原告：焦某，男，****年**月**日出生，漢族，住湖北省武漢市洪山區(qū)，現(xiàn)住湖北省武漢市洪山區(qū)，
委托訴訟代理人：蘇鵬杰，
湖北言和律師事務(wù)所律師。
被告：李某某，女，****年**月**日出生，漢族，住湖北省漢川市，
委托訴訟代理人：王洪斌，
湖北今天律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：李國英，湖北英創(chuàng)律師事務(wù)所律師。
第三人：
武漢吉家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)有限公司，住所地：湖北省武漢市武昌區(qū)中北路118號復(fù)地東湖國際三期3幢1層1號。
法定代表人：金莉，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：廖高紅，該公司員工。
原告焦某訴被告李某某、第三人

武漢吉家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)有限公司（以下簡稱：吉家公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院立案受理后，依法適用簡易程序由審判員蔡麗紅獨(dú)任審判并于2017年1月11日、2017年4月11日公開開庭進(jìn)行審理。原告焦某的委托訴訟代理人蘇鵬杰，被告李某某的委托訴訟代理人王洪斌，第三人吉家公司的委托訴訟代理人廖高紅，均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告焦某訴稱：2016年9月24日，原、被告及第三人共同簽訂編號為某某的《武漢市存量房居間（買賣）合同》，第三人是居間代理方。該合同約定，被告向原告出售坐落于武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)雄楚大道908號金地?中心城某室房屋，該房屋建筑面積為112.20平方米，總購房款為2060000元，定金100000元，居間代理費(fèi)41200元以及違約金按總購房款的10%計(jì)算等條款。該合同簽訂時(shí)，被告及第三人向原告出具該房屋的房屋所有權(quán)人唐幸的《授權(quán)委托書》及《具結(jié)書》，用來證明唐幸同意出售該房屋并委托其母親李某某辦理相關(guān)事宜。合同簽訂當(dāng)日，原告向被告支付100000元定金，向第三人支付41200元居間服務(wù)費(fèi)。2016年10月12日，原告收到房屋所有權(quán)人唐幸的《告知函》一份，告知其不同意出售該房屋，且未授權(quán)任何人出售該房屋。原告認(rèn)為，被告故意隱瞞其子不同意賣房的事實(shí)，并虛假出具唐幸授權(quán)委托書，而原告在不知情的情況下與其簽訂合同，故被告存在重大過錯(cuò)，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，因被告的行為已經(jīng)構(gòu)成嚴(yán)重違約并直接給原告造成了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，故原告訴至人民法院，請求判令：1、解除原告與被告于2016年9月24日簽訂的編號為某某的《武漢市存量房居間（買賣）合同》中的房屋買賣合同關(guān)系；2、被告承擔(dān)違約責(zé)任，包括返還定金100000元、賠償損失41200元、承擔(dān)違約金206000元，共計(jì)347200元；3、被告支付占用100000元定金的資金占用費(fèi)，該占用費(fèi)的計(jì)算方法為：從2016年9月24日起計(jì)算至被告實(shí)際返還100000元定金之日止，以
中國人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算；4、被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
被告李某某辯稱：一、案涉房屋買賣合同系無權(quán)代理，事后房屋所有權(quán)人未追認(rèn)該合同，應(yīng)為無效，該合同的違約條款也當(dāng)然無效。二、原告所主張的要求被告承擔(dān)34.72萬元的違約金，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)不予支持。具體表現(xiàn)如下：合同簽訂時(shí)第三人故意違反行業(yè)管理規(guī)范，誘導(dǎo)被告簽訂委托授權(quán)、具結(jié)書與房屋買賣合同，具有較大過錯(cuò)，同時(shí)作為居間人，對被告未盡到誠實(shí)盡責(zé)的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)退還中介費(fèi)并承擔(dān)賠償責(zé)任。三、原告在簽訂過程中沒有盡到審慎義務(wù)，在知道房屋所有權(quán)人并不在場的情況下，尤其是明知該授權(quán)委托書上的簽字不是房屋產(chǎn)權(quán)人所簽的，仍然簽訂合同，是具有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)分擔(dān)部分責(zé)任。四、被告受第三人的要約邀請簽訂委托授權(quán)、具結(jié)書與房屋買賣合同，第三人隱瞞事實(shí)誘導(dǎo)被告簽訂合同獲得中介費(fèi)用，應(yīng)承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任。五、定金是否返還，應(yīng)由法院裁判，被告收取的這100000元定金可以隨時(shí)向法院提存。
第三人吉家公司述稱：第三人對原告的訴求無異議。對事實(shí)和理由部分其有補(bǔ)充，即被告在簽訂案涉房屋買賣合同時(shí)稱案涉房屋是被告出資購買，有處分權(quán)，所以我們才簽署了合同。
經(jīng)審理查明：被告李某某系唐幸之母，位于武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)雄楚大道908號金地?中心城東某室房屋（以下簡稱：某室房屋）登記的房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人是唐幸。
2016年9月24日，被告李某某持有案涉某室房屋的房產(chǎn)兩證原件，以賣方（甲方）的名義，與買方原告焦某（乙方）、經(jīng)紀(jì)代理方第三人吉家公司（丙方）簽訂了一份《武漢市存量房居間（買賣）合同》，約定：甲方將案涉某室房屋以2060000元的總價(jià)出售給乙方；甲方保證所提供的上述房屋的貸款、面積、權(quán)屬等信息及資料真實(shí)、合法、全面；如房屋有查封、贈(zèng)與、擔(dān)保、其他債務(wù)等有礙權(quán)利行使行為或者質(zhì)量瑕疵情況，甲方應(yīng)在本合同補(bǔ)充條款中予以書面說明；否則視為隱瞞重大情況承擔(dān)全部責(zé)任；本合同項(xiàng)下房屋的過戶、貸款、交易稅費(fèi)用承擔(dān)方式為乙方承擔(dān)百分之百；等內(nèi)容。該合同第三條付款方式約定：本合同簽訂當(dāng)日，乙方支付定金人民幣100000元整給甲方；本合同簽訂當(dāng)日，甲方將兩證交予丙方保管，用于辦理后期過戶及貸款等相關(guān)手續(xù)，甲方確認(rèn)兩證能正常交易且無拖欠規(guī)費(fèi)；乙方首付款人民幣620000元整（不包含定金，定金充當(dāng)房款），于過戶當(dāng)日，在見到已是乙方名下的房產(chǎn)證件單后當(dāng)日內(nèi)，由乙方打入甲方指定賬戶；尾款人民幣1340000元整，乙方委托丙方辦理商業(yè)貸款的方式支付；等內(nèi)容。該合同第五條約定，甲、乙、丙三方在此確認(rèn)，在房屋交易過程中，丙方向甲、乙雙方提供信息咨詢及居間服務(wù)，促成本合同依法簽訂。本合同簽訂之日，乙方按宗須向丙方支付信息咨詢服務(wù)費(fèi)人民幣41200元，如因甲、乙方原因未能完成交易手續(xù)的，由違約方承擔(dān)全部傭金損失的100%，甲、乙雙方自行協(xié)商解除合同的，由雙方平均負(fù)擔(dān)傭金損失的100%。該合同第六條約定，本合同簽訂之日起三個(gè)工作日內(nèi)，甲、乙雙方須提供相關(guān)證件及資料交由丙方，用于辦理后期交易；丙方在甲乙方提供資料齊全后貸款審批通過七個(gè)工作日內(nèi)，協(xié)助甲乙雙方辦理過戶手續(xù)。該合同第七條約定，甲方應(yīng)在收到乙方全部房款后三日內(nèi)，與乙方進(jìn)行物業(yè)交接，并將該房屋鑰匙交于乙方，等內(nèi)容。該合同第八條約定，甲方因房屋產(chǎn)權(quán)、債權(quán)或租賃等原因不交付房屋或不過戶給乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的1%向乙方支付違約金；根本違約導(dǎo)致乙方解除合同的，甲方應(yīng)退還乙方所付全部費(fèi)用，并按全部房款的10%向乙方支付違約金。該合同第九條約定，乙方因怠于履行等原因不交付房款給甲方或不配合辦理過戶，甲方不解除合同的，每逾期一日按未付房款的1%向甲方支付違約金；根本違約導(dǎo)致甲方解除合同的，按全部房款的10%向甲方支付違約金。該合同第十二條補(bǔ)充條款中約定，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致：甲方名下貸款于過戶前自行還清。
在簽訂上述合同時(shí)，被告李某某簽名出具了一份填充式的具結(jié)書，該具結(jié)書的內(nèi)容為：茲有唐幸是本人兒子，位于金地中心城東4-某室的房屋是唐幸獨(dú)占所有財(cái)產(chǎn)，因唐幸工作繁忙，不能到場，現(xiàn)本人李某某已取得唐幸授權(quán)全權(quán)辦理該房屋的買賣（轉(zhuǎn)讓）手續(xù)，若具結(jié)不實(shí)由此引起的一切民事法律經(jīng)濟(jì)糾紛，由本人承擔(dān)所有的民事法律經(jīng)濟(jì)責(zé)任。前述具結(jié)書的內(nèi)容中有下劃線的部分是另一筆跡手寫。原告焦某、第三人吉家公司稱該具結(jié)書的內(nèi)容手寫部分是跟被告李某某一起來的丈夫即唐幸的父親填寫的。被告李某某稱其是在空白的未填寫的具結(jié)書上簽名。
原告焦某、第三人吉家公司均稱在簽訂上述合同時(shí)被告李某某當(dāng)場出示了一份有唐幸簽名的內(nèi)容為委托母親被告李某某出售案涉某室房屋的授權(quán)委托書。
上述合同簽訂后，原告焦某依約向被告李某某支付了100000元定金，向第三人吉家公司支付了41200元信息咨詢服務(wù)費(fèi)。被告李某某將案涉某室房屋的房產(chǎn)兩證原件交于第三人吉家公司保管，第三人吉家公司出具的《房屋權(quán)屬證書代管收據(jù)》上寫明房主為唐幸。
2016年9月30日，被告李某某告知原告焦某其子唐幸不愿意出售房屋，其不賣房了。原告焦某稱被告李某某在2016年9月30日告知其不賣房時(shí)說簽合同時(shí)出示的授權(quán)委托書是虛假的，授權(quán)委托書上的內(nèi)容和簽名都是唐幸的父親寫的。
隨后，被告李某某聯(lián)系原告焦某退款，原告焦某叫被告李某某原路打回款即可，后原告焦某又應(yīng)被告李某某的要求提供中信銀行賬號供被告李某某匯款，但至今被告李某某未向原告焦某退款。
2016年10月11日、2016年10月12日，第三人吉家公司、原告焦某分別收到了唐幸郵寄的《告知函》，函中唐幸明確表示其不同意出售案涉某室房屋，也沒有授權(quán)委托任何人出售該房屋，請?jiān)娼鼓?、第三人吉家公司退還其房產(chǎn)兩證，并由原告焦某收回100000元購房款。
原告焦某認(rèn)為被告李某某故意隱瞞其子唐幸不同意賣房的事實(shí)并虛假出具唐幸授權(quán)委托書，存在重大過錯(cuò)，構(gòu)成嚴(yán)重違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，故訴至法院，要求判如所請。
庭審中：一、被告李某某不認(rèn)可原告焦某、第三人吉家公司陳述的其在簽訂案涉合同時(shí)出示了有唐幸簽名的授權(quán)委托書一事。二、本院詢問被告李某某其雖主張案涉合同無效，但如果法院認(rèn)為該合同有效則其是否同意解除雙方之間的房屋買賣合同關(guān)系時(shí)，被告李某某表示同意解除雙方之間的房屋買賣合同關(guān)系。三、被告李某某提出原告焦某主張的違約金過高，要求法院依法調(diào)整。
以上事實(shí)，有《武漢市存量房居間（買賣）合同》、《具結(jié)書》、《授權(quán)委托書》、收據(jù)、收條、微信截圖、《告知函》、各方當(dāng)事人的陳述等證據(jù)材料在卷佐證。

本院認(rèn)為：買方原告焦某與賣方被告李某某和經(jīng)紀(jì)代理方第三人吉家公司于2016年9月24日簽訂的《武漢市存量房居間（買賣）合同》是簽約各方真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定，合法有效。該合同中包含兩個(gè)法律關(guān)系，一個(gè)是買方原告焦某與賣方被告李某某之間的房屋買賣合同關(guān)系，一個(gè)是房屋買賣雙方與經(jīng)紀(jì)代理方之間的居間合同關(guān)系。根據(jù)原告焦某作為房屋買賣合同關(guān)系中的買方起訴所列的被告是房屋買賣合同關(guān)系中的賣方被告李某某，并在訴訟中選擇房屋買賣法律關(guān)系為訴訟標(biāo)的，則本院在本案中只對案涉合同中原、被告之間的房屋買賣合同關(guān)系進(jìn)行審理，對居間合同關(guān)系不予處理。對于被告李某某提出該合同系其無權(quán)代理且事后房屋所有權(quán)人未追認(rèn)而應(yīng)為無效合同的意見，因其雖是無權(quán)處分唐幸名下的案涉某室房屋且事后未得到唐幸的追認(rèn)，但其與原告焦某簽訂出售案涉某室房屋的房屋買賣合同是其真實(shí)意思表示，該合同內(nèi)容亦不違反法律禁止性規(guī)定，只是因其在簽訂合同時(shí)未持有效授權(quán)且事后未得到有效追認(rèn)而造成該合同不具有繼續(xù)履行的客觀條件，但不影響該合同本身的合法有效性，故本院對此意見依法不予采納。
《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：……（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；……。在本案中，被告李某某在簽訂案涉合同后的第七天就告知原告焦某不再賣房的意思，就是明確表明自己不履行案涉合同的交付房屋、過戶房屋的主要義務(wù)，構(gòu)成違約，在原告焦某收到被告李某某之子唐幸郵寄的告知函明確告知其不同意出售房屋也沒有授權(quán)任何人出售房屋時(shí)，被告李某某因不具備繼續(xù)履行該合同約定的主要義務(wù)的客觀條件而構(gòu)成根本違約，故對于原告焦某要求解除與被告李某某于2016年9月24日簽訂的編號為0010223的《武漢市存量房居間（買賣）合同》中的房屋買賣合同關(guān)系的訴訟請求，本院依法予以支持。
《中華人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。該法第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。在本案中，在案涉房屋買賣合同解除后，被告李某某應(yīng)將收到的100000元購房定金退還給原告焦某，而原告焦某已向第三人吉家公司支付的41200元信息咨詢服務(wù)費(fèi)應(yīng)屬其交易未成功所致的損失，故對于原告焦某要求被告李某某返還定金100000元、賠償損失41200元的訴訟請求，本院依法予以支持。對于被告李某某至今未向原告焦某退還100000元定金所產(chǎn)生的資金占用使用費(fèi)，因原告焦某在訴前已應(yīng)被告李某某要求提供了收款銀行賬號但被告李某某在無法繼續(xù)履行合同出售房屋的情況下，應(yīng)及時(shí)主動(dòng)的向原告焦某退款，但其至今仍未向原告焦某主動(dòng)退款，客觀上造成了原告焦某的此筆款項(xiàng)的實(shí)際利息損失，故對于原告焦某要求被告李某某支付占用100000元定金的資金占用費(fèi)的訴訟請求，本院依法予以支持，該資金占用費(fèi)的計(jì)算方式為：從原告焦某起訴之日即2016年10月19日起按照
中國人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算至被告李某某實(shí)際返還該定金之日止的利息損失。對于被告李某某提出定金是否返還，應(yīng)由法院裁決，其收取的這100000元定金可以隨時(shí)向法院提存的意見，因被告李某某不是案涉1601室房屋的房主，在不具備繼續(xù)履行合同出售房屋給原告焦某的情況下，其無論是從情理上還是從法律規(guī)定上均應(yīng)將收取的購房定金及時(shí)向原告焦某返還，無須向法院提存此款，且其至今亦未實(shí)際向法院提存該款，故此意見不具有免除其應(yīng)承擔(dān)的占用該款期間造成原告焦某的實(shí)際利息損失而所應(yīng)支付的占用費(fèi)。
《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第一款規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條規(guī)定，買賣合同因違約而解除后，守約方主張繼續(xù)適用違約金條款的，人民法院應(yīng)予支持；但約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院可以參照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定處理。在本案中，原告焦某有權(quán)要求違約方被告李某某根據(jù)合同約定支付違約金。雖然被告李某某認(rèn)為原告焦某主張的違約金即206000元過高而要求法院調(diào)整，但考慮雙方違約情形，以及案涉房屋價(jià)值較大，原告焦某已喪失了以相同價(jià)格購買相同類型房屋的機(jī)會(huì)而明顯利益受損等情況，本院對原告焦某要求被告李某某支付違約金206000元的訴訟請求，依法予以支持。
對于被告李某某提出原告焦某在簽訂合同過程中未盡到審慎義務(wù)而有錯(cuò)則應(yīng)分擔(dān)部分責(zé)任，及第三人吉家公司故意違規(guī)并誘導(dǎo)被告李某某簽訂委托授權(quán)、具結(jié)書、房屋買賣合同而有重大過錯(cuò)且作為居間人對被告李某某未盡到誠實(shí)盡責(zé)，應(yīng)當(dāng)退還中介費(fèi)并承擔(dān)賠償責(zé)任的意見，無依據(jù)，被告李某某作為成年人自持兒子名下的房產(chǎn)兩證原件并簽訂出售該房屋的房屋買賣合同，是其自主行為，其未能履行該合同義務(wù)繼續(xù)出售該房屋的不利法律后果應(yīng)由其自行承擔(dān)責(zé)任，故本院對此意見依法不予采納。
綜上所述，為保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，本院根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第四十八條、第六十條、第九十四條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條，最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、解除原告焦某與被告李某某于2016年9月24日簽訂的編號為0010223的《武漢市存量房居間（買賣）合同》中的房屋買賣合同關(guān)系；
二、被告李某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告焦某退還定金100000元；
三、被告李某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告焦某賠償41200元；
四、被告李某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告焦某支付違約金206000元；
五、被告李某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告焦某支付占用100000元定金期間的使用費(fèi)（該使用費(fèi)的計(jì)算方式為：從2016年10月19日起按照
中國人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算至被告李某某實(shí)際返還100000元定金之日止的利息損失）；
六、駁回原告焦某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費(fèi)減半收取3254元，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)2256元，共計(jì)5510元，由被告李某某承擔(dān)（此款原告焦某已先行墊付，由被告李某某于本判決生效之日起十日內(nèi)直接向原告焦某支付5510元）。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于
武漢市中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯
武漢市中級人民法院，收款單位全稱：
湖北省武漢市中級人民法院；賬號：17×××67；開戶行：農(nóng)行武漢民航東路支行。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員 蔡麗紅

書記員： 潘振澤