上訴人（原審被告）：余某某，職工。
上訴人（原審被告）：吳某某（曾用名吳自芳），職工。
上列二上訴人共同委托訴訟代理人：萬安松，湖北藍宇律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）：潛江市機關(guān)幼某某，住所地潛江市園林路18號。
法定代表人：萬莉，潛江市機關(guān)幼某某園長。
委托訴訟代理人：徐宗江，湖北章華律師事務所律師。

上訴人余某某、吳某某因與被上訴人潛江市機關(guān)幼某某租賃合同糾紛一案，不服湖北省潛江市人民法院（2015）鄂潛江民初字第01509號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年7月19日立案受理后，依法組成合議庭，于2016年8月2日公開開庭進行了審理。上訴人余某某、吳某某及委托訴訟代理人萬安松，被上訴人潛江市機關(guān)幼某某的法定代表人萬莉及委托訴訟代理人徐宗江到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
余某某、吳某某上訴請求：撤銷湖北省潛江市人民法院（2015）鄂潛江民初字第01509號民事判決，駁回潛江市機關(guān)幼某某的訴訟請求。事實和理由：1.潛江市機關(guān)幼某某不具有訴訟主體資格。涉案房屋為國有資產(chǎn)，潛江市行政事業(yè)單位資產(chǎn)收益征管辦公室（以下簡稱資產(chǎn)征管辦公室）對其享有管理權(quán)，潛江市機關(guān)幼某某沒有管理權(quán)，無權(quán)出租。2.一審法院對涉案房屋定性為出租房屋，沒有事實依據(jù)，屬定性錯誤。余某某、吳某某的母親陳斯珍作為潛江市機關(guān)幼某某的退休職工，可享受政策性福利分房待遇，潛江市機關(guān)幼某某在一審庭審中承認了已經(jīng)落實了福利性分房政策，也承認了涉案房屋是潛江市機關(guān)幼某某于2005年就安排陳斯珍居住直到其過世，以上可推斷涉案房屋為陳斯珍的福利性分房。雖然雙方之間簽訂了租賃協(xié)議，但潛江市機關(guān)幼某某收受的租金已經(jīng)和余某某、吳某某的水電費相抵而實際退還了，故租賃協(xié)議并未實際履行，租賃關(guān)系并不成立。3.一審法院認定涉案房屋為20平方米，與事實不符，實際建筑面積為34平方米。4.一審法院對涉案房屋定性錯誤，故而適用法律錯誤。
潛江市機關(guān)幼某某辯稱，1.涉案房屋屬于國有資產(chǎn)，潛江市機關(guān)幼某某對其享有管理使用權(quán)，資產(chǎn)征管辦公室對其權(quán)限進行監(jiān)督，潛江市機關(guān)幼某某有權(quán)與余某某、吳某某簽訂租賃合同，無需資產(chǎn)征管辦公室批準，現(xiàn)租賃合同發(fā)生糾紛，其有權(quán)向法院提起訴訟。2.簽訂租賃合同是雙方真實意思的表示，且合同已經(jīng)履行，一審法院將其定性為租賃合同，定性準確，適用法律正確。3.涉案房屋的面積與本案審理無關(guān)聯(lián)，并非本案審查范圍。
潛江市機關(guān)幼某某于2015年8月10日以租賃合同糾紛向一審法院起訴請求：判令余某某、吳某某立即騰空并返還占有潛江市機關(guān)幼某某位于園林路18號的二間半房（20平方米左右）。
一審法院認定事實：余某某與吳某某系夫妻關(guān)系，吳某某的母親陳斯珍生前系潛江市機關(guān)幼某某職工。陳斯珍于1979年10月退休后，住單位無證平房，2005年搬住潛江市機關(guān)幼某某所有的位于潛江市園林路18號臨街門面的二樓二間半房屋居住。2012年3月陳斯珍去世。在陳斯珍去世前，吳某某、余某某與其共同居住，陳斯珍去世后，潛江市機關(guān)幼某某要求收回房屋，余某某、吳某某不同意。2013年3月1日雙方經(jīng)協(xié)商簽訂了房屋租賃協(xié)議，協(xié)議約定的租賃期為2013年3月1日至2013年12月31日，每月租金100元。協(xié)議還約定：租賃期滿后，余某某、吳某某若繼續(xù)租賃，應在租賃期滿前30日內(nèi)書面通知潛江市機關(guān)幼某某，潛江市機關(guān)幼某某如同意，則可以續(xù)簽合同；若在租賃期間，任何一方提出解除合同，需提前30天書面告知對方，可以解除協(xié)議。協(xié)議簽訂后，余某某、吳某某向潛江市機關(guān)幼某某繳納租金1000元。租賃合同到期后，余某某、吳某某認為所交租金高于母親陳斯珍去世前從工資中所扣的租金為由與潛江市機關(guān)幼某某協(xié)商，潛江市機關(guān)幼某某默認將余某某、吳某某2013年繳納的租金1000元與水電費相抵，房屋仍由余某某、吳某某租賃居住。2014年11月10日，該樓房被鑒定為嚴重損壞房屋，潛江市機關(guān)幼某某據(jù)此請示潛江市教育局拆除此房并申報了拆除經(jīng)費。2015年5月潛江市機關(guān)幼某某告知余某某、吳某某，讓其搬遷，余某某、吳某某拒絕，同年6月26日潛江市機關(guān)幼某某給余某某、吳某某發(fā)送了3日內(nèi)搬遷通知，余某某、吳某某仍拒絕。為此，潛江市機關(guān)幼某某請求法院判令余某某、吳某某立即搬遷并返還位于潛江市園林路18號的二間半房屋（20平方米左右）。
一審法院認為，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，余某某、吳某某與潛江市機關(guān)幼某某簽訂房屋租賃合同，潛江市機關(guān)幼某某將租賃物交付了余某某、吳某某，余某某、吳某某亦按約定給付了租金，雙方形成了租賃關(guān)系，應受法律保護。租賃期間屆滿后，余某某、吳某某繼續(xù)使用租賃物，潛江市機關(guān)幼某某沒有提出異議，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期，雙方可以隨時解除合同。潛江市機關(guān)幼某某現(xiàn)因租賃物屬嚴重損壞房屋準備撤除，在撤除前已在合理期限之前通知了余某某、吳某某，在通知送達給余某某、吳某某后，其雙方簽訂的租賃合同已依法解除，余某某、吳某某拒不返還租賃物，潛江市機關(guān)幼某某主張余某某、吳某某立即搬遷并返還租賃物理由正當，依法予以支持。余某某、吳某某稱租賃物是其母陳斯珍生前應享有的福利，沒有事實依據(jù)、不能成為繼續(xù)占有租賃物的理由。余某某、吳某某以租賃物有裝修等要求潛江市機關(guān)幼某某支付相關(guān)費用，但未提交潛江市機關(guān)幼某某同意裝修及明確的裝修費用估價證據(jù)，不予采納。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條、第二百一十二條、第二百三十二條、第二百三十五條、第二百三十六條之規(guī)定，判決：余某某、吳某某于判決生效后七日內(nèi)將潛江市園林路18號的二間半房屋騰空并返還給潛江市機關(guān)幼某某。案件受理費2000元，減半收取1000元，由余某某、吳某某負擔。
本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。經(jīng)庭審質(zhì)證，本院認為：雙方當事人提交的證據(jù)，從程序上不屬于新證據(jù)，且與本案爭議事實無關(guān)聯(lián)，不予采信。
本院二審查明：一審判決認定的事實屬實，二審予以確認。

本院認為，雙方當事人爭議的焦點有以下三方面：1.涉案房屋的權(quán)屬問題；2.雙方當事人之間租賃合同法律關(guān)系是否成立的問題；3.一審法院將本案定性為租賃合同關(guān)系，其適用相關(guān)法律是否正確的問題。
關(guān)于涉案房屋的權(quán)屬問題。本院認為，陳斯珍生前系潛江市機關(guān)幼某某退休職工，1979年10月退休，住單位無證平房。2005年被安排居住在涉案房屋直至其過世，但潛江市機關(guān)幼某某并沒有確定產(chǎn)權(quán)由其享有。涉案房屋所屬二層門面樓的國有土地使用權(quán)證為潛國用（96）字第141號，上面注明的土地使用者為潛江市機關(guān)幼某某。余某某、吳某某主張涉案房屋是其母陳斯珍的福利性分房，但沒有提供證據(jù)予以證明。故涉案房屋的權(quán)屬由潛江市機關(guān)幼某某享有，有證據(jù)證實，余某某、吳某某主張涉案房屋是其母親的福利性分房無證據(jù)證實。
關(guān)于租賃合同法律關(guān)系是否成立的問題。本院認為，2005年陳斯珍被潛江市機關(guān)幼某某安排居住在涉案房屋，期間潛江市機關(guān)幼某某從其退休工資中扣除少量部分作為租金，其性質(zhì)是租賃關(guān)系；陳斯珍過世后，潛江市機關(guān)幼某某又與同住家屬余某某、吳某某簽訂書面租賃合同，雙方形成租賃合同關(guān)系。合同到期后，余某某、吳某某繼續(xù)使用涉案房屋，潛江市機關(guān)幼某某沒有提出異議，雙方形成不定期的租賃合同關(guān)系?！吨腥A人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定：有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條進一步明確，合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的強制性規(guī)定，是指效力性強制性規(guī)定?？梢?，合同效力的評價原則在于法律的效力性強制性規(guī)定及其內(nèi)涵的社會公益標準。財政部令（第36號）《事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》第七條規(guī)定：事業(yè)單位的主管部門負責對本部門所屬事業(yè)單位的國有資產(chǎn)實施監(jiān)督管理。其主要職責是：（三）審核本部門所屬事業(yè)單位利用國有資產(chǎn)對外投資、出租、出借和擔保等事項，按規(guī)定權(quán)限審核或者審批有關(guān)資產(chǎn)購置、處置事項；第八條規(guī)定：事業(yè)單位負責對本單位占有、使用的國有資產(chǎn)實施具體管理。其主要職責是：（三）辦理本單位國有資產(chǎn)配置、處置和對外投資、出租、出借和擔保等事項的報批手續(xù)。涉案房屋屬于國有資產(chǎn)，潛江市機關(guān)幼某某作為產(chǎn)權(quán)人，在取得主管部門審核后，有權(quán)將涉案房屋出租，收取租金。潛江市機關(guān)幼某某租賃涉案房屋，雖沒有得到主管部門的審核，但《事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》屬于部門規(guī)章，其關(guān)于國有資產(chǎn)出租管理的規(guī)定均系管理性強制性規(guī)范，并非效力性強制性規(guī)定，違反該類規(guī)定并不當然導致合同無效，潛江市機關(guān)幼某某將剩余空閑房屋租賃給退休職工陳斯珍及同住家屬，不違反社會公益，故租賃合同合法有效。關(guān)于余某某、吳某某主張一審法院認定涉案房屋為出租房屋，屬于定性錯誤，與事實和法律規(guī)定不符，不予支持。余某某、吳某某還主張一審法院對涉案房屋定性錯誤，必然導致其適用法律錯誤，無事實和法律依據(jù)，不予支持。
余某某、吳某某以一審法院將本案定性為租賃合同糾紛，潛江市機關(guān)幼某某對涉案房屋沒有管理權(quán)，無權(quán)出租為由主張潛江市機關(guān)幼某某不具有訴訟主體資格。本院認為，潛江市機關(guān)幼某某與余某某、吳某某簽訂的租賃合同合法有效，潛江市機關(guān)幼某某以涉案房屋被依法鑒定為危房，需要拆除為由要求余某某、吳某某騰空并返還涉案房屋，雙方發(fā)生糾紛，潛江市機關(guān)幼某某有權(quán)向法院提起訴訟，其是適格訴訟主體。關(guān)于余某某、吳某某主張一審法院認定涉案房屋的面積為20平方米，與事實不符，實際建筑面積為34平方米。本院認為，涉案房屋的面積大小并非本案審查范圍，不予審查。
綜上，余某某、吳某某的上訴理由不能成立，應予駁回。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2000元，由余某某、吳某某負擔。
本判決為終審判決。

審　判　長　　陳先鋒 代理審判員　　陳　建 代理審判員　　邵　晨

書記員：陶錫錫