上訴人（原審被告、反訴原告）牡丹江市宏陽(yáng)建筑安裝工程有限責(zé)任公司，住所地黑龍江省牡丹江市東安區(qū)東四條路長(zhǎng)安一街物資3號(hào)樓2單元105室。組織機(jī)構(gòu)代碼74699434-7。
法定代表人楊春光，男，該公司經(jīng)理。
委托代理人劉國(guó)利，男，黑龍江劉國(guó)利律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告、反訴被告）牡丹江華通有限責(zé)任公司，住所地黑龍江省牡丹江市東安區(qū)東五條路333號(hào)，組織機(jī)構(gòu)代碼13023309-9。
法定代表人孫玉慶，男，董事長(zhǎng)。
委托代理人劉冬梅，女，黑龍江大正律師事務(wù)所律師。
委托代理人郭玉琦，男，1955年1月6日出生，漢族，牡丹江華通有限責(zé)任公司員工，住所地黑龍江省牡丹江市愛民區(qū)向陽(yáng)辦事處建衛(wèi)委47組。

上訴人牡丹江市宏陽(yáng)建筑安裝工程有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱宏陽(yáng)公司）因與被上訴人牡丹江華通有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱華通公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服黑龍江省牡丹江市陽(yáng)明區(qū)人民法院（2015）陽(yáng)民初字第337號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年9月28日受理后，依法組成合議庭，于2015年10月27公開開庭審理了本案，上訴人宏陽(yáng)公司的法定代表人楊春光及其委托代理人劉國(guó)利，被上訴人華通公司的委托代理人劉冬梅、郭玉琦到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
被上訴人（原審原告、反訴被告）華通公司在原審中訴稱：2012年8月1日，原告華通公司與被告牡丹江市宏陽(yáng)建筑安裝工程有限責(zé)任公司（以下稱宏陽(yáng)公司）簽訂了一份《房屋租賃合同》，合同約定宏陽(yáng)公司租賃華通公司的房屋“按年交租金，提前一個(gè)月交房租。”租賃合同還對(duì)承租方逾期不交租金的違約責(zé)任做了相關(guān)約定。但是宏陽(yáng)公司單方違約，時(shí)至今日拖欠原告2013年8月1日至2015年6月30日的房屋租金141680元。經(jīng)原告華通公司多次催要，被告宏陽(yáng)公司以種種借口拒不交納租金，嚴(yán)重侵害了華通公司的經(jīng)濟(jì)利益，影響了華通公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。訴訟請(qǐng)求：一、判令被告宏陽(yáng)公司立即給付原告華通公司房屋租金
141680元及違約金28336元，合計(jì)170016元；二、由被告宏陽(yáng)公司承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)用。訴訟中原告增加要求與被告解除租賃合同，并要求被告立即搬出所租用原告的房屋。
上訴人（原審被告、反訴原告）宏陽(yáng)公司在原審中辯稱：1.被告宏陽(yáng)公司尚欠原告華通公司房屋租金141680元，是經(jīng)過原告方的領(lǐng)導(dǎo)宋書記和主管領(lǐng)導(dǎo)他們倆人協(xié)商同意緩交租金，而且事實(shí)上本案起訴之前，原告多次通知該出租的房屋要整體出租，要求被告截止到6月30日必須騰出房屋，沒有多次要租金的這個(gè)事實(shí)。所以被告同意補(bǔ)交，尚欠二年租金141680元，但是不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約金28336元。2.雙方簽訂房屋租賃合同之后，被告按約定及時(shí)交付了第一年房屋租金及抵押金，履行自己的應(yīng)盡義務(wù)。但是2013年下半年開始，原告開始張貼整體出租房屋告示，騰房即單方解除房屋租賃關(guān)系，所有租賃戶騰出房屋。所以給被告帶來不便。另外被告當(dāng)時(shí)與原告簽訂合同之前協(xié)商的時(shí)候，口頭承諾，被告可以承租10年，所以被告投資37萬(wàn)余元，全面裝修房屋。如果原告按訴訟請(qǐng)求提出不再租給被告房屋，那么必須依法承擔(dān)因此給被告造成的經(jīng)濟(jì)損失。

本院認(rèn)為，該證人只是陳述合同終止后可以續(xù)簽合同，無(wú)法證實(shí)上訴人與被上訴人約定訴爭(zhēng)房屋的租賃期限為十年，對(duì)上訴人意在證明的問題不予確認(rèn)。
二審期間，被上訴人華通公司未提交證據(jù)。
根據(jù)雙方當(dāng)事人的陳述、舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查、辯論及查閱原審卷宗材料，本院二審采納原審法院認(rèn)定的證據(jù)，并認(rèn)定原審法院查明事實(shí)。
本院認(rèn)為：關(guān)于房屋租賃期限的問題。雙方于2012年8月1日簽訂的房屋租賃合同約定的租賃期限為三年，自2012年8月1日起至2015年7月31日止。上訴人雖主張雙方口頭約定租賃期限為十年，但其提供的證據(jù)無(wú)法有效的證實(shí)其主張成立。
關(guān)于上訴人是否違約，被上訴人是否有權(quán)解除房屋租賃合同的問題。房屋租賃合同約定按年交租金，應(yīng)提前一個(gè)月交房租。上訴人認(rèn)可欠付2013年8月1日至2015年7月31日兩年的房屋租金，上訴人稱被上訴人同意其緩交這兩年的租金，被上訴人不予認(rèn)可，且上訴人未提供證據(jù)證實(shí)被上訴人同意其緩交租金的事實(shí)存在，故應(yīng)認(rèn)定上訴人違約。按照合同約定，因上訴人違約，被上訴人有權(quán)解除房屋租賃合同。
關(guān)于違約金的問題。因上訴人欠付兩年的房屋租金，構(gòu)成違約，被上訴人通知上訴人騰空租賃房屋，上訴人未將租賃房屋交還被上訴人，故上訴人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。雙方簽訂的房屋租賃合同約定，上訴人應(yīng)當(dāng)按照租金總額的10％—20％支付違約金，且上訴人在一審中稱如其應(yīng)承擔(dān)違約金，按照15％的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算比較公正。因此，原審按照該標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金數(shù)額并無(wú)不當(dāng)。
關(guān)于被上訴人應(yīng)否賠償上訴人損失220731元的問題。雙方在房屋租賃合同中未約定房屋租賃合同解除時(shí)，對(duì)于上訴人的裝修投入被上訴人應(yīng)予以賠償。本案中，系因上訴人違約，被上訴人主張解除房屋租賃合同，且雙方簽訂的的房屋租賃合同的租期到2015年7月31日屆滿。因此，上訴人的該項(xiàng)請(qǐng)求不成立，原審未予以支持并無(wú)不當(dāng)。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)、第一百七十五條的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)3559元，由上訴人牡丹江市宏陽(yáng)建筑安裝工程有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　姚　波 代理審判員　　李冬梅 代理審判員　　李慧宇

書記員：李維嘉