上訴人（原審被告）：湖北荊牛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地荊門市掇刀區(qū)培公大道，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91420800777572008K。
法定代表人：劉某某，董事長(zhǎng)。
上訴人（原審被告）：劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，荊門市人，湖北荊牛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)，住荊門市掇刀區(qū)。
二上訴人委托代理人：陳云，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北荊牛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司員工，住荊門市城南新區(qū)。
二上訴人委托代理人：潘亞平，湖北新天律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：郭某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，武漢市人，退休職工，住武漢市武昌區(qū)。
委托代理人：鄧承斌，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，荊門市人，荊門市掇刀區(qū)掇刀石法律服務(wù)所法律工作者，住荊門市關(guān)公園。

上訴人湖北荊牛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱荊牛公司）、劉某某因與被上訴人郭某某民間借貸糾紛一案，不服荊門市掇刀區(qū)人民法院（2016）鄂0804民初86號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年6月16日立案后，依法組成合議庭，于2016年7月6日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。二上訴人荊牛公司和劉某某的委托代理人潘亞平和陳云，被上訴人郭某某及其委托代理人鄧承斌到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
荊牛公司和劉某某上訴請(qǐng)求：依法撤銷原判第一項(xiàng)中關(guān)于“被告湖北荊牛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，被告劉某某共同償還原告郭某某借款本金3985342.5元及利息（以3985342.5元為本金，按年息24%自2014年12月3日至本息清償之日止”的部分，改判荊牛公司和劉某某共同償還郭某某的借款本息1599071元及利息（以1599071元為本金，按年息24%自2015年11月29日至本息清償之日止），由郭某某承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：荊牛公司與郭某某簽訂的《借款購(gòu)房合同》，雙方的真實(shí)意思表示是郭某某以提供借款的方式預(yù)付購(gòu)房款，在未正式簽訂購(gòu)房協(xié)議前，荊牛公司對(duì)郭某某支付約定利息。2015年11月28日，荊牛公司與郭某某正式簽訂《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》，約定購(gòu)買商品房的數(shù)量、面積、房?jī)r(jià)，雙方確認(rèn)該協(xié)議與《商品房買賣合同》具有同等法律效力。由于郭某某遲遲不與荊牛公司簽訂正式的《商品房買賣合同》，致使該房屋長(zhǎng)期不能對(duì)外銷售。原審法院認(rèn)定，出售標(biāo)的物處于抵押狀態(tài)，雙方不能簽訂正式備案合同，不能履行作為買賣合同出售方的交房及辦理產(chǎn)權(quán)證的合同義務(wù)，該認(rèn)定錯(cuò)誤，缺乏事實(shí)依據(jù)，荊牛公司的房屋雖然與銀行辦理了貸款抵押，但并不影響該房屋對(duì)外銷售，根據(jù)雙方簽訂的《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》，郭某某已購(gòu)買荊牛公司價(jià)值3329469元的房產(chǎn)，該購(gòu)房款應(yīng)從借款數(shù)額中扣減。
郭某某答辯稱，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)駁回上訴，維持原判。
郭某某向一審法院起訴請(qǐng)求：一、荊牛公司、劉某某共同償還郭某某于2013年11月11日、2013年11月12日的借款本金400萬(wàn)元及利息（以400萬(wàn)元為本金按年息24%自2014年12月3日起計(jì)算至所有借款本息還清之日止）；二、荊牛公司、劉某某共同償還郭某某于2014年1月1日的借款本金90萬(wàn)元及利息（以90萬(wàn)元為本金，按年息24%自2014年1月2日起計(jì)算至所有借款本息還清之日止）；三、荊牛公司、劉某某共同償還郭某某于2014年1月4日的借款本金10萬(wàn)元及利息（以10萬(wàn)元為本金按年息24%自2014年1月5日起計(jì)算至所有借款本息還清之日止）；四、荊牛公司、劉某某共同償還郭某某于2014年3月2日的借款本金50萬(wàn)元及利息（以50萬(wàn)元為本金，按年息24%自2014年3月3日起計(jì)算至所有借款本息還清之日止）；五、劉某某立即償還郭某某于2015年4月6日代劉某某償還的銀行欠款2.6萬(wàn)元；六、一切訴訟費(fèi)用由荊牛公司、劉某某共同承擔(dān)。一審?fù)彆r(shí)，郭某某將第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求變更為：荊牛公司、劉某某共同償還郭某某于2013年11月11日，2013年11月12日出借的本金3985342.5元及利息（以3985342.5元為本金，按年息24%，自2014年12月3日起計(jì)算至所有借款本息還清之日止）。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：荊牛公司因資金周轉(zhuǎn)需要向郭某某借款，2013年11月11日借款300萬(wàn)元，荊牛公司與與郭某某另簽訂了一份《借款購(gòu)房合同》，內(nèi)容有：“乙方（荊牛公司）向甲方（郭某某）借款共計(jì)300萬(wàn)元，從借款之日起至乙方確定商鋪之日止。甲方購(gòu)買商鋪的其出借給乙方的資金按30%計(jì)算利息，每年結(jié)算一次，滿一年未購(gòu)房的利息轉(zhuǎn)入本金計(jì)算下一年度利息直至甲方選中房時(shí)終止計(jì)算利息，按甲方實(shí)際購(gòu)買商鋪應(yīng)付總價(jià)結(jié)算借款和利息后，多退少補(bǔ)。借款到期后甲方選購(gòu)房屋面積不限，由甲方自己決定。甲方所借款項(xiàng)和利息抵扣甲方所購(gòu)商鋪價(jià)款后，多余本金按年息30%計(jì)息。”2013年11月12日，荊牛公司再次向郭某某借款100萬(wàn)元，雙方簽訂了《借款購(gòu)房合同》。2014年1月1日又借款90萬(wàn)元，借款形式與第一次相同，并另行簽訂了一份《借款購(gòu)房合同》。2014年3月2日，荊牛公司向郭某某借款50萬(wàn)元并向郭某某出具了借條。上述《借款購(gòu)房合同》及借條均有劉某某簽名并蓋有荊牛公司公章。2014年2月24日，荊牛公司還款35萬(wàn)元，2014年12月2日還款30萬(wàn)元，2015年1月2日還款50萬(wàn)元，2015年6月25日還款5萬(wàn)元。荊牛公司提出償還第一筆款項(xiàng)35萬(wàn)元中，有部分應(yīng)做本金予以扣減，金額為14657.5元，郭某某對(duì)此予以認(rèn)可。荊牛公司提出郭某某的信用卡上有45010.1元系郭某某本人消費(fèi)，應(yīng)做利息予以扣減，郭某某表示認(rèn)可。2015年11月26日，郭某某與荊牛公司簽訂了一份《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》，內(nèi)容有：“認(rèn)購(gòu)人（郭某某）已詳細(xì)了解象山新城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況及所選定的商品房現(xiàn)狀，為了使出賣人在本協(xié)議約定的期限內(nèi)不再向他人出售認(rèn)購(gòu)人選定的商品房，雙方共同協(xié)商如下：1.認(rèn)購(gòu)人選定的房為象山新城2-6006、2-60072-11007、2-23006、2-23007、2-24006、2-24007、2-25006、2-25007，認(rèn)購(gòu)期單價(jià)為3980.00元每平方米，面積為836.55平方米，總房?jī)r(jià)為3329469元，憑此認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)簽署商品房買賣合同?！鼻G牛公司表示購(gòu)房協(xié)議中的房屋已抵押于銀行，目前處于未解押狀態(tài)。劉某某認(rèn)可本案的借款屬于荊牛公司、劉某某共同借款。2015年4月6日，郭某某向其借給劉某某使用的信用卡上打款2.6萬(wàn)元，劉某某予以認(rèn)可。郭某某在訴訟中表示僅向荊牛公司、劉某某主張民間借貸之債權(quán)權(quán)利，不再主張房屋買賣合同之權(quán)利。
一審法院認(rèn)為，關(guān)于本案的基礎(chǔ)法律關(guān)系。一、郭某某與荊牛公司、劉某某簽訂的《借款購(gòu)房合同》中沒(méi)有約定房屋的具體方位、房號(hào)，面積，亦未約定單價(jià)，故在《借款購(gòu)房合同》中，雙方并沒(méi)有就房屋買賣合同的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容進(jìn)行約定，3份合同并不具有法律意義上的買賣合同效力。二、荊牛公司、劉某某向郭某某借款，以借貸關(guān)系的標(biāo)的物同時(shí)形成了借貸關(guān)系及房屋買賣合同關(guān)系，只能擇一選擇履行。郭某某與荊牛公司簽訂的《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》雖有具體內(nèi)容，但雙方并未按合同約定簽署《商品房買賣合同》，且荊牛公司陳述協(xié)議書(shū)中出售的標(biāo)的物處于抵押狀態(tài)，即荊牛公司既無(wú)法與郭某某簽訂正式的備案合同，也不能履行作為買賣合同出售方一方交付房屋，辦理產(chǎn)權(quán)證等基本合同義務(wù)，而在訴訟中郭某某明確表示放棄《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》中約定的買方權(quán)利，故在《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》不能實(shí)際履行且郭某某放棄合同權(quán)利時(shí)，雙方應(yīng)按借貸關(guān)系履行合同義務(wù)。
關(guān)于借方主體，借條及合同上均有劉某某簽名并蓋有荊牛公司公章，荊牛公司、劉某某在訴訟中亦認(rèn)可共同承擔(dān)還款責(zé)任，故本案借款主體應(yīng)為荊牛公司、劉某某。關(guān)于應(yīng)償還的本金。荊牛公司、劉某某提出償還第一筆利息35萬(wàn)元時(shí)，其中有14657.5元超過(guò)法律規(guī)定，應(yīng)作本金予以扣減，郭某某表示認(rèn)可。經(jīng)核算，該14657.5元確系超付，故第一、二筆本金應(yīng)合計(jì)3985342.5元。關(guān)于應(yīng)償還的利息。截止2014年12月2日，荊牛公司、劉某某共償還利息120萬(wàn)元，按出借本金400萬(wàn)元計(jì)算，尚有70000余元利息未償付，郭某某對(duì)此予以放棄系對(duì)自身合法權(quán)利的處分，予以準(zhǔn)許。郭某某主張的剩余利息符合法律及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，予以支持。荊牛公司、劉某某提出，郭某某出借的信用卡上有45010.1元系郭某某個(gè)人消費(fèi)，應(yīng)在利息中予以扣減，郭某某予以認(rèn)可，一審予以確認(rèn)。關(guān)于郭某某為其出借給劉某某的信用卡償還借款26000元，劉某某在訴訟中表示認(rèn)可，予以確認(rèn)。
關(guān)于荊牛公司抗辯的郭某某應(yīng)提交完稅憑證的意見(jiàn)。因郭某某獲得本案借款利息是否應(yīng)當(dāng)繳納稅款系稅務(wù)部門行政審查的范圍，人民法院在審理民事案件時(shí)無(wú)權(quán)予以審查，荊牛公司、劉某某可尋其他途徑予以解決。關(guān)于荊牛公司、劉某某提出的維持信用卡人力費(fèi)用，因其未提供證據(jù)證明確有該筆費(fèi)用發(fā)生，且該筆費(fèi)用不在民間借貸審查范圍之內(nèi)，對(duì)其意見(jiàn)不予采納。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條，最高人民法院《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十六條之規(guī)定，判決：一、湖北荊牛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、劉某某共同償還郭某某借款本金3985342.5元及利息（以3985342.5元為本金，按年息24%自2014年12月3日至本息清償之日止，其中扣減利息45010.1元）；湖北荊牛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、劉某某共同償還郭某某借款本金90萬(wàn)元及利息（以90萬(wàn)元為本金，按年息24%自2014年1月2日至本息清償之日止）；湖北荊牛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、劉某某共同償還郭某某借款本金10萬(wàn)元及利息（以10萬(wàn)元為本金，按年息24%自2014年1月5日至本息清償之日止）；湖北荊牛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、劉某某共同償還郭某某借款本金50萬(wàn)元及利息（以50萬(wàn)元為本金，按年息24%自2014年3月3日至本息清償之日止）；二、劉某某償還郭某某借款26000元。上述第一項(xiàng)，應(yīng)在判決生效之日起五日內(nèi)履行。負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)50482元，減半收取25241元，郭某某負(fù)擔(dān)241元，湖北荊牛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、劉某某共同負(fù)擔(dān)25000元。
本院二審期間，荊牛公司和劉某某提交了以下證據(jù)：湖北荊門農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司直屬支行（以下簡(jiǎn)稱荊門農(nóng)商行）向荊門市房管局申請(qǐng)解押的申請(qǐng)書(shū)、該銀行出具的抵押房產(chǎn)預(yù)售的流程說(shuō)明、兩份解押后的房屋商品房買賣合同復(fù)印件，擬證明荊牛公司抵押給荊門農(nóng)商行的房屋可以出售，實(shí)際也在出售。
郭某某質(zhì)證稱，對(duì)申請(qǐng)書(shū)的真實(shí)性不清楚，對(duì)于內(nèi)容，要做個(gè)說(shuō)明，申請(qǐng)書(shū)解押的是4號(hào)樓，與本案訴爭(zhēng)的2號(hào)樓沒(méi)有關(guān)聯(lián)性，本案訴爭(zhēng)的房屋目前仍處于銀行抵押狀態(tài)，不能銷售；對(duì)于流程說(shuō)明，真實(shí)性不清楚，由法院依法認(rèn)定，對(duì)于流程中所說(shuō)的在解押之前荊牛公司與買受人簽訂的合同不能對(duì)抗銀行的優(yōu)先抵押權(quán)認(rèn)可；荊牛公司與郭某某簽訂的購(gòu)房協(xié)議書(shū)，實(shí)際上是荊牛公司向郭某某借款的一種保證條件，履行購(gòu)房協(xié)議的前提是，荊牛公司向荊門農(nóng)商行先行還款再解押再網(wǎng)簽備案，但至今荊牛公司未還款也未解押，該購(gòu)房協(xié)議沒(méi)有實(shí)際履行的可能。
荊牛公司認(rèn)可其提交的解押申請(qǐng)、商品房買賣合同中房屋的房號(hào)與雙方簽訂的購(gòu)房協(xié)議上的房號(hào)不一致，訴爭(zhēng)購(gòu)房協(xié)議上的房屋至今沒(méi)有解押。其解釋稱，申請(qǐng)書(shū)是從荊門市房管局復(fù)印出來(lái)的，加蓋房管局印章，具有真實(shí)性，提交該組證據(jù)是為了證明荊牛公司抵押的房屋是可以出售的，要在辦理解押之后出售。依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第195條的規(guī)定，只要抵押權(quán)人同意，抵押物可以轉(zhuǎn)讓，甚至都不需要解押。如果郭某某履行購(gòu)房協(xié)議的話，荊牛公司向郭某某交付房屋是可能的，只要按照其所提交的證據(jù)顯示的流程來(lái)走。
本院經(jīng)審核認(rèn)為，荊牛公司提交的解押申請(qǐng)與商品房買賣合同中的房屋并非本案訴爭(zhēng)購(gòu)房協(xié)議中約定的房屋，荊門農(nóng)商行出具的流程說(shuō)明也僅是對(duì)荊牛公司抵押給其的房產(chǎn)要進(jìn)行銷售需走的流程進(jìn)行一個(gè)說(shuō)明，其在說(shuō)明中表述，“我行現(xiàn)同意貴公司銷售抵押物，具體實(shí)施程序?yàn)椋合群炗喺J(rèn)購(gòu)協(xié)議，再以認(rèn)購(gòu)協(xié)議到我行按比例還款，再解押，再網(wǎng)簽，備案。未經(jīng)我行解押的，貴公司與房屋買受人簽訂的協(xié)議不得對(duì)抗我行享有的抵押權(quán)?！睆谋驹翰槊鞯氖聦?shí)來(lái)看，荊牛公司并未憑本案訴爭(zhēng)房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議到荊門農(nóng)商行按比例還款，也未申請(qǐng)辦理訴爭(zhēng)協(xié)議中所抵押房屋的解押手續(xù)，那之后的網(wǎng)簽和備案手續(xù)也無(wú)從進(jìn)行，訴爭(zhēng)購(gòu)房協(xié)議中的房屋實(shí)際上也無(wú)法銷售，綜上，荊牛公司提交的上述證據(jù)，不能達(dá)到其證明目的，二審不予采信。
另，郭某某在一審中提交2014年1月4日10萬(wàn)元借條1張以及同日2張共計(jì)10萬(wàn)元的銀聯(lián)商務(wù)憑證，以證明郭某某2014年1月4日向荊牛公司提供借款10萬(wàn)元。荊牛公司和劉某某對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，原審采信了該證據(jù)，但在事實(shí)認(rèn)定部分，對(duì)該筆借款遺漏交代。綜上，二審在事實(shí)認(rèn)定部分補(bǔ)充查明，2014年1月4日，荊牛公司向郭某某借款10萬(wàn)元，并向郭某某出具了一張10萬(wàn)元的借條，該借條上加蓋荊牛公司公章，劉某某和劉朝霞在借條上簽名捺印。
二審查明的其他事實(shí)與一審認(rèn)定一致。
本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是：2015年11月26日荊牛公司與郭某某簽訂的《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》如何認(rèn)定，該購(gòu)房協(xié)議中約定的郭某某應(yīng)付購(gòu)房款能否從借款數(shù)額中扣減。
荊牛公司上訴主張，在荊牛公司與郭某某簽訂的兩份《借款購(gòu)房合同》中第三條第一項(xiàng)約定：“甲方郭某某購(gòu)買商鋪的，其出借給乙方荊牛公司的資金按年息30%計(jì)算利息，每年結(jié)算一次，滿一年未購(gòu)房的，利息轉(zhuǎn)入本金，計(jì)算下一年度利息，直至甲方選中房時(shí)終止計(jì)算利息。按甲方實(shí)際購(gòu)買商鋪應(yīng)付總價(jià)，結(jié)算借款和利息后，多退少補(bǔ)。借款到期后甲方選購(gòu)房屋面積不限，由甲方自己決定。甲方所借款項(xiàng)和利息抵扣甲方所購(gòu)商鋪價(jià)款后，多余本金和利息仍按年息30%計(jì)息?！币罁?jù)上述約定，雙方簽訂的購(gòu)房協(xié)議中載明的房屋應(yīng)付款3329469元應(yīng)從借款和利息數(shù)額中扣減，剩余本金和利息再繼續(xù)計(jì)息。

本院認(rèn)為，荊牛公司與郭某某雖然簽訂《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》，但在該協(xié)議中約定，憑此認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)簽署《商品房買賣合同》后，以簽署的《商品房買賣合同》為準(zhǔn)，此協(xié)議由出賣人收回，而雙方在此之后并未簽訂正式的《商品房買賣合同》，也未進(jìn)行購(gòu)房流程中的網(wǎng)簽以及備案手續(xù)。荊牛公司稱系郭某某不愿意簽訂正式的商品房買賣合同，郭某某稱協(xié)議中約定的房屋均已抵押給銀行，雙方?jīng)]法簽訂《商品房買賣合同》，實(shí)際無(wú)法履行購(gòu)房協(xié)議。而對(duì)于購(gòu)房協(xié)議書(shū)中的房屋均已抵押給荊門農(nóng)商行，荊牛公司和劉某某是認(rèn)可的。在荊牛公司未向荊門農(nóng)商行還款也未申請(qǐng)解押的情形下，荊門農(nóng)商行未同意解除上述房屋的抵押，之后的網(wǎng)簽和備案手續(xù)均無(wú)法進(jìn)行，雙方之間簽訂的《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》不能實(shí)際履行。綜上，2015年11月26日荊牛公司與郭某某簽訂的《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》僅是認(rèn)購(gòu)協(xié)議，系荊牛公司的原因?qū)е码p方不能簽訂正式的《商品房買賣合同》，一審訴訟中，郭某某明確放棄《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》中約定的買方權(quán)利，其選擇僅向荊牛公司主張民間借貸之債權(quán)權(quán)利，原審法院按照民間借貸法律關(guān)系審理本案正確，并無(wú)不當(dāng)。荊牛公司和劉某某上訴認(rèn)為，《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》中約定的房屋應(yīng)付款3329469元應(yīng)從借款數(shù)額中扣減的理由不能成立。
綜上所述，荊牛公司和劉某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決認(rèn)定基本事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)21000元，由上訴人湖北荊牛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和劉某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　劉　俊 審判員　向　芬 審判員　馬晶晶

書(shū)記員：陳婷婷