上訴人（原審被告）：龔某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，住荊門市東寶區(qū)。
委托訴訟代理人：鄒濤，湖北新天律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：潘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，荊門市司法局干部，住荊門市。
被上訴人（原審原告）：龔某某，女，xxxx年xx月xx日出生，土家族，農(nóng)民，住湖北省神農(nóng)架林區(qū)。
原審第三人：袁永香，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，住荊門市東寶區(qū)，系龔某某之妻。
原審第三人：劉湘林，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住荊門市。
原審第三人：周文付，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，住荊門市東寶區(qū)。

上訴人龔某某因與被上訴人潘某某、龔某某，原審第三人袁永香、劉湘林、周文付確認(rèn)合同無效糾紛一案，不服荊門市東寶區(qū)人民法院（2016）鄂0802民初1014號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年4月20日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人龔某某及其委托訴訟代理人鄒濤，被上訴人潘某某到庭參加訴訟，被上訴人龔某某，原審第三人袁永香、劉湘林、周文付經(jīng)本院傳票傳喚，無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
龔某某上訴請(qǐng)求：1、改判上訴人與被上訴人簽訂的《水庫(kù)轉(zhuǎn)租、房屋及宅基地購(gòu)買協(xié)議》有效；2、訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：《水庫(kù)轉(zhuǎn)租、房屋及宅基地購(gòu)買協(xié)議》是在雙方自愿基礎(chǔ)上簽訂的，是真實(shí)、合法、有效的協(xié)議。被上訴人在一審中未舉證證明案涉房屋屬于宅基地，即便二被上訴人與上訴人均不是團(tuán)坊村村民，也不存在違法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的情形。房屋屬于水庫(kù)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)附屬物轉(zhuǎn)讓，即便房屋轉(zhuǎn)讓無效也不影響水庫(kù)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓的合法性。合同雙方都實(shí)際履行了合同主要義務(wù)，合同內(nèi)容不存在違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的情形，故雙方簽訂的協(xié)議為有效協(xié)議。即使合同無效，也應(yīng)該由被上訴人承擔(dān)全部過錯(cuò)責(zé)任。
潘某某、龔某某書面答辯稱，龔某某虛構(gòu)身份隱瞞事實(shí)，騙簽合同取得合同款，違背誠(chéng)實(shí)信用原則，合同應(yīng)判定無效。
原審第三人袁永香未發(fā)表意見。
原審第三人劉湘林未發(fā)表意見。
原審第三人周文付未發(fā)表意見。
潘某某、龔某某向一審法院起訴請(qǐng)求：1、確認(rèn)潘某某與龔某某簽訂的《水庫(kù)轉(zhuǎn)租、房屋及宅基地購(gòu)買協(xié)議》無效；2、龔某某向潘某某返還轉(zhuǎn)租款31萬元；3、龔某某向潘某某退還房屋；4、龔某某賠償潘某某、龔某某經(jīng)濟(jì)損失7.4萬元；4、龔某某承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2002年5月15日，案外人郭信金與團(tuán)坊村委會(huì)簽訂《團(tuán)坊村周溝水庫(kù)承包合同書》，約定郭信金買斷經(jīng)營(yíng)團(tuán)坊村周溝水庫(kù)（約10畝），期限從2002年6月15日至2031年12月30日。之后，郭信金與劉湘林合伙經(jīng)營(yíng)該水庫(kù)，劉湘林在水庫(kù)邊修建了一套房屋，并取得了房屋所有權(quán)證及宅基地使用權(quán)證（房屋、宅基地登記在劉湘林名下）。2013年10月16日，周文付（龔某某妹夫）與郭信金、劉湘林簽訂協(xié)議，將水庫(kù)及水庫(kù)邊的房屋作價(jià)26萬元轉(zhuǎn)讓給周文付，周文付未實(shí)際經(jīng)營(yíng)使用轉(zhuǎn)讓的水庫(kù)及房屋，水庫(kù)及房屋由龔某某在實(shí)際經(jīng)營(yíng)、使用。房屋所有權(quán)證及宅基地使用權(quán)證至今未過戶至周文付名下。
2013年10月25日，龔某某與潘某某簽訂《水庫(kù)轉(zhuǎn)租、房屋及宅基地購(gòu)買協(xié)議》，約定龔某某向潘某某轉(zhuǎn)讓周溝水庫(kù)經(jīng)營(yíng)權(quán)，期限18年，從2013年10月30日至2031年12月30日止，并出售水庫(kù)東面山邊建造的房屋和宅基地（面積戶型等以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)）以及各種附屬設(shè)施（自建的漁池、豬圈、旱地等），以上設(shè)施及權(quán)屬折價(jià)72萬元，潘某某于合同簽訂之日支付20萬元，并用荊門市大漢龍城2棟2702號(hào)房產(chǎn)作價(jià)42萬元交付龔某某使用并過戶至龔某某之子龔遠(yuǎn)喜名下，余款12萬元于2013年12月30日前付清。潘某某同意龔某某繼續(xù)使用水庫(kù)至2016年12月30日。周文付、袁永香及龔某某在鑒證人處簽名。同時(shí)，周文付同意協(xié)助辦理一切流轉(zhuǎn)、過戶手續(xù)。
協(xié)議簽訂后，潘某某、龔某某合伙經(jīng)營(yíng)該水庫(kù)，龔某某分期向龔某某支付轉(zhuǎn)讓款31萬元。潘某某、龔某某在房屋周邊改建了附屬物豬圈、并修建了圍墻、地坪等。龔某某認(rèn)可上述改建、修建的豬圈、圍墻、地坪等價(jià)值8000至10000元。
2013年10月底，潘某某將荊門市大漢龍城2棟2702號(hào)房產(chǎn)交付龔某某使用至今，交付的是毛坯房，龔某某對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修并購(gòu)置了家具、家電。該房屋至今未辦理房屋過戶手續(xù)。
另查明，潘某某系城鎮(zhèn)居民。其明知城鎮(zhèn)居民不能購(gòu)買宅基地上的房屋。
一審法院認(rèn)為，龔某某與潘某某簽訂的《水庫(kù)轉(zhuǎn)租、房屋及宅基地購(gòu)買協(xié)議》中的房屋所屬土地為宅基地，根據(jù)最高人民法院［2010］民一他字第4號(hào)復(fù)函的意見，農(nóng)村房屋（含宅基地）買賣合同的當(dāng)事人非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，該房屋買賣合同無效。潘某某為城鎮(zhèn)居民，不是團(tuán)坊村村民，不屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，因此與龔某某簽訂的房屋及宅基地購(gòu)買協(xié)議無效。又因水庫(kù)的轉(zhuǎn)讓與房屋買賣無法分開，故《水庫(kù)轉(zhuǎn)租、房屋及宅基地購(gòu)買協(xié)議》無效。
合同無效，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條的規(guī)定，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。潘某某、龔某某因合同取得的水庫(kù)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)及水庫(kù)邊的房屋，應(yīng)當(dāng)返還給龔某某。龔某某因合同取得的轉(zhuǎn)讓款31萬元及荊門市大漢龍城2棟2702號(hào)房產(chǎn)一套亦應(yīng)返還給潘某某、龔某某。
潘某某、龔某某另外主張了經(jīng)濟(jì)損失7.4萬元，包含31萬元按同期銀行貸款利率6%從2013年12月至2015年8月的利息損失3.1萬元，荊門市大漢龍城2棟2702號(hào)房屋20個(gè)月的房租損失2萬元，改建、修建的豬圈、圍墻、地坪等損失2.3萬元。一審法院認(rèn)為，對(duì)于利息損失，龔某某將轉(zhuǎn)讓款31萬元交付龔某某使用了三年多，合同無效后，龔某某應(yīng)予退還，在此期間存在利息損失，其主張按同期銀行貸款利率計(jì)算利息損失一審法院予以支持。對(duì)于房租損失，因潘某某交付給龔某某的為毛坯房，無法對(duì)外出租獲取租金，其要求的房租損失無事實(shí)依據(jù)，一審法院不予支持。對(duì)于改建、修建的豬圈、圍墻、地坪等，因無法返還或沒有必要返還給潘某某、龔某某，龔某某可折價(jià)賠償，雙方對(duì)其價(jià)值均存在爭(zhēng)議，潘某某明確表示不進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，龔某某自認(rèn)價(jià)值8000元至10000元，一審法院酌定其價(jià)值為8000元，以上損失共計(jì)39000元。本案導(dǎo)致合同無效的原因在于國(guó)家禁止農(nóng)村房屋（含宅基地）在非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間買賣。潘某某作為國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員，明知城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)買宅基地上的房屋而與龔某某簽訂《水庫(kù)轉(zhuǎn)租、房屋及宅基地購(gòu)買協(xié)議》，其存在過錯(cuò)。另外從《水庫(kù)轉(zhuǎn)租、房屋及宅基地購(gòu)買協(xié)議》中雙方將房產(chǎn)和宅基地指定在龔某某母親名下并要求龔某某配合辦理戶口遷移手續(xù)等內(nèi)容反映，龔某某也應(yīng)知道非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間不能購(gòu)買宅基地上的房屋，其也存在過錯(cuò)。一審法院綜合分析雙方的過錯(cuò)程度，認(rèn)為潘某某、龔某某過錯(cuò)程度相當(dāng)，各自承擔(dān)50%的責(zé)任，則龔某某賠償潘某某、龔某某經(jīng)濟(jì)損失19500元。
龔某某對(duì)荊門市大漢龍城2棟2702號(hào)房屋進(jìn)行了裝修并購(gòu)置了家俱家電，其也存在損失，對(duì)其損失，在一審法院釋明后，龔某某明確表示同意評(píng)估但不交納評(píng)估費(fèi)用，則龔某某因裝修房屋的損失無法認(rèn)定，龔某某可另行訴訟。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第五十八條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十四條之規(guī)定，判決：一、原告潘某某與被告龔某某簽訂的《水庫(kù)轉(zhuǎn)租、房屋及宅基地購(gòu)買協(xié)議》無效；二、原告潘某某、龔某某將團(tuán)坊村周溝水庫(kù)、水庫(kù)周邊的房屋（所有權(quán)及宅基地使用權(quán)登記于劉湘林名下）及豬圈、漁池、旱地等返還給被告龔某某；潘某某、龔某某修建的圍墻、地坪歸龔某某所有；三、被告龔某某退還原告潘某某、龔某某轉(zhuǎn)讓款31萬元，并將荊門市大漢龍城2棟2702號(hào)房屋一套返還原告潘某某；四、被告龔某某賠償原告潘某某、龔某某經(jīng)濟(jì)損失19500元；五、駁回原告潘某某、龔某某其他訴訟請(qǐng)求；六、第三人彭永香、劉湘林、周文付不承擔(dān)責(zé)任。上述義務(wù)于判決生效后三十日內(nèi)履行，如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)11740元，由原告潘某某、龔某某負(fù)擔(dān)858元，被告龔某某負(fù)擔(dān)10882元。
本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案的焦點(diǎn)問題為潘某某與龔某某簽訂的《水庫(kù)轉(zhuǎn)租、房屋及宅基地購(gòu)買協(xié)議》是否無效。最高人民法院對(duì)湖北省高級(jí)人民法院[2010]民一他字第4號(hào)復(fù)函答復(fù)意見為：“農(nóng)村房屋（含宅基地）買賣合同的當(dāng)事人非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，該房屋買賣合同無效。”潘某某與龔某某均不是荊門市東寶區(qū)漳河鎮(zhèn)團(tuán)坊村村民，且案涉房屋所有權(quán)人登記在劉湘林名下，龔某某在法律上無權(quán)進(jìn)行處分，潘某某與龔某某簽訂的協(xié)議中關(guān)于房屋及宅基地購(gòu)買事項(xiàng)因違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。案涉的荊門市東寶區(qū)漳河鎮(zhèn)團(tuán)坊村周溝水庫(kù)合同承包人為原審第三人周文付，龔某某在法律上亦無權(quán)進(jìn)行處分，且水庫(kù)轉(zhuǎn)租與房屋買賣無法分開，故一審認(rèn)定《水庫(kù)轉(zhuǎn)租、房屋及宅基地購(gòu)買協(xié)議》無效正確。
潘某某與龔某某均明知農(nóng)村房屋（含宅基地）不能在非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間買賣，雙方對(duì)《水庫(kù)轉(zhuǎn)租、房屋及宅基地購(gòu)買協(xié)議》的簽訂均具有過錯(cuò)，一審綜合分析雙方的過錯(cuò)程度后認(rèn)定潘某某與龔某某過錯(cuò)程度相當(dāng)并無不當(dāng)。龔某某的上訴理由不能成立，本院不予采納。
綜上所述，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)11740元，由上訴人龔某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　劉永清 審判員　　楊紅艷 審判員　　董菁菁

書記員：吳文倩