湖北靛藍(lán)科技有限公司
張佳婧特別授權(quán)代理
武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司
吳保東（湖北中睿律師事務(wù)所）
韓小焱（湖北中睿律師事務(wù)所）
武漢拓某物業(yè)發(fā)展有限公司

原告:湖北靛藍(lán)科技有限公司。
法定代表人:喻穎姝。
委托代理人:張佳婧。特別授權(quán)代理。
被告:武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司。
法定代表人:徐家寶。
委托代理人:吳保東、韓小焱，系湖北中睿律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
被告:武漢拓某物業(yè)發(fā)展有限公司。
法定代表人:陳月飛。
委托代理人:吳保東、韓小焱，系湖北中睿律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)代理。
本院于2013年2月18日立案受理了原告湖北靛藍(lán)科技有限公司訴被告武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司、武漢拓某物業(yè)發(fā)展有限公司房屋租賃合同糾紛一案，依法由審判員戴猛獨(dú)任審理，并于同年3月11日、5月24日公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托代理人張佳婧、兩被告的委托代理人吳保東、韓小焱到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為:被告武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司與長江廣場(chǎng)發(fā)展（武漢）有限公司簽訂長江廣場(chǎng)房屋買賣合同，向其購買長江廣場(chǎng)項(xiàng)目中裙樓部分的地上B座第一至八層房屋（其中B座五層已售面積除外，后變更為一至六層）和A座一、三、四、七、八層房屋（塔A除外）并已移轉(zhuǎn)占有，被告武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司享有上述房屋的占有、使用、收益權(quán)。被告武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司購買上述房屋后，將上述房屋進(jìn)行改造裝修后用于經(jīng)營“天下名企匯”寫字樓項(xiàng)目，并授權(quán)委托被告武漢拓某物業(yè)發(fā)展有限公司管理該項(xiàng)目的招商、租賃、服務(wù)、收費(fèi)等事項(xiàng)，被告武漢拓某物業(yè)發(fā)展有限公司有權(quán)將上述房屋進(jìn)行出租。原告與被告武漢拓某物業(yè)發(fā)展有限公司簽訂的“天下名企匯”寫字樓租賃合同書系雙方真實(shí)意思表示，未違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。被告武漢拓某物業(yè)發(fā)展有限公司系被告武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司委托代理人，被告武漢拓某物業(yè)發(fā)展有限公司在授權(quán)范圍內(nèi)所進(jìn)行的民事活動(dòng)的法律后果應(yīng)由被告武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司承擔(dān)。對(duì)已成立并生效的合同，雙方均應(yīng)全面履行合同義務(wù)。原告已依約向被告武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司支付了租金、營運(yùn)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、租金保證金、管理費(fèi)保證金、電費(fèi)保證金等共計(jì)人民幣87246元。被告武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司未能在約定的期限內(nèi)向原告交付符合條件的房屋，原告請(qǐng)求解除合同，并要求兩被告立即退還原告依約已交納的租金、管理費(fèi)、保證金共計(jì)87246元，兩被告同意解除合同并退還原告已交納的租金、管理費(fèi)、保證金共計(jì)87246元，本院予以照準(zhǔn)。
因被告武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司未能在約定的期限內(nèi)向原告交付房屋，在逾期通知原告交付房屋時(shí)，房屋存在漏水情形且未安裝空調(diào)通風(fēng)口及暖氣設(shè)備，不符合約定的交房條件，被告武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司違反了合同約定，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。租賃合同關(guān)于遲延交付寫字間的約定為:“如甲方遲延交付寫字間，則按每日500元的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付違約金?！币虼吮桓嫖錆h天下置業(yè)集團(tuán)有限公司應(yīng)向原告支付違約金。被告武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司辯稱違約金過高，請(qǐng)求予以降低。關(guān)于違約金，《合同法》第一百一十四條規(guī)定的違約金制度具有“補(bǔ)償和懲罰”的雙重性質(zhì)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條的規(guī)定，當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為《合同法》第一百一十四條 ?第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。只有在約定違約金過分高于實(shí)際損失的情況下并且應(yīng)當(dāng)事人的請(qǐng)求，才能予以適當(dāng)減少。在約定的違約金是否過分高于造成損失的舉證責(zé)任分配上，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第8條 ?的規(guī)定，違約方對(duì)于違約金約定過高的主張承擔(dān)舉證責(zé)任，非違約方主張違約金約定合理的，亦應(yīng)提供相應(yīng)的證據(jù)。即主張違約金過高的違約方應(yīng)首先證明違約金存在過高的情況，其完成了違約金過高的舉證責(zé)任后，才由守約方承擔(dān)主張約定違約金合理的舉證責(zé)任。本案中，被告武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司雖辯稱違約金過高，但并未提交相關(guān)證據(jù)證明違約金過高或不合理。從合同利益來看，約定的房屋租金及管理費(fèi)每月為14628元，按日計(jì)算則為每日487.6元，即被告武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司依據(jù)合同每日可從原告處獲得至少487.6元的收益。若被告武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司未能在約定的交房期限內(nèi)交付房屋，原告則無法使用所租房屋，被告武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司每日向原告支付相當(dāng)于日收益數(shù)額的違約金并無不妥，結(jié)合違約金的補(bǔ)償及懲罰性質(zhì)，原告主張按500元每日的約定支付違約金并無不合理之處。故被告武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司應(yīng)按約定的500元每日的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)向原告支付逾期交房的違約金。因原告于2012年11月30日向被告明確表示了解除合同的意思表示，違約金計(jì)算時(shí)間應(yīng)自2012年7月1日起計(jì)算至2012年11月30日止。被告武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司辯稱在被告逾期30日交付寫字間時(shí)原告即應(yīng)解除合同，其承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任時(shí)間為30日，超出30日的不應(yīng)承擔(dān)。雙方約定，甲方逾期30日交付寫字間時(shí)乙方有權(quán)即時(shí)單方解除合同，并根據(jù)損失要求甲方支付違約金及賠償損失，該約定系乙方行使單方解除權(quán)條件的約定，并非乙方行使單方解除權(quán)期限的約定，對(duì)被告武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司的辯稱本院不予采信。被告武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司應(yīng)向原告支付遲延交付寫字間違約金人民幣76500元（500元（153天）。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?、《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第8條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、解除原告湖北靛藍(lán)科技有限公司與被告武漢拓某物業(yè)發(fā)展有限公司于2012年4月10日簽訂的天下名企匯寫字樓租賃合同；
二、被告武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)將所收取的租金、管理費(fèi)、保證金等共計(jì)人民幣87246元返還給原告湖北靛藍(lán)科技有限公司；
三、被告武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)將違約金人民幣76500元支付給原告湖北靛藍(lán)科技有限公司；
四、駁回原告湖北靛藍(lán)科技有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費(fèi)人民幣4245元（原告已預(yù)交）減半收取為人民幣2122.5元，由被告武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)，被告武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)將所負(fù)擔(dān)的案件受理費(fèi)直接支付給原告湖北靛藍(lán)科技有限公司。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。（上訴人在提交上訴狀時(shí)預(yù)交案件受理費(fèi)4245元，款匯武漢市中級(jí)人民法院。戶名:武漢市財(cái)政局非稅收入?yún)R繳專戶武漢市法院訴訟費(fèi)分戶；賬戶:07×××45；開戶行:農(nóng)行武漢直屬支行830178；上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理）。

本院認(rèn)為:被告武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司與長江廣場(chǎng)發(fā)展（武漢）有限公司簽訂長江廣場(chǎng)房屋買賣合同，向其購買長江廣場(chǎng)項(xiàng)目中裙樓部分的地上B座第一至八層房屋（其中B座五層已售面積除外，后變更為一至六層）和A座一、三、四、七、八層房屋（塔A除外）并已移轉(zhuǎn)占有，被告武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司享有上述房屋的占有、使用、收益權(quán)。被告武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司購買上述房屋后，將上述房屋進(jìn)行改造裝修后用于經(jīng)營“天下名企匯”寫字樓項(xiàng)目，并授權(quán)委托被告武漢拓某物業(yè)發(fā)展有限公司管理該項(xiàng)目的招商、租賃、服務(wù)、收費(fèi)等事項(xiàng)，被告武漢拓某物業(yè)發(fā)展有限公司有權(quán)將上述房屋進(jìn)行出租。原告與被告武漢拓某物業(yè)發(fā)展有限公司簽訂的“天下名企匯”寫字樓租賃合同書系雙方真實(shí)意思表示，未違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。被告武漢拓某物業(yè)發(fā)展有限公司系被告武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司委托代理人，被告武漢拓某物業(yè)發(fā)展有限公司在授權(quán)范圍內(nèi)所進(jìn)行的民事活動(dòng)的法律后果應(yīng)由被告武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司承擔(dān)。對(duì)已成立并生效的合同，雙方均應(yīng)全面履行合同義務(wù)。原告已依約向被告武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司支付了租金、營運(yùn)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、租金保證金、管理費(fèi)保證金、電費(fèi)保證金等共計(jì)人民幣87246元。被告武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司未能在約定的期限內(nèi)向原告交付符合條件的房屋，原告請(qǐng)求解除合同，并要求兩被告立即退還原告依約已交納的租金、管理費(fèi)、保證金共計(jì)87246元，兩被告同意解除合同并退還原告已交納的租金、管理費(fèi)、保證金共計(jì)87246元，本院予以照準(zhǔn)。
因被告武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司未能在約定的期限內(nèi)向原告交付房屋，在逾期通知原告交付房屋時(shí)，房屋存在漏水情形且未安裝空調(diào)通風(fēng)口及暖氣設(shè)備，不符合約定的交房條件，被告武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司違反了合同約定，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。租賃合同關(guān)于遲延交付寫字間的約定為:“如甲方遲延交付寫字間，則按每日500元的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付違約金?！币虼吮桓嫖錆h天下置業(yè)集團(tuán)有限公司應(yīng)向原告支付違約金。被告武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司辯稱違約金過高，請(qǐng)求予以降低。關(guān)于違約金，《合同法》第一百一十四條規(guī)定的違約金制度具有“補(bǔ)償和懲罰”的雙重性質(zhì)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條的規(guī)定，當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為《合同法》第一百一十四條 ?第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。只有在約定違約金過分高于實(shí)際損失的情況下并且應(yīng)當(dāng)事人的請(qǐng)求，才能予以適當(dāng)減少。在約定的違約金是否過分高于造成損失的舉證責(zé)任分配上，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第8條 ?的規(guī)定，違約方對(duì)于違約金約定過高的主張承擔(dān)舉證責(zé)任，非違約方主張違約金約定合理的，亦應(yīng)提供相應(yīng)的證據(jù)。即主張違約金過高的違約方應(yīng)首先證明違約金存在過高的情況，其完成了違約金過高的舉證責(zé)任后，才由守約方承擔(dān)主張約定違約金合理的舉證責(zé)任。本案中，被告武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司雖辯稱違約金過高，但并未提交相關(guān)證據(jù)證明違約金過高或不合理。從合同利益來看，約定的房屋租金及管理費(fèi)每月為14628元，按日計(jì)算則為每日487.6元，即被告武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司依據(jù)合同每日可從原告處獲得至少487.6元的收益。若被告武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司未能在約定的交房期限內(nèi)交付房屋，原告則無法使用所租房屋，被告武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司每日向原告支付相當(dāng)于日收益數(shù)額的違約金并無不妥，結(jié)合違約金的補(bǔ)償及懲罰性質(zhì)，原告主張按500元每日的約定支付違約金并無不合理之處。故被告武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司應(yīng)按約定的500元每日的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)向原告支付逾期交房的違約金。因原告于2012年11月30日向被告明確表示了解除合同的意思表示，違約金計(jì)算時(shí)間應(yīng)自2012年7月1日起計(jì)算至2012年11月30日止。被告武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司辯稱在被告逾期30日交付寫字間時(shí)原告即應(yīng)解除合同，其承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任時(shí)間為30日，超出30日的不應(yīng)承擔(dān)。雙方約定，甲方逾期30日交付寫字間時(shí)乙方有權(quán)即時(shí)單方解除合同，并根據(jù)損失要求甲方支付違約金及賠償損失，該約定系乙方行使單方解除權(quán)條件的約定，并非乙方行使單方解除權(quán)期限的約定，對(duì)被告武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司的辯稱本院不予采信。被告武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司應(yīng)向原告支付遲延交付寫字間違約金人民幣76500元（500元（153天）。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?、《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第8條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、解除原告湖北靛藍(lán)科技有限公司與被告武漢拓某物業(yè)發(fā)展有限公司于2012年4月10日簽訂的天下名企匯寫字樓租賃合同；
二、被告武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)將所收取的租金、管理費(fèi)、保證金等共計(jì)人民幣87246元返還給原告湖北靛藍(lán)科技有限公司；
三、被告武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)將違約金人民幣76500元支付給原告湖北靛藍(lán)科技有限公司；
四、駁回原告湖北靛藍(lán)科技有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費(fèi)人民幣4245元（原告已預(yù)交）減半收取為人民幣2122.5元，由被告武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)，被告武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)將所負(fù)擔(dān)的案件受理費(fèi)直接支付給原告湖北靛藍(lán)科技有限公司。

審判長：戴猛

書記員：王朝陽