上訴人（原審被告）：湖北麻某農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司。住所地：湖北省麻某市金橋大道17號，組織機(jī)構(gòu)代碼：34346345—3。
法定代表人：范偉，該公司董事長。
委托訴訟代理人：彭勝中，麻某市法律援助中心律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)。
被上訴人（原審原告）：陶某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，退休干部，住麻某市。
委托訴訟代理人：尹高洪，湖北從天律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)。
原審被告：鄒世春，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省麻某市人，個(gè)體工商戶，住麻某市。
原審被告：曹澤蘭，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省麻某市人，個(gè)體工商戶，住麻某市。系鄒世春之妻。

上訴人湖北麻某市農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司(以下簡稱麻某農(nóng)商行)因與被上訴人陶某某、原審被告鄒世春、曹澤蘭案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服湖北省麻某市人民法院（2016）鄂1181民初字第1350號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年7月5日立案受理后，依法組成合議庭，并于2017年8月4日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人麻某農(nóng)商行的委托訴訟代理人彭勝中，被上訴人陶某某及其委托訴訟代理人尹高洪均到庭參加了訴訟。原審被告鄒世春、曹澤蘭經(jīng)本院公告送達(dá)開庭傳票傳喚無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人麻某農(nóng)商行上訴請求：撤銷原判，改判駁回被上訴人陶某某的訴訟請求。事實(shí)與理由：一、被上訴人陶某某并非本案的利害關(guān)系人，其并不是本案的適格原告，且錯列被告。被上訴人陶某某提交的證據(jù)證實(shí)，本案所訴爭房屋的土地使用權(quán)人系方某，所訴爭房屋并未在房屋主管機(jī)關(guān)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，陶某某起訴的依據(jù)是其與方某簽訂的《房屋買賣合同》。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第六條、第九條、第十四條的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，故無論陶某某與方某簽訂的《房屋買賣合同》是否有效，因上訴人已辦理了訴爭房屋他項(xiàng)權(quán)登記，房屋無法辦理過戶登記，則陶某某不是本案的適格當(dāng)事人。另，陶某某起訴未將本案的利害關(guān)系人方某列為第三人，一審法院也未依職權(quán)通知方某參加訴訟，有漏列當(dāng)事人之嫌。且陶某某一審起訴將鄒世春、曹澤蘭同列為被告，但鄒世春、曹澤蘭未到庭參與上訴人起訴其借款合同糾紛一案的訴訟和執(zhí)行，也未對該案的執(zhí)行提出任何異議，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百零七條規(guī)定，陶某某起訴羅列的當(dāng)事人訴訟地位不符合法律規(guī)定。二、陶某某起訴的理由是登記機(jī)關(guān)的錯誤登記給其造成了損害，其應(yīng)依法向登記機(jī)關(guān)主張權(quán)利。一審法院認(rèn)定“該棟房屋其中東首房屋的土地證宗地位置與陶某某自龔學(xué)章手中購買的房屋宗地位置發(fā)生登記和交付錯誤，這種登記和交付錯誤可通過相應(yīng)的法律程序糾正”與《中華人民共和國物權(quán)法》第二十一條第二款“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任”的規(guī)定不符，如確因登記錯誤，給被上訴人陶某某造成了損害，陶某某應(yīng)當(dāng)依法向登記機(jī)關(guān)主張損害賠償。三、被上訴人陶某某提交的證據(jù)不足以證實(shí)其對訴爭房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。一審上訴人為證實(shí)主張，提交了九組證據(jù)，該九組證據(jù)足以證實(shí)上訴人對本案訴爭的房屋享有抵押物權(quán)。抵押房屋于2011年4月26日辦理土地權(quán)屬登記，于同年6月24日辦理產(chǎn)權(quán)登記，其房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人均系本案鄒世春、曹澤蘭。2012年12月19日，鄒世春、曹澤蘭在上訴人處抵押貸款160萬元，并在行政主管部門辦理抵押登記。而被上訴人陶某某向一審法院提交的八組證據(jù)，其中證據(jù)一至四是證實(shí)其訴訟主體資格，證據(jù)六至八擬證實(shí)其對訴爭房屋享有所有權(quán)、抵押房屋并非是其現(xiàn)居住房屋。但陶某某與方某之間的《房屋買賣合同》是否有效尚待法院進(jìn)行確認(rèn)，即便該合同經(jīng)法院判決認(rèn)定有效，其所享有的也是合同之債，并不產(chǎn)生物權(quán)效力，其對訴爭房屋并不享有物權(quán)。
被上訴人陶某某答辯稱，一、本人是本案適格的案外人執(zhí)行異議之訴原告。1、本人是訴爭房屋的實(shí)際所有權(quán)人，自購買該房屋后，就對該房屋進(jìn)行了裝修并入住，行使著所有權(quán)人的占有、使用等權(quán)利。當(dāng)該房屋遭受不當(dāng)執(zhí)行時(shí)，必然享有并主張執(zhí)行異議的權(quán)利。2、《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。據(jù)此規(guī)定，本人與方某之間雖然未辦理宅基地轉(zhuǎn)讓手續(xù)，但并不影響該合同的效力，也不影響本人作為該不動產(chǎn)權(quán)利所有人的合法性。二、該房屋不能作為抵押房屋而被執(zhí)行。1、該房屋沒有辦理抵押登記，與抵押無關(guān)聯(lián)。本人的房屋并未為鄒世春、曹澤蘭在麻某農(nóng)商行的借款設(shè)定抵押，設(shè)定抵押的房屋是鄒世春、曹澤蘭名下的房屋，因此只能對設(shè)立抵押的抵押人的房產(chǎn)采取強(qiáng)制措施，訴爭的土地使用權(quán)證（土地使用權(quán)人方某）原件一直由本人保管，從未為他人設(shè)定抵押。2、該房屋雖然與其他房屋發(fā)生交付錯誤，但這種登記和交付錯誤已經(jīng)通過相應(yīng)的法律程序予以糾正。本人在裝修該訟爭房屋時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋土地使用權(quán)證宗地位置與實(shí)際位置不符時(shí)，即通過方某的申請，將土地證號麻土國用第010503155號土地位置變更為訴爭房屋位置，這樣導(dǎo)致所訟爭房屋出現(xiàn)土地重復(fù)登記。雖然鄒世春、曹澤蘭對訟爭房屋的房產(chǎn)土地登記在先，本人變更土地使用權(quán)登記在后，但本人對訟爭房屋已取得了行政機(jī)關(guān)頒發(fā)的合法使用權(quán)證，對已取得合法土地使用權(quán)證的不動產(chǎn)權(quán)屬爭議只能由相關(guān)利害人向行政主管機(jī)關(guān)提出申請確權(quán)或撤銷。因而本案訟爭的房屋不能作為執(zhí)行標(biāo)的物執(zhí)行。3、另一實(shí)際交付錯誤的房主鄒世豪也辦理了土地使用權(quán)登記，這表明本人與鄒世豪均對交付錯誤的事實(shí)認(rèn)可，但鄒世豪土地使用權(quán)登記的事實(shí)仍然改變不了其房屋系鄒世春出讓的事實(shí)，也改變不了其房屋已辦理了抵押登記的事實(shí)。4、麻某農(nóng)商行在向鄒世春、曹澤蘭發(fā)放貸款時(shí)，就抵押的房屋評估時(shí)進(jìn)行了現(xiàn)場勘驗(yàn)，故麻某農(nóng)商行與鄒世春、曹澤蘭對抵押房屋的具體位置是明知的。綜上，本人已辦理了訟爭房屋土地使用權(quán)證書，在權(quán)屬證書未被依法變更或撤銷之前，且與抵押無關(guān)聯(lián)的情況下，該房屋不能作為執(zhí)行標(biāo)的。
陶某某向一審法院起訴請求：一、判決立即停止將陶某某所有的坐落于鼓樓辦事處望城崗村的房屋作為執(zhí)行標(biāo)的物，并解除對該房屋的有關(guān)強(qiáng)制執(zhí)行措施；二、本案的訴訟費(fèi)用依法承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2011年，鄒世春受讓李姓、邴姓兩塊地基，龔學(xué)章受讓方某一塊地基，后兩人在麻某公路望城崗路段并排自西向東建造了排三的四層磚混結(jié)構(gòu)三棟房屋。房屋建成后，鄒世春于2011年4月26日將受讓的兩塊地基在麻某市國土資源局辦理了土地使用權(quán)證，權(quán)證號：麻土國用（2011）第010503157號，土地使用權(quán)人：曹澤蘭；麻土國用（2011）第010503156號，土地使用權(quán)人：鄒世春，2011年6月24日，鄒世春將兩棟房屋在麻某市房產(chǎn)管理局辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證，權(quán)證號：麻某市房權(quán)證鼓樓字第××號和11××50號，房屋所有權(quán)人鄒世春、曹澤蘭。鄒世春在取得兩棟房屋的房產(chǎn)證和土地證后，于2011年7月19日在原麻某農(nóng)村信用合作聯(lián)社許家分社將兩棟房屋權(quán)證抵押貸款人民幣70萬元。后鄒世春于2011年9月9日與林桂玲簽訂房屋出讓協(xié)議，將其中一棟房屋以人民幣30萬元的價(jià)格出讓給林桂玲，于2011年10月1日與鄒世豪簽訂房屋出讓協(xié)議將另一棟房屋（房產(chǎn)證號：11××49）以人民幣28萬元的價(jià)格出讓給鄒世豪。2012年12月19日，鄒世春又將上述兩棟房屋的房屋所有權(quán)證（房產(chǎn)證號：11××49、11××50）和土地使用權(quán)證[土地使用權(quán)證號：麻土國用（2011）第010503156、010503157號]作抵押在麻某市農(nóng)村信用合作社（后變更為麻某農(nóng)商行）貸款160萬元，并辦理了他項(xiàng)權(quán)證。鄒世春出讓給鄒世豪的房屋位于并排三棟房屋的東首，鄒世春出讓給林桂玲的房屋位于并排三棟房屋的中間。2011年9月9日，陶某某與龔學(xué)章簽訂《房屋買賣合同書》將龔學(xué)章受讓方某土地使用權(quán)的地基上建造的房屋，亦即并排三棟房屋的西首房屋以人民幣32萬元出讓給陶某某，該合同上有出賣方龔學(xué)章簽名，有買受方陶某某簽名，土地使用權(quán)人方某在該合同上簽名并出具同意陶某某購買的意見，鄒世春作為鑒證方在該合同簽名。2013年8月，陶某某在裝修該房屋時(shí)發(fā)現(xiàn)該房屋土地使用權(quán)證上載明的房屋坐落位置位于并排三棟房屋的東首，遂找到土地使用權(quán)證人方某，方某向麻某市國土資源局提出變更申請，2013年9月2日，麻某市國土資源局將方某原土地使用權(quán)證宗地圖上東首變?yōu)樘漳衬硨?shí)際購得房屋位置西首，變更后的土地使用權(quán)證號為：麻土國用（2013）第010503155號，權(quán)利人為方某。因鄒世春抵押貸款違約，麻某農(nóng)商行將鄒世春作為被告訴至法院，一審法院于2014年9月10日作出（2014）鄂麻某民二初字第00391號民事判決，該判決第二項(xiàng)判決麻某農(nóng)商行對鄒世春抵押的位于望城崗村二棟房屋（房屋所有權(quán)證號：麻某房權(quán)證鼓樓字第××、11××50號）享有優(yōu)先受償權(quán)。判決生效后，一審法院在執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)登記為戶名鄒世春、曹澤蘭的房權(quán)證號為麻某房權(quán)證鼓樓字第××號的房屋被陶某某實(shí)際占有，遂在該房屋墻面粘貼強(qiáng)制執(zhí)行公告。陶某某發(fā)現(xiàn)該公告后于2016年5月3日向一審法院提出案外人執(zhí)行異議，一審法院于2016年6月2日作出（2016）鄂1181執(zhí)異9號執(zhí)行裁定，裁定駁回陶某某的案外人異議。陶某某于2016年6月16日向一審法院提出案外人執(zhí)行異議之訴。
一審法院認(rèn)為：本案存在兩個(gè)焦點(diǎn)：一是陶某某作為本案的訴訟主體是否適格？二是本案訴爭的土地證號為麻某國用（2013）第010503155號的房屋能否作為麻某農(nóng)商行訴鄒世春、曹澤蘭借款糾紛案的強(qiáng)制執(zhí)行標(biāo)的物。對于第一個(gè)焦點(diǎn)：陶某某與龔學(xué)章簽訂《房屋買賣合同》后付清全部房款，取得房屋的占有、使用權(quán)，且經(jīng)此房屋土地使用權(quán)人的同意，該土地使用權(quán)人方某將取得該宗地使用權(quán)所繳納的各種費(fèi)用的票據(jù)一并交給陶某某，表明土地使用權(quán)人方某已將此宗土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給了陶某某，陶某某在實(shí)際占用使用該房屋時(shí)，雖沒有進(jìn)行權(quán)屬登記，但按照《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，不能否認(rèn)其作為善意取得該房屋的權(quán)利人享有該房屋的各項(xiàng)民事權(quán)益。故陶某某作為本案的訴訟主體是適格的。第二個(gè)焦點(diǎn)：鄒世春、曹澤蘭將其建造的兩棟房屋進(jìn)行土地、房產(chǎn)登記后，在麻某農(nóng)商行作為抵押借款，后又將該兩棟房屋分別出售給鄒世豪、林桂玲，鄒世春、曹澤蘭在出賣房屋時(shí)就將位于麻某市麻勝公路望城崗段的并排三棟房屋東首兩棟房屋交付給他人，將兩棟房屋其中東首房屋的土地證宗地位置與陶某某自龔學(xué)章手中購買的房屋宗地位置發(fā)生登記和交付錯誤，這種登記和交付錯誤可通過相應(yīng)的法律程序予以糾正。陶某某在裝修該訴爭房屋時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋土地證宗地位置與實(shí)際位置不符，通過土地使用權(quán)人方某申請，將土地證號麻土國用第010503155號土地位置變更為訴爭房屋位置，這樣導(dǎo)致所訴爭房屋出現(xiàn)土地使用權(quán)重復(fù)登記。雖然鄒世春、曹澤蘭對訴爭房屋的房產(chǎn)土地登記在先，陶某某變更土地使用權(quán)登記在后，但陶某某對訴爭房屋已經(jīng)取得了土地管理機(jī)關(guān)頒發(fā)的合法使用權(quán)證，對已取得合法土地使用權(quán)證的不動產(chǎn)權(quán)屬爭議只能由相關(guān)利害人向行政主管機(jī)關(guān)提出申請確權(quán)或撤銷。因而本案訴爭的房屋不能作為執(zhí)行標(biāo)的物執(zhí)行。綜上所述，本案訴爭的房屋存在權(quán)屬爭議，作為民事案件的執(zhí)行標(biāo)的物執(zhí)行可能侵害案外人的合法權(quán)益。案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，陶某某的訴請應(yīng)予以支持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法的解釋》第三百一十二條第一項(xiàng)之規(guī)定，判決：一、對位于麻某市麻勝公路望城崗路段一排三棟西首土地使用權(quán)證證號為麻土國用字第010503105號房屋不得作為執(zhí)行標(biāo)的執(zhí)行。二、本案受理費(fèi)6100元由麻某農(nóng)商行負(fù)擔(dān)2100元，鄒世春負(fù)擔(dān)2000元，曹澤蘭負(fù)擔(dān)2000元。
本院二審期間，各方當(dāng)事人均未提交證據(jù)。
本院經(jīng)審理查明，2014年9月10日，一審法院作出的（2014）鄂麻某民二初字第00391號民事判決第二項(xiàng)判決麻某市農(nóng)村信用合作聯(lián)社（后更名為麻某農(nóng)商行）對鄒世春、曹澤蘭抵押的位于麻某市鼓樓辦事處望城崗村二棟房屋（房屋所有權(quán)證號：麻某房權(quán)證鼓樓字第××、11××50號）享有優(yōu)先受償權(quán)。除此之外，一審法院認(rèn)定的其他事實(shí)屬實(shí)。
另查明，一審法院在審理麻某農(nóng)商行起訴鄒世春、曹澤蘭借款合同糾紛一案[（2014）鄂麻某民二初字第00391號]中，無法直接向鄒世春、曹澤蘭送達(dá)訴訟文書，系采取公告方式向鄒世春、曹澤蘭送達(dá)所有的訴訟文書。一審法院在審理本案過程中，也是采取公告方式向鄒世春、曹澤蘭送達(dá)所有的訴訟文書，本院二審亦是采取公告方式向鄒世春、曹澤蘭送達(dá)開庭傳票。
本院認(rèn)為，一、一審程序是否違法。1、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百零八條規(guī)定，案外人提起執(zhí)行異議之訴的，以申請執(zhí)行人為被告。被執(zhí)行人反對案外人異議的，被執(zhí)行人為共同被告；被執(zhí)行人不反對案外人異議的，可以列被執(zhí)行人為第三人。本案中，鄒世春、曹澤蘭未到庭參與麻某農(nóng)商行起訴其的借款合同糾紛一案庭審，亦未就麻某農(nóng)商行申請的執(zhí)行發(fā)表意見，陶某某在鄒世春、曹澤蘭對其提出的執(zhí)行異議態(tài)度不明的情況下提起執(zhí)行異議之訴，將鄒世春、曹澤蘭列為共同被告，實(shí)際上并不影響各方的權(quán)利，且鄒世春、曹澤蘭對將其二人列為本案被告亦未提出異議，故麻某農(nóng)商行認(rèn)為陶某某一審起訴錯列被告的上訴理由不成立，本院不予支持。2、方某對龔學(xué)章與陶某某簽訂的《房屋買賣合同》將其所有的地基出讓給陶某某的事實(shí)予以認(rèn)可，且事后應(yīng)陶某某要求向麻某市國土資源局申請變更土地使用權(quán)證，并將變更后的土地使用權(quán)證[麻土國用（2013）第010503155號]原件交由陶某某持有，該行為表明方某認(rèn)可陶某某使用訴爭土地，故方某并非本案必須參加訴訟的當(dāng)事人，麻某農(nóng)商行認(rèn)為一審漏列方某的上訴理由亦不成立，本院亦不予支持。
二、陶某某是否是本案適格的原告。雖然陶某某并未取得訴爭房屋的土地使用權(quán)證，但其已持有方某對訴爭土地的土地使用權(quán)證原件，已裝修入住訴爭房屋，且從其發(fā)現(xiàn)該房屋土地使用權(quán)證登記位置與實(shí)際不符后要求方某向麻某市國土資源局提出申請，方某應(yīng)其要求向麻某市國土資源局提出變更申請，麻某市國土資源局按照方某的申請變更了土地使用權(quán)證宗地圖位置的過程中，陶某某已客觀享有該房屋的部分民事權(quán)益，故其是本案適格的原告，麻某農(nóng)商行該項(xiàng)上訴理由不成立，本院不予支持。
三、陶某某是否享有足以排除對訴爭房屋強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)益。本案系執(zhí)行異議之訴糾紛，陶某某作為本案適格的原告，客觀上訴爭房屋出現(xiàn)了土地使用權(quán)的權(quán)屬爭議問題，即鄒世春、曹澤蘭對訴爭房屋土地取得了合法土地使用權(quán)證，方某亦對訴爭房屋土地取得了合法土地使用權(quán)證，因該爭議只能由相關(guān)利害人向行政主管機(jī)關(guān)提出申請確權(quán)或撤銷，不屬本案審查范圍，故本院在本案中無權(quán)確認(rèn)訴爭房屋的土地使用權(quán)人究竟是誰，在此情況下，應(yīng)停止對訴爭房屋的執(zhí)行，一審對此處理正確。麻某農(nóng)商行的此項(xiàng)上訴理由不成立，本院不予支持。

綜上，麻某農(nóng)商行的上訴理由不成立，本院不予支持。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百零八條、第三百一十二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)、第一百七十四條之規(guī)定，判決如下：

一、維持湖北省麻某市人民法院（2016）鄂1181民初1350號民事判決；
二、駁回陶某某的其他訴訟請求。
二審案件受理費(fèi)2100元，由上訴人麻某農(nóng)商行負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　胡美琴 審判員　　樊　軍 審判員　　駱　驥

書記員：劉雄