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牡丹江元某物業(yè)有限公司與王某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一審民事案件

2021-06-09 塵埃 評論0

原告牡丹江元某物業(yè)有限公司,住所地牡丹江市西安區(qū)。
法定代表人薛玉紅,該公司總經(jīng)理。
委托代理人佟林,黑龍江國大律師事務(wù)所律師。
被告王某,男,1984年2月出生,漢族,住所地牡丹江市愛民區(qū)。

原告牡丹江元某物業(yè)有限公司(以下簡稱元某物業(yè)公司)與被告王某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案,本院于2016年1月20日立案受理。依法由代理審判員汪淯適用簡易程序于2016年2月18日公開開庭進(jìn)行了審理,原告元某物業(yè)公司的委托代理人孫峰遠(yuǎn)、尹丹鳳到庭參加訴訟,被告王某經(jīng)本院依法送達(dá)開庭傳票后,無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。由于案情復(fù)雜,本院將此案變更為普通程序,并依法組成合議庭,于2016年7月11日公開開庭進(jìn)行了審理,原告牡丹江元某物業(yè)有限公司的委托代理人佟林,證人張某、盧某到庭參加訴訟,被告王某經(jīng)本院依法送達(dá)開庭傳票后,無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告元某物業(yè)公司訴稱:原告元某物業(yè)公司與牡丹江中原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《江海苑小區(qū)物業(yè)管理委托合同》,約定由原告元某物業(yè)公司對江海苑小區(qū)行使物業(yè)服務(wù)管理權(quán)。被告王某系原告管理的江海苑小區(qū)6號樓1單元×××室業(yè)主,被告居住的房屋建筑面積為94.40平方米。自2012年7月3日開始,被告拖欠物業(yè)管理費(fèi)至2016年3月31日,計(jì)3323元、電梯費(fèi)532元、應(yīng)繳滯納金15265元,合計(jì)19120元。雖然被告沒有按期交納物業(yè)管理費(fèi),但原告始終為該小區(qū)所有業(yè)主履行物業(yè)管理職責(zé)及服務(wù)義務(wù)?,F(xiàn)被告拖欠原告物業(yè)管理費(fèi)導(dǎo)致原告正常運(yùn)營困難,嚴(yán)重?fù)p害原告及其他業(yè)主利益,經(jīng)原告多次催要,被告仍拒不支付。故原告訴至法院,要求被告支付拖欠的物業(yè)管理費(fèi)3323元、電梯費(fèi)532元,滯納金15265元,共計(jì)19120元,訴訟費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。庭審中,原告變更訴訟請求,要求被告支付拖欠的物業(yè)管理費(fèi)3323元及電梯費(fèi)532元,共計(jì)3855元。
被告王某未答辯。

本案的爭議焦點(diǎn):一、原、被告是否按照物業(yè)合同約定履行了相關(guān)義務(wù);二、被告是否應(yīng)支付原告物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)。
審理中,原告為支持其主張向法庭舉證、本院認(rèn)證如下:
證據(jù)一、江海苑小區(qū)物業(yè)管理委托合同復(fù)印件1份。證明牡丹江中原房地產(chǎn)開發(fā)公司是牡丹江市愛民區(qū)江海苑小區(qū)的開發(fā)單位,其將江海苑小區(qū)的物業(yè)工作交予原告管理。
證據(jù)二、江海苑業(yè)主公約復(fù)印件1份、物業(yè)費(fèi)收據(jù)2張(均與原件核對無異)。證明被告系江海苑小區(qū)6棟1單元××室業(yè)主,被告接受了原告元某物業(yè)公司的物業(yè)管理及服務(wù),原、被告簽訂了業(yè)主公約,形成了物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系,雙方約定如業(yè)主不交納物業(yè)費(fèi)將收取滯納金。被告在入住時(shí)已向原告交納了1360元物業(yè)費(fèi)。被告居住的房屋建筑面積為94.40平方米,按照每平方米1.20元的標(biāo)準(zhǔn)向原告交納物業(yè)費(fèi),自2012年7月3日起被告至今未交納物業(yè)費(fèi)。
證據(jù)三、牡價(jià)聯(lián)發(fā)[2014]6號文件復(fù)印件(與原件核對無異)1份。根據(jù)牡丹江市物價(jià)監(jiān)督管理局、牡丹江市房產(chǎn)管理局頒發(fā)的牡價(jià)聯(lián)發(fā)[2014]6號文件,被告所欠電梯費(fèi)為532元,計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為4層為基礎(chǔ)層,每月電梯費(fèi)是32元,每提高一層增加0.5元,被告是16層,故被告的電梯費(fèi)為每月38元。
證據(jù)四、照片打印件16張。證明原告履行了業(yè)主公約中約定的義務(wù),在被告4年沒交納物業(yè)費(fèi)的情況下,原告一直為小區(qū)業(yè)主提供服務(wù)。
證據(jù)五、江海苑小區(qū)委托合同原件,原告單位物業(yè)資質(zhì)證書復(fù)印件(與原件核對無異)2份,證明原告有物業(yè)服務(wù)資質(zhì)。
證據(jù)六、電梯保養(yǎng)合同復(fù)印件(與原件核對無異)2份、電梯日常保養(yǎng)記錄復(fù)印件(與原件核對無異)2份。原告對江海苑小區(qū)進(jìn)行服務(wù)后,一直對電梯進(jìn)行保養(yǎng)和維護(hù),保證了業(yè)主的正常使用。從合同可以看出,對電梯的日常維護(hù)和保養(yǎng)需要費(fèi)用,在業(yè)主沒有交納物業(yè)費(fèi)和電梯費(fèi)、原告在運(yùn)營困難的情況下還保證電梯正常運(yùn)行,保證了業(yè)主使用電梯的安全。因此,原告主張電梯費(fèi)應(yīng)得到法律支持。
證據(jù)七、證人張某證實(shí):“證人于2012年年未開始在原告單位工作,證人不認(rèn)識被告,每年8月、10月份、年底原告公司統(tǒng)一讓科室人員、辦公室人員及其他小區(qū)的客服、經(jīng)理去催繳物業(yè)費(fèi),上門貼物業(yè)費(fèi)催繳通知。物業(yè)人員會(huì)把欠費(fèi)時(shí)間長的業(yè)主明細(xì)提前交給催繳人員,催繳人員幾個(gè)人一組負(fù)責(zé)按明細(xì)上門去貼物業(yè)費(fèi)催繳通知,證人去過被告王某的家張貼物業(yè)費(fèi)催繳通知,每年進(jìn)行一次到二次催繳物業(yè)費(fèi),證人沒見過王某本人,每次到被告家進(jìn)行催繳時(shí),都沒人開門,都是在被告家門上貼催繳單,催繳物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)和聲控?zé)糍M(fèi),具體金額證人記不清。被告從2012年往后就沒交過費(fèi)。催繳通知單上寫明幾號樓幾單元哪一戶從哪年至哪年欠什么費(fèi)多少錢,沒寫限期什么時(shí)間內(nèi)交費(fèi)。證人不清楚為什么被告不交納物業(yè)費(fèi)和電梯費(fèi)。
證據(jù)八、證人盧某證實(shí):“證人是原告公司的員工,2012年5月開始做前臺(tái)客服,證人不認(rèn)識被告。公司下去收費(fèi)的時(shí)候證人在江海苑小區(qū)給被告家貼過催繳費(fèi)通知單。每年公司都讓員工分組下去收費(fèi),每年去三次,8月,10月和年底到江海苑小區(qū)負(fù)責(zé)收費(fèi),家里有人直接通知,沒人就貼催繳通知單。證人沒見過被告王某本人,2012年開始每年催繳的時(shí)候都去兩次,去催繳的時(shí)候被告家里都沒人,證人在其家門上就貼通知單。由江海苑客服給證人提供通知單,被告家欠費(fèi)挺多的。催繳單寫明幾號樓幾單元哪一戶從哪年至哪年欠什么費(fèi)多少錢,有日期和公章,沒寫限期什么時(shí)間內(nèi)交費(fèi)。證人不清楚被告為什么不交納物業(yè)費(fèi)和電梯費(fèi)?!?br/>本院認(rèn)為,因被告王某經(jīng)本院依法送達(dá)開庭傳票后,無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟,亦未對原告舉示的證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證,視為被告王某放棄其抗辯、質(zhì)證的權(quán)利。原告舉示的證據(jù)一、二、三、四結(jié)合庭審調(diào)查能夠證實(shí)2012年2月1日,牡丹江中原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與原告元某物業(yè)公司簽訂了《江海苑小區(qū)物業(yè)管理委托合同》,委托原告對牡丹江市愛民區(qū)江海苑小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理,由原告向業(yè)主和物業(yè)使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和委托管理費(fèi);委托管理期限自2010年2月1日起至小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)成立并重新簽訂委托合同止;物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按建筑面積,多層住宅每月每平方米0.56元;高層住宅2、3層每月每平米0.72元,4-16層每月每平方米1.20元。被告王某系牡丹江市愛民區(qū)江海苑小區(qū)6棟1單元××室房屋(建筑面積94.40平方米)的業(yè)主。2010年7月2日原告元某物業(yè)公司與被告王某簽訂了江海苑業(yè)主公約及承諾書,原告元某物業(yè)公司負(fù)責(zé)向業(yè)主(使用人)和其他應(yīng)交費(fèi)人按規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)。2010年7月3日,被告王某交納了2010年7月3日至2011年7月3日的物業(yè)費(fèi)1360元。2011年12月5日,被告交納了2011年7月3日至2012年7月3日的物業(yè)費(fèi)906元、電梯費(fèi)360元、聲控?zé)糍M(fèi)30元?!督T沸^(qū)物業(yè)管理委托合同》中約定2010年物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米1.20元。2011年7月起物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)降為每平方米0.80元,被告自2011年7月起每年應(yīng)繳納物業(yè)費(fèi)906.24元(0.80元×94.40平方米×12個(gè)月),每月應(yīng)交納的電梯費(fèi)38元(32元+0.50元×12層)?,F(xiàn)被告欠繳2012年7月4日至2016年3月(44個(gè)月)的物業(yè)費(fèi)3323元,欠繳自2014年7月3日至2015年10月(15個(gè)月)電梯費(fèi)570元(38元×15個(gè)月)。2012年7月份原告繼續(xù)為江海苑小區(qū)進(jìn)行了保安、監(jiān)控、保潔、化糞池清掏、綠化等物業(yè)管理的事實(shí),故本院對原告舉示的證據(jù)一、二、三、四予以采信。原告舉示的證據(jù)五、證據(jù)六能夠證實(shí)元某物業(yè)公司具有物業(yè)服務(wù)企業(yè)壹級資質(zhì),2014年、2015年原告元某物業(yè)公司對被告所在江海苑小區(qū)6號樓1單元進(jìn)行了電梯維修保養(yǎng)服務(wù),故本院對原告舉示的證據(jù)五、證據(jù)六予以采信。原告舉示的證據(jù)七、八能夠證實(shí)原告元某物業(yè)公司自2012年7月起起每年都到被告家張貼催繳通知,向被告催要物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)和聲控?zé)糍M(fèi)的事實(shí),故本院對原告舉示的證據(jù)七、證據(jù)八予以采信。
被告王某未向法庭舉示證據(jù)。
根據(jù)原告舉證、法庭調(diào)查及本院對上述證據(jù)的認(rèn)證意見,本院確認(rèn)本案事實(shí)如下:
2012年2月1日牡丹江中原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與原告元某物業(yè)公司簽訂了《江海苑小區(qū)物業(yè)管理委托合同》,委托原告元某物業(yè)公司負(fù)責(zé)牡丹江中原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的牡丹江市愛民區(qū)江海苑小區(qū)的物業(yè)管理,由原告向業(yè)主和物業(yè)使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和委托管理費(fèi);委托管理期限自2010年2月1日起至小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)成立并重新簽訂委托合同止;《江海苑小區(qū)物業(yè)管理委托合同》中約定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按建筑面積,多層住宅每月每平方米0.56元;高層住宅2、3層每月每平方米0.72元,4-16層每月每平方米1.20元(含電梯費(fèi))。被告王某系牡丹江市愛民區(qū)江海苑小區(qū)6棟1單元××室房屋(建筑面積94.4平方米)的業(yè)主。2010年7月2日原告元某物業(yè)公司與被告王某簽訂了江海苑業(yè)主公約及承諾書,原告元某物業(yè)公司負(fù)責(zé)向業(yè)主(使用人)和其他應(yīng)交費(fèi)人按規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)。
被告自2010年7月入住牡丹江市愛民區(qū)江海苑小區(qū)6棟1單元××室(建筑面積94.40平方米)。2010年7月3日,被告王某交納了2010年7月3日至2011年7月3日的物業(yè)費(fèi)1360元。2011年12月5日,被告交納了2011年7月3日至2012年7月3日的物業(yè)費(fèi)906元、電梯費(fèi)360元、聲控?zé)糍M(fèi)30元。2010年江海苑小區(qū)物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米1.20元,自2011年7月起物業(yè)費(fèi)的收標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.80元,被告2011年7月起每年應(yīng)繳納物業(yè)費(fèi)906.24元(0.80元×94.40平方米×
12個(gè)月)。現(xiàn)被告欠繳原告2012年7月4日至2016年3月(44個(gè)月)的物業(yè)費(fèi)3323元(0.80元×94.40平方米×44個(gè)月)。被告居住的1單元入戶數(shù)多于40戶,4層為基礎(chǔ)層,每月電梯費(fèi)是32元,每提高一層增加0.50元,被告居住在16層,被告每月應(yīng)交納的電梯費(fèi)38元(32元+0.50元×12層)?,F(xiàn)被告欠繳自2014年7月3日至2015年10月(15個(gè)月)的電梯費(fèi)570元。2012年7月之后原告繼續(xù)為江海苑小區(qū)進(jìn)行了保安、監(jiān)控、保潔、化糞池清掏、綠化等物業(yè)管理服務(wù)。2014年至2015年原告元某物業(yè)公司對江海苑小區(qū)6號樓1單元的電梯進(jìn)行了維修保養(yǎng)服務(wù)。2012年7月之后原告元某物業(yè)公司曾通過上門催繳、貼催繳單的方式催繳物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)及聲控?zé)糍M(fèi)。另查,2012年7月至今牡丹江市愛民區(qū)江海苑小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)。原告元某物業(yè)公司具有物業(yè)管理壹級資質(zhì)。
本院認(rèn)為,2010年2月1日原告元某物業(yè)公司與牡丹江市愛民區(qū)江海苑小區(qū)的開發(fā)單位牡丹江中原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了江海苑小區(qū)物業(yè)管理委托合同,原告取得了江海苑小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)。被告于2010年7月入住江海苑小區(qū)6棟1單元××室并與原告元某物業(yè)公司簽訂了江海苑業(yè)主公約,因此在原、被告之間形成了物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。
被告自2012年7月起未按合同約定交納物業(yè)費(fèi),原告元某物業(yè)公司仍持續(xù)為被告提供物業(yè)服務(wù),保證江海苑小區(qū)物業(yè)服務(wù)的正常運(yùn)行,故被告應(yīng)按業(yè)主公約的約定向原告交納2012年7月至2016年3月的物業(yè)費(fèi)。自2011年7月起每月物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.80元,被告居住房屋的建筑面積為94.40平方米,每月應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)75.52元,故被告王某應(yīng)支付拖欠原告元某物業(yè)公司2012年7月至2016年3月計(jì)44個(gè)月的物業(yè)費(fèi)3323元的訴訟請求,本院予以保護(hù)。
被告居住的江海苑小區(qū)6棟1單元××室屬于高層住宅,電梯是被告日常生活所用的設(shè)施,電梯的正常運(yùn)行亦會(huì)為被告居家生活帶來極大的便利。2012年7月至今江海苑小區(qū)的電梯仍正常運(yùn)行,被告接受了原告提供的電梯服務(wù)。故本院對原告要求被告支付2014年7月至2015年10月電梯費(fèi)的主張予以支持。因被告應(yīng)交納的電梯費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月38元(32元+0.5元×12層),現(xiàn)被告拖欠原告2014年7月至2015年
10月計(jì)15個(gè)月電梯費(fèi)570元(38元×15個(gè)月),原告要求被告支付拖欠原告的電梯費(fèi)532元,未超過此限,故本院對原告的該項(xiàng)主張予以支持。2012年7月之后原告元某物業(yè)公司曾通過上門催繳、貼催繳單等方式催要物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)及聲控?zé)糍M(fèi),原告已經(jīng)主張了向被告催要相關(guān)費(fèi)用的權(quán)利。因被告經(jīng)本院依法送達(dá)開庭傳票,未到庭參加訴訟,亦未進(jìn)行質(zhì)證,視為被告放棄其抗辯的權(quán)利。
綜上事實(shí)及理由,依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條,《中華人民共和國物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條第(五)項(xiàng)、第四十二條第一款,《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第六條,《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第六十五條第一款、第一百四十四條,《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條、二百四十一條之規(guī)定,判決如下:

被告王某自本判決生效后十日內(nèi)支付拖欠原告牡丹江元某物業(yè)有限公司的物業(yè)費(fèi)3323元、電梯費(fèi)532元,合計(jì)3855元;
如果被告王某未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如果被告王某未按本判決指定的期間履行義務(wù),原告牡丹江元某物業(yè)有限公司可依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十九條的規(guī)定向人民法院申請執(zhí)行,申請執(zhí)行的期間為二年,自本判決書規(guī)定履行期間的最后一日起算。
案件受理費(fèi)50元,被告王某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于黑龍江省牡丹江市中級人民法院。

審判長 劉鳳羽
代理審判員 汪淯
人民陪審員 孫秀萍

書記員: 耿云蕾

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