湖北駿達(dá)置業(yè)有限責(zé)任公司
鄭家紅（湖北龍禧律師事務(wù)所）
宜昌市龍某沙發(fā)有限公司
黃清萍（湖北宜昌伍家崗區(qū)長(zhǎng)江法律服務(wù)所）
楊某

原告湖北駿達(dá)置業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱駿達(dá)置業(yè)公司）。
法定代表人林炳標(biāo)，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人鄭家紅，湖北龍禧律師事務(wù)所律師。
被告宜昌市龍某沙發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱龍某沙發(fā)公司）。
法定代表人楊愛(ài)國(guó)，該公司董事長(zhǎng)。
被告楊某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，原龍某沙發(fā)公司經(jīng)理。
系楊愛(ài)國(guó)之女。
上述二被告共同委托代理人黃清萍，宜昌市伍家崗區(qū)長(zhǎng)江法律服務(wù)所法律工作者。
原告駿達(dá)置業(yè)公司與被告龍某沙發(fā)公司、楊某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年6月27日立案受理后，依法由審判員王志適用簡(jiǎn)易程序于2015年7月27日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。
原告駿達(dá)置業(yè)公司的委托代理人鄭家紅、被告龍某沙發(fā)公司的法定代表人楊愛(ài)國(guó)及二被告的委托代理人黃清萍到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告駿達(dá)置業(yè)公司訴稱，2012年3月26日，被告龍某沙發(fā)公司與原告簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，約定被告自2012年3月26日起至2017年3月25日止，承租原告位于宜昌市夷陵區(qū)長(zhǎng)江市場(chǎng)錦江東路1號(hào)駿達(dá)梅瓏鎮(zhèn)小區(qū)的臨街商鋪一樓圓弧。
該商鋪建筑面積1180㎡，月租金單價(jià)為26元／㎡；從2013年3月26日起，租金單價(jià)為28元／㎡／月；從2015年3月26日起，租金單價(jià)為30元／㎡／月。
原告對(duì)被告減免租金3個(gè)月時(shí)間，被告自2012年7月1日起開(kāi)始向原告支付房屋租金。
雙方約定被告應(yīng)先付租金后使用，被告每月30日之前支付下月租金。
如被告無(wú)故拖欠租金，原告從第八天開(kāi)始有權(quán)向被告每天按實(shí)欠租金的1%加收滯納金。
如果被告累計(jì)拖欠租金達(dá)30天的，原告有權(quán)收回房屋。
在雙方書(shū)面協(xié)議解除合同、一方遲延履行合同主要義務(wù)經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)仍未履行等情形下，本租賃合同終止。
經(jīng)被告龍某沙發(fā)公司申請(qǐng)，由其法定代表人楊愛(ài)國(guó)之女被告楊某租賃經(jīng)營(yíng)原告商鋪。
2014年1月26日，原告與被告楊某簽訂了租賃合同。
該合同的內(nèi)容與2012年3月26日原告與被告龍某沙發(fā)公司簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》完全一致。
雙方合同簽訂后，被告租賃原告商鋪用于經(jīng)營(yíng)銷售沙發(fā)業(yè)務(wù)。
被告時(shí)常不能依約支付原告房屋租金。
特別是2014年6月以來(lái)，被告經(jīng)常拖欠原告租金，原告不得不時(shí)常催促被告依約支付房租。
自2014年8月起，被告拖欠原告租金經(jīng)原告數(shù)次催收，但被告至今沒(méi)有支付。
被告長(zhǎng)期拖欠原告租金，雙方數(shù)次協(xié)商但均未解決。
被告同意解除雙方租賃合同，并于2015年5月3日騰退房屋。
但至今沒(méi)有支付拖欠的自2014年8月1日至騰退房屋之前的房屋租金。
經(jīng)計(jì)算，被告拖欠原告2014年8月1日至2015年4月30日期間的房屋租金為299720元【（28元／月／㎡×8個(gè)月×1180㎡＋30元／月／㎡×1個(gè)月×1180㎡】。
被告長(zhǎng)期拖欠租金導(dǎo)致原告損失巨大。
被告依約應(yīng)該支付因逾期支付房租導(dǎo)致的滯納金。
經(jīng)計(jì)算，截止2015年4月30日，被告應(yīng)當(dāng)支付約定的滯納金為433414元。
被告依約應(yīng)當(dāng)在付清房屋租金之前一直支付滯納金。
為此，原告特訴至法院，請(qǐng)求判令原、被告雙方的租賃合同于2015年5月3日解除；判令被告支付拖欠的2014年8月1日至2015年4月30日期間的房屋租金299720元；判令被告支付因逾期支付租金導(dǎo)致的截止到2015年4月30日的滯納金433414元。
被告龍某沙發(fā)公司、楊某辯稱:一、龍某沙發(fā)公司于2012年3月26日與原告簽訂《房屋租賃合同》，承租原告的駿達(dá)梅瓏鎮(zhèn)小區(qū)臨街商鋪。
龍某沙發(fā)公司承租到2014年1月26日就轉(zhuǎn)由楊某個(gè)人承租。
楊某承租后辦理了“宜昌市夷陵區(qū)麻布代家具部”的個(gè)體工商戶營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
故龍某沙發(fā)公司不是本案適格的被告，應(yīng)駁回原告對(duì)龍某沙發(fā)公司的訴訟請(qǐng)求。
二、龍某沙發(fā)公司在承租期間從未拖欠過(guò)原告租金。
原告也認(rèn)可這一事實(shí)。
原告所訴的欠租人應(yīng)是楊某。
三、原告所訴與事實(shí)不符。
楊某與原告所簽的《房屋租賃合同》早已解除，楊某已于2015年5月3日全部退場(chǎng)。
原告訴稱二被告拖欠租金299720元也與事實(shí)不符。
原告讓楊某退場(chǎng)時(shí)要求楊某保持房屋裝修原樣移交給原告。
原告對(duì)楊某的房屋裝修補(bǔ)償與楊某所欠租金相抵，雙方兩清。
四、原告訴稱的滯納金違背了法律規(guī)定，應(yīng)予駁回。
五、二被告在承租了原告的商鋪后，為賣場(chǎng)盡快營(yíng)業(yè)而投入了大量的物力、財(cái)力、人力，僅裝修就花費(fèi)了120余萬(wàn)元。
2014年由于市場(chǎng)原因楊某要求原告減免租金15萬(wàn)元，將年租金降到24萬(wàn)元。
原告不同意與楊某協(xié)商，強(qiáng)行漲租進(jìn)一步造成了被告的舉步維艱。
楊某在迫不得已的情況下找原告的鐘總談退場(chǎng)補(bǔ)償，鐘總默認(rèn)對(duì)楊某的裝修補(bǔ)償與楊某所欠租金相抵，雙方兩清。
這樣楊某才在原告的承諾下退場(chǎng)。
否則，根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律，商鋪的裝修投入需要8-10年的時(shí)間才能收回成本。
原告不依約終止合同，故意擴(kuò)大被告的損失。
請(qǐng)求法庭駁回原告的全部訴訟請(qǐng)求。
同時(shí)，龍某沙發(fā)公司與原告的合同已經(jīng)解除，原告應(yīng)該返還龍某沙發(fā)公司當(dāng)初繳納的租賃保證金30000元。
本院認(rèn)為，原告駿達(dá)置業(yè)公司與被告龍某沙發(fā)公司于2012年3月26日簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》，系雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法，應(yīng)屬有效合同。
合同簽訂后，原告駿達(dá)置業(yè)公司與被告龍某沙發(fā)公司雙方均能依約履行合同，被告龍某沙發(fā)公司也未拖欠原告租金，雙方之間并無(wú)糾紛發(fā)生。
直至2014年1月26日，被告龍某沙發(fā)公司因業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)需要，經(jīng)過(guò)與原告協(xié)商，雙方均同意由被告楊某作為承租人繼續(xù)承租原告的商鋪。
為此，原告駿達(dá)置業(yè)公司與被告楊某于2014年1月26日簽訂了一份《房屋租賃合同》。
該份《房屋租賃合同》的簽訂，也系雙方真實(shí)意思的表示，內(nèi)容合法且與上述《商鋪?zhàn)赓U合同》的內(nèi)容基本一致。
故也應(yīng)屬有效合同，雙方均應(yīng)依約履行。
但至此合同的主體發(fā)生了變更。
在后續(xù)合同的履行過(guò)程中，由于經(jīng)營(yíng)形勢(shì)的問(wèn)題，被告楊某出現(xiàn)了有時(shí)未能如期向原告繳納租金的現(xiàn)象。
后雖經(jīng)原告催款，但被告楊某也只向原告繳納租金至2014年7月31日。
自2014年8月1日起，被告楊某未能再向原告支付租金。
由此，拖欠原告租金的主體是被告楊某而不是被告龍某沙發(fā)公司。
被告龍某沙發(fā)公司的前述辯稱理由成立，本院對(duì)此予以采納。
在被告楊某因故未能及時(shí)向原告繳納房屋租金和原告于2015年1月最后一次通過(guò)向被告發(fā)出律師函催繳租金之后，原、被告雙方經(jīng)過(guò)充分協(xié)商最終達(dá)成了提前解除房屋租賃合同及其他事項(xiàng)處理的一致意見(jiàn)。
雖然雙方未能就此形成書(shū)面協(xié)議，但從庭審中雙方的陳述內(nèi)容以及被告騰退房屋時(shí)未撤走任何裝修部件、也未要求原告承擔(dān)投入的巨額裝修款損失和退還相關(guān)保證金的行為表現(xiàn)看，原、被告雙方應(yīng)該就合同的提前解除和租金的結(jié)算以及保證金的退還處理等內(nèi)容進(jìn)行了協(xié)商并達(dá)成了一致意見(jiàn)。
同時(shí)，雙方之間也未涉及欠交租金的滯納金承擔(dān)問(wèn)題。
因此，原、被告雙方實(shí)際解除房屋租賃合同的時(shí)間應(yīng)視為2015年1月而非原告訴請(qǐng)確認(rèn)的2015年5月3日。
據(jù)此，被告楊某實(shí)際下欠原告的房屋租金的時(shí)間應(yīng)為自2014年8月起至2015年1月止共計(jì)6個(gè)月。
被告按照雙方合同約定的應(yīng)繳租金為198240元（1180㎡×28元／㎡×6個(gè)月），本院結(jié)合被告在承租原告的上述房屋后投入巨資進(jìn)行了裝修的實(shí)際情況以及雙方在協(xié)商提前解除租賃合同時(shí)曾經(jīng)達(dá)成的一致意見(jiàn)及原告尚未向被告退還保證金的情形，酌情決定由被告楊某向原告支付租金69120元（198240元×50%－30000元）。
被告庭審中提出的雙方曾經(jīng)就被告所欠原告的租金與被告的商鋪裝修款損失補(bǔ)償及保證金等已經(jīng)達(dá)成了兩清的一致意見(jiàn)的辯稱意見(jiàn)，因被告并未就此提供充分證據(jù)予以證明，故本院對(duì)此不予采納。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條 ?、第四十四條 ?、第六十條 ?、第九十三條 ?、第一百零九條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、由被告楊某于本判決生效后一個(gè)月內(nèi)向原告湖北駿達(dá)置業(yè)有限責(zé)任公司支付下欠的租金69120元。
二、駁回原告湖北駿達(dá)置業(yè)有限責(zé)任公司的其他訴訟請(qǐng)求。
本案訴訟費(fèi)用5566元，由原告湖北駿達(dá)置業(yè)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)1528元，由被告楊某負(fù)擔(dān)4038元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，原告駿達(dá)置業(yè)公司與被告龍某沙發(fā)公司于2012年3月26日簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》，系雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法，應(yīng)屬有效合同。
合同簽訂后，原告駿達(dá)置業(yè)公司與被告龍某沙發(fā)公司雙方均能依約履行合同，被告龍某沙發(fā)公司也未拖欠原告租金，雙方之間并無(wú)糾紛發(fā)生。
直至2014年1月26日，被告龍某沙發(fā)公司因業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)需要，經(jīng)過(guò)與原告協(xié)商，雙方均同意由被告楊某作為承租人繼續(xù)承租原告的商鋪。
為此，原告駿達(dá)置業(yè)公司與被告楊某于2014年1月26日簽訂了一份《房屋租賃合同》。
該份《房屋租賃合同》的簽訂，也系雙方真實(shí)意思的表示，內(nèi)容合法且與上述《商鋪?zhàn)赓U合同》的內(nèi)容基本一致。
故也應(yīng)屬有效合同，雙方均應(yīng)依約履行。
但至此合同的主體發(fā)生了變更。
在后續(xù)合同的履行過(guò)程中，由于經(jīng)營(yíng)形勢(shì)的問(wèn)題，被告楊某出現(xiàn)了有時(shí)未能如期向原告繳納租金的現(xiàn)象。
后雖經(jīng)原告催款，但被告楊某也只向原告繳納租金至2014年7月31日。
自2014年8月1日起，被告楊某未能再向原告支付租金。
由此，拖欠原告租金的主體是被告楊某而不是被告龍某沙發(fā)公司。
被告龍某沙發(fā)公司的前述辯稱理由成立，本院對(duì)此予以采納。
在被告楊某因故未能及時(shí)向原告繳納房屋租金和原告于2015年1月最后一次通過(guò)向被告發(fā)出律師函催繳租金之后，原、被告雙方經(jīng)過(guò)充分協(xié)商最終達(dá)成了提前解除房屋租賃合同及其他事項(xiàng)處理的一致意見(jiàn)。
雖然雙方未能就此形成書(shū)面協(xié)議，但從庭審中雙方的陳述內(nèi)容以及被告騰退房屋時(shí)未撤走任何裝修部件、也未要求原告承擔(dān)投入的巨額裝修款損失和退還相關(guān)保證金的行為表現(xiàn)看，原、被告雙方應(yīng)該就合同的提前解除和租金的結(jié)算以及保證金的退還處理等內(nèi)容進(jìn)行了協(xié)商并達(dá)成了一致意見(jiàn)。
同時(shí)，雙方之間也未涉及欠交租金的滯納金承擔(dān)問(wèn)題。
因此，原、被告雙方實(shí)際解除房屋租賃合同的時(shí)間應(yīng)視為2015年1月而非原告訴請(qǐng)確認(rèn)的2015年5月3日。
據(jù)此，被告楊某實(shí)際下欠原告的房屋租金的時(shí)間應(yīng)為自2014年8月起至2015年1月止共計(jì)6個(gè)月。
被告按照雙方合同約定的應(yīng)繳租金為198240元（1180㎡×28元／㎡×6個(gè)月），本院結(jié)合被告在承租原告的上述房屋后投入巨資進(jìn)行了裝修的實(shí)際情況以及雙方在協(xié)商提前解除租賃合同時(shí)曾經(jīng)達(dá)成的一致意見(jiàn)及原告尚未向被告退還保證金的情形，酌情決定由被告楊某向原告支付租金69120元（198240元×50%－30000元）。
被告庭審中提出的雙方曾經(jīng)就被告所欠原告的租金與被告的商鋪裝修款損失補(bǔ)償及保證金等已經(jīng)達(dá)成了兩清的一致意見(jiàn)的辯稱意見(jiàn)，因被告并未就此提供充分證據(jù)予以證明，故本院對(duì)此不予采納。

綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條 ?、第四十四條 ?、第六十條 ?、第九十三條 ?、第一百零九條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、由被告楊某于本判決生效后一個(gè)月內(nèi)向原告湖北駿達(dá)置業(yè)有限責(zé)任公司支付下欠的租金69120元。
二、駁回原告湖北駿達(dá)置業(yè)有限責(zé)任公司的其他訴訟請(qǐng)求。
本案訴訟費(fèi)用5566元，由原告湖北駿達(dá)置業(yè)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)1528元，由被告楊某負(fù)擔(dān)4038元。

審判長(zhǎng)：王志

書(shū)記員：杜韓東