上訴人（原審被告）：湖北鄂東市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)營(yíng)有限公司，住所地黃石市黃石港區(qū)公園路33號(hào)。
法定代表人：郭慶，董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：谷開(kāi)亮，該公司副總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：彭文和，湖北群力律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：陳某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市新洲區(qū)，
委托訴訟代理人：楊介先，黃石市三尊法律服務(wù)所法律工作者。

上訴人湖北鄂東市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)營(yíng)有限公司因與被上訴人陳某某租賃合同糾紛一案，不服黃石市黃石港區(qū)人民法院（2017）鄂0202民初1525號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭，對(duì)該案材料進(jìn)行了閱卷，并調(diào)查和詢問(wèn)當(dāng)事人，不開(kāi)庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2003年，陳某某與黃石市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)服務(wù)中心簽訂了商鋪?zhàn)赓U合同，由陳某某承租黃石市中心購(gòu)物廣場(chǎng)一樓北區(qū)287A號(hào)、287B號(hào)面積為2.93平方米、3.88平方米的商鋪，雙方對(duì)于租賃期限、租金、承租人在同等條件下的優(yōu)先承租權(quán)等事項(xiàng)均進(jìn)行了約定，但對(duì)承租資格費(fèi)未進(jìn)行約定。合同到期后，陳某某于2011年9月23日在交納了承租資格費(fèi)12000元后與黃石市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)服務(wù)中心續(xù)簽了租賃合同。2011年10月25日，陳某某與黃石市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)服務(wù)中心簽訂了一份《租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》，該協(xié)議約定：經(jīng)過(guò)雙方共同協(xié)商，本次簽訂的租賃合同到期后，在下一次重新簽訂合同時(shí)，如陳某某愿意繼續(xù)承租，在按時(shí)交納市場(chǎng)攤位租金、水電衛(wèi)生費(fèi)、空調(diào)費(fèi)等正常經(jīng)營(yíng)費(fèi)用外，服務(wù)中心不再向其收取其他費(fèi)用；本補(bǔ)充協(xié)議與租賃合同有同等法律效力，本協(xié)議自下次重新簽訂租賃合同時(shí)廢止。在此期間，陳某某一直承租該商鋪。2014年7月，陳某某與黃石市市場(chǎng)發(fā)展管理中心續(xù)簽了租賃合同，雙方約定：租賃期限為一年，即從2014年8月1日起至2015年7月31日止，租賃期滿，同等條件陳某某享有續(xù)租優(yōu)先權(quán)；商鋪的攤位租賃費(fèi)按75元/平方米的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，在合同期限內(nèi)，發(fā)展中心可視市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況、市場(chǎng)行情變化酌情調(diào)整攤位租金，陳某某按先交后用的方法在每月25日前按時(shí)足額交付；水、電、空調(diào)等費(fèi)用參照物價(jià)部門(mén)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合實(shí)際發(fā)生數(shù)額收?。话l(fā)展中心承擔(dān)房屋修繕及公共供水、供電、空調(diào)、管線等設(shè)施的維修義務(wù)，除因供水、供電部門(mén)停水、停電外，發(fā)展中心應(yīng)在接到陳某某情況反映后，及時(shí)修繕或維修，保障陳某某的正常使用；根據(jù)有關(guān)行政機(jī)關(guān)及法律、法規(guī)的規(guī)定和要求，協(xié)調(diào)、配合做好市場(chǎng)內(nèi)消防、治安管理工作；陳某某在租賃攤位之前，應(yīng)向發(fā)展中心交納5000元和6000元攤位押金，該押金在本合同終止或解除時(shí)退還陳某某；陳某某不服從購(gòu)物廣場(chǎng)統(tǒng)一規(guī)劃、行業(yè)布局調(diào)整，以及有意違反物業(yè)管理、消防管理規(guī)定并造成嚴(yán)重影響的，發(fā)展中心有權(quán)解除合同；租賃期限內(nèi)，雙方不得擅自終止合同，否則除按合同條款追究違約責(zé)任外，另向他方支付違約金2000元。雙方還對(duì)其它租賃事項(xiàng)進(jìn)行了約定。合同簽訂后，雙方均按約履行了各自義務(wù)。2015年1月13日、2015年1月22日，黃石市黃石港區(qū)公安消防大隊(duì)對(duì)黃石市中心購(gòu)物廣場(chǎng)進(jìn)行消防監(jiān)督檢查并作出消防整改通知書(shū)，將其列入重大火災(zāi)隱患單位，要求該廣場(chǎng)于2015年7月1日前改正。2015年3月25日，黃石市人民政府辦公室作出黃政辦[2015]40號(hào)《關(guān)于對(duì)全市重大火災(zāi)隱患掛牌督辦的通知》，要求黃石市中心購(gòu)物廣場(chǎng)等20家重大火災(zāi)隱患單位全力整改，消除火災(zāi)隱患。黃石市市場(chǎng)發(fā)展管理中心于2015年5月份在黃石市中心購(gòu)物廣場(chǎng)內(nèi)張貼書(shū)面通知，告知陳某某及廣場(chǎng)其他租戶因廣場(chǎng)進(jìn)行消防整改，要求與陳某某及其他租戶終止租賃合同。2015年6月份，黃石市中心購(gòu)物廣場(chǎng)關(guān)門(mén)停業(yè)進(jìn)行消防整改（黃石市中心購(gòu)物廣場(chǎng)曾于2003年進(jìn)行整體裝修，并通過(guò)消防驗(yàn)收）。另在雙方租賃期間，雙方均按約履行各自義務(wù)，沒(méi)有其他違約行為。
另認(rèn)定，黃石市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)服務(wù)中心和黃石市市場(chǎng)發(fā)展管理中心于2016年進(jìn)行了改革，通過(guò)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)整合組建湖北鄂東市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)營(yíng)有限公司，實(shí)行企業(yè)化運(yùn)作；湖北鄂東市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)營(yíng)有限公司已于2016年8月19日注冊(cè)成立，該公司為黃石市國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司的全資子公司，原黃石市市場(chǎng)發(fā)展管理中心、黃石市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)服務(wù)中心的人員、資產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)由黃石市國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司整體承接。
原審法院認(rèn)為，對(duì)于承租資格費(fèi)是否應(yīng)當(dāng)返還的問(wèn)題?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第三條規(guī)定：合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。第五條規(guī)定：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。本案中，陳某某與黃石市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)服務(wù)中心簽訂的商鋪?zhàn)赓U合同約定了租金、租期等內(nèi)容，并未約定承租資格費(fèi)的相關(guān)內(nèi)容，且雙方在合同中約定了陳某某在合同到期后，陳某某在同等條件下享有續(xù)租優(yōu)先權(quán)。據(jù)此約定，合同到期后，只要出租人繼續(xù)出租攤位，陳某某即有權(quán)在同等條件下優(yōu)先承租，而黃石市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)服務(wù)中心要求陳某某在交納承租資格費(fèi)后才與其續(xù)簽合同，不僅違背了合同中關(guān)于優(yōu)先承租的約定，亦有悖于合同的公平、平等、自愿原則。故湖北鄂東市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)營(yíng)有限公司辯稱的承租資格費(fèi)的交納純屬雙方自愿，與客觀事實(shí)不符，理由不能成立，不予支持。對(duì)于訴訟時(shí)效期間問(wèn)題。2015年6月份，黃石市中心購(gòu)物廣場(chǎng)關(guān)門(mén)停業(yè)進(jìn)行消防整改，至此黃石市市場(chǎng)發(fā)展管理中心終止了與陳某某的租賃合同關(guān)系。因黃石市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)服務(wù)中心收取陳某某的承租資格費(fèi)是在雙方的租賃期間內(nèi)，該行為具有持續(xù)性，故陳某某請(qǐng)求返還承租資格費(fèi)未超出訴訟時(shí)效期間。因黃石市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)服務(wù)中心和黃石市市場(chǎng)發(fā)展管理中心已在2016年進(jìn)行了改革，兩中心的人財(cái)物及職能由湖北鄂東市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)營(yíng)有限公司承接，故湖北鄂東市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)營(yíng)有限公司應(yīng)承擔(dān)返還承租資格費(fèi)的民事責(zé)任。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第三條、第五條、第六十條之規(guī)定，判決：湖北鄂東市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)營(yíng)有限公司于本判決生效后三日內(nèi)返還陳某某承租資格費(fèi)12000元。
二審期間，上訴人湖北鄂東市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)營(yíng)有限公司提交了二組新證據(jù)：證據(jù)一，《黃石市商務(wù)局關(guān)于處置中心購(gòu)物廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶上訪事件的報(bào)告》復(fù)印件、《黃石市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)服務(wù)中心關(guān)于中心購(gòu)物廣場(chǎng)合同到期的招租方案公告》復(fù)印件、《關(guān)于參與貨位招租的有關(guān)事項(xiàng)的通知》復(fù)印件，擬證明雙方之間收付承租資格費(fèi)是雙方要約邀請(qǐng)、要約、承諾達(dá)成合意的合同行為，是合法有效的民事法律行為，未違反公平、自愿原則；證據(jù)二，《29名被上訴人租金情況表》、吳靜等五人《黃石數(shù)碼廣場(chǎng)物業(yè)租賃合同》復(fù)印件、康玉芳《新世界商城攤位租賃合同書(shū)》復(fù)印件、《黃石市市場(chǎng)發(fā)展管理中心了解擬出資資產(chǎn)應(yīng)收租金情況評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估咨詢意見(jiàn)書(shū)》復(fù)印件，擬證明被上訴人愿意繳納承租資格費(fèi)的原因系被上訴人與上訴人簽訂的租賃合同租金水平都大幅度低于市場(chǎng)租金水平。
經(jīng)當(dāng)事人質(zhì)證，被上訴人陳某某認(rèn)為，湖北鄂東市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)營(yíng)有限公司提交的二組證據(jù)不屬于新證據(jù)，該證據(jù)在原審期間就已經(jīng)存在，對(duì)該二組證據(jù)的合法性及證明目的均有異議。

本院認(rèn)為，證據(jù)一中的三份文本、證據(jù)二中的吳靜等五人《黃石數(shù)碼廣場(chǎng)物業(yè)租賃合同》、康玉芳《新世界商城攤位租賃合同書(shū)》、《黃石市市場(chǎng)發(fā)展管理中心了解擬出資資產(chǎn)應(yīng)收租金情況評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估咨詢意見(jiàn)書(shū)》均為復(fù)印件，無(wú)其他證據(jù)相印證，真實(shí)性無(wú)法核實(shí)；且以上證據(jù)均不能證明被上訴人與上訴人簽訂的租賃合同租金水平都大幅度低于市場(chǎng)租金水平，故不予采信?！?9名被上訴人租金情況表》為湖北鄂東市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)營(yíng)有限公司單方的統(tǒng)計(jì)，亦不能證明被上訴人與上訴人簽訂的租賃合同租金水平都大幅度低于市場(chǎng)租金水平，故不予采信。
本院對(duì)原審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，關(guān)于湖北鄂東市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)營(yíng)有限公司是否應(yīng)當(dāng)返還承租資格費(fèi)的問(wèn)題。本案中，黃石市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)服務(wù)中心與被上訴人訂立《黃石市中心購(gòu)物廣場(chǎng)貨位租賃合同》約定，租賃期滿，同等條件下被上訴人有續(xù)租優(yōu)先權(quán)。該合同對(duì)承租資格費(fèi)的相關(guān)內(nèi)容未作約定。但合同到期后，黃石市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)服務(wù)中心作為出租人，利用其在租賃合同關(guān)系中處于相對(duì)優(yōu)勢(shì)地位，要求被上訴人交納承租資格費(fèi)后才與其續(xù)簽合同。黃石市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)服務(wù)中心的此行為違背了雙方當(dāng)事人關(guān)于合同中有關(guān)優(yōu)先續(xù)租的約定。故原審判決根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第三條、第五條、第六十條的規(guī)定，認(rèn)定黃石市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)服務(wù)中心的此行為不僅違背了雙方當(dāng)事人關(guān)于合同中約定的優(yōu)先續(xù)租的約定，亦有悖于合同的公平、平等、自愿原則，收取承租資格費(fèi)沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予以退還并無(wú)不當(dāng)。湖北鄂東市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)營(yíng)有限公司提出原審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，適用法律不當(dāng)?shù)纳显V理由無(wú)事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于訴訟時(shí)效期間問(wèn)題。上訴人與被上訴人租賃合同關(guān)系至黃石市中心購(gòu)物廣場(chǎng)于2015年6月消防整改停業(yè)時(shí)終止。上訴人收取被上訴人承租資格費(fèi)在雙方租賃期間，該行為具有持續(xù)性。故湖北鄂東市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)營(yíng)有限公司提出被上訴人請(qǐng)求返還承租資格費(fèi)超過(guò)訴訟時(shí)效期間的上訴理由無(wú)事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。
綜上所述，湖北鄂東市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)營(yíng)有限公司負(fù)擔(dān)的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

審判長(zhǎng) 嚴(yán)云峰
審判員 曹曉燕
審判員 童威

書(shū)記員： 彭嬌娥