熊某某
辛某某
陳鷹（湖北浩法律師事務所）
胡某某
孝感鳳某騰某機電有限公司
戴武（湖北維思德律師事務所）
任世昭（湖北維思德律師事務所）

原告熊某某。
原告辛某某，系原告熊某某妻子。
上列
原告
委托代理人陳鷹，湖北浩法律師事務所律師。代理權限:代為承認、放棄、變更訴訟請求，進行和解，代簽法律文書。
被告胡某某。
被告孝感鳳某騰某機電有限公司。住所地:孝感市開發(fā)區(qū)福源路3號。
法定代表人湯回天，公司總經(jīng)理。
委托代理人戴武、任世昭，湖北維思德律師事務所律師。代理權限:代為出庭、接受調解、代為和解、簽收法律文書等。
原告熊某某、辛某某訴被告胡某某、孝感鳳某騰某機電有限公司確認合同效力糾紛一案，本院于2015年8月13日立案受理后，依法組成由審判員胡柏松擔任審判長，審判員易秋霞、人民陪審員彭亞萍參加評議的合議庭，于2015年9月23日公開開庭進行了審理。訴訟中，原告申請對本案訴爭房屋進行2015年2月13日時的市場價值鑒定，2016年1月18日，湖北永業(yè)行資產(chǎn)評估咨詢有限公司出具鄂永資評報字（2015）第0328號資產(chǎn)評估報告書，本院于2016年2月23日第二次公開開庭審理了本案。訴訟中，被告胡某某對本案審判長回避申請，2016年2月24日，本院（2015）鄂安陸民初字第01310號決定書依法駁回了被告胡某某的申請。被告胡某某不服，本院于2016年3月2日駁回了被告胡某某的復議。原告辛某某及原告熊某某、辛某某委托代理人陳鷹，被告胡某某，被告孝感鳳某騰某機電有限公司委托代理人戴武、任世昭到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為，原告熊某某、辛慧玲請求本院依法認定被告胡某某與被告孝感鳳某騰某機電有限公司于2015年2月13日簽訂的售房協(xié)議無效；請求依法確認安陸市鳳某村一組（鳳某南區(qū)159號）六間二層磚混結構房屋產(chǎn)權為原告所有，該請求是對兩被告之間簽訂合同效力事實狀態(tài)和本案訴爭房屋權屬狀況進行確認，由此引起的本案訴訟為確認之訴。
對于原告與被告胡某某之間是否存在買賣合同以及合同效力的問題。本院（2013）鄂安陸民初字第01293號民事判決書以及湖北省孝感市中級人民法院（2013）鄂孝感中民一終字第00330號民事判決書認定，原告與被告胡某某之間存在本案訴爭房屋合法的買賣關系，該買賣關系理應受法律保護，由此，原告依據(jù)該買賣關系合法占有本案訴爭房屋的權益應不受侵害。
對于被告胡某某與被告孝感鳳某騰某機電有限公司之間的合同效力問題。在原告合法占有本案訴爭房屋期間，被告胡某某于2015年2月13日與被告孝感鳳某騰某機電有限公司簽訂本案訴爭房屋的售房協(xié)議，被告胡某某以23萬元價格將本案訴爭房屋出賣給被告孝感鳳某騰某機電有限公司，嗣后，本案訴爭房屋權利人由被告胡某某變更登記為被告孝感鳳某騰某機電有限公司。兩被告面對原告已占有本案訴爭房屋這一實情，仍進行房屋買賣交易，該買賣行為是否存在侵害原告權益的問題，本院將從以下幾個方面予以闡明。一、本案訴爭房屋初始產(chǎn)權證證號為（93）第10××68號，該房產(chǎn)證已由原告合法占有，被告胡某某對此知情，但其趁原告在買受本案訴爭房屋后一直未及時辦理產(chǎn)權變更登記之際，將該房產(chǎn)證掛失，重新辦理房產(chǎn)證，使得原告失去既得本案訴爭房屋所有權利益，被告胡某某將該利益占為己有，被告胡某某的這一行為，在主觀上存在故意侵害之意；二、本院（2013）鄂安陸民初字第01293號民事判決書以及湖北省孝感市中級人民法院（2013）鄂孝感中民一終字第00330號民事判決書是兩份生效的法律文書，面向社會大眾，具有公信力和既判力。凡是涉及本案訴爭房屋權利問題，相關利害關系人應謹慎查看買賣本案訴爭房屋權屬的相應信息，避免影響他人權利問題事件發(fā)生，但被告胡某某和被告孝感鳳某騰某機電有限公司面對上述兩份生效法律文書載明本案訴爭房屋的現(xiàn)狀和原告期待本案訴爭房屋物權的狀態(tài)時，仍然進行本案訴爭房屋交易，主觀上均存在過錯，存有串通之嫌；三、本案訴爭房屋經(jīng)湖北永業(yè)行資產(chǎn)評估咨詢有限公司鄂永資評報字（2015）第0328號資產(chǎn)評估報告書評估結論為:位于安陸市鳳某南區(qū)159號住宅房地產(chǎn)在評估基準日2015年2月13日這一基準日的市場價值評估結果為人民幣45.29萬元。兩被告交易本案訴爭房屋價值為23萬元，與前述評估價值明顯不對等，存在惡意低價轉讓之意；四、被告胡某某和被告孝感鳳某騰某機電有限公司交易本案訴爭房屋之時，依通常習慣，兩被告應當實地查看驗收房屋現(xiàn)狀并完成交付行為，此時雙方均應知道且應當知道本案訴爭房屋已由原告居住的事實狀態(tài)，但兩被告于此不顧，主觀上存在獲取不當利益之嫌；五、庭審時，被告胡某某和被告孝感鳳某騰某機電有限公司均自認雙方實地查看本案訴爭房屋，因看到有人居住，只在房屋外觀看未進屋里查驗也未詢問房屋的居住人，兩被告的該項陳述意見不符合“買賣雙方應對交易的標的物進行查驗”這一常理，反而看到原告居住的現(xiàn)狀仍進行交易，存在惡意串通之實。綜上，被告胡某某與被告孝感鳳某騰某機電有限公司于2015年2月13日簽訂本案訴爭房屋售房協(xié)議，被告胡某某存有惡意轉讓之目的，被告孝感鳳某騰某機電有限公司亦存有惡意獲取低價利益之意，雙方具有共同目的，惡意串通危及原告已合法占有本案訴爭房屋的既得利益，且交易的價格明顯不對等，從而使得原告利益受損。兩被告的行為均為不善意，且符合“《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?:惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，合同無效”的情形，因此，被告胡某某與被告孝感鳳某騰某機電有限公司于2015年2月13日簽訂本案訴爭房屋售房協(xié)議應當認定為無效，由此對原告請求依法認定被告胡某某與被告孝感鳳某騰某機電有限公司于2015年2月13日簽訂的售房協(xié)議無效的訴訟請求予以支持。
對于原告請求依法確認安陸市鳳某村一組（鳳某南區(qū)159號）六間二層磚混結構房屋產(chǎn)權為其所有的問題。原告該項請求的法律依據(jù)是《中華人民共和國物權法》第三十三條 ?:“因物權的歸屬、內容發(fā)生爭議的，利害關系人可以請求確認權利?！痹摋l文的立法本意是法律規(guī)定由行政機關確認之外的物權的確認，多數(shù)為用益物權和擔保物權確認，也包括土地之外的動產(chǎn)所有權和建筑物所有權的確認。由于國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度，統(tǒng)一規(guī)范登記的范圍、登記機構和登記辦法，因此，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅應當依法由國家權力機構確認，而不是由司法機關予以確認。而且，物權法第九條 ?規(guī)定:“不動產(chǎn)的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！钡谑畻l ?規(guī)定:“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構辦理?！庇缮峡闯?，不動產(chǎn)物權的確認需經(jīng)登記發(fā)生物權效力，登記機構由國家規(guī)定的權力機關統(tǒng)一承擔，而非司法機關職能范疇。且，現(xiàn)今本案訴爭房屋權利人已登記為被告孝感鳳某騰某機電有限公司，在民事訴訟程序上不能否認該權利確信，亦即不可能再次確認本案訴爭房屋有兩個不同權利主體，原告對本案訴爭房屋權屬確認的問題有異議，可向有關職能機構申請解決，故原告請求本院確認本案訴爭房屋歸其所有的訴訟請求不符合上述法律規(guī)定，本院依法不予支持。被告胡某某與被告孝感鳳某騰某機電有限公司辯稱的雙方并無串通意思與案件的客觀事實不相符，亦不能服眾，本院不予采納。經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?、《中華人民共和國物權法》第九條 ?、第十條 ?、第三十三條 ?、《最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第九十三條 ?第一款 ?第五項 ?之規(guī)定:判決如下:
一、被告胡某某于2015年2月13日與被告孝感鳳某騰某機電有限公司簽訂本案訴爭房屋的售房協(xié)議無效；
二、駁回原告熊某某、辛慧玲的其他訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行上述義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，應當支付遲延履行金。
案件受理費1000元，鑒定費4000元，合計5000元，由被告胡某某與被告孝感鳳某騰某機電有限公司各負擔2500元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省孝感市中級人民法院。并預交上訴案件的受理1000元，上訴人在上訴期屆滿后七日內仍未預交上訴費的，按自動撤回上訴處理。

本院認為，原告熊某某、辛慧玲請求本院依法認定被告胡某某與被告孝感鳳某騰某機電有限公司于2015年2月13日簽訂的售房協(xié)議無效；請求依法確認安陸市鳳某村一組（鳳某南區(qū)159號）六間二層磚混結構房屋產(chǎn)權為原告所有，該請求是對兩被告之間簽訂合同效力事實狀態(tài)和本案訴爭房屋權屬狀況進行確認，由此引起的本案訴訟為確認之訴。
對于原告與被告胡某某之間是否存在買賣合同以及合同效力的問題。本院（2013）鄂安陸民初字第01293號民事判決書以及湖北省孝感市中級人民法院（2013）鄂孝感中民一終字第00330號民事判決書認定，原告與被告胡某某之間存在本案訴爭房屋合法的買賣關系，該買賣關系理應受法律保護，由此，原告依據(jù)該買賣關系合法占有本案訴爭房屋的權益應不受侵害。
對于被告胡某某與被告孝感鳳某騰某機電有限公司之間的合同效力問題。在原告合法占有本案訴爭房屋期間，被告胡某某于2015年2月13日與被告孝感鳳某騰某機電有限公司簽訂本案訴爭房屋的售房協(xié)議，被告胡某某以23萬元價格將本案訴爭房屋出賣給被告孝感鳳某騰某機電有限公司，嗣后，本案訴爭房屋權利人由被告胡某某變更登記為被告孝感鳳某騰某機電有限公司。兩被告面對原告已占有本案訴爭房屋這一實情，仍進行房屋買賣交易，該買賣行為是否存在侵害原告權益的問題，本院將從以下幾個方面予以闡明。一、本案訴爭房屋初始產(chǎn)權證證號為（93）第10××68號，該房產(chǎn)證已由原告合法占有，被告胡某某對此知情，但其趁原告在買受本案訴爭房屋后一直未及時辦理產(chǎn)權變更登記之際，將該房產(chǎn)證掛失，重新辦理房產(chǎn)證，使得原告失去既得本案訴爭房屋所有權利益，被告胡某某將該利益占為己有，被告胡某某的這一行為，在主觀上存在故意侵害之意；二、本院（2013）鄂安陸民初字第01293號民事判決書以及湖北省孝感市中級人民法院（2013）鄂孝感中民一終字第00330號民事判決書是兩份生效的法律文書，面向社會大眾，具有公信力和既判力。凡是涉及本案訴爭房屋權利問題，相關利害關系人應謹慎查看買賣本案訴爭房屋權屬的相應信息，避免影響他人權利問題事件發(fā)生，但被告胡某某和被告孝感鳳某騰某機電有限公司面對上述兩份生效法律文書載明本案訴爭房屋的現(xiàn)狀和原告期待本案訴爭房屋物權的狀態(tài)時，仍然進行本案訴爭房屋交易，主觀上均存在過錯，存有串通之嫌；三、本案訴爭房屋經(jīng)湖北永業(yè)行資產(chǎn)評估咨詢有限公司鄂永資評報字（2015）第0328號資產(chǎn)評估報告書評估結論為:位于安陸市鳳某南區(qū)159號住宅房地產(chǎn)在評估基準日2015年2月13日這一基準日的市場價值評估結果為人民幣45.29萬元。兩被告交易本案訴爭房屋價值為23萬元，與前述評估價值明顯不對等，存在惡意低價轉讓之意；四、被告胡某某和被告孝感鳳某騰某機電有限公司交易本案訴爭房屋之時，依通常習慣，兩被告應當實地查看驗收房屋現(xiàn)狀并完成交付行為，此時雙方均應知道且應當知道本案訴爭房屋已由原告居住的事實狀態(tài)，但兩被告于此不顧，主觀上存在獲取不當利益之嫌；五、庭審時，被告胡某某和被告孝感鳳某騰某機電有限公司均自認雙方實地查看本案訴爭房屋，因看到有人居住，只在房屋外觀看未進屋里查驗也未詢問房屋的居住人，兩被告的該項陳述意見不符合“買賣雙方應對交易的標的物進行查驗”這一常理，反而看到原告居住的現(xiàn)狀仍進行交易，存在惡意串通之實。綜上，被告胡某某與被告孝感鳳某騰某機電有限公司于2015年2月13日簽訂本案訴爭房屋售房協(xié)議，被告胡某某存有惡意轉讓之目的，被告孝感鳳某騰某機電有限公司亦存有惡意獲取低價利益之意，雙方具有共同目的，惡意串通危及原告已合法占有本案訴爭房屋的既得利益，且交易的價格明顯不對等，從而使得原告利益受損。兩被告的行為均為不善意，且符合“《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?:惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，合同無效”的情形，因此，被告胡某某與被告孝感鳳某騰某機電有限公司于2015年2月13日簽訂本案訴爭房屋售房協(xié)議應當認定為無效，由此對原告請求依法認定被告胡某某與被告孝感鳳某騰某機電有限公司于2015年2月13日簽訂的售房協(xié)議無效的訴訟請求予以支持。
對于原告請求依法確認安陸市鳳某村一組（鳳某南區(qū)159號）六間二層磚混結構房屋產(chǎn)權為其所有的問題。原告該項請求的法律依據(jù)是《中華人民共和國物權法》第三十三條 ?:“因物權的歸屬、內容發(fā)生爭議的，利害關系人可以請求確認權利?！痹摋l文的立法本意是法律規(guī)定由行政機關確認之外的物權的確認，多數(shù)為用益物權和擔保物權確認，也包括土地之外的動產(chǎn)所有權和建筑物所有權的確認。由于國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度，統(tǒng)一規(guī)范登記的范圍、登記機構和登記辦法，因此，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅應當依法由國家權力機構確認，而不是由司法機關予以確認。而且，物權法第九條 ?規(guī)定:“不動產(chǎn)的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”第十條 ?規(guī)定:“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構辦理?！庇缮峡闯?，不動產(chǎn)物權的確認需經(jīng)登記發(fā)生物權效力，登記機構由國家規(guī)定的權力機關統(tǒng)一承擔，而非司法機關職能范疇。且，現(xiàn)今本案訴爭房屋權利人已登記為被告孝感鳳某騰某機電有限公司，在民事訴訟程序上不能否認該權利確信，亦即不可能再次確認本案訴爭房屋有兩個不同權利主體，原告對本案訴爭房屋權屬確認的問題有異議，可向有關職能機構申請解決，故原告請求本院確認本案訴爭房屋歸其所有的訴訟請求不符合上述法律規(guī)定，本院依法不予支持。被告胡某某與被告孝感鳳某騰某機電有限公司辯稱的雙方并無串通意思與案件的客觀事實不相符，亦不能服眾，本院不予采納。經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?、《中華人民共和國物權法》第九條 ?、第十條 ?、第三十三條 ?、《最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第九十三條 ?第一款 ?第五項 ?之規(guī)定:判決如下:

一、被告胡某某于2015年2月13日與被告孝感鳳某騰某機電有限公司簽訂本案訴爭房屋的售房協(xié)議無效；
二、駁回原告熊某某、辛慧玲的其他訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行上述義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，應當支付遲延履行金。
案件受理費1000元，鑒定費4000元，合計5000元，由被告胡某某與被告孝感鳳某騰某機電有限公司各負擔2500元。

審判長：胡柏松
審判員：易秋霞
審判員：彭亞萍

書記員：曾安華