湖北靛藍科技有限公司
張佳婧特別授權代理
武漢天下置業(yè)集團有限公司
吳保東（湖北中睿律師事務所）
韓小焱（湖北中睿律師事務所）
武漢拓某物業(yè)發(fā)展有限公司

原告:湖北靛藍科技有限公司。
法定代表人:喻穎姝。
委托代理人:張佳婧。特別授權代理。
被告:武漢天下置業(yè)集團有限公司。
法定代表人:徐家寶。
委托代理人:吳保東、韓小焱，系湖北中睿律師事務所律師。特別授權代理。
被告:武漢拓某物業(yè)發(fā)展有限公司。
法定代表人:陳月飛。
委托代理人:吳保東、韓小焱，系湖北中睿律師事務所律師，特別授權代理。
本院于2013年2月18日立案受理了原告湖北靛藍科技有限公司訴被告武漢天下置業(yè)集團有限公司、武漢拓某物業(yè)發(fā)展有限公司房屋租賃合同糾紛一案，依法由審判員戴猛獨任審理，并于同年3月11日、5月24日公開開庭進行了審理。原告的委托代理人張佳婧、兩被告的委托代理人吳保東、韓小焱到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為:被告武漢天下置業(yè)集團有限公司與長江廣場發(fā)展（武漢）有限公司簽訂長江廣場房屋買賣合同，向其購買長江廣場項目中裙樓部分的地上B座第一至八層房屋（其中B座五層已售面積除外，后變更為一至六層）和A座一、三、四、七、八層房屋（塔A除外）并已移轉(zhuǎn)占有，被告武漢天下置業(yè)集團有限公司享有上述房屋的占有、使用、收益權。被告武漢天下置業(yè)集團有限公司購買上述房屋后，將上述房屋進行改造裝修后用于經(jīng)營“天下名企匯”寫字樓項目，并授權委托被告武漢拓某物業(yè)發(fā)展有限公司管理該項目的招商、租賃、服務、收費等事項，被告武漢拓某物業(yè)發(fā)展有限公司有權將上述房屋進行出租。原告與被告武漢拓某物業(yè)發(fā)展有限公司簽訂的“天下名企匯”寫字樓租賃合同書系雙方真實意思表示，未違反法律的強制性規(guī)定，合法有效，應受法律保護。被告武漢拓某物業(yè)發(fā)展有限公司系被告武漢天下置業(yè)集團有限公司委托代理人，被告武漢拓某物業(yè)發(fā)展有限公司在授權范圍內(nèi)所進行的民事活動的法律后果應由被告武漢天下置業(yè)集團有限公司承擔。對已成立并生效的合同，雙方均應全面履行合同義務。原告已依約向被告武漢天下置業(yè)集團有限公司支付了租金、營運管理費、物業(yè)管理費、租金保證金、管理費保證金、電費保證金等共計人民幣87246元。被告武漢天下置業(yè)集團有限公司未能在約定的期限內(nèi)向原告交付符合條件的房屋，原告請求解除合同，并要求兩被告立即退還原告依約已交納的租金、管理費、保證金共計87246元，兩被告同意解除合同并退還原告已交納的租金、管理費、保證金共計87246元，本院予以照準。
因被告武漢天下置業(yè)集團有限公司未能在約定的期限內(nèi)向原告交付房屋，在逾期通知原告交付房屋時，房屋存在漏水情形且未安裝空調(diào)通風口及暖氣設備，不符合約定的交房條件，被告武漢天下置業(yè)集團有限公司違反了合同約定，應承擔相應的違約責任。租賃合同關于遲延交付寫字間的約定為:“如甲方遲延交付寫字間，則按每日500元的標準向乙方支付違約金。”因此被告武漢天下置業(yè)集團有限公司應向原告支付違約金。被告武漢天下置業(yè)集團有限公司辯稱違約金過高，請求予以降低。關于違約金，《合同法》第一百一十四條規(guī)定的違約金制度具有“補償和懲罰”的雙重性質(zhì)。根據(jù)《最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條的規(guī)定，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為《合同法》第一百一十四條 ?第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。只有在約定違約金過分高于實際損失的情況下并且應當事人的請求，才能予以適當減少。在約定的違約金是否過分高于造成損失的舉證責任分配上，根據(jù)《最高人民法院關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》第8條 ?的規(guī)定，違約方對于違約金約定過高的主張承擔舉證責任，非違約方主張違約金約定合理的，亦應提供相應的證據(jù)。即主張違約金過高的違約方應首先證明違約金存在過高的情況，其完成了違約金過高的舉證責任后，才由守約方承擔主張約定違約金合理的舉證責任。本案中，被告武漢天下置業(yè)集團有限公司雖辯稱違約金過高，但并未提交相關證據(jù)證明違約金過高或不合理。從合同利益來看，約定的房屋租金及管理費每月為14628元，按日計算則為每日487.6元，即被告武漢天下置業(yè)集團有限公司依據(jù)合同每日可從原告處獲得至少487.6元的收益。若被告武漢天下置業(yè)集團有限公司未能在約定的交房期限內(nèi)交付房屋，原告則無法使用所租房屋，被告武漢天下置業(yè)集團有限公司每日向原告支付相當于日收益數(shù)額的違約金并無不妥，結合違約金的補償及懲罰性質(zhì)，原告主張按500元每日的約定支付違約金并無不合理之處。故被告武漢天下置業(yè)集團有限公司應按約定的500元每日的違約金計算標準向原告支付逾期交房的違約金。因原告于2012年11月30日向被告明確表示了解除合同的意思表示，違約金計算時間應自2012年7月1日起計算至2012年11月30日止。被告武漢天下置業(yè)集團有限公司辯稱在被告逾期30日交付寫字間時原告即應解除合同，其承擔逾期交房的違約責任時間為30日，超出30日的不應承擔。雙方約定，甲方逾期30日交付寫字間時乙方有權即時單方解除合同，并根據(jù)損失要求甲方支付違約金及賠償損失，該約定系乙方行使單方解除權條件的約定，并非乙方行使單方解除權期限的約定，對被告武漢天下置業(yè)集團有限公司的辯稱本院不予采信。被告武漢天下置業(yè)集團有限公司應向原告支付遲延交付寫字間違約金人民幣76500元（500元（153天）。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、《最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?、《最高人民法院關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》第8條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、解除原告湖北靛藍科技有限公司與被告武漢拓某物業(yè)發(fā)展有限公司于2012年4月10日簽訂的天下名企匯寫字樓租賃合同；
二、被告武漢天下置業(yè)集團有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)將所收取的租金、管理費、保證金等共計人民幣87246元返還給原告湖北靛藍科技有限公司；
三、被告武漢天下置業(yè)集團有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)將違約金人民幣76500元支付給原告湖北靛藍科技有限公司；
四、駁回原告湖北靛藍科技有限公司的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案案件受理費人民幣4245元（原告已預交）減半收取為人民幣2122.5元，由被告武漢天下置業(yè)集團有限公司負擔，被告武漢天下置業(yè)集團有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)將所負擔的案件受理費直接支付給原告湖北靛藍科技有限公司。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。（上訴人在提交上訴狀時預交案件受理費4245元，款匯武漢市中級人民法院。戶名:武漢市財政局非稅收入?yún)R繳專戶武漢市法院訴訟費分戶；賬戶:07×××45；開戶行:農(nóng)行武漢直屬支行830178；上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預交訴訟費的，按自動撤回上訴處理）。

本院認為:被告武漢天下置業(yè)集團有限公司與長江廣場發(fā)展（武漢）有限公司簽訂長江廣場房屋買賣合同，向其購買長江廣場項目中裙樓部分的地上B座第一至八層房屋（其中B座五層已售面積除外，后變更為一至六層）和A座一、三、四、七、八層房屋（塔A除外）并已移轉(zhuǎn)占有，被告武漢天下置業(yè)集團有限公司享有上述房屋的占有、使用、收益權。被告武漢天下置業(yè)集團有限公司購買上述房屋后，將上述房屋進行改造裝修后用于經(jīng)營“天下名企匯”寫字樓項目，并授權委托被告武漢拓某物業(yè)發(fā)展有限公司管理該項目的招商、租賃、服務、收費等事項，被告武漢拓某物業(yè)發(fā)展有限公司有權將上述房屋進行出租。原告與被告武漢拓某物業(yè)發(fā)展有限公司簽訂的“天下名企匯”寫字樓租賃合同書系雙方真實意思表示，未違反法律的強制性規(guī)定，合法有效，應受法律保護。被告武漢拓某物業(yè)發(fā)展有限公司系被告武漢天下置業(yè)集團有限公司委托代理人，被告武漢拓某物業(yè)發(fā)展有限公司在授權范圍內(nèi)所進行的民事活動的法律后果應由被告武漢天下置業(yè)集團有限公司承擔。對已成立并生效的合同，雙方均應全面履行合同義務。原告已依約向被告武漢天下置業(yè)集團有限公司支付了租金、營運管理費、物業(yè)管理費、租金保證金、管理費保證金、電費保證金等共計人民幣87246元。被告武漢天下置業(yè)集團有限公司未能在約定的期限內(nèi)向原告交付符合條件的房屋，原告請求解除合同，并要求兩被告立即退還原告依約已交納的租金、管理費、保證金共計87246元，兩被告同意解除合同并退還原告已交納的租金、管理費、保證金共計87246元，本院予以照準。
因被告武漢天下置業(yè)集團有限公司未能在約定的期限內(nèi)向原告交付房屋，在逾期通知原告交付房屋時，房屋存在漏水情形且未安裝空調(diào)通風口及暖氣設備，不符合約定的交房條件，被告武漢天下置業(yè)集團有限公司違反了合同約定，應承擔相應的違約責任。租賃合同關于遲延交付寫字間的約定為:“如甲方遲延交付寫字間，則按每日500元的標準向乙方支付違約金?！币虼吮桓嫖錆h天下置業(yè)集團有限公司應向原告支付違約金。被告武漢天下置業(yè)集團有限公司辯稱違約金過高，請求予以降低。關于違約金，《合同法》第一百一十四條規(guī)定的違約金制度具有“補償和懲罰”的雙重性質(zhì)。根據(jù)《最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條的規(guī)定，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為《合同法》第一百一十四條 ?第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。只有在約定違約金過分高于實際損失的情況下并且應當事人的請求，才能予以適當減少。在約定的違約金是否過分高于造成損失的舉證責任分配上，根據(jù)《最高人民法院關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》第8條 ?的規(guī)定，違約方對于違約金約定過高的主張承擔舉證責任，非違約方主張違約金約定合理的，亦應提供相應的證據(jù)。即主張違約金過高的違約方應首先證明違約金存在過高的情況，其完成了違約金過高的舉證責任后，才由守約方承擔主張約定違約金合理的舉證責任。本案中，被告武漢天下置業(yè)集團有限公司雖辯稱違約金過高，但并未提交相關證據(jù)證明違約金過高或不合理。從合同利益來看，約定的房屋租金及管理費每月為14628元，按日計算則為每日487.6元，即被告武漢天下置業(yè)集團有限公司依據(jù)合同每日可從原告處獲得至少487.6元的收益。若被告武漢天下置業(yè)集團有限公司未能在約定的交房期限內(nèi)交付房屋，原告則無法使用所租房屋，被告武漢天下置業(yè)集團有限公司每日向原告支付相當于日收益數(shù)額的違約金并無不妥，結合違約金的補償及懲罰性質(zhì)，原告主張按500元每日的約定支付違約金并無不合理之處。故被告武漢天下置業(yè)集團有限公司應按約定的500元每日的違約金計算標準向原告支付逾期交房的違約金。因原告于2012年11月30日向被告明確表示了解除合同的意思表示，違約金計算時間應自2012年7月1日起計算至2012年11月30日止。被告武漢天下置業(yè)集團有限公司辯稱在被告逾期30日交付寫字間時原告即應解除合同，其承擔逾期交房的違約責任時間為30日，超出30日的不應承擔。雙方約定，甲方逾期30日交付寫字間時乙方有權即時單方解除合同，并根據(jù)損失要求甲方支付違約金及賠償損失，該約定系乙方行使單方解除權條件的約定，并非乙方行使單方解除權期限的約定，對被告武漢天下置業(yè)集團有限公司的辯稱本院不予采信。被告武漢天下置業(yè)集團有限公司應向原告支付遲延交付寫字間違約金人民幣76500元（500元（153天）。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、《最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?、《最高人民法院關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》第8條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、解除原告湖北靛藍科技有限公司與被告武漢拓某物業(yè)發(fā)展有限公司于2012年4月10日簽訂的天下名企匯寫字樓租賃合同；
二、被告武漢天下置業(yè)集團有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)將所收取的租金、管理費、保證金等共計人民幣87246元返還給原告湖北靛藍科技有限公司；
三、被告武漢天下置業(yè)集團有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)將違約金人民幣76500元支付給原告湖北靛藍科技有限公司；
四、駁回原告湖北靛藍科技有限公司的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案案件受理費人民幣4245元（原告已預交）減半收取為人民幣2122.5元，由被告武漢天下置業(yè)集團有限公司負擔，被告武漢天下置業(yè)集團有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)將所負擔的案件受理費直接支付給原告湖北靛藍科技有限公司。

審判長：戴猛

書記員：王朝陽