上訴人（原審被告）：牡丹江市洪達(dá)世嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省牡丹江市東安區(qū)。法定代表人：賈萬利，總經(jīng)理。委托訴訟代理人：孟凡玉，男，該公司總經(jīng)理助理。委托訴訟代理人：張瑞增，黑龍江國(guó)大律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告）：李某文，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省牡丹江市東安區(qū)。

上訴人洪達(dá)公司上訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求撤銷黑龍江省牡丹江市東安區(qū)人民法院（2018）黑1002民初198號(hào)民事判決第二項(xiàng)，即洪達(dá)公司協(xié)助李某文辦理洪達(dá)世嘉領(lǐng)秀城小區(qū)案涉房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記的內(nèi)容。事實(shí)與理由：被上訴人李某文在領(lǐng)秀城小區(qū)尚未得到牡丹江市規(guī)劃部門驗(yàn)收的情況下，私自對(duì)其房屋外立墻面進(jìn)行改動(dòng)，改變?cè)瓉斫?jīng)過審批的外立墻面設(shè)計(jì)，致使洪達(dá)公司受到規(guī)劃部門的處罰。根據(jù)《商品房買賣合同》第十八、第十九條規(guī)定及牡丹江市規(guī)劃局要求李某文必須恢復(fù)原狀，否則不予進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收。因李某文沒能恢復(fù)該房屋的原外立墻面設(shè)計(jì)，既違反《商品房買賣合同》約定，又違反國(guó)家規(guī)劃規(guī)定，故洪達(dá)公司不能協(xié)助李某文辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。被上訴人李某文辯稱，李某文房屋的陽臺(tái)為專有部分，有權(quán)決定是否封閉，且沒有破壞房屋建筑結(jié)構(gòu)，也沒有改變房屋用途。2016年市政府對(duì)領(lǐng)秀城小區(qū)300戶外移窗戶房屋整體通過了驗(yàn)收。開發(fā)企業(yè)于2016年12月8日在產(chǎn)權(quán)機(jī)關(guān)進(jìn)行備案，小區(qū)的業(yè)主可以辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，但洪達(dá)公司不協(xié)助買受人辦理產(chǎn)權(quán)證照。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定，開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照約定履行協(xié)助買受人辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)登記的義務(wù)。綜上，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。李某文向一審法院起訴請(qǐng)求：1.要求洪達(dá)公司給付物業(yè)費(fèi)11555.04元；2.協(xié)助辦理洪達(dá)世嘉領(lǐng)秀城小區(qū)案涉房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記；3.由洪達(dá)公司承擔(dān)訴訟費(fèi)。一審法院認(rèn)定事實(shí)：2013年2月5日，李某文與洪達(dá)公司簽訂商品房買賣合同，李某文以655544元購(gòu)買位于鏡泊湖東路、渤洲街南洪達(dá)世嘉領(lǐng)秀城小區(qū)案涉房屋，約定出賣人應(yīng)在房屋交付使用后60日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人所購(gòu)房屋的物業(yè)管理費(fèi)由出賣人支付，直至出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案為止。2013年6月30日，洪達(dá)公司將案涉房屋交付李某文。2016年12月8日，洪達(dá)公司將李某文辦理房產(chǎn)權(quán)屬證書所需的材料向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。李某文繳納涉案房屋2013年7月1日至2018年6月30日的物業(yè)費(fèi)11555.04元。一審法院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)……”。本案中，李某文與洪達(dá)公司簽訂的商品房買賣合同是雙方真實(shí)意思表示，合同的內(nèi)容沒有違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合法有效，依法受法律保護(hù)。該買賣合同第十五條約定：“買受人所購(gòu)房屋的物業(yè)管理費(fèi)由出賣人支付，直至出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案為止?！北景钢?，洪達(dá)公司于2016年12月8日將辦理房產(chǎn)權(quán)屬證書所需的材料向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，故2016年12月8日以后的物業(yè)費(fèi)應(yīng)由李某文自行承擔(dān)。李某文于2016年7月26日繳納的物業(yè)費(fèi)2390.70元中的1195.35元，洪達(dá)公司同意給付此款，符合法律規(guī)定，予以支持?！吨腥A人民共和國(guó)民法通則》第一百三十五條規(guī)定：“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年……”本案中，李某文主張的2013年6月29日、2014年7月10日、2015年9月28日繳納的物業(yè)費(fèi)，李某文未提供相應(yīng)證據(jù)證實(shí)其在繳納上述三筆物業(yè)費(fèi)之日起兩年內(nèi)向洪達(dá)公司主張過權(quán)利，其應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。洪達(dá)公司提出的上述三筆物業(yè)費(fèi)超過訴訟時(shí)效的抗辯意見符合法律規(guī)定，予以采納，洪達(dá)公司不應(yīng)承擔(dān)上述三筆物業(yè)費(fèi)?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第六十條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)”。本案中，雙方當(dāng)事人簽訂商品房買賣合同，交付房屋是洪達(dá)公司的主要義務(wù)，協(xié)助李某文辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記是其附隨義務(wù)。洪達(dá)公司應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行協(xié)助李某文辦理涉案房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記的義務(wù)。故李某文主張洪達(dá)公司協(xié)助辦理涉案房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記，符合法律規(guī)定，予以支持。洪達(dá)公司提出李某文存在建筑面積4.8平方米系違建的抗辯。經(jīng)查，該建筑面積4.8平方米系李某文將臥室窗戶外移后，將露天陽臺(tái)封閉的部分，與本案不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記系兩個(gè)不同的法律關(guān)系。如李某文將臥室窗戶外移違反相關(guān)法律，屬于相關(guān)行政部門處理的問題，洪達(dá)公司不能因此免除協(xié)助李某文辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記的法定義務(wù)。洪達(dá)公司此項(xiàng)抗辯意見，不符合法律規(guī)定，不予采納。綜上，判決：一、牡丹江市洪達(dá)世嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給付李某文物業(yè)費(fèi)1195.35元；二、牡丹江市洪達(dá)世嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助李某文辦理牡丹江市洪達(dá)世嘉領(lǐng)秀城小區(qū)案涉房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記；三、駁回李某文其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)89元，由牡丹江市洪達(dá)世嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了舉證、質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人二審爭(zhēng)議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下：上訴人洪達(dá)公司新證據(jù)一，1.洪達(dá)公司向小區(qū)業(yè)主發(fā)出的告知函、改建陽臺(tái)照片各一份，證明：洪達(dá)公司告知包括李某文在內(nèi)的小區(qū)業(yè)主陽臺(tái)外擴(kuò)封閉的行為系違建行為，且存在安全隱患，要求停止并改正。李某文的陽臺(tái)外擴(kuò)系違建行為。證據(jù)二，牡丹江市規(guī)劃局牡規(guī)罰字[2017]第002號(hào)行政處罰決定書一份、罰款票據(jù)一張，證明：李某文實(shí)施私搭亂建的行為導(dǎo)致洪達(dá)公司被行政處罰。證據(jù)三，牡丹江市政府2013年11月14日第十五屆93次會(huì)議紀(jì)要一份，證明：會(huì)議紀(jì)要第二項(xiàng)的第一個(gè)問題規(guī)定了房屋進(jìn)行拆改的在未恢復(fù)原狀前不予辦照。因李某文實(shí)施的行為導(dǎo)致不能辦理房照，不是因洪達(dá)公司實(shí)施的違法行為導(dǎo)致不能辦理產(chǎn)權(quán)證照，不是洪達(dá)公司違約造成的。李某文質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)洪達(dá)公司證據(jù)一的形式要件和證明問題均有異議。告知函是2013年1月7日作出，李某文2013年6月30日收房，并沒有看到告知函。照片不是李某文家陽臺(tái)的照片。對(duì)證據(jù)二的形式要件無異議，對(duì)證明問題有異議。1.牡丹江市規(guī)劃局的處罰決定書明確表示洪達(dá)公司可以申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以進(jìn)行訴訟，但其沒有復(fù)議或訴訟，說明已認(rèn)可處罰決定書。2.政府部門和業(yè)主協(xié)商，對(duì)領(lǐng)秀城小區(qū)進(jìn)行了驗(yàn)收，只是進(jìn)行了30多萬元的罰款。領(lǐng)秀城小區(qū)業(yè)主在2017年全部具備辦理房照的條件，意味著領(lǐng)秀城小區(qū)已通過驗(yàn)收。對(duì)證據(jù)三的形式要件和證明問題均有異議，該證據(jù)是復(fù)印件，與本案沒有關(guān)聯(lián)性。本院認(rèn)證認(rèn)為，洪達(dá)公司證據(jù)一不能證實(shí)其已向小區(qū)業(yè)主發(fā)放或張貼告知函，照片不能證實(shí)是李某文改建的陽臺(tái)照片，不能證明其欲證明的問題，故對(duì)該證據(jù)不予采信。李某文對(duì)證據(jù)二的形式要件無異議，故對(duì)形式要件予以采信。該證據(jù)可以證明洪達(dá)公司被行政處罰的事實(shí)，不能證明其可以據(jù)此不協(xié)助小區(qū)業(yè)主辦理房屋證照，故對(duì)該證據(jù)不予采信。證據(jù)三的市政府會(huì)議紀(jì)要是針對(duì)白樺原墅項(xiàng)目辦理房屋產(chǎn)權(quán)證照事宜的議定事項(xiàng)，與案涉小區(qū)房屋是否應(yīng)辦理房屋證照不具有關(guān)聯(lián)性，故對(duì)該證據(jù)不予采信。對(duì)當(dāng)事人二審爭(zhēng)議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下：對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
上訴人牡丹江市洪達(dá)世嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱洪達(dá)公司）因與被上訴人李某文商品房銷售合同糾紛一案，不服黑龍江省牡丹江市東安區(qū)人民法院（2018）黑1002民初198號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年5月29日立案后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。上訴人洪達(dá)公司的委托訴訟代理人孟凡玉、張瑞增、被上訴人李某文到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，關(guān)于上訴人洪達(dá)公司主張因被上訴人李某文的改建行為導(dǎo)致無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證照的問題。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)?！睋?jù)此，合同雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行各自義務(wù)。本案中，雙方當(dāng)事人簽訂的商品房買賣合同系真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人均具有拘束力。該商品房買賣合同中并未明確約定買受人實(shí)施了何種行為或在何種情況下，出賣人可以不協(xié)助買受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證照。出賣人洪達(dá)公司除應(yīng)履行交付房屋的義務(wù)外，協(xié)助買受人李某文辦理房屋權(quán)屬登記亦是其作為出賣人應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)。雖因包括李某文在內(nèi)的部分領(lǐng)秀城小區(qū)業(yè)主對(duì)房屋的改建行為導(dǎo)致洪達(dá)公司被有關(guān)部門處以罰款，但該行政處罰事實(shí)不構(gòu)成洪達(dá)公司拒絕協(xié)助李某文辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的有效抗辯。李某文改建房屋的行為不符合《房屋登記辦法》第二十二條規(guī)定的不予登記的情形。在既無當(dāng)事人約定又無明確法律規(guī)定的情況下，洪達(dá)公司主張不協(xié)助李某文辦理房屋權(quán)屬登記無事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。綜上所述，洪達(dá)公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)50元，由牡丹江市洪達(dá)世嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　杜　敏
審判員　周曉光
審判員　李冬梅

書記員：文秀成