熊某某
辛某某
陳鷹（湖北浩法律師事務(wù)所）
胡某某
孝感鳳某騰某機(jī)電有限公司
戴武（湖北維思德律師事務(wù)所）
任世昭（湖北維思德律師事務(wù)所）

原告熊某某。
原告辛某某，系原告熊某某妻子。
上列
原告
委托代理人陳鷹，湖北浩法律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，進(jìn)行和解，代簽法律文書。
被告胡某某。
被告孝感鳳某騰某機(jī)電有限公司。住所地:孝感市開發(fā)區(qū)福源路3號。
法定代表人湯回天，公司總經(jīng)理。
委托代理人戴武、任世昭，湖北維思德律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:代為出庭、接受調(diào)解、代為和解、簽收法律文書等。
原告熊某某、辛某某訴被告胡某某、孝感鳳某騰某機(jī)電有限公司確認(rèn)合同效力糾紛一案，本院于2015年8月13日立案受理后，依法組成由審判員胡柏松擔(dān)任審判長，審判員易秋霞、人民陪審員彭亞萍參加評議的合議庭，于2015年9月23日公開開庭進(jìn)行了審理。訴訟中，原告申請對本案訴爭房屋進(jìn)行2015年2月13日時的市場價值鑒定，2016年1月18日，湖北永業(yè)行資產(chǎn)評估咨詢有限公司出具鄂永資評報字（2015）第0328號資產(chǎn)評估報告書，本院于2016年2月23日第二次公開開庭審理了本案。訴訟中，被告胡某某對本案審判長回避申請，2016年2月24日，本院（2015）鄂安陸民初字第01310號決定書依法駁回了被告胡某某的申請。被告胡某某不服，本院于2016年3月2日駁回了被告胡某某的復(fù)議。原告辛某某及原告熊某某、辛某某委托代理人陳鷹，被告胡某某，被告孝感鳳某騰某機(jī)電有限公司委托代理人戴武、任世昭到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，原告熊某某、辛慧玲請求本院依法認(rèn)定被告胡某某與被告孝感鳳某騰某機(jī)電有限公司于2015年2月13日簽訂的售房協(xié)議無效；請求依法確認(rèn)安陸市鳳某村一組（鳳某南區(qū)159號）六間二層磚混結(jié)構(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)為原告所有，該請求是對兩被告之間簽訂合同效力事實(shí)狀態(tài)和本案訴爭房屋權(quán)屬狀況進(jìn)行確認(rèn)，由此引起的本案訴訟為確認(rèn)之訴。
對于原告與被告胡某某之間是否存在買賣合同以及合同效力的問題。本院（2013）鄂安陸民初字第01293號民事判決書以及湖北省孝感市中級人民法院（2013）鄂孝感中民一終字第00330號民事判決書認(rèn)定，原告與被告胡某某之間存在本案訴爭房屋合法的買賣關(guān)系，該買賣關(guān)系理應(yīng)受法律保護(hù)，由此，原告依據(jù)該買賣關(guān)系合法占有本案訴爭房屋的權(quán)益應(yīng)不受侵害。
對于被告胡某某與被告孝感鳳某騰某機(jī)電有限公司之間的合同效力問題。在原告合法占有本案訴爭房屋期間，被告胡某某于2015年2月13日與被告孝感鳳某騰某機(jī)電有限公司簽訂本案訴爭房屋的售房協(xié)議，被告胡某某以23萬元價格將本案訴爭房屋出賣給被告孝感鳳某騰某機(jī)電有限公司，嗣后，本案訴爭房屋權(quán)利人由被告胡某某變更登記為被告孝感鳳某騰某機(jī)電有限公司。兩被告面對原告已占有本案訴爭房屋這一實(shí)情，仍進(jìn)行房屋買賣交易，該買賣行為是否存在侵害原告權(quán)益的問題，本院將從以下幾個方面予以闡明。一、本案訴爭房屋初始產(chǎn)權(quán)證證號為（93）第10××68號，該房產(chǎn)證已由原告合法占有，被告胡某某對此知情，但其趁原告在買受本案訴爭房屋后一直未及時辦理產(chǎn)權(quán)變更登記之際，將該房產(chǎn)證掛失，重新辦理房產(chǎn)證，使得原告失去既得本案訴爭房屋所有權(quán)利益，被告胡某某將該利益占為己有，被告胡某某的這一行為，在主觀上存在故意侵害之意；二、本院（2013）鄂安陸民初字第01293號民事判決書以及湖北省孝感市中級人民法院（2013）鄂孝感中民一終字第00330號民事判決書是兩份生效的法律文書，面向社會大眾，具有公信力和既判力。凡是涉及本案訴爭房屋權(quán)利問題，相關(guān)利害關(guān)系人應(yīng)謹(jǐn)慎查看買賣本案訴爭房屋權(quán)屬的相應(yīng)信息，避免影響他人權(quán)利問題事件發(fā)生，但被告胡某某和被告孝感鳳某騰某機(jī)電有限公司面對上述兩份生效法律文書載明本案訴爭房屋的現(xiàn)狀和原告期待本案訴爭房屋物權(quán)的狀態(tài)時，仍然進(jìn)行本案訴爭房屋交易，主觀上均存在過錯，存有串通之嫌；三、本案訴爭房屋經(jīng)湖北永業(yè)行資產(chǎn)評估咨詢有限公司鄂永資評報字（2015）第0328號資產(chǎn)評估報告書評估結(jié)論為:位于安陸市鳳某南區(qū)159號住宅房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日2015年2月13日這一基準(zhǔn)日的市場價值評估結(jié)果為人民幣45.29萬元。兩被告交易本案訴爭房屋價值為23萬元，與前述評估價值明顯不對等，存在惡意低價轉(zhuǎn)讓之意；四、被告胡某某和被告孝感鳳某騰某機(jī)電有限公司交易本案訴爭房屋之時，依通常習(xí)慣，兩被告應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看驗(yàn)收房屋現(xiàn)狀并完成交付行為，此時雙方均應(yīng)知道且應(yīng)當(dāng)知道本案訴爭房屋已由原告居住的事實(shí)狀態(tài)，但兩被告于此不顧，主觀上存在獲取不當(dāng)利益之嫌；五、庭審時，被告胡某某和被告孝感鳳某騰某機(jī)電有限公司均自認(rèn)雙方實(shí)地查看本案訴爭房屋，因看到有人居住，只在房屋外觀看未進(jìn)屋里查驗(yàn)也未詢問房屋的居住人，兩被告的該項(xiàng)陳述意見不符合“買賣雙方應(yīng)對交易的標(biāo)的物進(jìn)行查驗(yàn)”這一常理，反而看到原告居住的現(xiàn)狀仍進(jìn)行交易，存在惡意串通之實(shí)。綜上，被告胡某某與被告孝感鳳某騰某機(jī)電有限公司于2015年2月13日簽訂本案訴爭房屋售房協(xié)議，被告胡某某存有惡意轉(zhuǎn)讓之目的，被告孝感鳳某騰某機(jī)電有限公司亦存有惡意獲取低價利益之意，雙方具有共同目的，惡意串通危及原告已合法占有本案訴爭房屋的既得利益，且交易的價格明顯不對等，從而使得原告利益受損。兩被告的行為均為不善意，且符合“《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?:惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，合同無效”的情形，因此，被告胡某某與被告孝感鳳某騰某機(jī)電有限公司于2015年2月13日簽訂本案訴爭房屋售房協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效，由此對原告請求依法認(rèn)定被告胡某某與被告孝感鳳某騰某機(jī)電有限公司于2015年2月13日簽訂的售房協(xié)議無效的訴訟請求予以支持。
對于原告請求依法確認(rèn)安陸市鳳某村一組（鳳某南區(qū)159號）六間二層磚混結(jié)構(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)為其所有的問題。原告該項(xiàng)請求的法律依據(jù)是《中華人民共和國物權(quán)法》第三十三條 ?:“因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利。”該條文的立法本意是法律規(guī)定由行政機(jī)關(guān)確認(rèn)之外的物權(quán)的確認(rèn)，多數(shù)為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)確認(rèn)，也包括土地之外的動產(chǎn)所有權(quán)和建筑物所有權(quán)的確認(rèn)。由于國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，統(tǒng)一規(guī)范登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，因此，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅應(yīng)當(dāng)依法由國家權(quán)力機(jī)構(gòu)確認(rèn)，而不是由司法機(jī)關(guān)予以確認(rèn)。而且，物權(quán)法第九條 ?規(guī)定:“不動產(chǎn)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！钡谑畻l ?規(guī)定:“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理?！庇缮峡闯?，不動產(chǎn)物權(quán)的確認(rèn)需經(jīng)登記發(fā)生物權(quán)效力，登記機(jī)構(gòu)由國家規(guī)定的權(quán)力機(jī)關(guān)統(tǒng)一承擔(dān)，而非司法機(jī)關(guān)職能范疇。且，現(xiàn)今本案訴爭房屋權(quán)利人已登記為被告孝感鳳某騰某機(jī)電有限公司，在民事訴訟程序上不能否認(rèn)該權(quán)利確信，亦即不可能再次確認(rèn)本案訴爭房屋有兩個不同權(quán)利主體，原告對本案訴爭房屋權(quán)屬確認(rèn)的問題有異議，可向有關(guān)職能機(jī)構(gòu)申請解決，故原告請求本院確認(rèn)本案訴爭房屋歸其所有的訴訟請求不符合上述法律規(guī)定，本院依法不予支持。被告胡某某與被告孝感鳳某騰某機(jī)電有限公司辯稱的雙方并無串通意思與案件的客觀事實(shí)不相符，亦不能服眾，本院不予采納。經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?、《中華人民共和國物權(quán)法》第九條 ?、第十條 ?、第三十三條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第九十三條 ?第一款 ?第五項(xiàng) ?之規(guī)定:判決如下:
一、被告胡某某于2015年2月13日與被告孝感鳳某騰某機(jī)電有限公司簽訂本案訴爭房屋的售房協(xié)議無效；
二、駁回原告熊某某、辛慧玲的其他訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行上述義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)支付遲延履行金。
案件受理費(fèi)1000元，鑒定費(fèi)4000元，合計5000元，由被告胡某某與被告孝感鳳某騰某機(jī)電有限公司各負(fù)擔(dān)2500元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省孝感市中級人民法院。并預(yù)交上訴案件的受理1000元，上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費(fèi)的，按自動撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，原告熊某某、辛慧玲請求本院依法認(rèn)定被告胡某某與被告孝感鳳某騰某機(jī)電有限公司于2015年2月13日簽訂的售房協(xié)議無效；請求依法確認(rèn)安陸市鳳某村一組（鳳某南區(qū)159號）六間二層磚混結(jié)構(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)為原告所有，該請求是對兩被告之間簽訂合同效力事實(shí)狀態(tài)和本案訴爭房屋權(quán)屬狀況進(jìn)行確認(rèn)，由此引起的本案訴訟為確認(rèn)之訴。
對于原告與被告胡某某之間是否存在買賣合同以及合同效力的問題。本院（2013）鄂安陸民初字第01293號民事判決書以及湖北省孝感市中級人民法院（2013）鄂孝感中民一終字第00330號民事判決書認(rèn)定，原告與被告胡某某之間存在本案訴爭房屋合法的買賣關(guān)系，該買賣關(guān)系理應(yīng)受法律保護(hù)，由此，原告依據(jù)該買賣關(guān)系合法占有本案訴爭房屋的權(quán)益應(yīng)不受侵害。
對于被告胡某某與被告孝感鳳某騰某機(jī)電有限公司之間的合同效力問題。在原告合法占有本案訴爭房屋期間，被告胡某某于2015年2月13日與被告孝感鳳某騰某機(jī)電有限公司簽訂本案訴爭房屋的售房協(xié)議，被告胡某某以23萬元價格將本案訴爭房屋出賣給被告孝感鳳某騰某機(jī)電有限公司，嗣后，本案訴爭房屋權(quán)利人由被告胡某某變更登記為被告孝感鳳某騰某機(jī)電有限公司。兩被告面對原告已占有本案訴爭房屋這一實(shí)情，仍進(jìn)行房屋買賣交易，該買賣行為是否存在侵害原告權(quán)益的問題，本院將從以下幾個方面予以闡明。一、本案訴爭房屋初始產(chǎn)權(quán)證證號為（93）第10××68號，該房產(chǎn)證已由原告合法占有，被告胡某某對此知情，但其趁原告在買受本案訴爭房屋后一直未及時辦理產(chǎn)權(quán)變更登記之際，將該房產(chǎn)證掛失，重新辦理房產(chǎn)證，使得原告失去既得本案訴爭房屋所有權(quán)利益，被告胡某某將該利益占為己有，被告胡某某的這一行為，在主觀上存在故意侵害之意；二、本院（2013）鄂安陸民初字第01293號民事判決書以及湖北省孝感市中級人民法院（2013）鄂孝感中民一終字第00330號民事判決書是兩份生效的法律文書，面向社會大眾，具有公信力和既判力。凡是涉及本案訴爭房屋權(quán)利問題，相關(guān)利害關(guān)系人應(yīng)謹(jǐn)慎查看買賣本案訴爭房屋權(quán)屬的相應(yīng)信息，避免影響他人權(quán)利問題事件發(fā)生，但被告胡某某和被告孝感鳳某騰某機(jī)電有限公司面對上述兩份生效法律文書載明本案訴爭房屋的現(xiàn)狀和原告期待本案訴爭房屋物權(quán)的狀態(tài)時，仍然進(jìn)行本案訴爭房屋交易，主觀上均存在過錯，存有串通之嫌；三、本案訴爭房屋經(jīng)湖北永業(yè)行資產(chǎn)評估咨詢有限公司鄂永資評報字（2015）第0328號資產(chǎn)評估報告書評估結(jié)論為:位于安陸市鳳某南區(qū)159號住宅房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日2015年2月13日這一基準(zhǔn)日的市場價值評估結(jié)果為人民幣45.29萬元。兩被告交易本案訴爭房屋價值為23萬元，與前述評估價值明顯不對等，存在惡意低價轉(zhuǎn)讓之意；四、被告胡某某和被告孝感鳳某騰某機(jī)電有限公司交易本案訴爭房屋之時，依通常習(xí)慣，兩被告應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看驗(yàn)收房屋現(xiàn)狀并完成交付行為，此時雙方均應(yīng)知道且應(yīng)當(dāng)知道本案訴爭房屋已由原告居住的事實(shí)狀態(tài)，但兩被告于此不顧，主觀上存在獲取不當(dāng)利益之嫌；五、庭審時，被告胡某某和被告孝感鳳某騰某機(jī)電有限公司均自認(rèn)雙方實(shí)地查看本案訴爭房屋，因看到有人居住，只在房屋外觀看未進(jìn)屋里查驗(yàn)也未詢問房屋的居住人，兩被告的該項(xiàng)陳述意見不符合“買賣雙方應(yīng)對交易的標(biāo)的物進(jìn)行查驗(yàn)”這一常理，反而看到原告居住的現(xiàn)狀仍進(jìn)行交易，存在惡意串通之實(shí)。綜上，被告胡某某與被告孝感鳳某騰某機(jī)電有限公司于2015年2月13日簽訂本案訴爭房屋售房協(xié)議，被告胡某某存有惡意轉(zhuǎn)讓之目的，被告孝感鳳某騰某機(jī)電有限公司亦存有惡意獲取低價利益之意，雙方具有共同目的，惡意串通危及原告已合法占有本案訴爭房屋的既得利益，且交易的價格明顯不對等，從而使得原告利益受損。兩被告的行為均為不善意，且符合“《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?:惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，合同無效”的情形，因此，被告胡某某與被告孝感鳳某騰某機(jī)電有限公司于2015年2月13日簽訂本案訴爭房屋售房協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效，由此對原告請求依法認(rèn)定被告胡某某與被告孝感鳳某騰某機(jī)電有限公司于2015年2月13日簽訂的售房協(xié)議無效的訴訟請求予以支持。
對于原告請求依法確認(rèn)安陸市鳳某村一組（鳳某南區(qū)159號）六間二層磚混結(jié)構(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)為其所有的問題。原告該項(xiàng)請求的法律依據(jù)是《中華人民共和國物權(quán)法》第三十三條 ?:“因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利。”該條文的立法本意是法律規(guī)定由行政機(jī)關(guān)確認(rèn)之外的物權(quán)的確認(rèn)，多數(shù)為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)確認(rèn)，也包括土地之外的動產(chǎn)所有權(quán)和建筑物所有權(quán)的確認(rèn)。由于國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，統(tǒng)一規(guī)范登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，因此，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅應(yīng)當(dāng)依法由國家權(quán)力機(jī)構(gòu)確認(rèn)，而不是由司法機(jī)關(guān)予以確認(rèn)。而且，物權(quán)法第九條 ?規(guī)定:“不動產(chǎn)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！钡谑畻l ?規(guī)定:“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。”由上看出，不動產(chǎn)物權(quán)的確認(rèn)需經(jīng)登記發(fā)生物權(quán)效力，登記機(jī)構(gòu)由國家規(guī)定的權(quán)力機(jī)關(guān)統(tǒng)一承擔(dān)，而非司法機(jī)關(guān)職能范疇。且，現(xiàn)今本案訴爭房屋權(quán)利人已登記為被告孝感鳳某騰某機(jī)電有限公司，在民事訴訟程序上不能否認(rèn)該權(quán)利確信，亦即不可能再次確認(rèn)本案訴爭房屋有兩個不同權(quán)利主體，原告對本案訴爭房屋權(quán)屬確認(rèn)的問題有異議，可向有關(guān)職能機(jī)構(gòu)申請解決，故原告請求本院確認(rèn)本案訴爭房屋歸其所有的訴訟請求不符合上述法律規(guī)定，本院依法不予支持。被告胡某某與被告孝感鳳某騰某機(jī)電有限公司辯稱的雙方并無串通意思與案件的客觀事實(shí)不相符，亦不能服眾，本院不予采納。經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?、《中華人民共和國物權(quán)法》第九條 ?、第十條 ?、第三十三條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第九十三條 ?第一款 ?第五項(xiàng) ?之規(guī)定:判決如下:

一、被告胡某某于2015年2月13日與被告孝感鳳某騰某機(jī)電有限公司簽訂本案訴爭房屋的售房協(xié)議無效；
二、駁回原告熊某某、辛慧玲的其他訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行上述義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)支付遲延履行金。
案件受理費(fèi)1000元，鑒定費(fèi)4000元，合計5000元，由被告胡某某與被告孝感鳳某騰某機(jī)電有限公司各負(fù)擔(dān)2500元。

審判長：胡柏松
審判員：易秋霞
審判員：彭亞萍

書記員：曾安華