潘某維
劉巖（黑龍江現(xiàn)代律師事務所）
劉立波
五常市安家鎮(zhèn)東升村民委員會
馬某

上訴人（原審原告）潘某維，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體戶，住黑龍江省五常市。
委托代理人劉巖，黑龍江現(xiàn)代律師事務所律師。
委托代理人劉立波，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住黑龍江省五常市。
被上訴人（原審被告）五常市安家鎮(zhèn)東升村民委員會，住所地黑龍江省五常市安家鎮(zhèn)東升村。
法定代表人武鳳財，職務主任。
被上訴人（原審被告）馬某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體戶，住黑龍江省五常市。
上訴人潘某維因與被上訴人五常市安家鎮(zhèn)東升村民委員會（東升村委會）、馬某確認合同無效糾紛一案，不服黑龍江省五常市人民法院（2013）五民初字第1725號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年2月24日受理后，依法組成合議庭，于2014年3月12日公開開庭進行了審理。上訴人潘某維及其委托代理人劉巖、劉立波，被上訴人東升村委會的法定代表人武鳳才、被上訴人馬某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
二審查明，潘某維與東升村委會于2004年11月20日就東升小學校后院舊教室兩棟簽訂了租賃合同，租賃期限20年，從2004年11月20日開始，至2024年終止。東升村委會與馬某于2013年5月15日就東升村小學校及村辦公室整體出租簽訂了租賃合同，租期50年。
除上述事實外，本院二審查明的其他事實與原審判決認定的事實相同。
本院認為，本案爭點即潘某維與東升村委會就東升小學校后院兩棟舊教室簽訂的租賃合同及馬某與東升村委會就東升村小學簽訂的租賃合同效力問題。
關于潘某維與東升村委會就東升小學校后院兩棟舊教室簽訂的租賃合同效力問題。本院認為，《中華人民共和國合同法》第8條 ?規(guī)定:“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或解除合同。”但在合同履行的過程中，如果出現(xiàn)了法定的可以解除合同的情形，一方當事人就可以依法解除合同，終止合同的權利與義務，這就是合同的單方解除。”第94條 ?規(guī)定:“有下列情形之一的，當事人可以解除合同:（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形?！迸四尘S與東升村委會于2004年就東升小學校后院兩棟舊教室簽訂的租賃合同，系雙方真實意思表示，且正在履行中。雙方在履行過程中，并未出現(xiàn)上述法律規(guī)定的解除合同的情形，且合同中并未約定解除合同的條件。原審法院僅以東升村委會張貼公告、電視公告、并電話通知潘某維情況下，潘某維未參加東升小學校出租競拍，也未提起訴訟，即視為潘某維對東升村委會解除合同無異議。但東升村委會上述行為不是法定解除合同的事由，故原審判決認定事實錯誤，本院予以糾正。
關于馬某與東升村委會就東升村小學簽訂的租賃合同效力問題。本院認為，《中華人民共和國農村土地承包法》第五條 ?規(guī)定:“農村集體經濟組織成員有權依法承包由本集體經濟組織發(fā)包的農村土地”；第二十條 ?規(guī)定“耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經國務院林業(yè)行政主管部門批準可以延長”該期限適用于:農村集體經濟組織成員承包由本集體經濟組織發(fā)包的農村土地，屬于對特殊主體的特別規(guī)定。同時，《中華人民共和國合同法》第二百一十四條 ?規(guī)定:“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年”所以除特別主體以外，其他一般主體訂立土地使用權租賃合同不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。本案中，東升小學校的房產屬于集體所有，轉讓應當履行民主議定程序。東升村委會就東升小學校整體出租出售事宜經五常市安家鎮(zhèn)人民政府、五常市人民政府批準，經公開競拍并履行了民主議定程序，最后確定由馬某取得了東升小學校整體承租權。但是，馬某與東升村委會簽訂的合同期限為五十年，該約定條款違反上述法律規(guī)定。故馬某與東升村委會簽訂的租賃合同在法律規(guī)定的期限內即20年有效，超出部分無效。另外，東升村委會和馬某在進行竟標時即已知曉潘某維與東升村委會就東升小學校后院兩棟舊教室簽訂的租賃合同未到期，尚在履行期間，且潘某維一直在占有、使用東升小學校后院兩棟舊教室。在此情形下，馬某仍與東升村委會簽訂東升小學校整體出租的租賃合同，屬惡意串通，所涉潘某維與東升村委會簽訂的合同內容無效，其余部分有效。
綜上，原審判決認定事實部分錯誤，適用法律錯誤。依照《中華人民共和國農村土地承包法》第五條 ?、第二十條 ?、《中華人民共和國合同法》第二百一十四條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?（二）項之規(guī)定，判決如下:
一、撤銷黑龍江省五常市人民法院（2013）五民初字第1725號民事判決；
二、黑龍江省五常市安家鎮(zhèn)東升村民委員會與潘某維就黑龍江省五常市安家鎮(zhèn)東升村小學校后院舊教室兩棟簽訂的租賃合同合法有效，黑龍江省五常市安家鎮(zhèn)東升村民委員會與潘某維繼續(xù)履行該租賃合同，履行期限為2004年11月20日起至2024年止；
三、黑龍江省五常市安家鎮(zhèn)東升村民委員會與馬某就黑龍江省五常市安家鎮(zhèn)東升村小學校及村辦公室整體出租簽訂的租賃合同，承租面積約八千平方米，以現(xiàn)有圍墻為參照，除黑龍江省五常市安家鎮(zhèn)東升村民委員會與潘某維就黑龍江省五常市安家鎮(zhèn)東升村小學校后院舊教室兩棟簽訂合同外，其余部分合法有效，租賃期限為20年，自2013年5月15日起至2033年5月15日止。
一審案件受理費100元，二審案件受理費100元，均由被上訴人黑龍江省五常市安家鎮(zhèn)東升村民委員會負擔。
本判決為終審判決。

本院認為，本案爭點即潘某維與東升村委會就東升小學校后院兩棟舊教室簽訂的租賃合同及馬某與東升村委會就東升村小學簽訂的租賃合同效力問題。
關于潘某維與東升村委會就東升小學校后院兩棟舊教室簽訂的租賃合同效力問題。本院認為，《中華人民共和國合同法》第8條 ?規(guī)定:“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或解除合同?！钡诤贤男械倪^程中，如果出現(xiàn)了法定的可以解除合同的情形，一方當事人就可以依法解除合同，終止合同的權利與義務，這就是合同的單方解除?！钡?4條 ?規(guī)定:“有下列情形之一的，當事人可以解除合同:（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。”潘某維與東升村委會于2004年就東升小學校后院兩棟舊教室簽訂的租賃合同，系雙方真實意思表示，且正在履行中。雙方在履行過程中，并未出現(xiàn)上述法律規(guī)定的解除合同的情形，且合同中并未約定解除合同的條件。原審法院僅以東升村委會張貼公告、電視公告、并電話通知潘某維情況下，潘某維未參加東升小學校出租競拍，也未提起訴訟，即視為潘某維對東升村委會解除合同無異議。但東升村委會上述行為不是法定解除合同的事由，故原審判決認定事實錯誤，本院予以糾正。
關于馬某與東升村委會就東升村小學簽訂的租賃合同效力問題。本院認為，《中華人民共和國農村土地承包法》第五條 ?規(guī)定:“農村集體經濟組織成員有權依法承包由本集體經濟組織發(fā)包的農村土地”；第二十條 ?規(guī)定“耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經國務院林業(yè)行政主管部門批準可以延長”該期限適用于:農村集體經濟組織成員承包由本集體經濟組織發(fā)包的農村土地，屬于對特殊主體的特別規(guī)定。同時，《中華人民共和國合同法》第二百一十四條 ?規(guī)定:“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年”所以除特別主體以外，其他一般主體訂立土地使用權租賃合同不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。本案中，東升小學校的房產屬于集體所有，轉讓應當履行民主議定程序。東升村委會就東升小學校整體出租出售事宜經五常市安家鎮(zhèn)人民政府、五常市人民政府批準，經公開競拍并履行了民主議定程序，最后確定由馬某取得了東升小學校整體承租權。但是，馬某與東升村委會簽訂的合同期限為五十年，該約定條款違反上述法律規(guī)定。故馬某與東升村委會簽訂的租賃合同在法律規(guī)定的期限內即20年有效，超出部分無效。另外，東升村委會和馬某在進行竟標時即已知曉潘某維與東升村委會就東升小學校后院兩棟舊教室簽訂的租賃合同未到期，尚在履行期間，且潘某維一直在占有、使用東升小學校后院兩棟舊教室。在此情形下，馬某仍與東升村委會簽訂東升小學校整體出租的租賃合同，屬惡意串通，所涉潘某維與東升村委會簽訂的合同內容無效，其余部分有效。
綜上，原審判決認定事實部分錯誤，適用法律錯誤。依照《中華人民共和國農村土地承包法》第五條 ?、第二十條 ?、《中華人民共和國合同法》第二百一十四條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?（二）項之規(guī)定，判決如下:

一、撤銷黑龍江省五常市人民法院（2013）五民初字第1725號民事判決；
二、黑龍江省五常市安家鎮(zhèn)東升村民委員會與潘某維就黑龍江省五常市安家鎮(zhèn)東升村小學校后院舊教室兩棟簽訂的租賃合同合法有效，黑龍江省五常市安家鎮(zhèn)東升村民委員會與潘某維繼續(xù)履行該租賃合同，履行期限為2004年11月20日起至2024年止；
三、黑龍江省五常市安家鎮(zhèn)東升村民委員會與馬某就黑龍江省五常市安家鎮(zhèn)東升村小學校及村辦公室整體出租簽訂的租賃合同，承租面積約八千平方米，以現(xiàn)有圍墻為參照，除黑龍江省五常市安家鎮(zhèn)東升村民委員會與潘某維就黑龍江省五常市安家鎮(zhèn)東升村小學校后院舊教室兩棟簽訂合同外，其余部分合法有效，租賃期限為20年，自2013年5月15日起至2033年5月15日止。
一審案件受理費100元，二審案件受理費100元，均由被上訴人黑龍江省五常市安家鎮(zhèn)東升村民委員會負擔。

審判長：許靜
審判員：蔡耘耕
審判員：趙峻峰

書記員：齊躍