上訴人（原審被告）湖北徐某置業(yè)有限公司，住所地大冶市殷祖鎮(zhèn)殷祖街。
法定代表人徐文卿，公司董事長。
委托代理人王嬈，湖北東楚律師事務所律師。代理權限：特別授權。
被上訴人（原審原告）潘某某，個體工商戶。
委托代理人程正民，系潘某某之妻，xxxx年xx月xx日出生，漢族。代理權限：特別授權。

上訴人湖北徐某置業(yè)有限公司（以下簡稱徐某置業(yè)公司）因商品房預約合同糾紛一案，不服黃石市鐵山區(qū)人民法院（2012）鄂鐵山民二初字第00037號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案，徐某置業(yè)公司的委托代理人王嬈，潘某某的代理人程正民到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
原審判決認定：2006年5月潘某某與黃石市糧油連鎖公司東方分公司簽訂了一份《房屋租賃合同》，約定將黃石市糧油連鎖公司位于鐵山大道68號其中兩間房屋交由潘某某從事經營活動。2008年3月19日，徐某置業(yè)公司與黃石市萬隆房地產有限公司簽訂了一份《土地房屋轉讓合同》，合同約定將黃石市鐵山區(qū)糧管所鐵山大道68號紅線內黃石市萬隆房地產有限公司所有的3，311平米左右土地及現有建筑物和所有手續(xù)轉讓給徐某置業(yè)公司。2008年9月3日，徐某置業(yè)公司與潘某某簽訂了一份《關于優(yōu)先購買門面的意向性協議》，該協議約定：一、潘某某在本協議簽訂之日起五日內必須退出租賃房，方可享有以下優(yōu)先、優(yōu)惠權。二、正門面一個檔，每檔建筑面積約100平方米左右。三、門面價格：在出售門面房同等的價格上下浮5%（預計門面出售價格為每平方9，000元左右，具體價格以物價部門的定價為準）。四、該門面在樓盤開盤后一個月內，潘某某需交納定金，逾期，則視為潘某某自動放棄優(yōu)先購買權，由此造成的一切后果由潘某某自負。五、付款方式：按市房產局的《商品房買賣合同》的條款約定支付。六、潘某某在原門面退出后方可簽訂本協議，徐某置業(yè)公司退還潘某某原租賃門面時的押金。七、啤酒箱由徐某置業(yè)公司派車送到廠家，費用由徐某置業(yè)公司承擔，庫房優(yōu)先潘某某，側門面一個，給潘某某購買優(yōu)先權（在徐某置業(yè)公司遞交的協議復印件中未記載“給潘某某優(yōu)先權”）。隨后潘某某搬出了原租賃門面，徐某置業(yè)公司補償了潘某某搬遷費100元。2010年4月27日，黃石市房地產管理局在《黃石日報》上刊登黃房售公告字（2010）014號《商品房預售許可公告》，公告內容為：售房單位，徐某置業(yè)公司；項目名稱，紫菘廣場；房屋坐落地點，鐵山區(qū)鐵山大道25號；預售套數，住宅200套，商業(yè)門面21檔，并核準頒發(fā)給徐某置業(yè)公司《商品房預售許可證》。2010年4月28日，徐某置業(yè)公司對“徐某·紫菘廣場”商品房的銷售進行公告，公告中特別說明：原與本公司簽訂優(yōu)先購買權協議的市民，請自2010年4月30日起三十日內務必前來交納購房定金，逾期不交納定金，視為放棄優(yōu)先購買權，本公司將另行向第三方銷售。后潘某某與徐某置業(yè)公司雙方因該商品門面房的價格未能達成一致意見，潘某某未能在自2010年4月30日起三十日內如約向徐某置業(yè)公司交納購房定金。之后，徐某置業(yè)公司將一樓門面對外銷售一空。2012年5月2日，潘某某訴至法院，請求法院判令徐某置業(yè)公司賠償其應得利益損失172，500元（23，000元／㎡×5%×（100＋50）㎡）。
另認定：“徐某·紫菘廣場”1-4層門面銷售、租賃情況如下：1、一層門面18檔。其中25-1面積664.83㎡，公告銷售價格15000元∕㎡，實際銷售價格9000元∕㎡；25-2、25-3、25-4、25-5面積分別為87.31㎡、58.45㎡、56.29㎡、56.29㎡，公告銷售價格分別為20800元∕㎡、21000元∕㎡；25-6面積56.29㎡，公告銷售價格22224.66元∕㎡，實際銷售價格22224.66元∕㎡；25-7面積44.90㎡，公告銷售價格22224.66元∕㎡，實際銷售價格22109.13元∕㎡；25-8面積39.17㎡，公告銷售價格23800元∕㎡，實際銷售價格21000元∕㎡；25-9面積40.13㎡、25-10面積40.13㎡、25-11面積54.03、㎡、25-12面積52.29㎡、25-13面積52.29㎡、25-14面積57.27㎡、25-15面積31.53㎡、25-16面積44.90㎡，公告銷售價格均為23000元∕㎡，實際銷售價格均為21000元∕㎡；25-17、25-18用于原有房屋所有權的經營戶拆遷還建。上述25-1、25-9至25-16被華聯購物廣場整體購買。2、二層門面25-19，面積1884㎡，公告銷售價格均為9000元∕㎡，被華聯購物廣場整體租賃。3、三層門面25-20，面積1884㎡，公告銷售價格均為7000元∕㎡，被華聯購物廣場整體購買。4、四層門面25-21，面積1884㎡，公告銷售價格為5500元∕㎡。
原審判決認為：一、潘某某與徐某置業(yè)公司之間訂立的《關于優(yōu)先購買門面的意向性協議》系雙方真實意思表示，未違反法律及行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應為有效合同。從該合同的內容來看，一方退出承租房，另一方在訂立本約時給予對方優(yōu)先、優(yōu)惠權，同時確定了將來購買門面的大約面積、預計價格及付款方式的門面買賣意向，該合同符合商品房預約合同的構成要件，故可認定該商品房預約合同成立并已生效。二、潘某某與徐某置業(yè)公司對門面價格發(fā)生爭議后，徐某置業(yè)公司在爭議未解決期間將商鋪銷售一空，導致潘某某在意向協議中約定將來正式簽訂商鋪買賣合同的根本目的無法實現，喪失了優(yōu)先、優(yōu)惠利益，故徐某置業(yè)公司的行為違背了民事活動中應遵循的誠實信用原則，應認定為違約，須承擔違約責任。徐某置業(yè)公司稱在內部會議中確定定金交納金額為2，000元，但無證據證實其向潘某某履行了告知義務，致潘某某在約定的定金交納期限內，出現了履行上的障礙。另外，從交易習慣上看，雙方當事人未就門面價格達成一致的情況下，潘某某也不可能交納定金，故其不存在違約行為。三、鑒于潘某某未提供證據證明其因預約合同受到的損失，原審法院考慮到本案房屋銷售時，當地門面市場價格為20，000元／㎡以上，可參照徐某置業(yè)公司門面房的發(fā)售價和平均每檔的面積（約50㎡／檔）及預約合同的優(yōu)惠比例來計算每檔門面的損失，即23，000元／㎡×5%×1檔×50㎡。潘某某訴請時參照同類案件生效判決計算的方法合情合理，應予支持。對潘某某提出在其意向性協議中已確定正門面的面積為100㎡的觀點，因該協議系商品房預約合同，在簽訂之時無法確定尚未建好的門面面積，且最終的門面面積應以商品房銷售合同為準，故上述觀點不予支持；對潘某某訴請的側門面，雖雙方提交的意向性協議對此文字表述不一致，但均提及側門面一間。根據雙方訂立的合同目的來看，潘某某對一間側門面亦享有優(yōu)先、優(yōu)惠權，且該側門面亦屬一樓門面。故潘某某的損失應計算為：23，000元／㎡×5%×2檔×50㎡=115，000元。據此，依據《中華人民共和國合同法》第八條、第四十二條第（三）項、《最高人民法院關于買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，判決徐某置業(yè)公司應于判決生效后十日內賠償潘某某損失115，000元。
本院經審理查明：原審認定事實屬實。

本院認為：徐某置業(yè)公司與潘某某簽訂的關于優(yōu)先購買門面的意向協議是雙方當事人的真實意思表示，未違反法律強制性規(guī)定，為有效合同。合同當事人應依照誠實信用的原則行使合同權利，不得規(guī)避合同約定的義務。徐某置業(yè)公司在雙方達成的意向協議履行過程中存有爭議的情形下，單方將商鋪銷售一空，導致涉案意向協議中雙方約定將來正式簽訂商鋪買賣合同的根本目的無法實現，其行為違背了民事活動中應遵循的誠實信用原則，構成違約，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條的規(guī)定，應承擔違約責任。徐某置業(yè)公司提出潘某某未按約定交納定金，放棄優(yōu)先購買商鋪的權利的上訴理由，因潘某某等人多次要求徐某置業(yè)公司按意向協議約定的9000元左右的價格購買商鋪，而徐某置業(yè)公司則提出按公開銷售價下降5%進行銷售，為此，雙方未能協商一致，導致潘某某未交納定金此舉協商的過程，并不能表明潘某某放棄優(yōu)先購買商鋪的權利。故徐某置業(yè)公司該上訴理由不能成立，本院不予支持。由于雙方在意向協議中未約定違約責任，按法律規(guī)定，現因徐某置業(yè)公司已將商鋪全部銷售他人，合同已無法履行，故潘某某要求徐某置業(yè)公司賠償損失的訴訟請求，應予支持。原審法院按徐某置業(yè)公司的公告銷售價和平均每檔的面積（約50㎡／檔）及預約合同的優(yōu)惠比例，計算潘某某的損失為115，000元（23，000元／㎡ⅹ5%ⅹ2檔ⅹ50㎡），合情合理，本院應予維持。至于徐某置業(yè)公司提出原審法院按銷售價23，000元／㎡計算商鋪的平均銷售價沒有事實依據，其銷售商鋪的實際價格為20，338元的上訴理由，因潘某某協議中涉及一樓臨街正門面和一樓側門面各一間，考慮一樓門面具有一定的位置優(yōu)勢，原審法院按徐某置業(yè)公司規(guī)定對外公開銷售價23，000元／㎡計算潘某某的損失，有利于保護守約者的利益，故徐某置業(yè)公司此上訴理由亦不能成立，本院亦不予支持。原審判決引用法律條文部分不妥，本院予以糾正，但判處結果正確。依據《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費3750元由徐某置業(yè)公司負擔。
本判決為終審判決。

審　判　長　　柴　卓 審　判　員　　郭生俊 代理審判員　　南又春

書記員：黃顯珠