牡丹江元某物業(yè)有限公司
王松
佟林（黑龍江國大律師事務所）
王某
惠金銘

原告:牡丹江元某物業(yè)有限公司，住所地黑龍江省牡丹江市西安區(qū)。
法定代表人:薛玉紅，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人:王松，女，牡丹江元某物業(yè)有限公司副總經(jīng)理。
委托訴訟代理人:佟林，黑龍江國大律師事務所律師。
被告:王某，女，1979年4月出生，漢族，住牡丹江市愛民區(qū)。
委托訴訟代理人:惠金銘（系被告王某丈夫），住牡丹江市愛民區(qū)。
原告牡丹江元某物業(yè)有限公司（以下簡稱元某物業(yè)公司）與被告王某物業(yè)服務合同糾紛一案，本院于2016年8月24日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。
原告元某物業(yè)公司的委托訴訟代理人王松、佟林，被告王某及其委托訴訟代理人惠金銘、證人張某某、盧某到庭參加訴訟。
經(jīng)原、被告同意，本案繼續(xù)適用簡易程序，本案經(jīng)本院院長批準，延長審限3個月。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
元某物業(yè)公司向本院提出訴訟請求:1.請求被告支付拖欠的物業(yè)管理費6092.39元，電梯費1948.79元，滯納金19839.70元；2、訴訟費由被告負擔。
事實和理由:原告與牡丹江中原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《物業(yè)管理委托合同》，合同中約定由原告元某物業(yè)公司收取物業(yè)服務管理費。
被告系原告管理的某小區(qū)某號樓404室業(yè)主，該房屋建筑面積為125.05平方米。
自2011年7月1日至2016年7月27日，被告拖欠原告物業(yè)管理費6092.39元、電梯費1948.79元、滯納金19839.70元，被告共拖欠原告27880.88元。
雖然被告沒有按期履行交納物業(yè)管理費的義務，但原告始終在為該小區(qū)所有業(yè)主履行義務及職責。
現(xiàn)被告拖欠原告物業(yè)管理費導致原告正常運營困難，嚴重損害原告及其他業(yè)主利益，經(jīng)原告多次催要被告仍拒不支付。
為維護原告的合法權(quán)益，故原告訴至法院。
王某辯稱，1.關(guān)于原告主張的”拖欠物業(yè)費”問題，由于元某物業(yè)公司實際提供的服務遠遠沒有達到其承諾的服務標準，其所謂的四級服務對照牡丹江基準收費標準其服務的達標率僅為33%，且在收費標準、收費面積等均不能給出清晰、合理的解釋，其已經(jīng)構(gòu)成嚴重違約，原告的不作為行為使業(yè)主居住條件惡化，人身和財產(chǎn)安全受到威脅。
在業(yè)主提出交涉后既未及時改善服務，又不依據(jù)元某物業(yè)客觀服務水平合理降低的收費標準，導致業(yè)主不能繳納物業(yè)費，是物業(yè)公司未履行承諾義務。
且被告與元某物業(yè)公司沒有簽訂物業(yè)服務合同，僅有一份業(yè)主公約，公約不具備法律上的合同效力，內(nèi)容缺乏法律約束性。
被告認為原告要求的全額補繳5年物業(yè)費主張于情于法均不合理，應遵循質(zhì)價相符的原則，按照物業(yè)服務一級收費標準，或?qū)φ漳档そ形飿I(yè)服務分檔收費標準四級每月0.72元/平方米，按實際達標率折合計算，被告同意承擔2011年7月1日至2016年7月27日的物業(yè)費1455.72元。
2.關(guān)于原告主張的”拖欠電梯費”問題。
原告收取電梯費的標準明顯與法律法規(guī)不符，且在被告首次交納電梯費時，原告對收取被告電梯費的標準不能解釋清楚；同時人為將交納電梯費與物業(yè)費綁定，不能單獨交納，以侵犯業(yè)主安全使用電梯權(quán)益來逼迫業(yè)主接受物業(yè)公司的不合理要求，并以此為借口降低電梯運行安全標準；電梯經(jīng)常出故障，自2013年以后沒有進行年檢和維護。
被告認為電梯費按照標準單獨核算應為1660元，且因多年來電梯帶病運行而不能提供正常服務，應減免部分電梯費。
3.關(guān)于原告主張的”滯納金”問題。
出現(xiàn)業(yè)主拒交物業(yè)費完全是由于原告違約行為造成的，業(yè)主是行駛正當?shù)目罐q權(quán)。
而滯納金是懲罰違約行為，因此業(yè)主沒有承擔滯納金損失的義務。
近幾年，原告未能如期收到物業(yè)費，完全由于物業(yè)公司未能提供相應合格服務，同時又堅持不與業(yè)主協(xié)商降低收費、提高服務水平所致，原告違約在先，不存在業(yè)主惡意拖欠費用，不涉及業(yè)主繳納滯納金問題。
4.根據(jù)《民法通則》第一百三十五條規(guī)定，對于2014年9月前發(fā)生的物業(yè)費已過二年的訴訟時效，法院應對其主張不予支持。
但考慮原告客觀上提供了一定的物業(yè)服務，愿意在質(zhì)價相符、執(zhí)行適當收費標準和積極改善服務水平的前提下，支付合理費用。
綜上，請法庭依據(jù)客觀事實與法律，駁回原告不合理訴求，支持被告按合理標準支付物業(yè)費及電梯費的抗辯意見。
爭議焦點:一、原、被告之間是否存在物業(yè)服務合同關(guān)系；二、原告主張的物業(yè)費、電梯費收取標準是否合理合法；三、原告是否按照物業(yè)合同的約定履行了物業(yè)服務義務，履行的物業(yè)服務業(yè)務是否達到物業(yè)費收費標準；四、原告主張的滯納金是否有事實及法律依據(jù)；五、原告的訴訟請求是否超過了訴訟時效。
本院認為，該業(yè)主公約及承諾書對原、被告有關(guān)物業(yè)服務的內(nèi)容及相關(guān)權(quán)利義務進行了約定、內(nèi)容不違反法律規(guī)定，且系由雙方當事人簽名確認，故本院對原告舉示證據(jù)四予以確認。
因被告王某在庭審中對2014年之后物業(yè)費、電梯費收費標準無異議，故本院對原告舉示的證據(jù)五牡價聯(lián)發(fā)（2014）6號文件予以確認，被告王某2014年之后按每月每平方米0.80元的標準交納物業(yè)費和每月32元的標準交納電梯費。
被告舉示的證據(jù)三2009年8月24日下發(fā)的《牡丹江市區(qū)物業(yè)服務分等收費管理試行辦法》欲證實2011年7月至2014年10月期間被告王某應交納物業(yè)費的標準為每月每平方米0.72元、電梯費的標準為每月28元，但該組證據(jù)系復印件且沒有加蓋公章，即使此試行辦法中規(guī)定牡丹江四級物業(yè)收費標準是每月每平方米0.72元，被告應交納梯費為每月28元，但因該價格是政府指導價，且該收費管理試行辦法第五條中允許在該價格上下10%的浮動范圍內(nèi)協(xié)商確定實際交納物業(yè)費價格，故本院對被告舉示的該份證據(jù)不予確認。
原告舉示的證據(jù)六照片17張、證據(jù)七某小區(qū)電梯保養(yǎng)合同2份、某小區(qū)7號樓電梯維護保養(yǎng)記錄3份、證據(jù)八2015年7月22日某小區(qū)某號樓電梯定期檢驗報告、電梯保養(yǎng)合同（2014年1月至2014年12月）和證人盧某的證言相結(jié)合能夠證實原告元某物業(yè)公司在2010年之后持續(xù)為某小區(qū)進行了垃圾清運、公共設施維護、保潔、保安、綠化及被告家所在的某小區(qū)某號樓某單元的電梯進行了日常維修保養(yǎng)服務，故本院對原告證據(jù)六、七、八和證人盧某的證言予以確認。
被告雖對原告舉示的證據(jù)七中某小區(qū)某號樓電梯日常維修保養(yǎng)記錄有異議，稱是一次性補簽的，但經(jīng)法庭詢問，被告既不提交反駁證據(jù)也不申請鑒定，故本院對此份證據(jù)予以確認。
原告提請的證人張某某、盧某的證言及催繳單存根可以證實自2012年以來，原告元某物業(yè)公司每年的7月、8月、10月及年度底都派出其工作人員到被告家所在的某小區(qū)某號樓某單元某室通過上門張貼催繳單、電話催繳的形式向被告王某催繳物業(yè)費、電梯費，故本院對證人張某某、盧某的證人證言及催繳單存根予以確認。
雖然被告舉示了證據(jù)四某小區(qū)5、6、7號樓業(yè)主關(guān)于小區(qū)服務是否達標，是否同意成立業(yè)主委員會的調(diào)查表復印件1份、某小區(qū)某號樓業(yè)主關(guān)于因物業(yè)公司服務不到位而不繳納物業(yè)費的說明復印件1份、某小區(qū)某號樓業(yè)主關(guān)于抵制牡丹江元某物業(yè)公司對某號樓強制安裝電梯控制設備的反映意見復印件1份，證明原告對某小區(qū)的實際物業(yè)服務與四級物業(yè)服務水平的標準有差距，而且小區(qū)大量業(yè)主對小區(qū)物業(yè)服務不認可，有很多事情是違背業(yè)主意愿的，但因被告舉示的該組證據(jù)系復印件且無法提供原件，根據(jù)法律規(guī)定，無法與原件核對的復印件不能單獨作為認定案件事實的依據(jù)，故本院對被告證據(jù)四不予確認。
被告舉示的證據(jù)五照片30張、錄像光盤2張（13段），只能證明2016年10月26日當天某小區(qū)的物業(yè)管理中存在出入車輛未登記、沒有警衛(wèi)巡邏的情況，且小區(qū)內(nèi)消防設施缺失、公共設施損壞所產(chǎn)生的維修義務，不是物業(yè)服務的內(nèi)容，故本院對被告證據(jù)五不予確認。
另查，原、被告在庭審中均認可某小區(qū)始終實行四級管理，并在該小區(qū)內(nèi)公示了四級管理標準。
某小區(qū)至今未成立業(yè)主委員會。
本院認為:2010年2月1日原告元某物業(yè)公司與牡丹江市愛民區(qū)某小區(qū)的開發(fā)單位牡丹江中原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了某小區(qū)物業(yè)管理委托合同，原告取得了某小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)。
被告王某于2010年7月1日入住某小區(qū)某號樓某單元某室，與原告簽訂了業(yè)主公約及承諾書，因此在原、被告之間形成了物業(yè)服務合同關(guān)系，原告履行了物業(yè)服務義務，被告作為小區(qū)業(yè)主應當支付相應費用。
被告王某雖辯稱物業(yè)管理委托合同是該小區(qū)的開發(fā)商與原告簽訂的，該合同對被告不具有約束力，但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條 ?”建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。
業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持”的規(guī)定，故本院對被告對該物業(yè)委托合同與被告無關(guān)、屬于臨時性合同的抗辯不予支持。
另，業(yè)主公約及承諾書系由原、被告簽訂、業(yè)主公約對物業(yè)服務的內(nèi)容及相關(guān)權(quán)利、義務進行了約定，賦予了原告向被告收取物業(yè)費及電梯費的權(quán)利，且在承諾書中被告承諾履行、遵守業(yè)主公約中規(guī)定的業(yè)主的所有責任和義務，故本院對被告辯稱業(yè)主公約及承諾書僅具有道德約束力，不具有合同性質(zhì)的抗辯不予支持。
關(guān)于原告主張的物業(yè)費、電梯費收取標準是否合理合法的問題。
因某小區(qū)物業(yè)管理委托合同對被告具有約束力，故在該合同中約定的物業(yè)費收費標準為每平方米1.20元（含電梯費）亦對被告具有約束力，且被告已按上述標準交納了2010年7月至2011年7月的物業(yè)費、電梯費等相關(guān)費用，屬于被告以自己的行為實際履行了物業(yè)委托管理合同、業(yè)主公約及承諾書中約定的交納物業(yè)費及委托管理費（電梯費）的義務。
其二，原、被告均認可某小區(qū)實行四級管理，2011年7月原告元某物業(yè)公司將物業(yè)費標準下調(diào)至每平方米0.80元，屬于原告處分自己的民事權(quán)利的行為，且該處分行為對被告不會產(chǎn)生不利后果，故原告降低物業(yè)費收費標準的行為合法有效，亦對被告產(chǎn)生約束力。
被告雖辯稱根據(jù)《牡丹江市區(qū)物業(yè)服務分等收費管理試行辦法》的規(guī)定，2009年8月至2014年10月牡丹江四級物業(yè)收費標準是每月每平方米0.72元，被告應交納電梯費為每月28元，但因其舉示的《牡丹江市區(qū)物業(yè)服務分等收費管理試行辦法》系復印件，無法核實其來源，即使此試行辦法中規(guī)定牡丹江四級物業(yè)收費標準是每月每平方米0.72元，被告應交納電梯費為每月28元，但因該價格是政府指導價，且該試行辦法中第五條規(guī)定允許在該價格上下10%的浮動范圍內(nèi)協(xié)商確定實際收取物業(yè)費價格。
故本院對被告的此項抗辯不予支持。
其三，因被告對2014年之后物業(yè)費收費標準每月每平方米0.80元、電梯費每月32元無異議，故本院對2014年之后原告收取物業(yè)費、電梯費的標準予以確認。
關(guān)于原告是否按照物業(yè)合同的約定履行了物業(yè)服務義務，履行的服務是否達到原告收取物業(yè)費標準的問題。
本案中，原告元某物業(yè)公司自2010年起持續(xù)為某小區(qū)提供垃圾清運、公共設施維護、保潔、保安、綠化物業(yè)服務及對被告家所在的某小區(qū)某號樓某單元的電梯進行了日常維修保養(yǎng)服務，被告作為該小區(qū)的業(yè)主應當支付相應的費用。
被告舉示的證據(jù)只能證明2016年10月26日某小區(qū)的物業(yè)管理中存在出入車輛未登記、沒有警衛(wèi)巡邏的事實，但不能以點帶面，認定原告元某物業(yè)公司長期對出入車輛不予管理、沒有警衛(wèi)巡邏的事實，且原告舉示的證據(jù)已經(jīng)能夠證實其履行了物業(yè)服務合同的主要義務，物業(yè)服務范圍內(nèi)的清潔、安全保衛(wèi)、電梯維修保養(yǎng)工作基本到位，依據(jù)權(quán)責利相對等原則，原告作為物業(yè)公司履行了其職責，作為業(yè)主的被告不能苛求物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)所有事情負責，對于超出物業(yè)公司職權(quán)范圍內(nèi)的事情，業(yè)主可以請物業(yè)公司協(xié)助，找相關(guān)部門及人員予以解決。
雖然原告履行物業(yè)管理及服務中存在著一定瑕疵，但在總體服務上是到位、達標的，符合四級物業(yè)服務管理要求，作為已接受原告物業(yè)服務的被告，不能以原告在物業(yè)服務中存在瑕疵來否認原告整體服務，亦不能以此作為不交物業(yè)費的理由。
關(guān)于被告欠交多少物業(yè)費及電梯費的問題。
本案中，被告王某應交納的物業(yè)費標準為每月每平方米0.80元、電梯費為每月32元，被告所住涉案房屋產(chǎn)權(quán)證照上記載的建筑面積為124.38平方米，因此被告欠繳原告2011年7月1日至2016年7月27日（60個月27天）的物業(yè)費6059.79元（0.80元/月平方米×124.38平方米×60個月+0.80元/月平方米×124.38平方米÷30天×27天）。
原告主張物業(yè)費6092.39元，超出部分本院不予保護。
被告居住的7號樓某單元入戶數(shù)多于40戶，4層為基礎層，每月電梯費是32元，被告居住在4層，被告應交納的電梯費應為每月32元。
現(xiàn)被告欠繳原告自2011年7月1日至2016年7月27日（60個月27天）的電梯費1948.79元（32元/月×60個月+32元/月÷30天×27天）。
原告書面催繳后，被告無合法理由拒絕交納物業(yè)費及電梯費，故原告訴請被告交納拖欠的物業(yè)費、電梯費的主張于法有據(jù)，本院予以保護。
關(guān)于原告主張的滯納金是否有事實及法律依據(jù)問題。
本案中，被告拒絕交納物業(yè)費、電梯費的行為，已構(gòu)成了違反了物業(yè)合同中業(yè)主按期交納物業(yè)費及相關(guān)管理費的合同義務。
雖然業(yè)主公約第十四條約定，原告元某物業(yè)公司負責向業(yè)主（使用人）和其他應交費人按規(guī)定收取物業(yè)管理費。
逾期不交納者，每天按應交款的3%收取滯納金，后經(jīng)原告自動調(diào)整至每天按應交款的3‰收取，該條款系格式條款，但作為提供物業(yè)服務的原告，其無權(quán)在平等民事主體之間形成的物業(yè)服務合同的內(nèi)容中約定向被告收取具有懲罰性質(zhì)的滯納金，無論滯納金是按每天應交款的3%收取還是3‰收取，其標準都過高，加重了業(yè)主的責任，嚴重損害了被告作為平等民事主體的權(quán)利，所以該滯納金條款無效，故本院對原告的此項訴請不予支持。
關(guān)于原告的訴訟請求是否超過訴訟時效問題。
因本案中，2012年之后每年的7月、8月、10月及年底原告元某物業(yè)公司均派出其工作人員到某小區(qū)某號樓某單元某室通過上門催繳、貼催繳單等方式向被告催要物業(yè)費、電梯費，原告已經(jīng)主張了向被告催要相關(guān)費用的權(quán)利，產(chǎn)生訴訟時效中斷效果。
且被告在庭審中舉示的某小區(qū)5、6、7號樓業(yè)主關(guān)于小區(qū)服務是否達標，是否同意成立業(yè)主委員會的調(diào)查表復印件1份、7號樓業(yè)主關(guān)于因物業(yè)公司服務不到位而不繳納物業(yè)費的說明復印件1份、7號樓業(yè)主關(guān)于抵制牡丹江元某物業(yè)公司對7號樓強制安裝電梯控制設備的反映意見復印件1份，從側(cè)面可以反映出，被告已經(jīng)知悉了原告向其催繳2011年至2015年物業(yè)費、電梯費，只是被告認為原告提供的物業(yè)服務不符合約定、有瑕疵、未達到四級物業(yè)服務標準，而向原告進行交涉的情況。
故原告的訴訟請求未超過法律規(guī)定的訴訟時效。
綜上事實及理由，依照《中華人民共和國合同法》第四十條 ?、第四十四條 ?第一款 ?、第六十條 ?第一款 ?、第一百零七條 ?，《中華人民共和國民法通則》第一百四十條 ?，《中華人民共和國物業(yè)管理條例》第七條 ?第（五）項 ?、第四十二條 ?第一款 ?，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條 ?、第六條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第六十五條 ?第一款 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第九十條 ?規(guī)定，判決如下:
一、被告王某于本判決生效后十日內(nèi)支付拖欠原告牡丹江元某物業(yè)公司的物業(yè)費6059.79元、電梯費1948.79元，兩項合計8008.58元；
二、駁回原告牡丹江元某物業(yè)公司的其他訴訟請求。
如果被告王某未按本判決指定的期間給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費836元，減半收取計418元，由原告牡丹江元某物業(yè)公司負擔297.93元，被告王某負擔120.07元。
如果被告王某未按本判決指定的期間給付金錢義務，原告牡丹江元某物業(yè)公司可依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十九條 ?的規(guī)定向人民法院申請執(zhí)行，申請執(zhí)行的期間為二年，從本判決書規(guī)定履行期間的最后一日起計算。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級人民法院。

本院認為，該業(yè)主公約及承諾書對原、被告有關(guān)物業(yè)服務的內(nèi)容及相關(guān)權(quán)利義務進行了約定、內(nèi)容不違反法律規(guī)定，且系由雙方當事人簽名確認，故本院對原告舉示證據(jù)四予以確認。
因被告王某在庭審中對2014年之后物業(yè)費、電梯費收費標準無異議，故本院對原告舉示的證據(jù)五牡價聯(lián)發(fā)（2014）6號文件予以確認，被告王某2014年之后按每月每平方米0.80元的標準交納物業(yè)費和每月32元的標準交納電梯費。
被告舉示的證據(jù)三2009年8月24日下發(fā)的《牡丹江市區(qū)物業(yè)服務分等收費管理試行辦法》欲證實2011年7月至2014年10月期間被告王某應交納物業(yè)費的標準為每月每平方米0.72元、電梯費的標準為每月28元，但該組證據(jù)系復印件且沒有加蓋公章，即使此試行辦法中規(guī)定牡丹江四級物業(yè)收費標準是每月每平方米0.72元，被告應交納梯費為每月28元，但因該價格是政府指導價，且該收費管理試行辦法第五條中允許在該價格上下10%的浮動范圍內(nèi)協(xié)商確定實際交納物業(yè)費價格，故本院對被告舉示的該份證據(jù)不予確認。
原告舉示的證據(jù)六照片17張、證據(jù)七某小區(qū)電梯保養(yǎng)合同2份、某小區(qū)7號樓電梯維護保養(yǎng)記錄3份、證據(jù)八2015年7月22日某小區(qū)某號樓電梯定期檢驗報告、電梯保養(yǎng)合同（2014年1月至2014年12月）和證人盧某的證言相結(jié)合能夠證實原告元某物業(yè)公司在2010年之后持續(xù)為某小區(qū)進行了垃圾清運、公共設施維護、保潔、保安、綠化及被告家所在的某小區(qū)某號樓某單元的電梯進行了日常維修保養(yǎng)服務，故本院對原告證據(jù)六、七、八和證人盧某的證言予以確認。
被告雖對原告舉示的證據(jù)七中某小區(qū)某號樓電梯日常維修保養(yǎng)記錄有異議，稱是一次性補簽的，但經(jīng)法庭詢問，被告既不提交反駁證據(jù)也不申請鑒定，故本院對此份證據(jù)予以確認。
原告提請的證人張某某、盧某的證言及催繳單存根可以證實自2012年以來，原告元某物業(yè)公司每年的7月、8月、10月及年度底都派出其工作人員到被告家所在的某小區(qū)某號樓某單元某室通過上門張貼催繳單、電話催繳的形式向被告王某催繳物業(yè)費、電梯費，故本院對證人張某某、盧某的證人證言及催繳單存根予以確認。
雖然被告舉示了證據(jù)四某小區(qū)5、6、7號樓業(yè)主關(guān)于小區(qū)服務是否達標，是否同意成立業(yè)主委員會的調(diào)查表復印件1份、某小區(qū)某號樓業(yè)主關(guān)于因物業(yè)公司服務不到位而不繳納物業(yè)費的說明復印件1份、某小區(qū)某號樓業(yè)主關(guān)于抵制牡丹江元某物業(yè)公司對某號樓強制安裝電梯控制設備的反映意見復印件1份，證明原告對某小區(qū)的實際物業(yè)服務與四級物業(yè)服務水平的標準有差距，而且小區(qū)大量業(yè)主對小區(qū)物業(yè)服務不認可，有很多事情是違背業(yè)主意愿的，但因被告舉示的該組證據(jù)系復印件且無法提供原件，根據(jù)法律規(guī)定，無法與原件核對的復印件不能單獨作為認定案件事實的依據(jù)，故本院對被告證據(jù)四不予確認。
被告舉示的證據(jù)五照片30張、錄像光盤2張（13段），只能證明2016年10月26日當天某小區(qū)的物業(yè)管理中存在出入車輛未登記、沒有警衛(wèi)巡邏的情況，且小區(qū)內(nèi)消防設施缺失、公共設施損壞所產(chǎn)生的維修義務，不是物業(yè)服務的內(nèi)容，故本院對被告證據(jù)五不予確認。
另查，原、被告在庭審中均認可某小區(qū)始終實行四級管理，并在該小區(qū)內(nèi)公示了四級管理標準。
某小區(qū)至今未成立業(yè)主委員會。
本院認為:2010年2月1日原告元某物業(yè)公司與牡丹江市愛民區(qū)某小區(qū)的開發(fā)單位牡丹江中原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了某小區(qū)物業(yè)管理委托合同，原告取得了某小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)。
被告王某于2010年7月1日入住某小區(qū)某號樓某單元某室，與原告簽訂了業(yè)主公約及承諾書，因此在原、被告之間形成了物業(yè)服務合同關(guān)系，原告履行了物業(yè)服務義務，被告作為小區(qū)業(yè)主應當支付相應費用。
被告王某雖辯稱物業(yè)管理委托合同是該小區(qū)的開發(fā)商與原告簽訂的，該合同對被告不具有約束力，但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條 ?”建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。
業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持”的規(guī)定，故本院對被告對該物業(yè)委托合同與被告無關(guān)、屬于臨時性合同的抗辯不予支持。
另，業(yè)主公約及承諾書系由原、被告簽訂、業(yè)主公約對物業(yè)服務的內(nèi)容及相關(guān)權(quán)利、義務進行了約定，賦予了原告向被告收取物業(yè)費及電梯費的權(quán)利，且在承諾書中被告承諾履行、遵守業(yè)主公約中規(guī)定的業(yè)主的所有責任和義務，故本院對被告辯稱業(yè)主公約及承諾書僅具有道德約束力，不具有合同性質(zhì)的抗辯不予支持。
關(guān)于原告主張的物業(yè)費、電梯費收取標準是否合理合法的問題。
因某小區(qū)物業(yè)管理委托合同對被告具有約束力，故在該合同中約定的物業(yè)費收費標準為每平方米1.20元（含電梯費）亦對被告具有約束力，且被告已按上述標準交納了2010年7月至2011年7月的物業(yè)費、電梯費等相關(guān)費用，屬于被告以自己的行為實際履行了物業(yè)委托管理合同、業(yè)主公約及承諾書中約定的交納物業(yè)費及委托管理費（電梯費）的義務。
其二，原、被告均認可某小區(qū)實行四級管理，2011年7月原告元某物業(yè)公司將物業(yè)費標準下調(diào)至每平方米0.80元，屬于原告處分自己的民事權(quán)利的行為，且該處分行為對被告不會產(chǎn)生不利后果，故原告降低物業(yè)費收費標準的行為合法有效，亦對被告產(chǎn)生約束力。
被告雖辯稱根據(jù)《牡丹江市區(qū)物業(yè)服務分等收費管理試行辦法》的規(guī)定，2009年8月至2014年10月牡丹江四級物業(yè)收費標準是每月每平方米0.72元，被告應交納電梯費為每月28元，但因其舉示的《牡丹江市區(qū)物業(yè)服務分等收費管理試行辦法》系復印件，無法核實其來源，即使此試行辦法中規(guī)定牡丹江四級物業(yè)收費標準是每月每平方米0.72元，被告應交納電梯費為每月28元，但因該價格是政府指導價，且該試行辦法中第五條規(guī)定允許在該價格上下10%的浮動范圍內(nèi)協(xié)商確定實際收取物業(yè)費價格。
故本院對被告的此項抗辯不予支持。
其三，因被告對2014年之后物業(yè)費收費標準每月每平方米0.80元、電梯費每月32元無異議，故本院對2014年之后原告收取物業(yè)費、電梯費的標準予以確認。
關(guān)于原告是否按照物業(yè)合同的約定履行了物業(yè)服務義務，履行的服務是否達到原告收取物業(yè)費標準的問題。
本案中，原告元某物業(yè)公司自2010年起持續(xù)為某小區(qū)提供垃圾清運、公共設施維護、保潔、保安、綠化物業(yè)服務及對被告家所在的某小區(qū)某號樓某單元的電梯進行了日常維修保養(yǎng)服務，被告作為該小區(qū)的業(yè)主應當支付相應的費用。
被告舉示的證據(jù)只能證明2016年10月26日某小區(qū)的物業(yè)管理中存在出入車輛未登記、沒有警衛(wèi)巡邏的事實，但不能以點帶面，認定原告元某物業(yè)公司長期對出入車輛不予管理、沒有警衛(wèi)巡邏的事實，且原告舉示的證據(jù)已經(jīng)能夠證實其履行了物業(yè)服務合同的主要義務，物業(yè)服務范圍內(nèi)的清潔、安全保衛(wèi)、電梯維修保養(yǎng)工作基本到位，依據(jù)權(quán)責利相對等原則，原告作為物業(yè)公司履行了其職責，作為業(yè)主的被告不能苛求物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)所有事情負責，對于超出物業(yè)公司職權(quán)范圍內(nèi)的事情，業(yè)主可以請物業(yè)公司協(xié)助，找相關(guān)部門及人員予以解決。
雖然原告履行物業(yè)管理及服務中存在著一定瑕疵，但在總體服務上是到位、達標的，符合四級物業(yè)服務管理要求，作為已接受原告物業(yè)服務的被告，不能以原告在物業(yè)服務中存在瑕疵來否認原告整體服務，亦不能以此作為不交物業(yè)費的理由。
關(guān)于被告欠交多少物業(yè)費及電梯費的問題。
本案中，被告王某應交納的物業(yè)費標準為每月每平方米0.80元、電梯費為每月32元，被告所住涉案房屋產(chǎn)權(quán)證照上記載的建筑面積為124.38平方米，因此被告欠繳原告2011年7月1日至2016年7月27日（60個月27天）的物業(yè)費6059.79元（0.80元/月平方米×124.38平方米×60個月+0.80元/月平方米×124.38平方米÷30天×27天）。
原告主張物業(yè)費6092.39元，超出部分本院不予保護。
被告居住的7號樓某單元入戶數(shù)多于40戶，4層為基礎層，每月電梯費是32元，被告居住在4層，被告應交納的電梯費應為每月32元。
現(xiàn)被告欠繳原告自2011年7月1日至2016年7月27日（60個月27天）的電梯費1948.79元（32元/月×60個月+32元/月÷30天×27天）。
原告書面催繳后，被告無合法理由拒絕交納物業(yè)費及電梯費，故原告訴請被告交納拖欠的物業(yè)費、電梯費的主張于法有據(jù)，本院予以保護。
關(guān)于原告主張的滯納金是否有事實及法律依據(jù)問題。
本案中，被告拒絕交納物業(yè)費、電梯費的行為，已構(gòu)成了違反了物業(yè)合同中業(yè)主按期交納物業(yè)費及相關(guān)管理費的合同義務。
雖然業(yè)主公約第十四條約定，原告元某物業(yè)公司負責向業(yè)主（使用人）和其他應交費人按規(guī)定收取物業(yè)管理費。
逾期不交納者，每天按應交款的3%收取滯納金，后經(jīng)原告自動調(diào)整至每天按應交款的3‰收取，該條款系格式條款，但作為提供物業(yè)服務的原告，其無權(quán)在平等民事主體之間形成的物業(yè)服務合同的內(nèi)容中約定向被告收取具有懲罰性質(zhì)的滯納金，無論滯納金是按每天應交款的3%收取還是3‰收取，其標準都過高，加重了業(yè)主的責任，嚴重損害了被告作為平等民事主體的權(quán)利，所以該滯納金條款無效，故本院對原告的此項訴請不予支持。
關(guān)于原告的訴訟請求是否超過訴訟時效問題。
因本案中，2012年之后每年的7月、8月、10月及年底原告元某物業(yè)公司均派出其工作人員到某小區(qū)某號樓某單元某室通過上門催繳、貼催繳單等方式向被告催要物業(yè)費、電梯費，原告已經(jīng)主張了向被告催要相關(guān)費用的權(quán)利，產(chǎn)生訴訟時效中斷效果。
且被告在庭審中舉示的某小區(qū)5、6、7號樓業(yè)主關(guān)于小區(qū)服務是否達標，是否同意成立業(yè)主委員會的調(diào)查表復印件1份、7號樓業(yè)主關(guān)于因物業(yè)公司服務不到位而不繳納物業(yè)費的說明復印件1份、7號樓業(yè)主關(guān)于抵制牡丹江元某物業(yè)公司對7號樓強制安裝電梯控制設備的反映意見復印件1份，從側(cè)面可以反映出，被告已經(jīng)知悉了原告向其催繳2011年至2015年物業(yè)費、電梯費，只是被告認為原告提供的物業(yè)服務不符合約定、有瑕疵、未達到四級物業(yè)服務標準，而向原告進行交涉的情況。
故原告的訴訟請求未超過法律規(guī)定的訴訟時效。

綜上事實及理由，依照《中華人民共和國合同法》第四十條 ?、第四十四條 ?第一款 ?、第六十條 ?第一款 ?、第一百零七條 ?，《中華人民共和國民法通則》第一百四十條 ?，《中華人民共和國物業(yè)管理條例》第七條 ?第（五）項 ?、第四十二條 ?第一款 ?，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條 ?、第六條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第六十五條 ?第一款 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第九十條 ?規(guī)定，判決如下:
一、被告王某于本判決生效后十日內(nèi)支付拖欠原告牡丹江元某物業(yè)公司的物業(yè)費6059.79元、電梯費1948.79元，兩項合計8008.58元；
二、駁回原告牡丹江元某物業(yè)公司的其他訴訟請求。
如果被告王某未按本判決指定的期間給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費836元，減半收取計418元，由原告牡丹江元某物業(yè)公司負擔297.93元，被告王某負擔120.07元。
如果被告王某未按本判決指定的期間給付金錢義務，原告牡丹江元某物業(yè)公司可依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十九條 ?的規(guī)定向人民法院申請執(zhí)行，申請執(zhí)行的期間為二年，從本判決書規(guī)定履行期間的最后一日起計算。

審判長：汪淯

書記員：張家穎