上訴人（原審被告）：湖北雨潤(rùn)地華置業(yè)有限公司。住所地：大冶市新冶大道**號(hào)。法定代表人：祝義財(cái)，系公司經(jīng)理。委托訴訟代理人：劉進(jìn)，男，系該公司員工。被上訴人（原審原告）：柯某1，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住大冶市，法定代理人：柯某2（系柯某1之父），漢族，xxxx年xx月xx日出生，住大冶市。委托訴訟代理人：石義天，湖北華全律師事務(wù)所律師。

雨潤(rùn)置業(yè)公司上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)原審判決第二項(xiàng)，依法改判其公司根據(jù)實(shí)際損失進(jìn)行賠償。事實(shí)與理由：1、2013年4月和2014年11月，其公司均對(duì)被上訴人的房屋漏水情況進(jìn)行了維修，并解決了漏水問(wèn)題；2、上訴人在屋頂建設(shè)陽(yáng)光房存在私改水管管線及破壞樓面防水層，鑒定報(bào)告對(duì)此情況未提及，缺乏公正性和客觀性。原審判決據(jù)此將房屋漏水原因完全歸結(jié)于其公司不合情理；3、違約金過(guò)高。一是其公司簽訂每天補(bǔ)充500元的協(xié)議并非其公司真實(shí)意思表示，應(yīng)根據(jù)合同法解釋二第二十九條規(guī)定適當(dāng)減少；二是房屋漏水問(wèn)題已基本解決，前期漏水并未導(dǎo)致房屋的毀損，原審判決以房屋總價(jià)作為實(shí)際損失計(jì)算違約金明顯失當(dāng)；三是應(yīng)扣減其公司以補(bǔ)償形式免除上訴人八年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)（含車(chē)位1個(gè)）、財(cái)產(chǎn)損失18000元。柯某1辯稱(chēng)，1、房屋漏水問(wèn)題直到現(xiàn)在仍未解決，仍存在滲漏水現(xiàn)象；2、雖然被上訴人搭建了陽(yáng)光房，但是與漏水的地方不在同一區(qū)域，沒(méi)有關(guān)聯(lián)性。且鑒定報(bào)告認(rèn)定漏水是因?yàn)橥鈮B漏水造成的；3、簽訂補(bǔ)償協(xié)議是雙方真實(shí)意思的表示。因?yàn)榻环繒r(shí)，被上訴人就發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)滲漏水情況，要求退房，但上訴人多次保證維修后不會(huì)存在漏水的情況，后來(lái)房屋繼續(xù)漏水，才簽訂的此協(xié)議。4、原審判決沒(méi)有按照協(xié)議約定的天數(shù)據(jù)實(shí)結(jié)算違約金，而是對(duì)違約金進(jìn)行了減少，且判決認(rèn)定的違約金沒(méi)有超過(guò)購(gòu)房?jī)r(jià)的30%；5、免除物業(yè)服務(wù)費(fèi)是因?yàn)樯显V人延期交房后，被上訴人要求上訴人承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任，后達(dá)成的互免協(xié)議。6、18000元是對(duì)房屋裝修材料損害部分的賠償?？履?向原審法院起訴請(qǐng)求：1、雨潤(rùn)置業(yè)公司按約定賠償其房屋滲漏經(jīng)濟(jì)損失計(jì)269500元（自2014年10月29日至2016年5月10日止）；2、雨潤(rùn)置業(yè)公司繼續(xù)履行于2014年10月29日向其出具的《承諾書(shū)》約定的義務(wù)，直至該房屋不再出現(xiàn)滲漏為止；3、如房屋繼續(xù)滲漏，則按500元／天賠償損失；4、賠償因滲漏造成房屋裝修損失30000元；5、由雨潤(rùn)置業(yè)公司承擔(dān)訴訟費(fèi)用。原審法院認(rèn)定事實(shí)：2011年8月18日，柯某1與雨潤(rùn)置業(yè)公司簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定，柯某1購(gòu)買(mǎi)位于大冶雨潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng)2#樓3201室房屋一套，按約定付清了購(gòu)房款855744元，并于2014年4月30日辦理了房屋所有權(quán)證，房產(chǎn)證號(hào)為大冶市房權(quán)證02字第××號(hào)。2013年2月，在該房屋交付前，柯某1的父親柯某2檢查該房屋時(shí)發(fā)現(xiàn)臥室墻壁及天棚均有嚴(yán)重滲漏水現(xiàn)象后，及時(shí)向雨潤(rùn)置業(yè)公司反映。雨潤(rùn)置業(yè)公司指派工作人員實(shí)地查看后，在業(yè)主驗(yàn)房記錄單上詳細(xì)記錄：復(fù)式樓臥室墻面浸水、墻面浸水嚴(yán)重?？履?要求雨潤(rùn)置業(yè)公司及時(shí)處理。2013年3月18日，雨潤(rùn)置業(yè)公司向柯某1出具了一份《承諾函》，承諾：在2013年4月18日處理完畢，保證該戶能在2013年4月18日進(jìn)駐裝修。事后，雨潤(rùn)置業(yè)公司組織有關(guān)人員進(jìn)行維修，但仍然沒(méi)有解決房屋墻壁及天棚滲漏水問(wèn)題，致使柯某1不能對(duì)房屋進(jìn)行裝修。2013年4月22日，雨潤(rùn)置業(yè)公司又向柯某1出具了一份《承諾函》，并承諾：關(guān)于2#樓3201室內(nèi)漏水一事，已整改到位，懇請(qǐng)業(yè)主進(jìn)駐裝修，如發(fā)生漏水損壞裝飾而產(chǎn)生的一切損失由雨潤(rùn)置業(yè)公司負(fù)責(zé)相關(guān)賠償事宜。后雨潤(rùn)置業(yè)公司再次組織了人員維修，但房屋滲漏水現(xiàn)象仍然十分嚴(yán)重。2013年5月18日，涉案雙方就房屋滲漏水造成遲延交房問(wèn)題簽訂了一份《補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》，約定：免除柯某1所購(gòu)大冶雨潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng)2#樓3201室（含地下室壹個(gè)車(chē)位）的物業(yè)服務(wù)費(fèi)8年，期限自2013年5月至2021年5月止；雨潤(rùn)置業(yè)公司負(fù)責(zé)按房屋交付標(biāo)準(zhǔn)交付柯某1所購(gòu)房屋，柯某1在裝修后如果因房屋漏水而帶來(lái)的損失由雨潤(rùn)置業(yè)公司負(fù)責(zé)恢復(fù)原樣或者照價(jià)賠償。在此情況下，柯某1才同意接受交付房屋。事后，柯某1對(duì)該房屋進(jìn)行了全面裝修，并在樓頂搭建了陽(yáng)光房。因房屋四周墻壁及天棚的滲漏水沒(méi)有得到解決，致使柯某1房屋家俱、床被嚴(yán)重?fù)p壞。為此，柯某1多次找雨潤(rùn)置業(yè)公司要求賠償。2014年12月29日，雨潤(rùn)置業(yè)公司又向柯某1出具一份《承諾書(shū)》，承諾：3201室經(jīng)多次維修，依然存在滲漏水問(wèn)題。自本日起20天內(nèi)徹底解決滲漏問(wèn)題，若逾期未修復(fù)，每延遲一天向業(yè)主承擔(dān)500元的賠償，并且承擔(dān)因此給該業(yè)主造成的裝修損失。2015年2月15日，雨潤(rùn)置業(yè)公司已賠付房屋因漏水造成柯某1地板、窗簾等損失共計(jì)18000元。事后，雨潤(rùn)置業(yè)公司雖然對(duì)柯某1所有的房屋進(jìn)行了維修，但該房屋滲漏水情況沒(méi)能有效修復(fù)處理，故而成訟。在訴訟過(guò)程中，雨潤(rùn)置業(yè)公司申請(qǐng)對(duì)訴爭(zhēng)的房屋是否存在因質(zhì)量問(wèn)題而漏水進(jìn)行鑒定。2016年6月22日，廣州仲恒房屋安全鑒定有限公司對(duì)訴爭(zhēng)房屋滲漏情況進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)，檢查情況為復(fù)式一層：房2：南面飄臺(tái)西南角墻體根部有修補(bǔ)痕跡，木地腳線局部有發(fā)黑現(xiàn)象；對(duì)應(yīng)南面外墻窗角有修補(bǔ)痕跡（照片2～4）；房3：東面墻體南端下部墻布有潮濕現(xiàn)象；東南角根部墻體與板交接處有修補(bǔ)痕跡；東面地腳線木板北端有潮濕、發(fā)黑現(xiàn)象；對(duì)應(yīng)外墻窗角有修補(bǔ)痕跡（照片5～8）；復(fù)式二層：房1：東面梁抹灰層有滲水、發(fā)黃現(xiàn)象（照片9、10），明顯部位經(jīng)開(kāi)倉(cāng)后鋼筋混凝土未發(fā)現(xiàn)可見(jiàn)裂縫，未發(fā)現(xiàn)有因裝飾出現(xiàn)的空洞釘眼（照片11～13）；對(duì)應(yīng)外墻無(wú)明顯裂縫（照片14～16）；房2：南面墻體有大面積空鼓現(xiàn)象，且墻體有潮濕現(xiàn)象（照片17）；對(duì)應(yīng)外墻中部瓷磚有一條斜向裂縫，縫長(zhǎng)約0.8m，縫寬O.lmm～0.2mm（照片18、19）。同年7月12日作出房屋滲漏情況鑒定報(bào)告結(jié)論：根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)、檢查，湖北省大冶市新冶大道38號(hào)雨潤(rùn)住宅小區(qū)2棟3201室的滲漏主要表現(xiàn)在：復(fù)式一層房3東面墻體南端下部墻布有潮濕現(xiàn)象，復(fù)式二層房1東面梁抹灰層有滲水、發(fā)黃現(xiàn)象，復(fù)式二層房2墻體有潮濕現(xiàn)象。綜上述，該房屋存在工程質(zhì)量問(wèn)題而滲漏。同時(shí)，提出處理建議：對(duì)該房屋滲漏的外墻重新做防水處理。原審法院認(rèn)為，柯某1、雨潤(rùn)置業(yè)公司經(jīng)協(xié)商一致簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》合法、有效，予以認(rèn)定。合同雙方在履行合同過(guò)程中，按約定柯某1已履行支付房款義務(wù)，雨潤(rùn)置業(yè)公司實(shí)際也交付了房屋，但履行合同義務(wù)不符合法定義務(wù)，因房屋存在工程質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致滲漏水，因此雨潤(rùn)置業(yè)公司有義務(wù)負(fù)責(zé)維修直至修復(fù)。雨潤(rùn)置業(yè)公司雖然進(jìn)行多次維修但滲漏水的情況未能排除，并承諾徹底解決滲漏問(wèn)題，否則對(duì)柯某1進(jìn)行賠償。因柯某1、雨潤(rùn)置業(yè)公司雙方均認(rèn)為該承諾約定的賠償具有補(bǔ)償性，因此該承諾應(yīng)認(rèn)定為是對(duì)原合同內(nèi)容的違約金補(bǔ)充性約定，對(duì)雙方均具有約束力，并未違反法律相關(guān)的規(guī)定，予以認(rèn)定。由于雨潤(rùn)置業(yè)公司認(rèn)為約定的違約金數(shù)額過(guò)高，已顯失公平。根據(jù)法律的規(guī)定，可予以適當(dāng)減少，以不超過(guò)總房款的30%為限，由此產(chǎn)生的房屋質(zhì)量違約責(zé)任由雨潤(rùn)置業(yè)公司承擔(dān)?？履?的請(qǐng)求，符合法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)予以支持?？履?無(wú)證據(jù)證實(shí)因滲水造成房屋裝修損失30000元經(jīng)濟(jì)損失的事實(shí)，故柯某1的此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，不予支持。在訴訟過(guò)程中，柯某2申請(qǐng)撤回起訴，符合法律規(guī)定，予以準(zhǔn)許。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十二條、第一百一十四條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決：一、雨潤(rùn)置業(yè)公司在本判決生效后三十日內(nèi)對(duì)柯某1所有的位于大冶雨潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng)2#樓3201室房屋滲漏進(jìn)行修復(fù)；二、雨潤(rùn)置業(yè)公司在本判決生效后十日內(nèi)賠付柯某1違約金款256723元；三、駁回柯某1的其他訴訟請(qǐng)求。二審中，雙方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。本院經(jīng)審理查明，原審判決認(rèn)定事實(shí)屬實(shí)。
上訴人湖北雨潤(rùn)地華置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)雨潤(rùn)置業(yè)公司）因與被上訴人柯某1財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛一案，不服大冶市人民法院（2016）鄂0281民初876號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭，對(duì)該案材料進(jìn)行了閱卷、并調(diào)查和詢問(wèn)當(dāng)事人，不開(kāi)庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)如下：一、涉案房屋漏水的原因；二、違約金標(biāo)準(zhǔn)是否約定過(guò)高的問(wèn)題。關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)一，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果”的規(guī)定，本案中，柯某1的房屋漏水的原因經(jīng)司法鑒定機(jī)構(gòu)出具的鑒定結(jié)論證實(shí)系工程存在質(zhì)量問(wèn)題而滲漏，建議對(duì)房屋滲漏的外墻重新做防水處理。雨潤(rùn)置業(yè)公司提出房屋滲漏的原因系柯某1在屋頂建設(shè)陽(yáng)光房，私改水管管線及破壞樓面防水層造成，司法鑒定報(bào)告存在不公正和客觀，但未能提供證據(jù)予以證實(shí)，應(yīng)承擔(dān)舉證不利的法律后果。故雨潤(rùn)置業(yè)公司的該上訴理由無(wú)事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于違約金標(biāo)準(zhǔn)是否約定過(guò)高的問(wèn)題。雨潤(rùn)置業(yè)公司提出2014年12月29日其公司向柯某1出具的《承諾書(shū)》，承諾“3201室經(jīng)多次維修，依然存在滲漏水問(wèn)題。自本日起20天內(nèi)徹底解決滲漏問(wèn)題，若逾期未修復(fù)，每延遲一天向業(yè)主承擔(dān)伍佰元的賠償，并且承擔(dān)因此給該業(yè)主造成的裝修損失”不是其真實(shí)意思表示，且違約金約定過(guò)高，應(yīng)予以減少，但未能提供證據(jù)證實(shí)，應(yīng)承擔(dān)舉證不利的法律后果。故原審判決認(rèn)定該承諾書(shū)是對(duì)原合同違約金補(bǔ)充性約定，未違反法律相關(guān)規(guī)定，合法、有效，且根據(jù)法律規(guī)定，對(duì)違約金適當(dāng)減少，調(diào)整為不超過(guò)總房款的30%為限，支付房屋質(zhì)量違約金并無(wú)不當(dāng)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持；交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。本案中，就涉案房屋四周墻壁及天棚滲漏水的問(wèn)題，柯某1從2013年2月房屋交付前及入住后一直與雨潤(rùn)置業(yè)公司進(jìn)行協(xié)商，雨潤(rùn)置業(yè)公司亦先后向柯某1出具了三份《承諾書(shū)》，并與柯某1達(dá)成一份《補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》，但涉案房屋四周墻壁及天棚滲漏水的問(wèn)題沒(méi)有得到根本解決。鑒于雨潤(rùn)置業(yè)公司一直未能履行房屋的修復(fù)義務(wù)，柯某1向本院申請(qǐng)由其委托他人進(jìn)行修復(fù)，用涉案違約金作為房屋滲漏終身維修費(fèi)用，免除雨潤(rùn)置業(yè)公司因涉案房屋質(zhì)量問(wèn)題的賠償責(zé)任以及對(duì)涉案房屋的保修責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第十三條規(guī)定，民事訴訟應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。當(dāng)事人有權(quán)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)處分自己的民事權(quán)利和訴訟權(quán)利。為了徹底解決該房屋的問(wèn)題，減少當(dāng)事人訴累，根據(jù)上述法律規(guī)定及本案的實(shí)際情況，可以由柯某1自行或者委托他人修復(fù)涉案房屋，用涉案違約金作為涉案房屋滲漏終身維修費(fèi)用；柯某1免除雨潤(rùn)置業(yè)公司因涉案房屋質(zhì)量問(wèn)題的賠償責(zé)任以及對(duì)涉案房屋的保修責(zé)任。綜上所述，雨潤(rùn)置業(yè)公司的上訴請(qǐng)求不能成立，本院不予支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。但為了徹底解決本案的矛盾，減少當(dāng)事人訴累，本院對(duì)原審判決進(jìn)行部分調(diào)整，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷(xiāo)大冶市人民法院（2016）鄂0281民初876號(hào)民事判決第一、三項(xiàng)，即一、湖北雨潤(rùn)地華置業(yè)有限公司在本判決生效后三十日內(nèi)對(duì)柯某1所有的位于大冶雨潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng)2#樓3201室房屋滲漏進(jìn)行修復(fù)；駁回柯某1的其他訴訟請(qǐng)求；二、維持大冶市人民法院（2016）鄂0281民初876號(hào)民事判決第二項(xiàng)，即湖北雨潤(rùn)地華置業(yè)有限公司在本判決生效后十日內(nèi)賠付柯某1違約金款256723元；三、駁回柯某1的其他訴訟請(qǐng)求。如未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審訴訟費(fèi)用2480元，二審訴訟費(fèi)用5151元，均由湖北雨潤(rùn)地華置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。