河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
劉捷（河北藍天聯(lián)合律師事務所）
牛某某
趙國煒（河北雙弘律師事務所）

上訴人（原審被告）河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地石家莊市紅旗大街25號西清公寓12層。
法定代表人王保山，該公司經(jīng)理。
委托代理人劉捷，河北藍天聯(lián)合律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）牛某某。
委托代理人趙國煒，河北雙弘律師事務所律師。
上訴人河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱金某某公司）因與被上訴人牛某某商品房預售合同糾紛一案，不服河北省鹿泉市人民法院（2014）鹿民一初字第00417號民事判決，向本院提起上訴。
本院依法組成合議庭審理了本案。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，牛某某與被告在2011年7月8日簽訂借款協(xié)議，協(xié)議約定:金某某公司（乙方）向牛某某（甲方）借款320萬元，借款期限陸個月，自乙方收到款項之日起計算。
利息每個月64000元，乙方為保證還款將本公司開發(fā)的金某某花園項目所預售的五套房屋以約定的價格與甲方簽訂商品房買賣合同，并在房屋主管部門辦理商品房買賣合同的備案作為還款的擔保。
如乙方不能按期支付本金或者利息，每逾期一日按借款額的0.5%向乙方（筆誤應為甲方）支付違約金，逾期超過5日金某某無條件履行雙方簽訂的商品房買賣合同。
同時乙方需向甲方支付借款總額的0.5%作為違約金。
所提供擔保的房產(chǎn)明細如下:戶名:牛某某，合同編號:A43-06。
地上面積為204平方米，總價款50萬元。
乙方指定收款賬戶邵樹偉，甲方指定收款賬戶劉彥磊。
2011年7月8日原被告簽訂商品房買賣合同，付款方式為一次性付款50萬元，交付期限2011年12月31日前，出賣人逾期交房的按日向買受人支付已交房款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行。
當日通過劉彥磊賬戶給邵樹偉賬戶付款320萬元。
2012年1月7日牛某某與金某某公司簽訂2012第01號借款合同，借款起止日期自2012年1月7日至6月7日。
其余條款未變。
2012年12月28日牛某某（甲方）與金某某公司（乙方）簽訂補充協(xié)議，協(xié)議約定:乙方于本協(xié)議簽訂之日歸還甲方人民幣30萬元，甲方同意沖抵本金，利息調(diào)整為2.1%／月，每月按時支付利息，2013年2月7日前償還本金30萬元，剩余款項于2013年5月28日前一次性償還，利息在公司資金充裕的情況下從2013年3月開始陸續(xù)歸還，必須在2013年5月28日前還清。
原協(xié)議其他條款不變。
金某某公司12月28日歸還了牛某某本金30萬元。
剩余款項至今未付。
以上事實，由《商品房買賣合同》、匯款憑證、借款協(xié)議、補充協(xié)議予以證實。
原審認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。
原、被告簽訂的《借款協(xié)議》及《補充協(xié)議》系雙方真實意思表示，內(nèi)容符合法律規(guī)定，雙方應當按照合同約定履行各自義務。
依據(jù)法律規(guī)定，原告已按約定履行了付款義務，被告應當按約定日期向原告償還借款，逾期未償還借款履行雙方商品房買賣合同，商品房買賣合同成立后，被告應按照商品房買賣合同按期交付房屋。
被告未能按照約定期限交付房屋，并應當按照合同約定支付違約金，違約金起算日期，根據(jù)合同約定交房日期為2011年12月31日，但最后一次借款補充協(xié)議還款日期為2013年5月28日，逾期超過5日開始履行商品房買賣合同，被告逾期5日未還款，商品房買賣合同成立，才發(fā)生違約事實，產(chǎn)生違約金，違約金自2013年6月3日起至實際交房之日止按日萬分之一計算。
已支付300000元系履行借款合同，本案不予處理。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第一百一十四條 ?之規(guī)定，判決如下:一、被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交付原告牛某某坐落于鹿泉市獲鹿鎮(zhèn)高莊村金某某花園房屋一幢（A區(qū)第43幢06號房）。
二、被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給付原告違約金，違約金數(shù)額以原告已付款50萬元自2013年6月3日起至實際交房之日時止按日萬分之一計算。
上述判決內(nèi)容于本判決生效之日起三十日內(nèi)履行完畢。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案訴訟費9165元、保全費3203元，共計12368元由被告承擔。
河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不服一審判決向本院提起上訴，請求依法改判駁回被上訴人的訴訟請求。
上訴理由:一審判決認定事實錯誤，適用法律完全錯誤，被上訴人要求上訴人交房與支付違約金沒有任何事實根據(jù)和法律依據(jù)，二審法院應當全部駁回其訴求。
被上訴人牛某某辯稱:借款協(xié)議約定，如果給不了錢就履行商品房買賣合同，借款自然轉(zhuǎn)化為房款。
上訴人關(guān)于讓與擔保的觀點不符合法律規(guī)定，不能成立。
雙方在借款協(xié)議和補充協(xié)議中關(guān)于房屋的約定是明確的且不違背法律禁止性規(guī)定。
借款人不能按約償還借款即履行商品房買賣合同，雙方為此采取了實質(zhì)的步驟，除了簽訂書面商品房買賣合同外，還就標的商品房向鹿泉市房管部門辦理了備案登記。
本院認為，上訴人金某某公司與被上訴人牛某某簽訂的《借款協(xié)議》、《借款合同》及《補充協(xié)議》系雙方真實意思表示，應當認定合法有效。
合同簽訂后雙方應當按照合同約定履行各自義務。
本案中上訴人金某某公司（乙方）與被上訴人牛某某（甲方）簽訂的《借款協(xié)議》中明確約定:乙方向甲方借款，乙方以其房產(chǎn)登記備案至甲方名下作為向甲方還款的擔保。
金某某公司（乙方）向牛某某（甲方）借款320萬元，借款期限陸個月，自乙方收到款項之日起計算，利息每個月64000元。
又約定:乙方為保證還款將本公司開發(fā)的金某某花園項目所預售的五套房屋以約定的價格與甲方簽訂商品房買賣合同，并在房屋主管部門辦理商品房買賣合同的備案作為還款的擔保。
經(jīng)審理查明，上訴人金某某公司與牛某某簽訂的2011年7月8日借款協(xié)議的利息全部履行，2012年1月7日借款合同履行兩個月利息。
由此可知雙方簽訂商品房買賣合同并辦理商品房備案登記的目的是擔保債務的履行。
此種擔保以不動產(chǎn)為標的，但未辦理抵押登記，其約定的履行方式也不符合擔保法規(guī)定的擔保方式，因此是一種非典型擔保。
《物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定:抵押權(quán)人在債務履行屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。
《擔保法》第四十條規(guī)定:訂立抵押合同時，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。
具體到本案，作為債權(quán)人的被上訴人牛某某與作為債務人的上訴人金某某公司約定在不能履行到期債務時擔保財產(chǎn)歸債權(quán)人所有違反上述法律規(guī)定，應為無效約定。
被上訴人牛某某請求直接交付雙方《商品房買賣合同》中約定的房屋的主張本院不予支持。
被上訴人牛某某可另案起訴上訴人金某某公司返還借款，如上訴人金某某公司不能返還則可以通過變賣或拍賣其房產(chǎn)維護自身權(quán)益。
綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第二項 ?之規(guī)定，判決如下:
一、撤銷河北省鹿泉市人民法院（2014）鹿民一初字第00417號民事判決；
二、駁回牛某某的訴訟請求。
一審案件受理費9165元、保全費3203元、二審案件受理費9165元，共計21533元由被上訴人牛某某負擔。
本判決為終審判決。

本院認為，上訴人金某某公司與被上訴人牛某某簽訂的《借款協(xié)議》、《借款合同》及《補充協(xié)議》系雙方真實意思表示，應當認定合法有效。
合同簽訂后雙方應當按照合同約定履行各自義務。
本案中上訴人金某某公司（乙方）與被上訴人牛某某（甲方）簽訂的《借款協(xié)議》中明確約定:乙方向甲方借款，乙方以其房產(chǎn)登記備案至甲方名下作為向甲方還款的擔保。
金某某公司（乙方）向牛某某（甲方）借款320萬元，借款期限陸個月，自乙方收到款項之日起計算，利息每個月64000元。
又約定:乙方為保證還款將本公司開發(fā)的金某某花園項目所預售的五套房屋以約定的價格與甲方簽訂商品房買賣合同，并在房屋主管部門辦理商品房買賣合同的備案作為還款的擔保。
經(jīng)審理查明，上訴人金某某公司與牛某某簽訂的2011年7月8日借款協(xié)議的利息全部履行，2012年1月7日借款合同履行兩個月利息。
由此可知雙方簽訂商品房買賣合同并辦理商品房備案登記的目的是擔保債務的履行。
此種擔保以不動產(chǎn)為標的，但未辦理抵押登記，其約定的履行方式也不符合擔保法規(guī)定的擔保方式，因此是一種非典型擔保。
《物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定:抵押權(quán)人在債務履行屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。
《擔保法》第四十條規(guī)定:訂立抵押合同時，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。
具體到本案，作為債權(quán)人的被上訴人牛某某與作為債務人的上訴人金某某公司約定在不能履行到期債務時擔保財產(chǎn)歸債權(quán)人所有違反上述法律規(guī)定，應為無效約定。
被上訴人牛某某請求直接交付雙方《商品房買賣合同》中約定的房屋的主張本院不予支持。
被上訴人牛某某可另案起訴上訴人金某某公司返還借款，如上訴人金某某公司不能返還則可以通過變賣或拍賣其房產(chǎn)維護自身權(quán)益。

綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第二項 ?之規(guī)定，判決如下:
一、撤銷河北省鹿泉市人民法院（2014）鹿民一初字第00417號民事判決；
二、駁回牛某某的訴訟請求。
一審案件受理費9165元、保全費3203元、二審案件受理費9165元，共計21533元由被上訴人牛某某負擔。

審判長：郝東霞

書記員：李苒