西陵律師所上訴請求：一、撤銷湖北省宜昌市西陵區(qū)人民法院（2017）鄂0502民初452號民事判決，改判駁回趙某的全部訴訟請求。事實及理由：一審法院認定事實錯誤：陳丹簽收郵件的行為不能直接認定為西陵律師所簽收，陳丹既不是郵件收件人也不是西陵律師所員工；趙某于2016年7月、11月8日再次寄發(fā)同內(nèi)容郵件，該行為表明其并不認可西陵律師所簽收前述郵件，因此，趙某從未向西陵律師所主張過租金，本案已過訴訟時效。趙某答辯稱一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。趙某向一審法院訴訟請求：一、判決確認趙某與西陵律師所之間的房屋租賃合同關(guān)系于2014年12月2日已解除；二、判決西陵律師所立即騰退位于宜昌市××商城××、××號房屋；三、判決西陵律師所向趙某支付12052011年1月26日起至2014年12月2日止合同期內(nèi)的租金17915.44元（46.2個月×129.26平米×3元每平米每月）；四、判決西陵律師所自2014年12月3日起至實際騰退房屋之日止（訴訟中變更為計算到2017年6月14日）按照租金3元每平米每月的標準向趙某支付房屋占有使用費11943.62元。一審法院認定事實：位于宜昌市××、ＡＡ1205房屋（建筑面積328.52平方米）的所有權(quán)原登記在案外人江興魁名下，2006年12月28日，西陵律師所（乙方）與江興魁（甲方）簽訂房屋租賃合同，合同約定甲方將該房屋出租給乙方，租賃期限為2007年1月1日至2026年12月31日，共二十年，租金標準為每平米每月3元，合計租金人民幣985.56元，實際支付租金人民幣1000元每月。租金按半年結(jié)算，由西陵律師所在每半年結(jié)束前交付本半年的租金。該合同第五條約定，如果甲方將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，本合同對新的房屋所有者繼續(xù)有效。2010年12月28日，趙某通過拍賣程序競買取得位于宜昌市××、××號房屋的所有權(quán)（西陵律師所租賃該房屋），房屋所有權(quán)證號宜市房權(quán)證西陵區(qū)字第××號。法院2011年1月25日向西陵律師所送達通知（西陵律師所工作人員拒絕簽字、留置送達），告知西陵律師所自收到通知之日起租金向趙某繳納，租賃事宜與趙某協(xié)商。趙某于2014年5月29日、11月7日向西陵律師所郵寄《友情提示》催收租金，并附有收取租金的賬戶和賬號，西陵律師所拒收郵件。2014年12月1日，趙某向西陵律師所發(fā)出解除房屋租賃合同的通知，并催西陵律師所付拖欠的租金、限西陵律師所在2014年12月7日前將該房屋交還給趙某。該郵件2014年12月2日由陳丹代收（2016年8月7日，11月7日趙某又發(fā)同樣內(nèi)容的函，并提供了收款賬戶賬號，西陵律師所拒絕簽收）。之后，趙某欠債，該房屋被拍賣，2017年6月15日，案外人江興魁競買購得該房屋。自2011年1月26日起至2014年12月2日，西陵律師所拖欠趙某租金17915.44元；自2014年12月3日起至2017年6月14日，西陵律師所一直占有使用該房屋。上述事實主要有房屋租賃合同，友情提示、解除房屋租賃合同的通知，（2009）三執(zhí)字第146-4號通知，拍賣成交確認書，宜市房權(quán)證西陵區(qū)字第××號房屋所有權(quán)證書，（2016）鄂0502執(zhí)918號之一，開庭筆錄及當事人陳述等證據(jù)在卷佐證。一審法院認為：宜昌市××、ＡＡ1205房屋的所有權(quán)在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，2010年12月28日，趙某競買取得該房屋所有權(quán)時即繼受原出租人的權(quán)利和義務(wù)，與西陵律師所（承租人）成立了租賃合同關(guān)系。三峽壩區(qū)法院向西陵律師所送達了（2009）三執(zhí)字第146-4號通知，告知其該房屋出租人變更為趙某，自收到通知之日起租金向趙某繳納，西陵律師所自2011年1月26日起應(yīng)向趙某支付租金。西陵律師所稱不清楚房屋所有權(quán)人變更的事實，一直向原房屋所有權(quán)人繳納租金，以此為拒絕向趙某支付租金的抗辯理由有違誠信，一審法院不予支持。2014年5月29日、11月17日，趙某向西陵律師所發(fā)出書面《友情提示》、提示西陵律師所支付租金，西陵律師所拒收函件，也未支付租金。2014年12月1日，趙某向西陵律師所發(fā)出《解除房屋租賃合同的通知》，西陵律師所稱其單位沒有代收人陳丹這個人，但并無證據(jù)證明。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十七條規(guī)定“承租人無正當理由未支付或者延遲支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。一審訴訟中，西陵律師所曾以該房屋拍賣未通知其參與競拍剝奪了其優(yōu)先購買權(quán)提起訴訟，要求確認該拍賣成交確認書無效，后撤訴。因此，西陵律師所稱其不知該房屋所有權(quán)人變更，向原所有權(quán)人付了租金，再向趙某付租金不公平的理由不成立。西陵律師所在明知房屋所有權(quán)人變更，且經(jīng)趙某幾次催告一直未向趙某支付租金，趙某依法可以解除合同。因此，趙某與西陵律師所的房屋租賃合同于通知到達之日即2014年12月2日解除。因法院已告知西陵律師所自2011年1月26日起租金向趙某繳納，租賃事宜與趙某協(xié)商。之后，其使用房屋、拖欠租金一直呈持續(xù)狀態(tài)，趙某稱其多次上門提示及向西陵律師所郵寄函件催交租金、主張權(quán)利，西陵律師所系一從事法律業(yè)務(wù)的法人單位，一直使用該房屋、一直未向趙某履行交納租金的義務(wù)、一直拒收趙某發(fā)出的所有催交租金等郵件，也未就租賃事宜與趙某協(xié)商，有違誠信。據(jù)此，對于西陵律師所關(guān)于趙某請求支付2016年8月7日之前的租金已經(jīng)超過訴訟時效的主張不予支持。綜上，趙某請求判決西陵律師所從2011年1月26日起至2014年12月2日止向趙某支付合同期內(nèi)的租金17915.44元，從2014年12月3日起至2017年6月14日，按照租金3元每平米每月的標準向趙某支付房屋占有使用費理由成立，一審法院對趙某的上述請求予以支持。因2017年6月15日，案外人江興魁通過拍賣購得趙某的該房屋，因此，趙某要求西陵律師所騰退房屋理由不成立，一審法院對趙某該請求不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第二百一十二條，第二百二十六條，第二百二十七條，第二百二十九條之規(guī)定，判決：一、趙某與西陵律師所之間的《房屋租賃合同》于2014年12月1日解除；二、西陵律師所在判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向趙某支付2011年1月26日起至2014年12月2日止合同期內(nèi)的租金17915.44元；三、自2014年12月3日至2017年6月14日，西陵律師所應(yīng)按照合同約定的按照租金3元每平米每月的標準向趙某支付房屋占有使用費11943.62元；四、駁回趙某其他訴訟請求。案件受理費640元（趙某已預交），減半收取320元由西凌律師所負擔，執(zhí)行時一并支付給趙某。本院二審期間，當事人均未提交新證據(jù)。本院對一審查明的事實予以確認。
上訴人湖北西陵律師事務(wù)所（以下簡稱西陵律師所）因與被上訴人趙某租賃合同糾紛一案，不服湖北省宜昌市西陵區(qū)人民法院（2017）鄂0502民初452號民事判決，向本院提起上訴，本院于2018年3月1日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，宜昌市××、ＡＡ1205房屋于2010年12月28日由趙某競買取得所有權(quán)。西陵律師所與房屋原所有人簽訂了《房屋租賃協(xié)議》，西陵律師所是承租人，趙某繼受取得房屋原所有人的權(quán)利義務(wù)?！斗课葑赓U協(xié)議》對西凌律師所與趙某均有約束力。三峽壩區(qū)法院向西陵律師所送達了（2009）三執(zhí)字第146-4號通知，告知其該房屋出租人變更為趙某，自收到通知之日起租金向趙某繳納，西陵律師所自2011年1月26日起應(yīng)向趙某支付租金。西陵律師所占有使用該房屋，但并未向趙某支付租金。趙某于2014年5月29日、11月17日向西陵律師所發(fā)出書面《友情提示》、提示西陵律師所支付租金，西陵律師所拒收函件，也未支付租金。2014年12月1日，趙某向西陵律師所發(fā)出《解除房屋租賃合同的通知》，西陵律師所稱其單位沒有代收人陳丹這個人，不認可趙某向其主張過租金，但并未提供證據(jù)證明。因西陵律師所占有使用房屋是持續(xù)狀態(tài)，其不向趙某支付租金的行為有違誠信，其辯稱已向房屋原所有人支付租金因沒有證據(jù)證明，對該主張本院不予采信。趙某并未怠于行使其權(quán)利，對于西陵律師所主張趙某請求支付2016年8月7日之前的租金已經(jīng)超過訴訟時效的主張一審法院不予支持并無不當。綜上所述，西陵律師所的上訴理由不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費640元，由湖北西陵律師事務(wù)所負擔。本判決為終審判決。