原告：牛某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住桃城區(qū)。委托訴訟代理人：郭殿敖，衡水市正元法律服務(wù)所法律工作者。被告：趙某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住衡水市桃城區(qū)。委托訴訟代理人：張棟，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住衡水市，系被告趙某某之子。委托訴訟代理人：董金虎，河北仁浩律師事務(wù)所律師。

牛某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判決原、被告宅基地口頭買賣協(xié)議無效；2、判令被告返還原告的宅基地；3、訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：2006年6月，原告與被告口頭協(xié)商，將原告在桃城區(qū)南門口二條3號(hào)宅基地住宅一套賣給被告，總價(jià)款7.5萬元，被告給付了原告6.3萬元，剩余的1.2萬元打了欠條。被告取得該宅基房產(chǎn)后對(duì)外出租，因被告不是原告南門口的村民，所以在購(gòu)買協(xié)議后也沒有辦理相關(guān)的過戶手續(xù)。原告通過學(xué)習(xí)和法律咨詢，認(rèn)為宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，請(qǐng)求法院判決原、被告的宅基地口頭買賣協(xié)議無效，判令被告返還原告宅基地。趙某某辯稱：一、原、被告雙方達(dá)成房屋買賣合同合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。原、被告之間的買賣協(xié)議系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,原告已經(jīng)交付合同標(biāo)的物，被告已經(jīng)全額支付合同價(jià)款，雙方的合同義務(wù)均已履行完畢，原告所稱被告欠1.2萬元房款并非事實(shí)，在被告居住本案房屋11年后才提出房款未付清，被告違背誠(chéng)實(shí)信用原則于理不合；根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第14條規(guī)定，限制了確認(rèn)合同無效的范圍，最大限度的維護(hù)市場(chǎng)交易；另根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條的規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。所以我們認(rèn)為本案的合同應(yīng)該是合法有效的，被告基于合同取得該房屋的用益物權(quán)理應(yīng)受到法律的保護(hù)。二、買受人趙某某均已就本案房屋形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的占有、使用關(guān)系，系唯一住所。趙某某一直居住生活在涉案房屋中，并對(duì)房屋進(jìn)行了部分修繕、添附，對(duì)正房進(jìn)行了翻新、裝修、改造，并增建廁所、小屋等建筑物，安裝了太陽能熱水器，改造水、電、暖等生活設(shè)施，本案房屋的現(xiàn)狀已大為改變，另趙某某除本案所涉房屋外并無其他房屋居住，已無返還的必要。趙某某購(gòu)買居住本案房屋已達(dá)11年時(shí)間之久。三、原告起訴前已經(jīng)是城鎮(zhèn)居民，南門口村整體規(guī)劃為主城區(qū)，并且該房屋地塊已經(jīng)被政府公告征收，雙方的買賣行為已經(jīng)不適用農(nóng)村房屋買賣的法律規(guī)定。南門口村大部分村民早在1996年就已經(jīng)轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，根據(jù)《衡水市人民政府關(guān)于深化戶籍制度改革的實(shí)施意見》，剩下幾十人在2015年已經(jīng)全部轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民。四、原告于2006年收到被告購(gòu)房款后就購(gòu)買了市區(qū)自強(qiáng)街的樓房，原告現(xiàn)住市區(qū)報(bào)社街衡怡華園2-1-4-302室，產(chǎn)權(quán)登記人為原告牛某某，房產(chǎn)證號(hào)衡河西區(qū)字第××號(hào)。五、南門口村歷史上一直被規(guī)劃為主城區(qū)，2016年經(jīng)桃城區(qū)人民政府公告，南門口村房屋及土地被政府整體征收，依據(jù)法律的規(guī)定，被征收房屋的宅基地物權(quán)已移轉(zhuǎn)至作出征收決定的人民政府享有。根據(jù)土地管理法實(shí)施條例第二條規(guī)定，農(nóng)村土地已經(jīng)征收為國(guó)有土地或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地屬于全民所有即國(guó)家所有的規(guī)定，本案中南門口村的村民已經(jīng)整體轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，其土地已經(jīng)為國(guó)家所有。土地管理法第六十三條的立法歷史曾經(jīng)提到，限制農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)最重要的理由是：“不應(yīng)當(dāng)允許集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，不然有可能使大量的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，農(nóng)民的利益被少數(shù)人侵占?！比欢?，如果該宗土地已經(jīng)被征收為國(guó)有土地，則不再具有農(nóng)村集體土地的性質(zhì)，其保護(hù)農(nóng)村集體土地的價(jià)值已經(jīng)消失。原、被告雙方的買賣行為已經(jīng)不適用農(nóng)村房屋買賣的法律規(guī)定，應(yīng)適用普通買賣合同的相關(guān)規(guī)定。六、根據(jù)2015年中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《深化農(nóng)村改革綜合性實(shí)施方案》及《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》，宅基地制度改革的基本思路是：在保障農(nóng)戶依法取得的宅基地用益物權(quán)基礎(chǔ)上，改革完善農(nóng)村宅基地制度，探索農(nóng)民住房保障新機(jī)制，對(duì)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)作出明確界定，探索宅基地有償使用制度和自愿有償退出機(jī)制，探索農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓的有效途徑。國(guó)家的這一重要方針政策提出了宅基地和農(nóng)村房屋直接入市的機(jī)制，也為今后進(jìn)一步完善立法指明了方向；允許農(nóng)村的房屋入市交易恰恰是保護(hù)了村民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，是著力破除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)體制障礙的重要舉措，在這一政策背景下，法院更應(yīng)當(dāng)尊重出讓人的處分權(quán)以及著力保護(hù)受讓人的利益不受侵犯。七、原、被告的房屋買賣協(xié)議已經(jīng)履行完畢達(dá)11年，已超過兩年的訴訟時(shí)效。原告提起的訴訟完全是唯利是圖的行為，被告取得房屋以來，原告多次協(xié)助被告辦理水電事宜且無異議，顯然已超過兩年的訴訟時(shí)效。綜上所述，自2006年以來，原、被告對(duì)本案房屋一直無爭(zhēng)議；趙某某對(duì)房屋長(zhǎng)期、穩(wěn)定的占有、使用狀態(tài)屬于應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)的重要價(jià)值利益；趙某某購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋并非為了投資盈利，而是為了居有定所，且已經(jīng)實(shí)際占有使用訴爭(zhēng)房屋11年，一旦買賣合同無效，將對(duì)被告一家的生活帶來巨大的影響；但是自房屋拆遷開始，原告為達(dá)到逐利的目的，受利益的驅(qū)動(dòng)，利用訴訟程序，惡意反悔，違背了誠(chéng)實(shí)信用原則。在政府大規(guī)模拆遷及城中村房屋普遍存在買賣的背景下，法院應(yīng)根據(jù)交易習(xí)慣及誠(chéng)實(shí)信用原則保護(hù)交易安全，從維護(hù)被告生活穩(wěn)定的角度考慮，首先保護(hù)受讓人的利益，定紛止?fàn)幘S護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。綜合上述理由，請(qǐng)法院依法公正判決，駁回原告的訴訟請(qǐng)求。本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2006年，原告牛某某與被告趙某某口頭協(xié)議，將原告位于衡水市桃城區(qū)南門口二條3號(hào)的房屋以7.5萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給被告趙某某，被告趙某某于2006年給付牛某某6.3萬元并實(shí)際入住該房屋。趙某某入住后對(duì)該房屋進(jìn)行了部分修繕、添附，對(duì)正房進(jìn)行了翻新、裝修、改造，并增建廁所、小屋等建筑物，安裝了太陽能熱水器，并改造了水、電、暖等生活設(shè)施。至今，被告趙某某已在該涉案房屋居住十余年。被告居住期間，原告曾幫助被告解決該涉案房屋的水表及臨近胡同的相關(guān)權(quán)利事宜。經(jīng)查，被告趙某某名下現(xiàn)沒有其他房產(chǎn)，現(xiàn)被告與其女兒劉春梅在該涉案房屋居??；原告牛某某名下在市區(qū)有住房一處，位于衡水市××街衡怡華園小區(qū)，現(xiàn)原告在此居住。另查明，原、被告就該涉案房屋交易時(shí)，原告牛某某系房屋的戶主。南門口村民委員會(huì)現(xiàn)已改為南門口居委會(huì)，原告現(xiàn)為城鎮(zhèn)居民身份。2016年，衡水市桃城區(qū)人民政府發(fā)出對(duì)河?xùn)|舊城區(qū)南華村片區(qū)實(shí)施房屋征收的公告，其中包括南門口街以西部分區(qū)域。以上事實(shí)，有社員宅基地登記表、戶籍登記表、聯(lián)通寬帶業(yè)務(wù)受理單、桃城區(qū)政府公告、城鄉(xiāng)劃分代碼表、原告手寫證明及庭審筆錄等在卷予以證實(shí)。
原告牛某某與被告趙某某確認(rèn)合同效力糾紛一案，本院于2017年5月8日立案后，由審判員趙健適用簡(jiǎn)易程序于2017年6月19日公開開庭進(jìn)行了審理。原告牛某某及其委托訴訟代理人郭殿敖，被告趙某某及其委托訴訟代理人張棟、董金虎到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展、人口流動(dòng)的加劇、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)水平的提高和全民社會(huì)基本保障體系的完善，農(nóng)村房屋買賣有其客觀需求，在現(xiàn)實(shí)生活中也為數(shù)不少。雖根據(jù)現(xiàn)行法律對(duì)此類合同原則上對(duì)其效力上一般作否定性評(píng)價(jià)，但應(yīng)根據(jù)個(gè)案情況具體分析處理。如交易時(shí)間較長(zhǎng)、已經(jīng)形成穩(wěn)定的居所、出售方因利益驅(qū)動(dòng)反悔等，均可判令不予相互返還。本案中，被告趙某某購(gòu)買原告牛某某房屋后已實(shí)際占有使用十余年，并進(jìn)行了添附及裝修，形成了穩(wěn)定的居所，且牛某某另有房屋居住，牛某某也未提供證據(jù)證明趙某某另有屬其本人所有的房屋可供居住，故本案是現(xiàn)行法律無效原則規(guī)定之例外，不宜判令返還房屋。鑒于當(dāng)前南門口村的特殊情況，以及原告牛某某城鎮(zhèn)居民身份的特殊性，本院對(duì)原、被告間就房屋口頭買賣協(xié)議的效力不予確認(rèn)，且原告所主張的是宅基地口頭買賣協(xié)議，也未提供證據(jù)證明存在宅基地買賣協(xié)議，故對(duì)原告就宅基地協(xié)議無效的主張不予支持。2006年6月，原告與被告口頭房屋買賣協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，且牛某某已向趙某某交付房屋，趙某某也已將購(gòu)房款給付牛某某。牛某某在長(zhǎng)達(dá)十余年的時(shí)間內(nèi)均未就此提出異議，現(xiàn)因案涉房屋可能面臨拆遷的情況下提起本案訴訟，要求返還房屋有違誠(chéng)實(shí)信用原則。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第八條、第六十條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告牛某某的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)838元，由原告牛某某負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省衡水市中級(jí)人民法院。

審判員　　趙健

書記員：張莉