上訴人（原審被告）湖北荊廈建設(shè)有限公司，住所地荊門市東寶區(qū)象山大道10號，組織機構(gòu)代碼18022638－0。
法定代表人王純武，該公司董事長。
委托代理人劉大清，湖北中科律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)代理。
委托代理人向衛(wèi)華，湖北同進律師事務(wù)所律師，一般代理。
被上訴人（原審原告）張某某。
委托代理人萬明龍，湖北京中金律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)代理。

上訴人湖北荊廈建設(shè)有限公司因與被上訴人張某某房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，不服荊門市東寶區(qū)人民法院（2013）鄂東寶民二初字第00562號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年3月6日受理后，于2014年3月20日公開開庭進行了審理。上訴人湖北荊廈建設(shè)有限公司的委托代理人劉大清、向衛(wèi)華，被上訴人張某某及其委托代理人萬明龍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，2011年6月14日，張某某與湖北荊廈建設(shè)有限公司簽訂了一份《危房改建還房合同書》，合同約定，張某某將自己位于荊門市東寶區(qū)金蝦路18號東寶區(qū)交通局家屬院內(nèi)的房屋交湖北荊廈建設(shè)有限公司拆除改建；湖北荊廈建設(shè)有限公司在動工之日起8個月內(nèi)向張某某交付在原址新建的中單元四樓住房一套，面積為110平方米，差額面積按每平方米2500元補給對方，并按每月800元支付張某某從搬遷之日到領(lǐng)取新房鑰匙時止的房租費。合同還約定如一方違約，應(yīng)按房屋造價的100％賠償損失。同日，以張某某為甲方、陳佑安并以括號注明湖北荊廈建設(shè)有限公司為乙方簽訂了一份《東寶交通局家屬區(qū)危房改建還房補充合同書》，對張某某的還建面積作了變更，即還建面積按124平方米為基數(shù)計算，按1：1.2比例償還148.8平方米，在還建住房面積不足時，以一樓車庫面積抵還；如還房面積超過應(yīng)還面積，按每平方米2500元補款。該條款處以手寫添加“如有差額面積，雙方以市場價格互補。”補充合同和危房改建還房合同均由張某某、陳佑安簽名。合同簽訂后，湖北荊廈建設(shè)有限公司于合同簽訂的當(dāng)日支付張某某房屋租金8000元，張某某于7日內(nèi)搬離住房。湖北荊廈建設(shè)有限公司于2011年12月12月開始動工修建還建房，工程建設(shè)已經(jīng)完工。湖北荊廈建設(shè)有限公司認(rèn)為已達到交付條件。原告張某某以被告湖北荊廈建設(shè)有限公司至今未交付房屋為由，訴請法院判令：1、被告交付住房一套和車庫一間，面積共計148.8平方米；2、被告支付房租費16800元（計算至2013年11月13日）；3、被告賠償損失36000元；4、被告支付違約金10800元；5、被告承擔(dān)訴訟費。
原審法院認(rèn)為，關(guān)于張某某與陳佑安簽訂的補充合同對湖北荊廈建設(shè)有限公司是否產(chǎn)生效力的問題。首先，雙方當(dāng)事人認(rèn)可的危房改建還房合同是由湖北荊廈建設(shè)有限公司提供的格式合同，對格式合同達成補充協(xié)議，具有合理性；其次，陳佑安作為湖北荊廈建設(shè)有限公司的代表與張某某簽訂危房改建還房合同后，張某某有理由相信陳佑安是有權(quán)代理；再次，陳佑安在其姓名后以括號注明湖北荊廈建設(shè)有限公司，表明陳佑安是代表湖北荊廈建設(shè)有限公司簽訂的補充合同，并非個人行為。因此，張某某應(yīng)完全有理由相信陳佑安是代表湖北荊廈建設(shè)有限公司與其簽訂的補充合同，陳佑安的代理行為符合合同法第四十九條的規(guī)定，為有效代理行為。補充合同對湖北荊廈建設(shè)有限公司產(chǎn)生效力，湖北荊廈建設(shè)有限公司應(yīng)按合同的約定履行義務(wù)，即向張某某交付148.8平方米的房屋。按合同的約定，還建的房屋先以中單元四樓的住房，不足面積的，以一樓車庫還房，如有差額面積，雙方以市場價格互補。補充合同既約定“如還房面積超過應(yīng)還面積，按每平方米2500元補款”，又以手寫添加“如有差額面積，雙方以市場價格互補”，同為對差額面積計價的約定，兩處具有沖突，根據(jù)權(quán)利義務(wù)對等原則，確認(rèn)雙方按“如有差額面積，雙方以市場價格互補”來履行。
關(guān)于湖北荊廈建設(shè)有限公司是否違約，張某某要求湖北荊廈建設(shè)有限公司支付房租、違約金以及賠償損失是否有依據(jù)的問題。合同約定，湖北荊廈建設(shè)有限公司應(yīng)在動工之日起8個月內(nèi)將房屋交付張某某，按湖北荊廈建設(shè)有限公司的陳述，還建房屋在2011年12月動工，其也應(yīng)在2012年8月交付房屋。雖然湖北荊廈建設(shè)有限公司提交了其于2012年10月22日發(fā)出的張貼于東寶交通家屬區(qū)的通知，但沒有證據(jù)證明該張貼的通知到達了張某某，而且湖北荊廈建設(shè)有限公司未證實其有合理延長交房期限的理由。因此，湖北荊廈建設(shè)有限公司未按合同約定的期限交房，構(gòu)成違約。關(guān)于房租的問題，根據(jù)合同的約定，湖北荊廈建設(shè)有限公司按每月800元支付拆遷戶從搬遷之日到領(lǐng)取新房鑰匙時止的房租費，故張某某要求湖北荊廈建設(shè)有限公司支付房租費的請求，有合同依據(jù)，予以支持。湖北荊廈建設(shè)有限公司未證實張某某的搬遷之日，根據(jù)湖北荊廈建設(shè)有限公司于2011年6月14日支付8000元房租費的事實和張某某的陳述，確認(rèn)2011年6月14日為張某某搬遷之日。張某某的訴訟請求計算至2013年11月14日止，為30個月，房租費為24000元。湖北荊廈建設(shè)有限公司已支付8000元，還應(yīng)支付16000元。關(guān)于張某某提出的要求湖北荊廈建設(shè)有限公司承擔(dān)違約金和賠償損失的訴訟請求，湖北荊廈建設(shè)有限公司未按期交房，已構(gòu)成違約，并給張某某造成了損失。張某某的損失為未按期得到還建房而需繼續(xù)租房的房租費，因張某某已提出該項請求，予以支持，因此，湖北荊廈建設(shè)有限公司支付房租費后，可以彌補張某某的損失，故張某某要求按還建房出租來計算損失，屬重復(fù)計算損失，不予支持。雙方當(dāng)事人未約定違約金的計算方式，而且張某某的損失已由本判決確認(rèn)獲得補償，故張某某要求湖北荊廈建設(shè)有限公司支付違約金10800元，沒有依據(jù)，亦不與支持。
綜上，張某某要求湖北荊廈建設(shè)有限公司交付148.8平方米的房屋和支付房租的部分請求，證據(jù)充分，理由正當(dāng)，予以支持。張某某的其他請求，依據(jù)不足，不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條的規(guī)定，判決：一、被告湖北荊廈建設(shè)有限公司向原告張某某交付位于荊門市東寶區(qū)金蝦路18號東寶區(qū)交通局家屬院內(nèi)的改建房屋148.8平方米，房屋為中單元四樓住房一套，住房不足148.8平方米的，以一樓車庫還房，如有差額面積，雙方以市場價格互補；二、被告湖北荊廈建設(shè)有限公司向原告張某某支付房租費16000元；三、駁回原告張某某的其他訴訟請求。上述一、二項于本判決生效之日起10日內(nèi)履行完畢。案件受理費6904元，減半收取3452元，由原告張某某負(fù)擔(dān)400元，被告湖北荊廈建設(shè)有限公司負(fù)擔(dān)3052元。
二審為查明本案事實，向上訴人湖北荊廈建設(shè)有限公司發(fā)出通知，要求其通知陳佑安、陳學(xué)平出庭作證。陳佑安、陳學(xué)平出庭作證接受了各方當(dāng)事人的詢問及法庭的調(diào)查。陳佑安陳述其系該工地的現(xiàn)場管理人員，未參與協(xié)商且未在《危房改建還房合同書》、《東寶交通局家屬區(qū)危房改建還房補充合同書》上簽名。陳學(xué)平陳述內(nèi)容主要為：1、2011年6月14日的《危房改建還房合同書》、《東寶交通局家屬區(qū)危房改建還房補充合同書》中的乙方簽名“陳佑安”均系陳學(xué)平所簽，陳佑安不知情，亦未委托陳學(xué)平簽名；2、《東寶交通局家屬區(qū)危房改建還房補充合同書》的首部、尾部兩個“陳佑安”的名字及協(xié)議第二條中添加內(nèi)容均系陳學(xué)平所寫并捺手??；3、陳學(xué)平系該拆遷項目的工地負(fù)責(zé)人；4、陳學(xué)平按照《東寶交通局家屬區(qū)危房改建還房補充合同書》第三條的約定已支付給張某某房屋裝修費3萬元；5、陳學(xué)平簽訂合同的行為系代表其自己。
本院經(jīng)審理查明，《危房改建還房合同書》、《東寶交通局家屬區(qū)危房改建還房補充合同書》中陳佑安的簽名實為陳學(xué)平所簽，陳學(xué)平系湖北荊廈建設(shè)有限公司東寶交通局家屬區(qū)危房改建項目的工地負(fù)責(zé)人，陳佑安系湖北荊廈建設(shè)有限公司在該工地的現(xiàn)場管理人員。
一審其他認(rèn)定事實屬實，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案爭議的焦點：1、2011年6月14日張某某與陳學(xué)平簽訂的《東寶交通局家屬區(qū)危房改建還房補充合同書》是否對湖北荊廈建設(shè)有限公司產(chǎn)生效力；2、一審判決支付房租的金額是否不當(dāng)；3、一審適用法律是否錯誤。
《中華人民共和國合同法》第四十九條規(guī)定“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效?！北景钢?，陳學(xué)平作為湖北荊廈建設(shè)有限公司東寶交通局家屬區(qū)工地負(fù)責(zé)人與張某某簽訂《危房改建還房合同書》后，湖北荊廈建設(shè)有限公司在該合同上蓋章確認(rèn)，張某某有理由相信陳學(xué)平是有權(quán)代表湖北荊廈建設(shè)有限公司簽訂合同的行為人。同一天陳學(xué)平與張某某簽訂《東寶交通局家屬區(qū)危房改建還房補充合同書》時，陳學(xué)平在乙方處簽名（陳佑安）后以括號注明湖北荊廈建設(shè)有限公司，在第二條更改說明條款中又以手寫添加了部分內(nèi)容，同時陳學(xué)平按該補充合同書第三條約定已向張某某支付房屋裝修費3萬元，并且該工地均由陳學(xué)平負(fù)責(zé)現(xiàn)場管理和施工。雖然湖北荊廈建設(shè)有限公司未在《東寶交通局家屬區(qū)危房改建還房補充合同書》上蓋章，也無書面追認(rèn)的證據(jù)，但綜合上述陳學(xué)平與張某某在主合同及補充合同的締結(jié)與履行過程中的各種行為，可以認(rèn)定張某某有理由相信陳學(xué)平具有代理權(quán)，陳學(xué)平的行為符合《中華人民共和國合同法》第四十九條規(guī)定構(gòu)成表見代理，該代理行為有效，即陳學(xué)平以陳佑安的名義與張某某簽訂的《東寶交通局家屬區(qū)危房改建還房補充合同書》應(yīng)由湖北荊廈建設(shè)有限公司承擔(dān)責(zé)任。
《危房改建還房合同書》約定還建面積為110平方米，《東寶交通局家屬區(qū)危房改建還房補充合同書》約定還建面積按124平方米為基數(shù)計算，按1：1.2比例償還148.8平方米。此系陳學(xué)平與張某某經(jīng)過充分協(xié)商后對還建面積作出的變更，鑒于陳學(xué)平的行為構(gòu)成表見代理，湖北荊廈建設(shè)有限公司應(yīng)照此補充合同書履行合同義務(wù)，故湖北荊廈建設(shè)有限公司認(rèn)為補充合同使張某某無償獲得近40平方米房屋，不符合“善意”內(nèi)容的上訴理由不能成立，本院不予采信。
關(guān)于一審判決支付房租金額是否不當(dāng)?shù)膯栴}。湖北荊廈建設(shè)有限公司在庭審中承認(rèn)雙方系因未依補充合同履行才導(dǎo)致張某某沒有接受還建房，湖北荊廈建設(shè)有限公司未依合同及補充合同約定交付房屋，系違約行為，張某某未接受房屋實際產(chǎn)生了在外租房的費用，且一直延續(xù)，故違約交房的時間不應(yīng)只計算至通知交房之日。湖北荊廈建設(shè)有限公司未按期交房違約的事實成立，一審根據(jù)張某某的訴請判決湖北荊廈建設(shè)有限公司向張某某支付房租費16000元并無不當(dāng)。
關(guān)于上訴人湖北荊廈建設(shè)有限公司認(rèn)為應(yīng)適用《中華人民共和國合同法》第四十八條而不適用第四十九條的規(guī)定的問題。《中華人民共和國合同法》第四十八條規(guī)定“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。……”該規(guī)定適用于無權(quán)代理的情形。前述分析意見中已對本案應(yīng)適用《中華人民共和國合同法》第四十九條作了闡述，本案不適用第四十八條，故上訴人的該項上訴理由不能成立，本院不予采信。
綜上，上訴人湖北荊廈建設(shè)有限公司的上訴理由不能成立，本院不予支持。一審判決認(rèn)定基本事實清楚，適用法律正確，處理適當(dāng)，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費6904元，由上訴人湖北荊廈建設(shè)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　楊紅艷 代理審判員　　王　冉 代理審判員　　李園園

書記員：曾靖