歡迎訪問中國律師網(wǎng)!
上訴人(原審被告):牡丹江市金緣小吃招待所,住所地黑龍江省牡丹江市東安區(qū)。經(jīng)營者:邱建民,男,1971年5月11日出生,漢族,住黑龍江省牡丹江市西安區(qū)。委托訴訟代理人:高至巍,黑龍家鑫鼎律師事務(wù)所律師。被上訴人(原審原告):牡丹江市國家安全局,住所地黑龍江省牡丹江市。法定代表人:王曉謙,局長。委托訴訟代理人:常正華,黑龍江正大律師事務(wù)所律師。
金緣招待所的上訴請求:1.撤銷一審判決,改判駁回安全局的訴訟請求或發(fā)回原審法院重審。2.一、二審訴訟費(fèi)用由安全局負(fù)擔(dān)。事實(shí)與理由:1.雙方當(dāng)事人于2008年設(shè)立《房屋租賃合同》,安全局將訴爭房屋出租給金緣招待所,2008年8月22日雙方又簽訂《房屋租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》,租期延續(xù)至2015年10月1日,雙方對該房屋轉(zhuǎn)租沒有約定。2008年金緣招待所租賃該房屋后,將部分房屋轉(zhuǎn)租,安全局未提出異議。2015年《房屋租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》到期,雙方于2015年9月21日簽訂了《房屋租賃合同》約定,租期從2015年10月1日至2021年10月1日止,任何一方不得擅自終止或變更合同,否則變更方付給對方年租金百分之十的違約金。雙方對該房屋轉(zhuǎn)租沒有約定,原已經(jīng)轉(zhuǎn)租的部分房屋,仍繼續(xù)延續(xù)轉(zhuǎn)租,安全局仍無異議。2017年12月6日,安全局以黑龍江省國家安全廳要求收回房屋為由,欲解除《房屋租賃合同》,金緣招待所拒絕。2018年1月3日安全局起訴要求解除《房屋租賃合同》。2.原審認(rèn)定事實(shí)不清。金緣招待所承租本案的訴爭房屋后,從2008年9月就將租賃房屋中部分房屋進(jìn)行了轉(zhuǎn)租,安全局未提出異議。2015年9月21日簽訂了《房屋租賃合同》,原已經(jīng)轉(zhuǎn)租的部分房屋,仍延續(xù)轉(zhuǎn)租,安全局仍無異議。原審判決認(rèn)定被告金緣招待所承租本案的訴爭房屋后,將其中部分房屋進(jìn)行了轉(zhuǎn)租,顯然事實(shí)不清。3.原審判決適用法律錯(cuò)誤。金緣招待所從2008年9月就將租賃房屋中部分房屋進(jìn)行了轉(zhuǎn)租,2015年9月21日簽訂《房屋租賃合同》后,原已經(jīng)轉(zhuǎn)租的部分房屋,仍繼續(xù)延續(xù)轉(zhuǎn)租,安全局無異議。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定,出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議,其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的,人民法院不予支持。因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件,人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。原審判決依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十四條規(guī)定,判決雙方當(dāng)事人之間于2015年9月21日簽訂的房屋租賃合同解除,顯屬適用法律錯(cuò)誤。4.原審判決嚴(yán)重違反法定程序。庭審過程中,金緣招待所請求安全局給付損失賠償,經(jīng)原審法院釋明,金緣招待所當(dāng)即提出反訴,原審法院沒有告知金緣招待所繳納反訴費(fèi),也沒有依據(jù)《訴訟費(fèi)繳納辦法》向金緣招待所發(fā)出《催繳訴訟費(fèi)通知書》,以金緣招待所未繳納反訴費(fèi)為由,不予審理,嚴(yán)重違反法定程序。被上訴人安全局辯稱:一、原審認(rèn)定雙方存在租賃房屋關(guān)系事實(shí)及安全局要求解除租賃合同的事實(shí),金緣招待所并沒有異議。1.金緣招待所在一審答辯及要求安全局承擔(dān)解除合同給付賠償金的理由,足以說明其對解除合同沒有異議。金緣招待所提供的2017年9月25日評估報(bào)告、2018年1月10日雙方協(xié)商情況說明,已經(jīng)明確金緣招待所是同意解除租賃合同的意思表示。2.安全局訴訟請求是因情勢變更解除合同。對此,金緣招待所已經(jīng)認(rèn)可并同意解除合同事實(shí),但在雙方協(xié)商時(shí)得知金緣招待所有轉(zhuǎn)租事實(shí),審理中金緣招待所認(rèn)為轉(zhuǎn)租行為安全局知情,但沒有提供證據(jù)證實(shí)。因此,根據(jù)事實(shí)及法律已經(jīng)具備合同解除條件,即原審判決解除有事實(shí)及法律依據(jù)。二、原審判決程序合法。1.庭審中金緣招待所提出反訴,但沒有提交反訴狀,庭審后又提交鑒定申請。對提出的反訴及鑒定申請,在2018年4月26日,法院依職權(quán)對金緣招待所的代理人做了調(diào)查筆錄,釋明金緣招待所反訴按撤回處理,金緣招待所沒有提出異議,同意接受認(rèn)可。2.一審?fù)徆P錄中,法院要求雙方庭后三日內(nèi)提供新的證據(jù),但雙方均沒有提供,視為放棄,說明金緣招待所提出的一審程序違法的理由不客觀。綜上,金緣招待所的上訴目的是為了達(dá)到要求得到解除合同的賠償,并非是不同意租賃合同解除,但要求賠償并沒有提供證據(jù)支持。因此,應(yīng)依法駁回金緣招待所的上訴請求。安全局向一審法院起訴請求:1.請求法院依法判令解除雙方當(dāng)事人簽訂的《房屋租賃合同》;2.金緣招待所將租賃房屋返還給安全局;3.金緣招待所在違約責(zé)任受益范圍內(nèi)賠償安全局;4.案件受理費(fèi)由金緣招待所負(fù)擔(dān)。一審法院認(rèn)定事實(shí):金緣招待所租賃原告安全局的房屋,2008年8月22日雙方簽訂《房屋租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》一份,該協(xié)議主要內(nèi)容載明:“……合同履行過程中發(fā)生不可抗拒的自然災(zāi)害和因國家政策的規(guī)定原因而終止合同,造成的經(jīng)濟(jì)損失由乙方自行承擔(dān),按國家規(guī)定和要求處理,甲方不負(fù)責(zé)任何經(jīng)濟(jì)賠償……甲方:劉偉東乙方:邱建民2008年8月22日”;2015年9月21日,雙方簽訂《房屋租賃合同》一份,該合同的主要內(nèi)容載明:“甲方將東一條路一棟三百平方米房屋,從2015年10月1日起至2021年10月1日止,租賃給乙方經(jīng)營飯店使用,年租金七萬元整,首次付三年房租,2018年以后每年于10月1日之前付下一年房租。期滿后同等條件下優(yōu)先乙方租賃……甲方:劉偉東乙方:邱建民2015年9月21日”。2017年黑龍江省國家安全廳按照國家安全部密點(diǎn)專項(xiàng)清理文件精神下發(fā)通知,要求本案訴爭的出租房屋于2018年6月底前予以收回。2017年12月6日,安全局向金緣招待所發(fā)出解除合同通知書一份,該通知書載明:根據(jù)合同規(guī)定,現(xiàn)黑龍江省國家安全廳要求我局在指定日期前必須收回房屋,不得出租。因此,我單位決定與你解除合同,望你理解支持。合同解除后,相關(guān)善后問題可以通過協(xié)商或法律程序解決?!钡p方就該房屋租賃合同解除事宜至今尚未達(dá)成一致意見。另查明,被告金緣招待所承租本案的訴爭房屋后,將其中部分房屋進(jìn)行了轉(zhuǎn)租,金緣招待所沒有提供證據(jù)證明該轉(zhuǎn)租行為通知了安全局,并征得了安全局的同意。再查明,金緣招待所按本案的房屋租賃合同將租金繳納至2018年10月1日。2017年9月25日,金緣招待所委托牡丹江金江資產(chǎn)評估事務(wù)所對其申報(bào)的實(shí)物資產(chǎn)、包括裝飾工程、屋內(nèi)設(shè)施、改造工程等進(jìn)行了評估,評估資產(chǎn)評估值為362300元。又查明:本案訴爭的租賃房屋坐落于牡丹江市東安區(qū),產(chǎn)權(quán)證號(hào)為牡房權(quán)證東安區(qū)字第1189**號(hào),房產(chǎn)圖號(hào)為390-480-2/3-5-015,建筑面積為293.67平方米,房屋所有權(quán)人登記為牡丹江市國家安全局。一審法院認(rèn)為,本案系安全局與金緣招待所因租賃房屋,雙方因解除合同問題協(xié)商不成而產(chǎn)生的糾紛,故本案案由為房屋租賃合同糾紛。關(guān)于安全局與金緣招待所于2015年9月21日簽訂的房屋租賃合同是否應(yīng)該解除的問題,本院認(rèn)為,《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定:“有下列情形之一的,當(dāng)事人可以解除合同:……(五)法律規(guī)定的其他情形?!薄吨腥A人民共和國合同法》第九十六條規(guī)定:“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的,應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時(shí)解除。對方有異議的,可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力?!薄吨腥A人民共和國合同法》第二百二十四條規(guī)定:“承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同?!北景钢?,金緣招待所將從安全局承租的房屋部分轉(zhuǎn)租給他人,該轉(zhuǎn)租行為依法應(yīng)當(dāng)征得安全局的同意。但金緣招待所未履行此法定義務(wù),安全局以金緣招待所私自轉(zhuǎn)租房屋未征得出租人同意為由解除房屋租賃合同符合法律規(guī)定,本院予以支持,本案訴爭房屋的租賃合同自2017年12月6日安全局告知金緣招待所時(shí)即行解除。庭審中,金緣招待所辯稱:該房屋系部分轉(zhuǎn)租,無須征得安全局的同意,對此,本院認(rèn)為,轉(zhuǎn)租既包括全部轉(zhuǎn)租,也包括部分轉(zhuǎn)租,金緣招待所該抗辯意見沒有法律依據(jù),本院不予支持。庭審中,金緣招待所抗辯,安全局知道其轉(zhuǎn)租行為,對其部分轉(zhuǎn)租行為安全局是默許的,但庭審中安全局對此不予認(rèn)可,金緣招待所亦無證據(jù)支持,本院對其該抗辯意見亦不予支持。關(guān)于原告安全局要求被告金緣招待所返還房屋的訴訟請求,本院認(rèn)為,《中華人民共和國物權(quán)法》第三十四條規(guī)定:“無權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的,權(quán)利人可以請求返還原物。”本案中,原、被告的房屋租賃合同解除后,金緣招待所占有原告安全局的房屋已屬無權(quán)占有,故本院對安全局要求金緣招待所返還本案訴爭房屋的訴訟請求予以支持。關(guān)于原告安全局要求被告金緣招待所在受益范圍內(nèi)要求金緣招待所承擔(dān)賠償責(zé)任的訴訟請求,本院認(rèn)為,《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定:“當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí),應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明,但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前,當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的,由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果?!北景钢?,因安全局并未舉證證明受益的具體數(shù)額,故本院對其訴訟請求不予支持。關(guān)于金緣招待所要求安全局給付賠償款1042300元(含裝飾工程、屋內(nèi)設(shè)施、改造工程等評估資產(chǎn)為362300元)的反訟請求,且金緣招待所未交納反訴費(fèi),故本院對此不予審理。對安全局要求金緣招待所解除2015年9月21日簽訂的《房屋租賃合同》、返還房屋的訴訟請求予以支持,對其它訴訟請求不予支持;對金緣招待所要求安全局賠償損失1042300元的反訴請求不予審理。依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十六條、第二百二十四條、《中華人民共和國物權(quán)法》第三十四條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定,判決如下:一、牡丹江市國家安全局與牡丹江市金緣小吃招待所之間于2015年9月21日簽訂的《房屋租賃合同》解除;二、牡丹江市金緣小吃招待所于本判決生效之日起十日內(nèi)將坐落于牡丹江市東安區(qū)、房權(quán)證號(hào)為牡房權(quán)證東安區(qū)字第1189**號(hào),房產(chǎn)圖號(hào)為390-480-2/3-5-015,建筑面積為293.67平方米,房屋所有權(quán)人登記為牡丹江市國家安全局的房屋一處返還給牡丹江市國家安全局;三、駁回牡丹江市國家安全局的其它訴訟請求。案件受理費(fèi)13800元,減半收取計(jì)6900元,由牡丹江市金緣小吃招待所負(fù)擔(dān)。本院二審期間,上訴人金緣招待所圍繞其上訴主張,依法向本院提供了以下證據(jù):證據(jù)一,邱建民分別與崔慧洋、劉雪英、侯佳斌、康紅梅、邵文鑫簽訂的房屋租賃合同共計(jì)7份;在牡丹江市東安區(qū)市場監(jiān)督管理局調(diào)取的鑫鑫超市(經(jīng)營者:邵文鑫)、可心美味餐館(經(jīng)營者:矯正國)、崔慧洋口腔科診所(經(jīng)營者:崔慧洋)及張春雨口腔診所(經(jīng)營者:張春雨)的信息檔案查詢單四頁。證明:從2008年當(dāng)事人雙方簽訂房屋租賃合同后,上訴人就將部分房屋出租給第三方,至今已達(dá)10年之久。該以上幾位承租人辦理工商登記的地址即是金緣招待所承租的房屋,安全局稱自己不清楚金緣招待所是否將承租的房屋進(jìn)行分租的事實(shí)是不真實(shí)的。根據(jù)2012年12月5日財(cái)政部頒發(fā)通過的行政單位財(cái)務(wù)規(guī)則第三十五條,每年安全局都應(yīng)進(jìn)行固定資產(chǎn)、流動(dòng)資金的盤點(diǎn)。所以,在2012年間安全局也應(yīng)該知道房屋進(jìn)行分租的事實(shí),原審判決稱安全局不清楚轉(zhuǎn)租的事實(shí)是不客觀的。請求二審法院采信以上證據(jù)。被上訴人安全局質(zhì)證認(rèn)為,該組證據(jù)不屬于新的證據(jù),不是一審后新發(fā)現(xiàn)的證據(jù)及一審后需要法院調(diào)取的新的證據(jù),而且在一審時(shí)原審法院已經(jīng)釋明要求雙方當(dāng)事人在庭審后的三日內(nèi)提交證據(jù),但雙方均沒有提供,對該組證據(jù)不發(fā)表質(zhì)證意見。但需要說明的是,4份工商注冊信息查詢單中所體現(xiàn)的注冊信息、地點(diǎn)并不相同,有日照街口40號(hào)、123號(hào)、79號(hào)及沒有標(biāo)注日照街口多少號(hào)的地點(diǎn),無法證實(shí)與雙方租賃房屋是同一房屋。關(guān)于四份租賃合同的真實(shí)性不予以認(rèn)可,無法確定其真實(shí)性,金緣招待所如果租賃他人收取租賃費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)有收取租賃費(fèi)用的票據(jù)及納稅憑證。該組證據(jù)既不屬于二審新的證據(jù),也不能證實(shí)上訴人上訴請求主張的事實(shí)。本院認(rèn)為,該組證據(jù)可以證實(shí)金緣招待所將其承租的安全局房屋部分轉(zhuǎn)租的事實(shí),但不能證實(shí)安全局在2012年間就知道金緣招待所將部分承租房屋轉(zhuǎn)租他人的事實(shí),對此不予采信。證據(jù)二,證人崔慧洋出庭證實(shí),其在牡丹江市東一條路日照街口123號(hào)租房子,2014年5月份開始一直到2016年的8月份,租的邱建民的房子開口腔診所。金緣招待所對該證人證言沒有異議。安全局對該證人證言提出異議,證人證言不屬于新證據(jù),該證人所證明的問題與本案爭議無關(guān)。證據(jù)三,證人矯正國出庭證實(shí),證人2012年4、5月份承租金緣招待所的房子干飯店,租了3年,大概租到2015年4月份,具體日期不清楚了。金緣招待所對該證人證言沒有異議。安全局對該證人證言提出異議,證人發(fā)言不屬于新證據(jù),該證人證明的問題與本案爭議無關(guān)。按照證人自己證明的時(shí)間是2012年-2015年,租賃關(guān)系已經(jīng)終止。本院認(rèn)為,證人崔慧洋、矯正國的證言可以證實(shí)金緣招待所將其承租的安全局房屋部分轉(zhuǎn)租的事實(shí),對此予以采信。安全局沒有提供新的證據(jù)。根據(jù)當(dāng)事人的訴請主張、法庭陳述,結(jié)合本院二審及一審對事實(shí)與證據(jù)的分析認(rèn)定,本院認(rèn)定事實(shí)與原審一致。
上訴人牡丹江市金緣小吃招待所(以下簡稱金緣招待所)因與被上訴人牡丹江市國家安全局(以下簡稱安全局)房屋租賃合同糾紛一案,不服黑龍江省牡丹江市東安區(qū)人民法院(2018)黑1002民初12號(hào)民事判決,向本院提起上訴。本院于2018年5月17日立案后,依法組成合議庭,開庭審理了本案。上訴人金緣招待所的經(jīng)營者邱建民、金緣招待所的委托訴訟代理人高至巍、被上訴人安全局的委托訴訟代理人常正華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本院認(rèn)為,根據(jù)中華人民共和國國家安全部文件要求,各地國家安全機(jī)關(guān)對違規(guī)出租出借房屋應(yīng)當(dāng)立即終止合同,并必須在2018年6月末前收回。對此,黑龍江省國家安全廳下發(fā)了文件,要求所屬各部門必須在2018年6月底前收回出租的房屋。以上為本案基本事實(shí)。按照上級(jí)要求,被上訴人安全局于2017年12月6日向上訴人金緣招待所發(fā)出解除合同通知書,告知解除雙方的合同,在指定日期前必須收回房屋。合同解除后,相關(guān)善后問題可以通過協(xié)商或法律程序解決。通知送達(dá)后,金緣招待所雖持有異議,但并未依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十六條的規(guī)定,請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。本案訴訟后,雙方當(dāng)事人在協(xié)商過程中,安全局發(fā)現(xiàn)金緣招待所對承租的部分房屋存在轉(zhuǎn)租行為。訴訟中,金緣招待所稱安全局已知道其轉(zhuǎn)租事實(shí),但并未提供充分的證據(jù)證實(shí)。本院認(rèn)為,依照《中華人民共和國合同法》第九十六條規(guī)定,安全局于2017年12月6日向金緣招待所發(fā)出的解除合同通知,自該通知到達(dá)金緣招待所時(shí),雙方簽訂的房屋租賃合同即視為解除。故原審認(rèn)定雙方房屋租賃合同已解除,并判決予以確認(rèn),認(rèn)定事實(shí)及適用法律并無不當(dāng)。關(guān)于原審法院是否違反法定程序的問題,金緣招待所雖一審提出反訴,但沒有明確的反訴請求,亦未提交反訴狀和繳納反訴費(fèi),原審法院通知不準(zhǔn)許鑒定和對其反訴按撤訴處理時(shí),金緣招待所并未提出異議。因此,原審法院對金緣招待所反訴不予審理,并無不當(dāng)。根據(jù)安全局于2017年12月6日向金緣招待所發(fā)出的解除合同通知,合同解除后,相關(guān)善后問題可以通過協(xié)商或法律程序解決。因此,對于金緣招待所的經(jīng)營損失賠償?shù)戎鲝?,可依法另行主張?quán)利。綜上所述,金緣招待所的上訴請求不能成立,依法應(yīng)予駁回;一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚,適用法律正確,應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定,判決如下:
駁回上訴,維持原判。二審案件受理費(fèi)13800元,由上訴人牡丹江市金緣小吃招待所負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。
審判長 于 堯
審判員 姜云虎
審判員 錢大龍
書記員:李維嘉
中律網(wǎng)提供的所有信息和服務(wù)僅供參考和借鑒,不構(gòu)成任何法律意見或建議。我們的法律服務(wù)團(tuán)隊(duì)將盡最大努力確保所提供的信息和服務(wù)的準(zhǔn)確性和可靠性,但并不能保證信息和服務(wù)的完全無誤,亦不對用戶使用這些信息和服務(wù)所造成的任何損失或損害承擔(dān)任何責(zé)任。
中律網(wǎng)提供的所有內(nèi)容均不構(gòu)成律師-客戶關(guān)系。用戶在使用我們的法律服務(wù)時(shí),應(yīng)該尋求專業(yè)律師的建議和指導(dǎo),避免因自己的錯(cuò)誤行為而導(dǎo)致的法律風(fēng)險(xiǎn)和損失。
中律網(wǎng)可能會(huì)包含第三方的鏈接和內(nèi)容,這些鏈接和內(nèi)容與我們無關(guān)。用戶使用這些鏈接和內(nèi)容時(shí),需自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任,我們不承擔(dān)任何責(zé)任。
最后,我們保留隨時(shí)更改或修訂這些免責(zé)聲明的權(quán)利。如果您在使用我們的網(wǎng)站時(shí)遇到任何問題或有任何意見和建議,請及時(shí)與我們聯(lián)系,我們將竭誠為您服務(wù)!
地址:重慶市海王星科技大廈眾創(chuàng)空間
電話:023-8825-6629
? Copyright 2008-2023 | 中律網(wǎng)保留所有權(quán)利 本站由上智科技提供技術(shù)支持渝ICP備20007345號(hào)-4
使用本網(wǎng)站將受制于明確規(guī)定的使用條款。使用本網(wǎng)站即表示您同意遵守這些通用服務(wù)條款
成為第一個(gè)評論者