上訴人（原審原告）湖北駿霖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：湖北省利川市東城辦事處關(guān)東村二組（左岸麗川小區(qū)C4棟負(fù)一樓）。
法定代表人李秋玲，公司董事長。
委托代理人（特別授權(quán)）王治國，湖北麗川律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）林某某。
委托代理人（特別授權(quán)）葉志明。

上訴人湖北駿霖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱駿霖房地產(chǎn)公司）因與被上訴人林某某商品房銷售合同糾紛一案，不服利川市人民法院（2015）鄂利川民初字第03223號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年4月14日立案受理后，依法組成由審判員郜幫勇?lián)螌徟虚L、審判員吳衛(wèi)、侯著韜參加的合議庭對本案公開開庭審理了本案。上訴人駿霖房地產(chǎn)公司的委托代理人王治國、被上訴人林某某的委托代理人葉志明到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
駿霖房地產(chǎn)公司一審時(shí)訴稱，2013年7月13日，駿霖房地產(chǎn)公司、林某某簽訂了3份《商品房買賣合同》，林某某購買左岸麗川南區(qū)商業(yè)C-02、C-07、C-08三間商鋪，房款分別為378001.00元、326734.00元、309459.00元，共計(jì)1014194.00元。同年7月15日，林某某支付了三間商鋪的首付款500000.00元，余款514194.00元雙方約定于2013年9月30日前付清。逾期后駿霖房地產(chǎn)公司多次催收至今未付。林某某的行為已嚴(yán)重違約，侵害了駿霖房地產(chǎn)公司的合法權(quán)益。請求人民法院判令：1、林某某支付駿霖房地產(chǎn)公司購房款人民幣514194.00元，同時(shí)按約定支付逾期付款違約金（從2013年11月1日開始計(jì)算直至支付完欠款之日止，每日按欠款總額的萬分之十五計(jì)算）。2、林某某承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
林某某一審時(shí)辯稱，林某某欠駿霖房地產(chǎn)公司的購房款514194.00元屬實(shí)，但駿霖房地產(chǎn)公司未按照合同約定辦理林某某的房屋權(quán)屬證件，因此要求駿霖房地產(chǎn)公司在辦理林某某的產(chǎn)權(quán)證后再支付欠款。
原審查明，駿霖房地產(chǎn)公司屬有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，經(jīng)有關(guān)職能部門批準(zhǔn)和許可，取得開發(fā)P（2009）0201地塊修建商品房的資格，證件有：鄂es（lc）-2010-00766號《土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件》、《劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件》，利規(guī)地字（2010）004號《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，2011-1119號《施工許可證》。同時(shí)，經(jīng)原利川市房地產(chǎn)管理局許可，駿霖房地產(chǎn)公司取得利房預(yù)字（2011）10號《商品房預(yù)售許可證》。2013年7月13日，駿霖房地產(chǎn)公司、林某某簽訂了三份《商品房買賣合同》及三份《補(bǔ)充協(xié)議》。約定：林某某購買左岸麗川南區(qū)商業(yè)C-02、C-07、C-08三間商鋪，購房款分別為：378001元、326734元、309459元。付款方式及期限分別為：2013年7月13日交付首期房款181440.00元，9月30日付清余款196561.00元；2013年7月13日交付首期房款156832.00元，9月30日前付清余款169902.00元；2013年7月13日交付首期房款148541.00元，9月30日前付清余款160919.00元。交付期限為：2012年12月30日前，駿霖房地產(chǎn)公司將綜合驗(yàn)收合格，并符合約定的商品房交付林某某使用。違約責(zé)任為：逾期付款的，“按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）：（1）逾期在30日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之日第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期應(yīng)付款萬分之5的違約金，合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過30日后，甲方有權(quán)解除合同。甲方解除合同的，乙方累計(jì)應(yīng)付款的10%向甲方支付違約金。乙方愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)甲方同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二日起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期應(yīng)付款萬分之15（該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定?！庇馄诮环康?，“按逾期時(shí)間，分別處理（不做累加）：（1）逾期不超過30日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房價(jià)款萬分之5的違約金，合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過90日后，乙方有權(quán)解除合同。乙方解除合同的，甲方應(yīng)當(dāng)自乙方解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按乙方累計(jì)已付款的1%向乙方支付違約金。乙方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款萬分之3（該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。”交接：合同第十一條：“商品房達(dá)到交付使用條件后，甲方應(yīng)當(dāng)書面通知乙方辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，甲方應(yīng)當(dāng)出示同意該商品房交付使用的批準(zhǔn)文件，并簽署房屋交接單。甲方不出示證明文件或出示證明文件不齊全，乙方有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由甲方承擔(dān)。由于乙方原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：1、由于買受人原因，未能按期交付的，出賣人不承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，也不必支付與買受人逾期交房的違約金；同時(shí)買受人必須承擔(dān)從應(yīng)交接之日起至實(shí)際交接之日止按日以總房款萬分之三支付違約金，同時(shí)出賣人有權(quán)按物業(yè)管理的征收標(biāo)準(zhǔn)向買受人收取物業(yè)管理費(fèi)。2、逾期超過120天后，出賣人有權(quán)解除本合同，并收取房款總價(jià)20%作為買受人違約金?！标P(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定：“甲方應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由甲方提供的資料報(bào)利川市房地產(chǎn)管理局備案。如因甲方的責(zé)任，乙方不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第貳項(xiàng)處理：1、……。2、乙方不退房，甲方按乙方已付房價(jià)款的0.1%向乙方支付違約金?！焙贤€約定了其他事項(xiàng)，同時(shí)《補(bǔ)充協(xié)議》特別約定：被告在簽訂合同之日繳納的稅、費(fèi)三間商鋪分別為：契稅按房價(jià)的4%即15120.00元、印花稅189.00元、公共維修基金按建筑面積每平方米40元即5381.00元、辦理產(chǎn)權(quán)證費(fèi)預(yù)交1000元（多退少補(bǔ)）；契稅按房價(jià)的4%即13069.00元、印花稅163.00元、公共維修基金按建筑面積每平方米40元即4328.00元、辦理產(chǎn)權(quán)證費(fèi)預(yù)交1000元（多退少補(bǔ)）；契稅按房價(jià)的4%即12378.00元、印花稅155.00元、公共維修基金按建筑面積每平方米40元即4099.00元、辦理產(chǎn)權(quán)證費(fèi)預(yù)交1000元（多退少補(bǔ)）。林某某于2013年7月15日向駿霖房地產(chǎn)公司交付購房款共計(jì)500000.00元，至今尚欠購房款514194.00元。按《補(bǔ)充協(xié)議》的約定三間商鋪稅、費(fèi)共計(jì)57882.00元，林某某至今未向駿霖房地產(chǎn)公司預(yù)交。從駿霖房地產(chǎn)公司、林某某簽訂合同至今，駿霖房地產(chǎn)公司未辦理交付三間商鋪給林某某使用的相關(guān)手續(xù)，未履行交接手續(xù)，駿霖房地產(chǎn)公司也未向林某某交付相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)證件。在審理中，經(jīng)依法釋明，雙方均表示同意繼續(xù)履行《商品房買賣合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》。
原審認(rèn)為，依法成立的合同自成立時(shí)生效，受法律保護(hù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，同時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助等義務(wù)。合同生效后，合同約定不明應(yīng)當(dāng)補(bǔ)救，履行期限不明的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采納補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。當(dāng)事人一方未支付價(jià)款的，對方可以要求其支付價(jià)款，一方不履行非金錢義務(wù)，對方可以要求履行。一方違約的應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額違約金，雙方都違約的應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。商品房買賣合同出賣人應(yīng)轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，買受人應(yīng)支付價(jià)款。本案中，駿霖房地產(chǎn)公司為商品房的出賣人，林某某為買受人，雙方均應(yīng)全面履行自己的義務(wù)。因此，駿霖房地產(chǎn)公司要求林某某支付所欠購房款人民幣514194.00元，應(yīng)當(dāng)予以支持。同時(shí)，林某某要求駿霖房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，即交付房屋使用和交接證件等，予以采納。林某某應(yīng)按約定預(yù)交相關(guān)稅、費(fèi)和提供辦理房地產(chǎn)權(quán)證件的相關(guān)資料。雙方2013年7月13日簽訂的三份《商品房買賣合同》系版本格式合同，書寫的房款支付期限約定明確，最后付款期限為2013年9月30日，但交付房屋期限為2012年12月30日前，應(yīng)視為交付房屋的期限約定不明。同時(shí)，駿霖房地產(chǎn)公司未采取補(bǔ)救措施，也未提供證據(jù)證實(shí)已書面通知林某某交付房屋。因此，林某某未付清購房款和預(yù)交相關(guān)稅、費(fèi)存在違約，駿霖房地產(chǎn)公司未交付房屋也存在違約，各自應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。雙方約定的逾期付款、逾期交房的違約金，逾期不超過30日的違約金計(jì)算方法一致，逾期超過30日后的違約金計(jì)算方法和比例差距太大，顯示雙方地位不平等，駿霖房地產(chǎn)公司要求林某某支付違約金的計(jì)算方法過于高出駿霖房地產(chǎn)公司違約的違約金計(jì)算方法，應(yīng)與逾期交房的違約金計(jì)算方法基本一致。根據(jù)本案的實(shí)際情況，雙方的違約金應(yīng)相互抵銷為宜。據(jù)此，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第六十一條、第六十二條第（四）項(xiàng)、第一百零七條、第一百零九條、第一百一十條、第一百一十四條、第一百二十條、第一百三十條、第一百三十五條、第一百三十九條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條、第十八條之規(guī)定判決：一、本判決生效之日起十日內(nèi)，湖北駿霖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按合同約定向林某某交付三間商鋪（左岸麗川南區(qū)商業(yè)C-02、C-07、C-08）使用。同時(shí)，林某某向湖北駿霖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司付清三間商鋪共計(jì)所欠購房款人民幣514194.00元；向湖北駿霖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司預(yù)交辦理三間商鋪房地產(chǎn)權(quán)證件所需稅、費(fèi)等共計(jì)57882.00元，并提供相關(guān)資料和積極協(xié)助湖北駿霖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦理房地產(chǎn)權(quán)證件。二、湖北駿霖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、林某某雙方各自承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，違約金相互抵銷。三、湖北駿霖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、林某某雙方交付、交接三間商鋪之日起九十日內(nèi)，湖北駿霖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向林某某移交房地產(chǎn)權(quán)證件，并憑正式稅、費(fèi)票據(jù)與被告結(jié)算，多退少補(bǔ)。四、其他事項(xiàng)湖北駿霖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、林某某雙方按合同約定履行。案件受理費(fèi)8940元，依法交納4470元，由湖北駿霖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、林某某各自承擔(dān)2235元。
經(jīng)二審審理查明，原審判決查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，駿霖房地產(chǎn)公司一審的訴訟請求是要求林某某支付購房款514194.00元，支付自2013年11月1日起至支付完欠款之日止，每日按欠款總額的萬分之十五計(jì)算的逾期付款違約金。雙方當(dāng)事人對于欠付購房款的金額沒有爭議，林某某亦同意支付下欠的514194.00元。圍繞駿霖房地產(chǎn)公司的上訴和林某某的答辯意見，本案二審當(dāng)事人爭議的焦點(diǎn)是駿霖房地產(chǎn)公司要求林某某支付逾期付款的違約金能否得到支持。對此，本院評判如下：
首先，駿霖房地產(chǎn)公司未提交證據(jù)證明其與林某某簽訂《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》時(shí)，雙方約定了先付清全部購房款后立即交付現(xiàn)房。除了《商品房買賣合同》中的打印條款明確交付期限為甲方駿霖房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)在2012年12月30日前，將綜合驗(yàn)收合格，并符合本合同約定的商品房交付乙方林某某使用，雙方對于房屋的交付時(shí)間沒有其他約定；其次，駿霖房地產(chǎn)公司與林某某分別簽訂了三份《商品房買賣合同》，合同中分別約定了首付款的金額和付款時(shí)間為2013年7月13日，也約定了余款的金額和支付的時(shí)間為2013年9月30日前。雙方簽訂《商品房買賣合同》后，林某某于2013年7月15日向駿霖房地產(chǎn)公司交付了購房款500000.00元，尚欠購房款514194.00元，林某某實(shí)際未按合同約定付款，駿霖房地產(chǎn)公司并未提出異議。駿霖房地產(chǎn)公司也未提交證據(jù)證明其按合同約定的方式通知林某某收房，涉案房屋未完成交付，林某某并未實(shí)際占用或使用涉案房屋。因此，駿霖房地產(chǎn)公司要求林某某支付逾期付款的違約金無事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)不予支持。
綜上，駿霖房地產(chǎn)公司的上訴理由不能成立，本院不予支持。人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的訴訟請求進(jìn)行審理、裁判，一審判決超出了駿霖房地產(chǎn)公司的訴訟請求范圍，顯屬不當(dāng)，本院予以糾正。經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條、第一百零九條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷利川市人民法院（2015）鄂利川民初字第03223號民事判決；
二、林某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向湖北駿霖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付購房款514194.00元；
三、駁回湖北駿霖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他訴訟請求。
二審案件受理費(fèi)8940元，由上訴人湖北駿霖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　郜幫勇 審判員　　吳　衛(wèi) 審判員　　侯著韜

書記員：張晶晶