原告湖北黃某農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司，住所地湖北省黃某縣黃某大道498號。
法人代表陳志，該行董事長。
委托代理人余金水，該行職員。代理權(quán)限為：特別授權(quán)。委托代理人劉光宏，該行職員。代理權(quán)限為特別授權(quán)。
被告陳五星。
被告章某某。系陳五星之妻。
被告黃某皇家投資發(fā)展有限公司，住所地黃某縣黃某鎮(zhèn)黃某大道。
法定代表人周訓(xùn)杰，該公司總經(jīng)理。
委托代理人楊剛，湖北美博律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為代為承認(rèn)、放棄或變更訴訟請求，進(jìn)行和解，代為上訴或反訴，代為簽收法律文書等特別授權(quán)。
委托代理人黃曉輝，該公司財務(wù)總監(jiān)。代理權(quán)限：同上。

原告湖北黃某農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司（以下稱黃某農(nóng)商行）訴被告陳五星、章某某、黃某皇家投資發(fā)展有限公司（以下稱黃某皇家投資公司）金融借款合同糾紛一案，本院受理后依法組成合議庭，于2016年6月29日公開開庭進(jìn)行了審理。原告黃某農(nóng)商行的委托代理人余金水、劉光宏，被告黃某皇家投資公司的委托代理人楊剛、黃曉輝到庭參加訴訟，被告陳五星、章某某經(jīng)本院公告送達(dá)開庭傳票傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為：被告陳五星、被告黃某皇家投資公司與黃某信用聯(lián)社共同簽訂的《住房（商業(yè)用房）按揭借款合同》，兩被告之間簽訂的《商品房買賣合同》，被告陳五星簽署的支付委托書、劃款授權(quán)書均系當(dāng)事人的真實意思表示，不違反法律禁止性規(guī)定，合法有效；但按揭借款合同中有關(guān)抵押的條款自抵押物依法辦理抵押登記之日起生效。
原告黃某農(nóng)商行在黃某信用聯(lián)社終止后，依法接收黃某信用聯(lián)社的債權(quán)債務(wù)。因此，被告陳五星于2012年8月20日收到按揭貸款后，未按照約定期限、金額履行還款義務(wù)，已構(gòu)成違約，原告黃某農(nóng)商行有權(quán)按照住房按揭借款合同第十六條第（一）項、第（二）項、第五條的規(guī)定，宣布被告陳五星未償還的借款立即到期，要求償還，并在約定利率基礎(chǔ)上加收50％罰息。但原告請求的本金中被告黃某皇家投資公司已代償?shù)牟糠植挥柚С?。因原告黃某農(nóng)商行沒有證據(jù)證明其已向被告陳五星宣布立即到期，無法確定立即到期的時間，故本院以原告的訴狀向被告送達(dá)的時間（公告之日起經(jīng)過60日，即2016.05.30）作為其宣布立即到期的時間，并以此作為計算宣布到期后逾期利息的起算時間。
雖然被告陳五星在被告黃某皇家投資公司所購買的1-1-1201房屋辦理了《房屋預(yù)告登記證明》，但是預(yù)告登記制度，旨在保障當(dāng)事人將來物權(quán)的實現(xiàn)，即保障當(dāng)事人申請物權(quán)登記的權(quán)利，故預(yù)告登記并不等同于物權(quán)登記。《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效”。根據(jù)該條的規(guī)定，預(yù)告登記雖然具有物權(quán)請求權(quán)的排他效力，卻不能等同于物權(quán)登記。
由于被告陳五星對所購房屋尚未取得產(chǎn)權(quán)證并完成現(xiàn)實物權(quán)的登記，原告黃某農(nóng)商行作為該房屋抵押權(quán)預(yù)告登記的繼受權(quán)利人，在未辦理房屋抵押權(quán)正式登記之前，其享有的是當(dāng)?shù)盅旱怯洍l件成就時對被告陳五星所購房屋辦理抵押權(quán)登記的請求權(quán)，并可排他性地對抗他人針對該房屋的處分，但并非對該房屋已享有現(xiàn)實的抵押權(quán)。因此，原告黃某農(nóng)商行所請求的抵押權(quán)并未有效成立，其要求對被告陳五星僅辦理抵押權(quán)預(yù)告登記的房屋行使抵押權(quán)的請求，沒有法律依據(jù)。在該房屋抵押權(quán)正式登記完成前，原告要求行使被告陳五星所購房屋的抵押權(quán)的請求，本院不予支持。
被告陳五星向原告黃某農(nóng)商行按揭借款發(fā)生在被告陳五星、章某某夫妻關(guān)系存續(xù)期間，且被告章某某在借款申請書中簽字承諾承擔(dān)共同還款責(zé)任。因此，被告陳五星因住房按揭借款所產(chǎn)生的債務(wù)是與被告章某某的共同債務(wù)。被告章某某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)共同償還責(zé)任。
根據(jù)《住房（商業(yè)用房）按揭借款合同》第十三條、第十六條、第十八條中有關(guān)“階段性連帶責(zé)任擔(dān)?！薄敖杩钊诉`約責(zé)任”的約定，因被告陳五星至今未取得房權(quán)證書，未辦妥正式的抵押登記手續(xù)，故被告黃某皇家投資公司應(yīng)對被告陳五星的債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。
關(guān)于被告黃某皇家投資公司辯稱其擔(dān)保的范圍是“抵押物以外的債務(wù)”，因與住房按揭借款合同第十三條約定的“保證范圍”內(nèi)容相悖，故原告的此意見不能成立。關(guān)于“既有物保又有人保的情況下應(yīng)先由物保承擔(dān)責(zé)任”的理由，因本案中抵押權(quán)（物保）尚未有效成立，故其辯論意見亦不能成立。原告扣收被告黃某皇家投資公司在原告處開立的保證金賬戶中款項以清償被告陳五星的購房貸款，亦符合住房按揭借款合同第十八條第（二）項內(nèi)容的約定。
綜此，原告黃某農(nóng)商行的訴訟請求，本院部分支持。被告黃某皇家投資公司的辯論意見均不成立。依照《中華人民共和國民法通則》第八十四條、第一百零八條，《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款、第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條，《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條、第一百八十七條，《中華人民共和國擔(dān)保法》第六條、第十八條、第二十一條、第四十一條，《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國婚姻法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第二十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十四條之規(guī)定，缺席判決如下：

一、限被告陳五星、章某某于本判決生效之日起十五日內(nèi)共同償還原告黃某農(nóng)商行貸款本金293785.85元，并支付利息（其中從2016.03.21-2016.05.29止，按年利率6.55％計息；從2016.05.30起至本息清償之日止，除按年利率6.55％的計息外，加收50％的利息）。
二、被告黃某皇家投資公司對上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
三、駁回原告黃某農(nóng)商行其他訴訟請求。
如被告未按判決確定的時間履行給付金錢義務(wù)，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費6291元，被告陳五星、章某某、黃某皇家投資公司共同負(fù)擔(dān)4700元，由原告黃某農(nóng)商行負(fù)擔(dān)1591元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃岡市中級人民法院。

審　判　長　　陳　吉 審　判　員　　柯國華 人民陪審員　　黎澤平

書記員：艾萌萌