原告：熊某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，江西省南昌市人，住江西省南昌市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。
委托訴訟代理人（特別授權(quán)）：蔡小林，系湖北益之道律師事務(wù)所律師。
被告：武漢市思某服飾有限責(zé)任公司，住所地：湖北省武漢市硚口區(qū)長豐大道16號。
法定代表人：段國林，系該公司董事長。
委托訴訟代理人（特別授權(quán)）：于維維、談旭，均系湖北觀筑律師事務(wù)所律師。

原告熊某某與被告武漢市思某服飾有限責(zé)任公司（以下簡稱“思某服飾”）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年2月28日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告熊某某的委托訴訟代理人蔡小林，被告思某服飾的委托訴訟代理人于維維到庭參加訴訟。因當(dāng)事人申請本院給予其調(diào)解期限，本院予以準(zhǔn)許，但當(dāng)事人未能達成協(xié)議。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告熊某某向本院提出訴訟請求：1.依法確認原被告之間所簽訂《博學(xué)仕府門面租賃合同》無效，被告立即返還所收原告保證金30000元及租金257400元；2.依法判令被告因無效合同過錯方賠償原告資金占用損失（按銀行貸款利率計算，自占有之日起計算至付清為止）；3.訴訟費用由被告承擔(dān)。事實和理由：2012年4月，原告與被告簽訂《博學(xué)仕府門面租賃合同》，約定：原告承租坐落于武漢市硚口區(qū)解放大道172號“博學(xué)仕府附22號”的一樓門面房（建筑面積220平方米）用于“三鎮(zhèn)民生甜食館”經(jīng)營，租賃期限為2012年4月1日至2014年12月31日止；租金支付方式為每季支付；租金標(biāo)準(zhǔn)（不含物業(yè)費）為130元平方米月（不含稅），即月租金28600元；在合同簽訂之日即支付三個月的租金，一年度內(nèi)租金分四次支付，第二次租金應(yīng)提前15天繳納，首次支付的時間為2012年6月30日。合同還約定了水電費收取標(biāo)準(zhǔn)等。原告于2009年3月15日支付了30000元保證金給被告，并于2012年6月14日、9月15日、12月20日各轉(zhuǎn)賬85800元租金，共計257400元給被告。原告在合同簽訂后才發(fā)現(xiàn)被告對“博學(xué)仕府附22號”的一樓門面房并無所有權(quán)和使用權(quán)，該房屋的所有權(quán)和使用權(quán)屬于武漢市硚房集團萬事特物業(yè)管理有限責(zé)任公司（以下簡稱“硚房集團”）所有。在硚房集團的要求下，原告以自己投資設(shè)立的武漢市硚口區(qū)三鎮(zhèn)民生甜食館（以下簡稱“民生甜食館”）的名義與硚房集團于2012年8月1日又簽訂了《房屋租賃合同》及《補充合同（協(xié)議）書》，約定月租金為26400元、保證金10000元。該合同簽訂后，民生甜食館向硚房集團交納了保證金及各季度的租金。該租賃至今仍在繼續(xù)。原告多次與被告申述，鑒于被告對“博學(xué)仕府附22號”的一樓門面房并無所有權(quán)和使用權(quán)，則原告與被告所簽訂的合同屬于無效，被告應(yīng)當(dāng)立即返還原告所交租金及保證金。被告則認為其具有該房屋的出租權(quán)，且要求不顧硚房集團已經(jīng)又與原告投資的公司簽訂合同的事實，向原告索要其他月份的租金。因被告主張無據(jù)，于是其向法院起訴硚房集團，故與原告之糾紛遲遲沒有解決。現(xiàn)被告與硚房集團之訴訟已了結(jié)，被告已敗訴。故原告訴如所請。
被告思某服飾辯稱，熊某某的訴狀所述與事實不符。事實情況如下：2007年6月7日，思某服飾與硚房第一房管所簽訂《房屋租賃合同》，約定租期自2007年8月1日起至2012年8月1日止。2009年3月10日，思某服飾將部分面積轉(zhuǎn)租給熊某某經(jīng)營的民生甜食館，租期自2009年3月15日起至2013年5月10日止。2009年3月15日，民生甜食館繳納30000元保證金。2009年4月，熊某某用案涉租賃房屋地址辦理了武漢市硚口區(qū)昌盛民生甜食館。熊某某與思某服飾于2012年4月簽訂的《博學(xué)仕府門面租賃合同》系續(xù)簽合同，租期自2012年4月1日起至2014年12月31日止。因熊某某知曉案涉租賃房屋屬于案外人，雙方還簽訂過《聯(lián)營協(xié)議》，約定共同承租硚房集團的案涉租賃房屋。因思某服飾與硚房第一房管所簽訂的《房屋租賃合同》于2012年8月1日到期，熊某某經(jīng)營的民生甜食館直接與硚房集團簽訂房屋租賃合同，熊某某與思某服飾簽訂的《博學(xué)仕府門面租賃合同》終止履行。該合同終止履行后，熊某某向思某服飾分別于2012年9月15日、2012年12月20日各轉(zhuǎn)賬85800元（其中28600元系欠付房租），并不要保證金30000元，均是當(dāng)時熊某某自愿給思某服飾的補償（裝修、門面轉(zhuǎn)讓費等）。而思某服飾覺得自己的損失不止這么多，還向熊某某發(fā)函要求付款、賠償，但熊某某從未向思某服飾提出合同無效、返還房租、保證金等要求。因思某服飾與硚房集團對于續(xù)簽租金金額一直沒有達成一致，硚房集團于2015年起訴思某服飾騰退、支付房屋占用使用費，并非熊某某在訴狀中所稱“思某服飾起訴硚房集團”，該案與本案毫無關(guān)系，并不構(gòu)成訴訟時效中斷。熊某某與思某服飾簽訂的《博學(xué)仕府門面租賃合同》合法有效。根據(jù)我國法律規(guī)定，對于承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，法律給出租人設(shè)定了救濟途徑，但次承租人（熊某某）無任何法定權(quán)利，且出租人行使權(quán)利從出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道之時起算的6個月為除斥時間。硚房集團最晚也是于2012年8月1日與民生甜食館簽訂房屋租賃合同時就知道轉(zhuǎn)租的情況，但硚房集團至今未提出請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效，早已超過六個月除斥時間。因此，現(xiàn)階段硚房集團也無權(quán)提出案涉合同解除或合同無效。熊某某的各項訴訟請求已經(jīng)超過訴訟時效?！吨腥A人民共和國民法通則》第一百三十五條規(guī)定“向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期限為2年，法律另有規(guī)定的除外?！毙苣衬秤?009年4月在案涉租賃房屋地址辦理個體工商戶執(zhí)照時必然知道案涉租賃房屋的產(chǎn)權(quán)人系案外人硚房第一房管所。熊某某在其經(jīng)營的民生甜食館與硚房集團于2012年8月1日簽訂案涉房屋的租賃合同時也必然知道案涉租賃房屋產(chǎn)權(quán)人系案外人硚房第一房管所。熊某某與思某服飾簽訂的《博學(xué)仕府門面租賃合同》于2012年8月1日終止后，因雙方無須辦理交接租賃房產(chǎn)，根據(jù)合同約定，思某服飾應(yīng)在2012年8月1日后30日內(nèi)退還保證金。民生甜食館不但沒有索要保證金30000元，還向思某服飾轉(zhuǎn)賬兩筆現(xiàn)金，最后一筆的支付時間為2012年12月20日。退一步講，該合同約定的租期是自2012年4月1日起至2014年12月31日止，即便從2014年12月31日起算訴訟時效，距熊某某起訴也已經(jīng)3年2個月。因該合同已經(jīng)終止履行，不應(yīng)以該合同到期為訴訟時效起算點。熊某某在起訴之前從未向思某服飾提出過任何訴求，不存在訴訟時效中斷的情形。綜上，熊某某的訴訟請求沒有任何法律依據(jù)，已過訴訟時效，應(yīng)予以駁回。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：
2007年6月7日，硚房集團與思某服飾簽訂《房屋租賃合同》，約定硚房集團將其有權(quán)出租的武漢市硚口區(qū)解放大道170號博學(xué)仕府2號樓1層9、10、11號房屋（實測面積為494.69平方米）出租給思某服飾，租期自2007年8月1日起至2012年8月1日止，思某服飾在租期內(nèi)不得擅自轉(zhuǎn)租該房屋。2008年2月，硚房集團與思某服飾協(xié)商后將11號房屋（面積28.17平方米）收回。硚房集團與思某服飾約定的租期屆滿后，雙方未續(xù)簽房屋租賃合同。因思某服飾未將其承租的房屋全部騰退給硚房集團，硚房集團向本院提起訴訟，請求思某服飾及武漢廷聯(lián)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理有限公司（以下簡稱“廷聯(lián)公司”）騰退其占用的位于解放大道170號“博學(xué)仕府”2號樓1單元1層房屋并支付占有使用費。本院于2016年6月14日做出（2015）鄂硚口民三初字第00457號民事判決書，判決思某服飾及廷聯(lián)公司于判決生效之日起三十日內(nèi)從武漢市硚口區(qū)解放大道170號博學(xué)仕府2號樓1層9號、10號房屋（面積246.52平方米）騰退，并支付自2012年8月起至其騰退之日止的占有使用費。思某服飾、廷聯(lián)公司不服該判決，向湖北省武漢市中級人民法院提起上訴。2016年9月30日，湖北省武漢市中級人民法院做出（2016）鄂01民終4881號民事判決書，判決駁回上訴，維持原判。
2009年3月10日，民生甜食館作為承租方（乙方）與思某服飾作為的出租方（甲方）簽訂了《房屋租賃合同》，約定：甲方出租給乙方的房屋坐落在武漢市硚口區(qū)解放大道170號博學(xué)仕府2-10號-11號（實測建筑面積220平方米）；甲方于2009年3月15日前向乙方交付該房屋；房屋租賃期自2009年5月10日起至2013年5月10日止；月租金為21000元；甲方交付該房屋時，乙方應(yīng)向甲方支付房屋租賃保證金5000元。該合同還就其他事項進行了約定。民生甜食館沒有在該合同上蓋章，其經(jīng)營者熊某某在該合同上簽了名。該合同簽訂后，民生甜食館于2009年3月15日向思某服飾支付了保證金30000元。熊某某在思某服飾交付房屋后一直在該房屋內(nèi)經(jīng)營。2012年4月，思某服飾與熊某某簽訂《博學(xué)仕府門面租賃合同》，約定：思某服飾將其合法擁有出租權(quán)的坐落于武漢市硚口區(qū)解放大道172號博學(xué)仕府附22號的一樓門面房產(chǎn)（建筑面積220平方米）出租給熊某某使用，熊某某前期租賃時思某服飾給予的門面為裝修門面，無裝修轉(zhuǎn)讓費；租賃期限自2012年4月1日起至2014年12月31日止；租金（不含物業(yè)費）的標(biāo)準(zhǔn)為130元平方米月（不含稅），付款方式為每季支付；熊某某在簽訂合同之日支付三個月租金，第二次租金應(yīng)提前15天內(nèi)繳納，首次租金的交付時間為2012年6月30日；熊某某應(yīng)在合同簽署當(dāng)日向思某服飾支付保證金，保證保證金在租賃期間保持在30000元；合同終止時，若熊某某無拖欠思某服飾租金、房租相應(yīng)稅金、物業(yè)、水電費及相關(guān)的滯納金等，租賃物及內(nèi)部設(shè)施無損壞，雙方交接租賃房產(chǎn)后30日內(nèi)，思某服飾將該保證金一次性退還熊某某。該合同還對其他事項進行了約定。該合同簽訂后，熊某某分別于2012年6月14日、2012年9月15日、2012年12月20日各向思某服飾支付了85800元。
2012年，硚房集團與民生甜食館簽訂《房屋租賃合同》及《補充合同（協(xié)議）書》。約定：硚房集團將坐落在武漢市硚口區(qū)解放大道172號博學(xué)仕府附22號房屋（實測建筑面積為220平方米）出租給民生甜食館，房屋租賃期自2012年8月1日起至2013年7月31日止，房屋月租金為26400元，租金按季度收取，民生甜食館應(yīng)向硚房集團支付房屋租賃保證金10000元。該合同還就其他事項進行了約定。該合同簽訂后，民生甜食館于2012年11月30日向硚房集團支付了10000元保證金。2014年12月25日，硚房集團向民生甜食館開具了收取自2012年8月起至2013年4月止房屋租金（共計237600元）的《湖北省地方稅務(wù)局通用網(wǎng)絡(luò)發(fā)票》。
2014年11月19日，思某服飾向熊某某送達了《關(guān)于思某服飾督促熊某某繳納商鋪租金的催告函》，稱：“2012年4月1日，你方與我司簽訂《博學(xué)仕府門面租賃合同》，……，合同簽訂后，我司依約將租賃房屋交付給你方使用，所交付的房屋還留存有價值為500000元的裝修及附屬物由你方無償使用。但你方并未按約履行支付租金等租賃義務(wù)，從2013年元月1日起你方開始未向我司支付租金，雖經(jīng)我公司多次向你方催收，你方仍未履行，截止到2014年11月19日止，你方按合同應(yīng)支付租金等共計647313元整。為此，特再次催告你方，如你方在收到本函后十日內(nèi)仍拒不履行支付租金等租賃義務(wù)，我公司將依法追究你方的違約責(zé)任”。2018年2月28日，熊某某起訴來院。訴訟中，熊某某與思某服飾均認可雙方于2009年3月10日簽訂的《房屋租賃合同》已于2012年4月1日被解除。因當(dāng)事人各持己見，調(diào)解未達成協(xié)議。

本院認為，《中華人民共和國物權(quán)法》第三十九條規(guī)定：“所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”。硚房集團與思某服飾簽訂的《房屋租賃合同》已于2012年8月1日屆滿，之后雙方未續(xù)簽房屋租賃合同。根據(jù)本院（2015）鄂硚口民三初字第00457號民事判決書、湖北省武漢市中級人民法院（2016）鄂01民終4881號民事判決書，思某服飾應(yīng)于判決生效之日起三十日內(nèi)從武漢市硚口區(qū)解放大道170號博學(xué)仕府2號樓1層9號、10號房屋（面積246.52平方米）騰退，并支付自2012年8月起至其騰退之日止的占有使用費。故思某服飾于2012年8月1日租期屆滿后無權(quán)將武漢市硚口區(qū)解放大道170號博學(xué)仕府2號樓1層9、10號房屋轉(zhuǎn)租。熊某某與思某服飾于2009年3月10日簽訂的《房屋租賃合同》、于2012年4月簽訂的《博學(xué)仕府門面租賃合同》均系當(dāng)事人的真實意思表示?！吨腥A人民共和國合同法》第九十三條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同”。訴訟中，熊某某與思某服飾均認可雙方簽訂的《房屋租賃合同》已于2012年4月1日被解除，故該合同已被解除?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人承租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持”。由于思某服飾向硚房集團的承租期限為自2007年8月1日起至2012年8月1日止，而熊某某與思某服飾簽訂的《博學(xué)仕府門面租賃合同》中的熊某某的承租期限為自2012年4月1日起至2014年12月31日止，故熊某某與思某服飾簽訂的《博學(xué)仕府門面租賃合同》中，租賃期限自2012年4月1日起至2012年8月1日止的約定有效，超過部分的約定無效。《中華人民共和國合同法》第五十六條規(guī)定：“無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效”?！吨腥A人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”。思某服飾除收取了保證金30000元外，還于2012年6月14日、2012年9月15日、2012年12月20日向熊某某各收取了85800元?！吨腥A人民共和國民事訴訟法》第六十四條規(guī)定：“當(dāng)事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)?！彪m然思某服飾主張熊某某以不要保證金30000元及于2012年9月15日、2012年12月20日各支付85800元（其中28600元系欠付房租）作為其自愿給思某服飾的補償（裝修、門面轉(zhuǎn)讓費等），但其沒有提交證據(jù)予以證明，且思某服飾向熊某某送達的《關(guān)于思某服飾督促熊某某繳納商鋪租金的催告函》中明確說明熊某某自2013年元月1日起未向其支付租金。故本院對思某服飾的該主張不予采信。湖北省武漢市中級人民法院對硚房集團與思某服飾之間的訴訟做出終審判決的時間為2016年9月30日。2017年10月1日施行的《中華人民共和國民法總則》將訴訟時效從二年調(diào)整為三年。思某服飾辯稱熊某某的訴訟請求已超過訴訟時效，沒有道理，本院不予支持。故思某服飾應(yīng)向熊某某返還保證金30000元及多收的租金143000元，并應(yīng)向熊某某支付上述款項的利息。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第三十九條，《中華人民共和國合同法》第八條、第五十六條、第五十八條、第九十三條第一款，《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條、第二百零六條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十五條、第十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條規(guī)定，判決如下：

一、熊某某與武漢市思某服飾有限責(zé)任公司簽訂的《博學(xué)仕府門面租賃合同》部分無效。
二、武漢市思某服飾有限責(zé)任公司在本判決生效之日起十日內(nèi)向熊某某返還保證金30000元。
三、武漢市思某服飾有限責(zé)任公司在本判決生效之日起十日內(nèi)向熊某某返還租金143000元。
四、武漢市思某服飾有限責(zé)任公司在本判決生效之日起十日內(nèi)向熊某某支付上述款項的利息。（以173000元為基數(shù)，自2016年10月1日起至實際給付之日止，按中國人民銀行同期貸款基準(zhǔn)利率計算）
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費5612元，減半收取計2806元，武漢市思某服飾有限責(zé)任公司、熊某某各負擔(dān)1403元。（上述款項已由熊某某預(yù)交，武漢市思某服飾有限責(zé)任公司在本判決生效之日起十日內(nèi)向熊某某支付1403元。）
如不服本判決,可以在判決書送達之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按照對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本,上訴于湖北省武漢市中級人民法院。

審判員 毛麗

書記員： 吳麗君