原告（執(zhí)行案外人）：曲麗娜，身份證號碼2326021979********，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體業(yè)主，住北安市北新社區(qū)第16居民委*組*戶。
委托訴訟代理人：施永芹，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，退休工人，住北安市。
委托訴訟代理人：仲偉良，黑龍江仲偉良律師事務(wù)所律師。
被告（申請執(zhí)行人）：焦某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，退休工人，住北安市。
被告（申請執(zhí)行人）：于廣東，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，退休工人，住北安市。
委托訴訟代理人：焦某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，退休工人，住北安市。
第三人（被執(zhí)行人）：黑龍江省弘北房地產(chǎn)開發(fā)集團有限責(zé)任公司，住所地北安市東六道街路北。
法定代表人：趙忠國，該公司總經(jīng)理。

原告曲麗娜與被告焦某、于廣東及第三人黑龍江省弘北房地產(chǎn)開發(fā)集團有限責(zé)任公司（以下簡稱弘北公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2018年1月4日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告曲麗娜的委托訴訟代理人施永芹、仲偉良，被告焦某同時作為于廣東的委托訴訟代理人，第三人弘北公司的法定代表人趙忠國到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
曲麗娜向本院提出訴訟請求：1.不得執(zhí)行位于北安市××大街北安市電子城一期宏北杰座4號樓××、面積55平方米的商服，解除查封扣押；2.確認曲麗娜與弘北公司簽訂的《弘北杰座認購書》合法有效，確認第一項的商服歸曲麗娜所有；3.焦某、于廣東負擔(dān)案件受理費。事實和理由：2017年9月15日，黑河市中級人民法院作出（2015）黑中執(zhí)字第27-8號執(zhí)行裁定書，將位于北安市××大街北安市電子城一期宏北杰座4號樓××、面積55平方米的商服予以查封。2017年10月16日，曲麗娜對執(zhí)行標的提出書面異議。黑河市中級人民法院于2017年10月30日作出（2017）黑11執(zhí)異33號執(zhí)行裁定：駁回曲麗娜的異議。2013年1月15日，曲麗娜與弘北公司簽訂了《弘北杰座認購書》（編號：NO：0000411），購買弘北公司開發(fā)的本案涉訴商服，單價每平方米13,636元，曲麗娜已付清全部購房款75萬元，未辦理過戶登記手續(xù)。依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條規(guī)定，曲麗娜與弘北公司簽訂的《弘北杰座認購書》是雙方真實意思表示，該認購書不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，雖未辦理過戶登記，但不影響合同的效力，曲麗娜與弘北公司簽訂的合同有效。另，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定，曲麗娜購買涉訴商服后，雖沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，但曲麗娜已依合同支付全部房款并實際占有房屋至今，且沒有任何過錯，因此法院不得查封、扣押該商服。焦某認為曲麗娜提交的認購合同和收據(jù)與弘北公司2013年1月21日之前與其他購買人簽訂的合同和出具的收據(jù)形式上存在明顯差異，但弘北公司認可，且曲麗娜提交了北安市華宇物業(yè)有限公司物業(yè)收費票據(jù)、北安市自來水公司水費票據(jù)等證據(jù)證明自2015年占有使用商服至今。因此請求法院解除查封，確認涉訴房屋歸曲麗娜所有。
焦某、于廣東辯稱，一、法院查封、執(zhí)行的是馬金萍在房產(chǎn)局備案的房產(chǎn)，與曲麗娜無關(guān)。且馬金萍在房產(chǎn)局備案是經(jīng)過弘北公司同意，手續(xù)合法。二、曲麗娜提供解除查封的證據(jù)不足以證實購買涉訴房屋。1.曲麗娜與弘北公司之間簽訂的合同是弘北公司違法私刻公章、財務(wù)章、法人名章所產(chǎn)生的違法無效合同；2.2014年7月15日至2016年7月7日弘北公司公章、財務(wù)章、法人名章在北安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡稱住建局）保管，保管期間2014年11月14日在黑河日報聲明財務(wù)章、人名章丟失作廢。同時弘北公司在法院查封期間為逃避執(zhí)行利用私刻公章開出許多篡改日期的認購書，其中包括曲麗娜的《弘北杰座認購書》和收據(jù)。綜上，曲麗娜對涉訴商服沒有所有權(quán)，要求解除查封不能成立。
弘北公司述稱，曲麗娜的情況是住建局李寶副書記打電話找的趙忠國，讓趙忠國過去解決曲麗娜入住的問題，當(dāng)時趙忠國通知曲麗娜入住了，不讓入住是施工隊的原因，與弘北公司沒有關(guān)系。從法院查封后弘北公司沒有給任何人辦理過手續(xù)。
本案當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。曲麗娜的委托訴訟代理人仲偉良向本院提交下列證據(jù)：
1.《弘北杰座認購書》、弘北公司2013年1月15日出具的收據(jù)、商品房預(yù)售許可證各一份。證明曲麗娜于2013年1月15日與弘北公司簽訂《弘北杰座認購書》合法有效。
焦某、于廣東對該組證據(jù)的真實性有異議，認購書是弘北公司私刻公章產(chǎn)生的。
弘北公司的法定代表人趙忠國對該組證據(jù)的真實性和證明的問題均無異議。
2.署名施永芹的中國農(nóng)業(yè)銀行已銷戶活期明細清單一張、北安市連豐種業(yè)有限公司出具的大豆付款證明復(fù)印件一份。證明施永芹分別于2012年12月3日取款40萬元、2012年12月17日取款3萬元、2014年12月15日取款16萬元，合計取款59萬元；北安市連豐種業(yè)有限公司法定代表人李連國于2013年1月上旬，給付施永芹32萬元大豆款現(xiàn)金的事實，能證實購樓款75萬元的合法來源。
焦某、于廣東對該組證據(jù)真實性和證明問題均不清楚。
弘北公司的法定代表人趙忠國對該組證據(jù)的真實性和證明的問題均無異議。
3.北安市瑞鑫農(nóng)副產(chǎn)品經(jīng)銷有限公司營業(yè)執(zhí)照、北安市市場監(jiān)督管理局出具的該公司準予簡易注銷登記通知書復(fù)印件各一份。證明施永芹自2008年7月10日登記成立北安市瑞鑫農(nóng)副產(chǎn)品經(jīng)銷有限公司，從事農(nóng)副產(chǎn)品經(jīng)營活動，家中有現(xiàn)金存放符合客觀事實。
焦某、于廣東對該組證據(jù)真實性和證明問題均不清楚。
弘北公司的法定代表人趙忠國對該組證據(jù)的真實性和證明的問題均無異議。
4.北安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局蓋章、李寶簽字的《曲麗娜購房入住情況說明》一份。證明2015年3月份由住建局協(xié)調(diào)，曲麗娜入住涉訴商服。該樓房2018年1月份時還未驗收，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。
焦某、于廣東對該證據(jù)的真實性有異議，認為2015年房屋在法院查封期間，住建局不可能協(xié)調(diào)，且證明是2018年1月9日在查封期間出具的，不認可該證明。
弘北公司的法定代表人趙忠國對該組證據(jù)的真實性和證明的問題均無異議。
5.北安市華宇物業(yè)管理有限公司2015年10月25日出具的供熱費2,530元、水電費300元、物業(yè)費1,392元的收據(jù)；北安市自來水公司2015年10月25日出具的184.6元收據(jù);北安市華宇物業(yè)管理有限公司2017年2月23日出具的物業(yè)費1,584元收費票據(jù)各一張。證明曲麗娜入住的事實，因曲麗娜接收房屋后開始春忙，當(dāng)時沒有立即裝修，故接收當(dāng)時沒有交納供熱等費用。
焦某、于廣東對該證據(jù)的真實性不清楚，但認為涉訴房屋在查封期間產(chǎn)生物業(yè)費不合法。
弘北公司的法定代表人趙忠國對該組證據(jù)的真實性和證明的問題均無異議。
6.弘北公司企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件一份；2011年11月28日弘北公司與侯學(xué)忱簽訂的《弘北杰座認購書》和黑河市中級人民法院對侯學(xué)忱作出的執(zhí)行裁定書各一份；中國建設(shè)銀行印鑒卡片一份；弘北公司于2014年5月24日、5月27日分別給焦某出具借據(jù)各兩份。證明尾號212公章號來源于企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照上的注冊號，侯學(xué)忱與弘北公司簽訂的《弘北杰座認購書》同樣使用212號公章，已經(jīng)得到法院認可和保護；且侯學(xué)忱的認購書也沒有置業(yè)顧問和財務(wù)人員的簽名，同樣予以保護。曲麗娜購房收據(jù)上的財務(wù)章與印鑒卡片與弘北公司給焦某出具的借據(jù)上的財務(wù)章是同一枚公章，能夠證明曲麗娜《弘北杰座認購書》和收據(jù)上的公章和財務(wù)章是真實的。
焦某、于廣東對該證據(jù)的真實性有異議，不認可證明的問題，認為以上證據(jù)都是弘北公司在私刻公章時做的。
弘北公司的法定代表人趙忠國對該組證據(jù)的真實性和證明的問題均無異議。
7.申請證人徐某出庭作證。徐某證明2015年3月中下旬其在北安市××城附近散步，碰到王志彬、施永芹在卸東西，其幫忙將床、桌子、氣罐卸到電子城一樓，看到一樓鋪磚、墻刷灰，沒有水電。
焦某、于廣東對證人證實的真實性和證明問題均有異議，對證人證明的問題不清楚。
弘北公司的法定代表人趙忠國對該組證據(jù)的真實性和證明的問題均無異議。
焦某、于廣東向本院提交2014年11月14日黑河日報復(fù)印件一份。證明弘北公司公章從2014年7月7日起兩年期間在住建局保管，弘北公司與曲麗娜的合同是在住建局保管弘北公司公章期間簽訂的，弘北公司公章在保管期間登報聲明公章丟失，弘北公司明知公章在住建局保管，為什么登報稱丟失。
曲麗娜的委托訴訟代理人仲偉良對該證據(jù)的真實性沒有異議，但認為曲麗娜買房時間是2013年1月，該份證據(jù)與買房沒有關(guān)系。
弘北公司的法定代表人趙忠國同意曲麗娜的質(zhì)證意見。
弘北公司未向本院提交證據(jù)。
本院經(jīng)庭審認證認為，曲麗娜的委托訴訟代理人仲偉良提交的第1號證據(jù)可以相互印證曲麗娜于2013年1月15日購買商鋪的事實，故予以采信；第2-3號證據(jù)與本案無關(guān)聯(lián)性，不予采信；第4-5號證據(jù)能夠證明曲麗娜入住商鋪的事實，予以采納；第6號證據(jù)能夠證明曲麗娜與弘北公司簽訂合同的真實性，予以采信；第7號證據(jù)中徐某的證言內(nèi)容不能證實是曲麗娜房屋裝修的事實，不能證實其欲證明的問題，故不予采信。焦某提交的第1號證據(jù)與本案不具有關(guān)聯(lián)性，不予采信。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：
位于北安市××大街的北安市電子城一期弘北杰座系弘北公司開發(fā)，并于2012年9月20日取得商品房預(yù)售許可證。焦某、于廣東因與弘北公司借款合同糾紛一案，本院于2015年5月29日作出（2015）黑中商初字第19號民事判決，判決弘北公司給付焦某、于廣東借款本息合計361.93萬元。焦某向本院申請執(zhí)行后，本院于2015年7月9日作出（2015）黑中執(zhí)字第27-8號執(zhí)行裁定，將位于北安市××大街的北安市電子城一期弘北杰座4號樓××商服予以查封。曲麗娜主張被查封的北安市電子城4號樓××商服，面積54.81平方米系其購買，于2017年10月16日向本院提出書面異議，請求解除該商鋪的查封，本院于2017年10月30日作出（2017）黑11執(zhí)異33號執(zhí)行裁定，裁定駁回曲麗娜的異議。曲麗娜不服，向本院提起案外人執(zhí)行異議之訴，要求停止對訴爭商鋪的執(zhí)行，并確認該商鋪歸其所有。
曲麗娜的委托代理人仲偉良向本院提交曲麗娜與弘北公司簽訂的《弘北杰座認購書》（認購書編號№：0000411）及加蓋弘北公司財務(wù)專用章的收據(jù)各一份。認購書上的簽訂時間為2013年1月15日。主要內(nèi)容:“第一條、認購人所認購的商鋪為出賣人所開發(fā)的弘北杰座中的第一期四號樓一層北數(shù)第四戶南數(shù)第五戶商鋪。該商鋪建筑面積約為55平方米，最終面積以房地產(chǎn)測繪單位的測繪報告為準（建筑面積），據(jù)實結(jié)算房款，且多退少補。該商鋪實收總價款約為750,000元整，單價為13,636元平方米（建筑面積）。客戶選擇付款方式約定為其他。……第九條、本認購書一式三份，出賣人保留兩份，認購人保留一份，具有相同之法律效力，經(jīng)雙方簽字（蓋章）后即行生效。簽訂《商品房買賣合同》后，本認購書作廢?！背鲑u人處公章為北安市弘北房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，置業(yè)顧問處未簽字。提交的加蓋弘北公司財務(wù)專用章的收據(jù)編號№：0002102內(nèi)容為:“2013年1月15日，人民幣750,000元，上款系收弘北4號樓商服曲麗娜房款。”收款人印處簽名弘北開發(fā)公司，并加蓋了弘北公司財務(wù)專用章。
另查明，庭審中，曲麗娜的委托訴訟代理人仲偉良提交一份住建局出具的曲麗娜購房入住情況說明一份，情況說明內(nèi)容為：“2013年1月15日，業(yè)主曲麗娜購了弘北電子城4號樓1層商服北數(shù)第四戶，南數(shù)第五戶門牌號為××房屋。2014年11月，業(yè)主曲麗娜到北安市弘北地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司要求入住，弘北公司遲遲不給辦理入住手續(xù)，聽說北安市住建局牽頭解決這事就找住建局，經(jīng)住建局李書記協(xié)調(diào)于2015年3月份同意曲麗娜入住，履行了此購房合同。因蓋樓至今未完成驗收，不能辦理產(chǎn)權(quán)證。此情況屬實，特此證明”。

本院認為，本案的主要爭議焦點問題是曲麗娜要求確認爭議房屋歸其所有，并停止執(zhí)行的訴訟請求能否予以支持。焦某、于廣東與弘北公司借款合同糾紛一案，已有生效判決確認焦某、于廣東與弘北公司之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，焦某、于廣東申請強制執(zhí)行生效判決，本院對訴爭商鋪予以查封。曲麗娜主張查封財產(chǎn)中存在其向弘北公司購買的商鋪，要求對查封的商鋪予以解封，并提交了《弘北杰座認購書》和收據(jù)證實其主張。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予以支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。本案中曲麗娜與弘北公司于2013年1月15日簽訂《弘北杰座認購書》，交納了購房款，由弘北公司出具購房收據(jù)。且根據(jù)曲麗娜提交的住建局出具曲麗娜購房入住情況說明能夠證實曲麗娜在訴爭商服被查封之前已合法占有訴爭商服，并非因曲麗娜自身原因未辦理產(chǎn)權(quán)登記，故曲麗娜要求解除訴爭商服查封符合上述法律規(guī)定。
綜上，曲麗娜主張停止對訴爭商鋪的執(zhí)行并要求確認商鋪歸其所有的主張，本院予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，《最高人民法院關(guān)于適用
的解釋》第三百一十一條、第三百一十二條第一款第（一）項、第二款規(guī)定，判決如下：

一、不得執(zhí)行位于北安市烏裕爾大街的北安市電子城一期弘北杰座4號樓112號商服；
二、確認位于北安市烏裕爾大街的北安市電子城一期弘北杰座4號樓112號商服歸原告曲麗娜所有。
案件受理費11,300元，由第三人黑龍江省弘北房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司負擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省高級人民法院。
本院（2017）黑11執(zhí)異33號執(zhí)行裁定與本判決生效時自動失效。

審判長 代柳怡
審判員 曹偉
審判員 張可秋

書記員： 仇長城