上訴人（原審被告）：湖北鄂東市場發(fā)展經(jīng)營有限公司，住所地黃石市黃石港區(qū)公園路33號。
法定代表人：郭慶，董事長。
委托訴訟代理人：谷開亮，該公司副總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：彭文和，湖北群力律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：謝紅方，女，1964年9月23日出生，漢族，住黃石市西塞山區(qū)，
委托訴訟代理人：楊介先，黃石市三尊法律服務(wù)所法律工作者。

上訴人湖北鄂東市場發(fā)展經(jīng)營有限公司因與被上訴人謝紅方租賃合同糾紛一案，不服黃石市黃石港區(qū)人民法院（2017）鄂0202民初1579號民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭，對該案材料進行了閱卷，并調(diào)查和詢問當(dāng)事人，不開庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，證據(jù)一中的三份文本、證據(jù)二中的吳靜等五人《黃石數(shù)碼廣場物業(yè)租賃合同》、康玉芳《新世界商城攤位租賃合同書》、《黃石市市場發(fā)展管理中心了解擬出資資產(chǎn)應(yīng)收租金情況評估項目資產(chǎn)評估咨詢意見書》均為復(fù)印件，無其他證據(jù)相印證，真實性無法核實；且以上證據(jù)均不能證明被上訴人與上訴人簽訂的租賃合同租金水平都大幅度低于市場租金水平，故不予采信?！?9名被上訴人租金情況表》為湖北鄂東市場發(fā)展經(jīng)營有限公司單方的統(tǒng)計，亦不能證明被上訴人與上訴人簽訂的租賃合同租金水平都大幅度低于市場租金水平，故不予采信。
本院對原審查明的事實予以確認。
本院認為，關(guān)于湖北鄂東市場發(fā)展經(jīng)營有限公司是否應(yīng)當(dāng)返還承租資格費的問題。本案中，黃石市市場開發(fā)服務(wù)中心與被上訴人訂立《黃石市中心購物廣場貨位租賃合同》約定，租賃期滿，同等條件下被上訴人有續(xù)租優(yōu)先權(quán)。該合同對承租資格費的相關(guān)內(nèi)容未作約定。但合同到期后，黃石市市場開發(fā)服務(wù)中心作為出租人，利用其在租賃合同關(guān)系中處于相對優(yōu)勢地位，要求被上訴人交納承租資格費后才與其續(xù)簽合同。黃石市市場開發(fā)服務(wù)中心的此行為違背了雙方當(dāng)事人關(guān)于合同中有關(guān)優(yōu)先續(xù)租的約定。故原審判決根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三條、第五條、第六十條的規(guī)定，認定黃石市市場開發(fā)服務(wù)中心的此行為不僅違背了雙方當(dāng)事人關(guān)于合同中約定的優(yōu)先續(xù)租的約定，亦有悖于合同的公平、平等、自愿原則，收取承租資格費沒有事實和法律依據(jù)，應(yīng)予以退還并無不當(dāng)。湖北鄂東市場發(fā)展經(jīng)營有限公司提出原審判決認定事實錯誤，適用法律不當(dāng)?shù)纳显V理由無事實依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于訴訟時效期間問題。上訴人與被上訴人租賃合同關(guān)系至黃石市中心購物廣場于2015年6月消防整改停業(yè)時終止。上訴人收取被上訴人承租資格費在雙方租賃期間，該行為具有持續(xù)性。故湖北鄂東市場發(fā)展經(jīng)營有限公司提出被上訴人請求返還承租資格費超過訴訟時效期間的上訴理由無事實依據(jù)，本院不予支持。
綜上所述，湖北鄂東市場發(fā)展經(jīng)營有限公司負擔(dān)的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；原審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

審判長 嚴云峰
審判員 曹曉燕
審判員 童威

書記員： 彭嬌娥