上訴人（原審被告）：牡丹江市洪達世嘉房地產開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省牡丹江市東安區(qū)。法定代表人：賈萬利，總經理。委托訴訟代理人：孟凡玉，男，該公司總經理助理。委托訴訟代理人：張瑞增，黑龍江國大律師事務所律師。被上訴人（原審原告）：李某文，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省牡丹江市東安區(qū)。

上訴人洪達公司上訴請求：1.請求撤銷黑龍江省牡丹江市東安區(qū)人民法院（2018）黑1002民初198號民事判決第二項，即洪達公司協(xié)助李某文辦理洪達世嘉領秀城小區(qū)案涉房屋不動產權登記的內容。事實與理由：被上訴人李某文在領秀城小區(qū)尚未得到牡丹江市規(guī)劃部門驗收的情況下，私自對其房屋外立墻面進行改動，改變原來經過審批的外立墻面設計，致使洪達公司受到規(guī)劃部門的處罰。根據《商品房買賣合同》第十八、第十九條規(guī)定及牡丹江市規(guī)劃局要求李某文必須恢復原狀，否則不予進行規(guī)劃驗收。因李某文沒能恢復該房屋的原外立墻面設計，既違反《商品房買賣合同》約定，又違反國家規(guī)劃規(guī)定，故洪達公司不能協(xié)助李某文辦理不動產登記。被上訴人李某文辯稱，李某文房屋的陽臺為專有部分，有權決定是否封閉，且沒有破壞房屋建筑結構，也沒有改變房屋用途。2016年市政府對領秀城小區(qū)300戶外移窗戶房屋整體通過了驗收。開發(fā)企業(yè)于2016年12月8日在產權機關進行備案，小區(qū)的業(yè)主可以辦理不動產登記，但洪達公司不協(xié)助買受人辦理產權證照。根據《中華人民共和國合同法》規(guī)定，開發(fā)企業(yè)應按照約定履行協(xié)助買受人辦理房屋不動產登記的義務。綜上，請求二審法院駁回上訴，維持原判。李某文向一審法院起訴請求：1.要求洪達公司給付物業(yè)費11555.04元；2.協(xié)助辦理洪達世嘉領秀城小區(qū)案涉房屋不動產權登記；3.由洪達公司承擔訴訟費。一審法院認定事實：2013年2月5日，李某文與洪達公司簽訂商品房買賣合同，李某文以655544元購買位于鏡泊湖東路、渤洲街南洪達世嘉領秀城小區(qū)案涉房屋，約定出賣人應在房屋交付使用后60日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案，如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內取得房地產權屬證書的，買受人所購房屋的物業(yè)管理費由出賣人支付，直至出賣人提供的資料報產權登記機關備案為止。2013年6月30日，洪達公司將案涉房屋交付李某文。2016年12月8日，洪達公司將李某文辦理房產權屬證書所需的材料向產權登記機關備案。李某文繳納涉案房屋2013年7月1日至2018年6月30日的物業(yè)費11555.04元。一審法院認為，《中華人民共和國合同法》第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務……”。本案中，李某文與洪達公司簽訂的商品房買賣合同是雙方真實意思表示，合同的內容沒有違反法律禁止性規(guī)定，應認定合法有效，依法受法律保護。該買賣合同第十五條約定：“買受人所購房屋的物業(yè)管理費由出賣人支付，直至出賣人提供的資料報產權登記機關備案為止。”本案中，洪達公司于2016年12月8日將辦理房產權屬證書所需的材料向產權登記機關備案，故2016年12月8日以后的物業(yè)費應由李某文自行承擔。李某文于2016年7月26日繳納的物業(yè)費2390.70元中的1195.35元，洪達公司同意給付此款，符合法律規(guī)定，予以支持?！吨腥A人民共和國民法通則》第一百三十五條規(guī)定：“向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年……”本案中，李某文主張的2013年6月29日、2014年7月10日、2015年9月28日繳納的物業(yè)費，李某文未提供相應證據證實其在繳納上述三筆物業(yè)費之日起兩年內向洪達公司主張過權利，其應承擔舉證不能的法律后果。洪達公司提出的上述三筆物業(yè)費超過訴訟時效的抗辯意見符合法律規(guī)定，予以采納，洪達公司不應承擔上述三筆物業(yè)費。《中華人民共和國合同法》第六十條規(guī)定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務”。本案中，雙方當事人簽訂商品房買賣合同，交付房屋是洪達公司的主要義務，協(xié)助李某文辦理不動產權登記是其附隨義務。洪達公司應當按照約定全面履行協(xié)助李某文辦理涉案房屋不動產權登記的義務。故李某文主張洪達公司協(xié)助辦理涉案房屋不動產權登記，符合法律規(guī)定，予以支持。洪達公司提出李某文存在建筑面積4.8平方米系違建的抗辯。經查，該建筑面積4.8平方米系李某文將臥室窗戶外移后，將露天陽臺封閉的部分，與本案不動產權登記系兩個不同的法律關系。如李某文將臥室窗戶外移違反相關法律，屬于相關行政部門處理的問題，洪達公司不能因此免除協(xié)助李某文辦理不動產權登記的法定義務。洪達公司此項抗辯意見，不符合法律規(guī)定，不予采納。綜上，判決：一、牡丹江市洪達世嘉房地產開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內給付李某文物業(yè)費1195.35元；二、牡丹江市洪達世嘉房地產開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內協(xié)助李某文辦理牡丹江市洪達世嘉領秀城小區(qū)案涉房屋不動產權登記；三、駁回李某文其他訴訟請求。案件受理費89元，由牡丹江市洪達世嘉房地產開發(fā)有限公司負擔。本院二審期間，當事人圍繞上訴請求提交了證據。本院組織當事人進行了舉證、質證。對當事人二審爭議的事實，本院認定如下：上訴人洪達公司新證據一，1.洪達公司向小區(qū)業(yè)主發(fā)出的告知函、改建陽臺照片各一份，證明：洪達公司告知包括李某文在內的小區(qū)業(yè)主陽臺外擴封閉的行為系違建行為，且存在安全隱患，要求停止并改正。李某文的陽臺外擴系違建行為。證據二，牡丹江市規(guī)劃局牡規(guī)罰字[2017]第002號行政處罰決定書一份、罰款票據一張，證明：李某文實施私搭亂建的行為導致洪達公司被行政處罰。證據三，牡丹江市政府2013年11月14日第十五屆93次會議紀要一份，證明：會議紀要第二項的第一個問題規(guī)定了房屋進行拆改的在未恢復原狀前不予辦照。因李某文實施的行為導致不能辦理房照，不是因洪達公司實施的違法行為導致不能辦理產權證照，不是洪達公司違約造成的。李某文質證認為，對洪達公司證據一的形式要件和證明問題均有異議。告知函是2013年1月7日作出，李某文2013年6月30日收房，并沒有看到告知函。照片不是李某文家陽臺的照片。對證據二的形式要件無異議，對證明問題有異議。1.牡丹江市規(guī)劃局的處罰決定書明確表示洪達公司可以申請行政復議，也可以進行訴訟，但其沒有復議或訴訟，說明已認可處罰決定書。2.政府部門和業(yè)主協(xié)商，對領秀城小區(qū)進行了驗收，只是進行了30多萬元的罰款。領秀城小區(qū)業(yè)主在2017年全部具備辦理房照的條件，意味著領秀城小區(qū)已通過驗收。對證據三的形式要件和證明問題均有異議，該證據是復印件，與本案沒有關聯(lián)性。本院認證認為，洪達公司證據一不能證實其已向小區(qū)業(yè)主發(fā)放或張貼告知函，照片不能證實是李某文改建的陽臺照片，不能證明其欲證明的問題，故對該證據不予采信。李某文對證據二的形式要件無異議，故對形式要件予以采信。該證據可以證明洪達公司被行政處罰的事實，不能證明其可以據此不協(xié)助小區(qū)業(yè)主辦理房屋證照，故對該證據不予采信。證據三的市政府會議紀要是針對白樺原墅項目辦理房屋產權證照事宜的議定事項，與案涉小區(qū)房屋是否應辦理房屋證照不具有關聯(lián)性，故對該證據不予采信。對當事人二審爭議的事實，本院認定如下：對一審查明的事實予以確認。
上訴人牡丹江市洪達世嘉房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱洪達公司）因與被上訴人李某文商品房銷售合同糾紛一案，不服黑龍江省牡丹江市東安區(qū)人民法院（2018）黑1002民初198號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年5月29日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。上訴人洪達公司的委托訴訟代理人孟凡玉、張瑞增、被上訴人李某文到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為，關于上訴人洪達公司主張因被上訴人李某文的改建行為導致無法辦理房屋產權證照的問題。根據《中華人民共和國合同法》第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務?！睋?，合同雙方當事人均應按照合同約定履行各自義務。本案中，雙方當事人簽訂的商品房買賣合同系真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，該合同合法有效，對雙方當事人均具有拘束力。該商品房買賣合同中并未明確約定買受人實施了何種行為或在何種情況下，出賣人可以不協(xié)助買受人辦理房屋產權證照。出賣人洪達公司除應履行交付房屋的義務外，協(xié)助買受人李某文辦理房屋權屬登記亦是其作為出賣人應當履行的合同義務。雖因包括李某文在內的部分領秀城小區(qū)業(yè)主對房屋的改建行為導致洪達公司被有關部門處以罰款，但該行政處罰事實不構成洪達公司拒絕協(xié)助李某文辦理房屋產權登記的有效抗辯。李某文改建房屋的行為不符合《房屋登記辦法》第二十二條規(guī)定的不予登記的情形。在既無當事人約定又無明確法律規(guī)定的情況下，洪達公司主張不協(xié)助李某文辦理房屋權屬登記無事實及法律依據，本院不予支持。綜上所述，洪達公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費50元，由牡丹江市洪達世嘉房地產開發(fā)有限公司負擔。本判決為終審判決。

審判長　杜　敏
審判員　周曉光
審判員　李冬梅

書記員：文秀成