(xié)議書》、《房產(chǎn)購買及回購協(xié)議書補(bǔ)充協(xié)議》是對雙方簽訂的《商品房買賣合同》的變更，依照《房產(chǎn)購買及回購協(xié)議書》、《房產(chǎn)購買及回購協(xié)議書補(bǔ)充協(xié)議》，原被告之間由最初的商品房買賣關(guān)系變更為借貸關(guān)系。
原告已按照合同約定一次性支付給被告2000萬元（含原告狄某某女兒王曉敏的款項(xiàng)），被告則應(yīng)當(dāng)按照約定于2012年4月11日將860.5萬元?dú)w還給原告，被告未按約定歸還原告借款，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)償還的義務(wù)。
關(guān)于被告主張?jiān)桓婧贤呀?jīng)解除，被告雖有原告出具的收條來證明，但是，被告并沒有實(shí)際歸還原告借款，河北隆基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也未實(shí)際交付原告別墅，且河北隆基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已無履行可能，被告不能以第三方簽訂的附解除條件的且已不能交付的別墅作為自己不履行還款義務(wù)的理由。
關(guān)于違約金，因原被告雙方實(shí)際為民間借貸關(guān)系，雙方約定的“溢價(jià)款”實(shí)際為借貸利息，其約定超過法律規(guī)定的上限，故應(yīng)按照年利率24％計(jì)算為宜，被告應(yīng)當(dāng)自2012年12月1日起至付清之日止按照年利率24％給付原告違約金。

依照《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第一百零八條第一款、《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第二百零七條 ?的規(guī)定，判決如下:
被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自本判決生效之日起十日內(nèi)償還原告狄某某借款本金860.5萬元并支付利息（利息自2012年12月1日起，以860.5萬元為基數(shù)，按照年利率24％計(jì)算至付清之日止）。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中
華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲
延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)13166元，由被告負(fù)擔(dān)。

審判長：李占軍

書記員：霍曉翠