原告：滕書明，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，云某某人，住云某某。
委托訴訟代理人：劉晶，湖北睡虎律師事務(wù)所律師。
被告：劉軍民，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，云某某人，住云某某。
委托訴訟代理人：莫天想，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，云某某人。
被告：云某某房地產(chǎn)公司。住所地：云某某城關(guān)鎮(zhèn)珍鹽路。
法定代表人：吳春明，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：石西毛，湖北山川律師事務(wù)所律師。

原告滕書明與被告劉軍民、被告張育林、被告云某某房地產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2017年3月31日立案。本案庭審前，原告滕書明向本院提交書面申請，撤回對被告張育林的起訴。經(jīng)審查，該申請系原告滕書明真實意思表示且符合法律規(guī)定，本院口頭裁定予以準(zhǔn)許。本院依法適用普通程序，于2017年5月25日公開開庭審理了本案。原告滕書明的委托訴訟代理人劉晶、被告劉軍民的委托代理人莫天想、被告云某某房地產(chǎn)公司的委托訴訟代理人石西毛到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告滕書明向本院提出訴訟請求：判令兩被告共同退還原告滕書明購房訂金50000元。事實和理由：被告劉軍民掛靠在被告云某某房地產(chǎn)公司名下開發(fā)云某某××路朝陽公寓項目，并成立“云某某房產(chǎn)公司朝陽公寓項目部”。被告劉軍民為“云某某房產(chǎn)公司朝陽公寓項目部”經(jīng)理兼法人代表。2013年3月28日，原告滕書明向“云某某房產(chǎn)公司朝陽公寓項目部”給付B戶型三室兩廳兩衛(wèi)126.31M2房屋訂金50000元，“云某某房產(chǎn)公司朝陽公寓項目部”出具收據(jù)一份，張育林作為“云某某房產(chǎn)公司朝陽公寓項目部”會計在收據(jù)上簽名。時至今日，原告與“云某某房產(chǎn)公司朝陽公寓項目部”沒有就購買房屋達(dá)成正式的一致意見，也沒有簽訂任何關(guān)于商品房買賣的預(yù)售或正式合同。原告多次要求“云某某房產(chǎn)公司朝陽公寓項目部”工作人員退還購房款訂金，該項目部工作人員均以各種理由推諉，拒不退還。經(jīng)查，被告劉軍民與被告云某某房地產(chǎn)公司簽訂《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》的時間為2013年6月5日，也就是說被告劉軍民收取原告訂金時朝陽公寓還未進(jìn)入實質(zhì)開發(fā)建設(shè)階段，更不用說具備商品房銷售所需的條件了，被告劉軍民收取原告訂金的行為違反了相關(guān)法律規(guī)定。原告滕書明認(rèn)為，云某某房產(chǎn)公司朝陽公寓不是獨立的法人，該項目雖然是掛靠的被告云某某房地產(chǎn)公司的資質(zhì)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，但該項目的實際經(jīng)營者為被告劉軍民，而被告劉軍民收取原告訂金的時間在該項目掛靠云某某房地產(chǎn)公司進(jìn)行項目開發(fā)建設(shè)之前，原告滕書明交納的訂金被被告劉軍民實際管控占有，因此二被告應(yīng)共同承擔(dān)退還原告購房訂金的責(zé)任。為此，請求支持原告滕書明前列的訴訟請求。
本院經(jīng)審理查明：位于云某某××路朝陽公寓項目工程，由被告劉軍民開發(fā)建設(shè)。2013年3月28日，原告滕書明意欲購買朝陽公寓的商品房一套，并就樓層、戶型、面積、等與被告劉軍民進(jìn)行了協(xié)商并達(dá)成一致。原告滕書明向被告劉軍民預(yù)付了5萬元訂金，被告劉軍民出具了收據(jù)。該收據(jù)蓋有“云某某房產(chǎn)公司朝陽公寓項目部”字樣的印章。該收據(jù)載明交款人為滕書明、款項金額為50000元、款項性質(zhì)為訂金、戶型為B戶型三室二廳二衛(wèi)、面積為126.31M2等事項。
2013年6月5日，被告劉軍民為乙方與被告云某某房地產(chǎn)公司為甲方簽訂《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》。約定就朝陽公寓項目由被告云某某房地產(chǎn)公司提供開發(fā)資質(zhì)，由被告劉軍民予以還建。約定建設(shè)時期為自2013年6月20日至2014年12月20日止。乙方落款處有被告劉軍民簽名并蓋有“云某某房產(chǎn)公司朝陽公寓項目部”字樣的印章。
另查明，朝陽公寓于2014年2月24日取得商品房預(yù)售許可證。
上述事實，有原告的陳述，被告的答辯，收據(jù)、《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》等證據(jù)及庭審筆錄在卷佐證。本案事實清楚，證據(jù)充分，足以認(rèn)定。

本院認(rèn)為：被告劉軍民以“云某某房產(chǎn)公司朝陽公寓項目部”名義向原告滕書明出具收據(jù)，雙方就房屋戶型、面積、樓屋等預(yù)售房屋事項進(jìn)行了約定，應(yīng)認(rèn)定為商品房預(yù)售合同。因“云某某房產(chǎn)公司朝陽公寓項目部”不具有民事主體資格，無相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，其民事責(zé)任應(yīng)由實際履行者承擔(dān)。涉案收據(jù)的實際收款人為被告劉軍民。原告滕書明為購買朝陽公寓的商品房，向被告劉軍民預(yù)先支付了5萬元“訂金”，雙方未明確約定該訂金屬于定金，故該款具有預(yù)付款性質(zhì)。在原、被告實際未能訂立商品房買賣合同時，被告劉軍民應(yīng)當(dāng)退還該筆預(yù)付款。被告劉軍民收取原告滕書明訂金的時間在該項目掛靠云某某房地產(chǎn)公司進(jìn)行項目開發(fā)建設(shè)之前，原告滕書明交納的訂金被被告劉軍民實際管控占有，故原告滕書明要求被告云某某房地產(chǎn)公司返還訂金，無相應(yīng)的事實及法律依據(jù)，本院不予支持。
依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、被告劉軍民于本判決生效后十五日內(nèi)返還原告滕書明購房訂金50000元；
二、駁回原告滕書明對被告云某某房地產(chǎn)公司的訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費1050元，由被告劉軍民負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省孝感市中級人民法院。

審　判　長　　周　鶯 人民陪審員　　龍大文 人民陪審員　　陶望發(fā)

書記員：聶少嵐