上訴人（原審原告、反訴被告）：熊某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
被上訴人（原審被告）：杜柏某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
被上訴人（原審被告、反訴原告）：任某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
兩被上訴人的共同委托代理人：謝星雄，湖北凌楓律師事務(wù)所律師。

上訴人熊某某因與被上訴人杜柏某、任某某房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省武漢市東西湖區(qū)人民法院（2014）鄂東西湖民商初字第00894號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
2014年12月，熊某某訴至一審法院，請求判令：1、確認租房協(xié)議有效；2、杜柏某、任某某賠償熊某某各項損失共計484000元（其中包括工人工資、生活費124000元、生產(chǎn)經(jīng)營方面的損失300000元、協(xié)調(diào)停電事宜所花費用60000元）；3、訴訟費由杜柏某、任某某承擔。任某某在一審中提出反訴，請求判令：1、解除雙方于2007年12月18日簽訂的《租房協(xié)議》，熊某某立即騰退租賃房屋及場地；2、熊某某立即支付拖欠租金102699元（其中2014年1月31日之前拖欠金額為33205元，2014年2月1日至2014年12月12日拖欠金額為69494元）并承擔逾期付款利息（以102699元為本金，按同期人民銀行貸款利率自2014年1月1日計算至實際付清日止）；3、若熊某某未能在2014年12月12日之前騰退完畢租賃房屋及場地，則自2014年12月13日起至實際騰退完畢之日止按220.60元／天支付租賃物占用費；4、反訴費用由熊某某承擔。
一審法院查明：武漢雄獅門業(yè)有限公司于2003年1月20日成立，現(xiàn)住所地為武漢市東西湖區(qū)走馬嶺原農(nóng)機公司，法定代表人為熊某某。
2001年8月24日，任某某（乙方）與武漢市走馬嶺機電公司（甲方）簽訂了《合同》一份，約定甲方出售的房屋位于二干線原機務(wù)隊，總建筑面積為608.32平方米。甲方將位于走馬嶺二干線原機務(wù)隊的土地出租給乙方經(jīng)營紙箱項目，總用地面積為5499.36平方米。年限為20年，即從2002年1月1日起至2021年12月31日止。房屋出售價格為每平方米100元，總計價款60832元，土地出租價格為每年6000元。上述合同還約定了其他事項。2002年1月28日，武漢市東西湖區(qū)走馬嶺法律服務(wù)所對上述合同簽訂情況出具2002年東走（見）字第001號見證書。
2007年12月1日，任某某出具《委托書》一份，載明：“本人原租賃走馬嶺機電公司舊平房及土地10畝（老機務(wù)隊院子），租期為20年?，F(xiàn)因發(fā)展需要，已轉(zhuǎn)租給熊某某作廠房使用。所需簽合同及相關(guān)手續(xù)，本人全權(quán)委托杜柏某代理，并具有法律效力。”
2007年12月18日，熊某某（乙方）與任某某（杜柏某代、甲方）簽訂了《租房協(xié)議》一份，約定經(jīng)雙方友好協(xié)商，達成如下協(xié)議：1、甲方愿將位于東西湖走馬嶺原農(nóng)機公司廠房一座，約十畝，舊廠房約700余平方米，全部租給乙方做廠房使用。租期10年，自2008年2月1日起至2018年1月31日止；2、租金前三年每年55000元，從第四年起，每年按年租金的10%逐年遞增；3、甲方土地是一次性買斷，屬私人所有（簽約后甲方應(yīng)給買斷時相關(guān)手續(xù)的復(fù)印件給乙方一份留存），甲方必須保證權(quán)屬清晰，與任何單位及個人無關(guān)。甲方所有的債權(quán)債務(wù)自負，與乙方無關(guān)；4、甲方應(yīng)保證乙方的水電供應(yīng)，不能影響生產(chǎn)，水電費按國家標準交納，甲方應(yīng)協(xié)助乙方協(xié)調(diào)好周邊關(guān)系，不影響正常營運；……7、乙方應(yīng)合法經(jīng)營，保證甲方廠房及設(shè)施不受損壞，按時交納租金，不得拖欠；……11、租金在每年的開始一次付清。上述協(xié)議上有熊某某、杜柏某代任某某簽名。
上述協(xié)議簽訂后，任某某向熊某某交付了廠房供其承租使用，熊某某分別于2007年12月17日、2009年1月、6月7日、8月5日、9月6日、2010年1月3日、5月14日、2011年1月26日、5月12日、7月31日、12月9日、2012年1月2日、1月17日、5月8日、6月21日、2013年3月8日、8月31日支付了房租55000元、10000元、10000元、10000元、5000元、10000元、55000元、10000元、10000元、10000元、10000元、10000元、10500元、20000元、46550元、40000元、10000元，均由杜柏某出具收條或匯入杜柏某賬戶，以上共計332050元。
截止2014年12月12日，熊某某應(yīng)當向任某某支付的租金為434749.61元（55000元×3（2008年2月1日至2011年1月31日期間租金）＋60500元（2011年2月1日至2012年1月31日期間租金）＋66550元（2012年2月1日至2013年1月31日期間租金）＋73205元（2013年2月1日至2014年1月31日期間租金）＋80525.50元×315／365（2014年2月1日至2014年12月12日）］，扣減已經(jīng)支付的332050元，尚欠租金102699.61元（其中2013年2月1日至2014年1月31日期間拖欠租金33205元，2014年2月1日至2014年12月12日期間拖欠租金為69494.61元）。
一審法院認為，熊某某與任某某簽訂的《租房協(xié)議》是雙方當事人的真實意思表示，其內(nèi)容并未違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，為有效合同，雙方均應(yīng)按合同約定履行各自義務(wù)。杜柏某根據(jù)任某某的委托書代任某某簽訂的《租房協(xié)議》，熊某某亦知情，其法律后果應(yīng)由任某某承擔。關(guān)于熊某某要求確認《租房協(xié)議》有效的訴訟請求，法院予以支持。
任某某依照《租房協(xié)議》約定向熊某某交付了租賃物，熊某某應(yīng)當依照約定支付租金。截止2014年12月12日，熊某某應(yīng)當向任某某支付租金434749.61元，扣減已經(jīng)支付的332050元，尚欠租金102699.61元。熊某某長期拖欠租金的行為構(gòu)成違約。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：……（四）當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的……。熊某某長期拖欠租金的行為違反合同約定，任某某已經(jīng)無法實現(xiàn)通過收取租金獲取收益的合同目的，其有權(quán)要求解除合同。關(guān)于任某某提出要求解除雙方于2007年12月18日簽訂的《租房協(xié)議》、支付拖欠的租金102699元、騰退租賃房屋及場地的反訴請求，法院予以支持。
根據(jù)雙方《租房協(xié)議》第11條約定，熊某某應(yīng)于每年開始一次付清租金，應(yīng)理解為每年1月1日一次付清租金。熊某某拖欠的租金中包含2013年2月1日至2014年1月31日期間拖欠租金33205元，2014年2月1日至2014年12月12日期間拖欠租金69494.61元，最遲付款期限應(yīng)為2014年1月1日，逾期付款利息應(yīng)從2014年1月2日起計算。關(guān)于任某某要求熊某某支付逾期付款利息（以102699元為本金，按同期人民銀行貸款利率自2014年1月1日計算至實際付清之日止）的反訴請求，一審法院認為逾期付款利息（以102699元為本金，按中國人民銀行同期同類貸款利率自2014年1月2日計算至實際付清之日止）超出部分，不予支持。
根據(jù)雙方合同約定，2014年2月1日至2015年1月31日年度租金為80525.50元，折算每日租賃物占用費為220.62元，此后房屋租金10%逐年遞增，租賃物占用費應(yīng)逐年遞增。關(guān)于任某某要求熊某某如未在2014年12月12日之前騰退完畢租賃房屋，則支付租賃物占用費（從2014年12月13日起按每日220.60元計算至實際騰退之日止）的訴訟請求，系其處分自身權(quán)利的行為，且在合同約定的范圍內(nèi)，法院予以支持。
關(guān)于熊某某要求杜柏某、任某某賠償其各項損失484000元（其中包括工人工資、生活費124000元、生產(chǎn)經(jīng)營方面的損失300000元、協(xié)調(diào)停電事宜所花費用60000元）的訴訟請求，一方面，杜柏某、任某某稱其按期交付租賃物，熊某某未提交證據(jù)證明任某某延遲交付租賃物，且其已經(jīng)支付2008年度租金，并未要求任某某返還延遲交付期間的租金；另一方面，因杜柏某、任某某否認停電情況，熊某某未提供充分的證據(jù)證明停電時間、因停電給其造成的損失、協(xié)調(diào)停電支付費用的憑證，也未向法院提交證據(jù)證明其曾因停電事宜向杜柏某、任某某發(fā)出書面協(xié)商的通知，故上述訴訟請求，不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第九十四條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十三條、第二百一十二條、第二百二十六條、第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決：一、確認熊某某與任某某于2007年12月18日簽訂的《租房協(xié)議》有效；二、解除熊某某與任某某于2007年12月18日簽訂的《租房協(xié)議》，熊某某于本判決生效后十日內(nèi)騰退租賃房屋及場地；三、熊某某于本判決生效后十日內(nèi)向任某某支付租金102699元及逾期付款利息（以102699元為本金，按中國人民銀行同期同類銀行貸款利率自2014年1月2日計算至實際付清之日止）；四、熊某某于本判決生效后十日內(nèi)向任某某支付租賃物占用費（按每日220.60元自2014年12月13日起計算至實際騰退完畢之日止）；五、駁回熊某某的其他訴訟請求；六、駁回任某某的其他反訴請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費4320元、反訴費1177元，共計5497元，由熊某某負擔。
經(jīng)審理查明，一審法院查明的事實屬實，本院予以確認。

本院認為，熊某某與任某某于2007年12月18日簽訂的《租房協(xié)議》是雙方當事人的真實意思表示，未違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為有效，雙方均應(yīng)按合同約定履行各自義務(wù)。任某某依照《租房協(xié)議》的約定向熊某某交付了租賃物，熊某某應(yīng)當依照約定按時繳納房屋租金。但截止到2014年12月12日，熊某某尚欠租金102699.61元，其行為構(gòu)成違約，一審判決解除雙方于2007年12月18日簽訂的《租房協(xié)議》、熊某某向任某某支付拖欠的房屋租金并騰退租賃房屋及場地正確。
關(guān)于熊某某上訴主張租賃合同履行過程中，任某某和杜柏某有三次重大違約情況，任某某和杜柏某應(yīng)向其賠償違約造成的各項損失634000元的上訴理由。因熊某某的該項上訴請求，已超出其一審中要求杜柏某、任某某賠償其各項損失484000元的訴訟請求，對超出部分，本院不予審理。熊某某在一、二審中均未提交證據(jù)證明任某某2008年2月延遲交付租賃房屋及場地的事實，且其已經(jīng)支付了2008年度租金，并未要求任某某返還延遲交付期間的租金或減少租金。熊某某在一、二審中也未提交充足的證據(jù)證明其租賃的房屋因任某某的原因造成停電以及停電給其造成的損失和協(xié)調(diào)停電支付的費用憑證，也未向法院提交證據(jù)證明其曾因停電事宜向杜柏某、任某某主張權(quán)利，故熊某某的該項上訴理由，缺乏事實依據(jù)，本院不予支持。
綜上，一審判決認定事實清楚，適用法律正確。熊某某的上訴理由和請求，缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費5497元，由熊某某負擔。
本判決為終審判決。

審　判　長　　余小喬 代理審判員　　黃　浩 代理審判員　　駱朝輝

書記員：申光偉