上訴人（原審原告）湖北翔龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。住所地：湖北省十堰市張灣區(qū)東岳路26號(hào)。
法定代表人呂國(guó)慶，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人許琴。代理權(quán)限：一般代理。
委托代理人劉暢，湖北鄖陽(yáng)律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。
被上訴人（原審被告）黃某某，職業(yè)狀況不詳。
被上訴人（原審被告）朱某，職業(yè)狀況不詳。
委托代理人汪峰，湖北瑞泰律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。

上訴人湖北翔龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)翔龍公司）因與被上訴人黃某某、朱某商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服湖北省十堰市張灣區(qū)人民法院（2013）鄂張灣民二初字第00216號(hào)民事判決。宣判后原審被告翔龍公司不服，向本院提起上訴。本院于2014年1月21日受理后，依法組成由審判員尚鄖生擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員王廣泉主審，審判員羅云飛參加評(píng)議的合議庭，于2014年4月1日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人翔龍公司的委托代理人許琴、劉暢，被上訴人黃某某、朱某的委托代理人汪峰均到庭參加訴訟。經(jīng)合議庭評(píng)議，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
翔龍公司原審訴請(qǐng)判令黃某某、朱某：1、支付商品房產(chǎn)權(quán)面積補(bǔ)差款5664元及違約金（違約金從2011年9月1日起按日萬(wàn)分之五計(jì)算至實(shí)際交付之日止）；2、支付房屋維修基金5640元及違約金（違約金從2011年9月1日起按日千分之五計(jì)算至實(shí)際交付之日止）；3、支付入戶(hù)花園封閉費(fèi)858元；4、負(fù)擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
原審法院經(jīng)審理查明：2010年3月11日，祥龍公司與黃某某、朱某簽訂《商品房預(yù)售合同》（合同編號(hào)：YS0049145），黃某某、朱某購(gòu)買(mǎi)祥龍公司開(kāi)發(fā)的、位于十堰市張灣區(qū)凱旋大道10號(hào)“翔龍半山尚”1幢1-8-2號(hào)商品房一套。合同約定該商品房預(yù)測(cè)建筑面積91.65平方米（其中套內(nèi)建筑面積76.02平方米，公共部分與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e15.63平方米），每平方米單價(jià)為2410.42元，總金額為220915元。該合同第六條“付款方式與期限”第1款約定：“一次性付款，在簽訂本合同時(shí)，買(mǎi)受人已向出賣(mài)人付清房款人民幣220915元。辦理房屋產(chǎn)權(quán)前支付相關(guān)稅費(fèi)及房屋維修基金等費(fèi)用，實(shí)際收取金額以相關(guān)部門(mén)規(guī)定為準(zhǔn)”。第七條“買(mǎi)受人逾期付款的違約責(zé)任”約定：“買(mǎi)受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按以下第1、2、3種方式處理：1、按逾期時(shí)間，分別處理（不做累加）。⑴逾期付款在30日之內(nèi)的，自合同規(guī)定的應(yīng)付款期限的第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，按應(yīng)付款的日萬(wàn)分之五向出賣(mài)人支付違約金，合同繼續(xù)履行；⑵逾期付款超過(guò)30日后，買(mǎi)受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣(mài)人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限的第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之五的違約金。本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定”。該合同第八條約定：合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，房屋單價(jià)不變，房屋總價(jià)以房管局房地產(chǎn)測(cè)量中心確定的產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)，乘以本合同單價(jià)確定，實(shí)行多退少補(bǔ)。合同附件五：前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容中約定“祥龍半山尚項(xiàng)目前期物業(yè)服務(wù)由十堰祥龍世紀(jì)物業(yè)管理有限公司提供”。合同附件六：合同補(bǔ)充協(xié)議第一條第4款約定：“買(mǎi)受人委托出賣(mài)人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，需在辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)前一個(gè)月內(nèi)（以出賣(mài)人通知為準(zhǔn)）支付辦理所需稅費(fèi)（具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以政府相關(guān)部門(mén)為準(zhǔn)），否則出賣(mài)人有權(quán)通知辦理產(chǎn)權(quán)從第31日起按購(gòu)房總價(jià)的5‰收取違約金”。2010年2月24日，祥龍公司與黃某某、朱某還簽訂了《翔龍半山尚關(guān)于入戶(hù)花園的約定協(xié)議》，約定黃某某、朱某應(yīng)承擔(dān)入戶(hù)花園封閉而產(chǎn)生的所有費(fèi)用。2011年6月14日，十堰市房地產(chǎn)測(cè)繪中心就本案所涉房屋的實(shí)際建筑面積進(jìn)行測(cè)繪，確定該房屋建筑面積為94平方米，比合同約定面積增加了2.35平方米。2011年7月30日，祥龍公司在《十堰晚報(bào)》上發(fā)布辦理產(chǎn)權(quán)登記的公告，通知翔龍半山尚購(gòu)房業(yè)主自公告發(fā)布之日起七日內(nèi)，向其提交辦理產(chǎn)權(quán)登記資料，并交納產(chǎn)權(quán)面積補(bǔ)差款、辦理產(chǎn)權(quán)所需稅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。2012年3月12日，祥龍公司將黃某某、朱某購(gòu)買(mǎi)商品房所屬的1幢所有商品房的住房維修資金向本市住房維修基金管理中心進(jìn)行了繳存，其中包含黃某某、朱某應(yīng)交存的首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金5640元（94㎡×1200元／㎡×5%）。3月14日十堰市住房維修基金管理中心向祥龍公司出具了房屋維修基金已繳交通知單。祥龍公司要求黃某某、朱某支付房屋面積補(bǔ)差款及違約金、房屋維修基金及違約金未果，引發(fā)訴訟。
另查明：十堰祥龍世紀(jì)物業(yè)管理有限公司向各業(yè)主發(fā)布2013【09】號(hào)通知，通知各業(yè)主“翔龍半山尚自交房投入使用后，為保障全體業(yè)主順利辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，翔龍地產(chǎn)自2012年分別為各樓棟墊付了維修資金，物業(yè)管理處通過(guò)各種方式對(duì)業(yè)主進(jìn)行了催繳，但仍有個(gè)別業(yè)主未及時(shí)交納，現(xiàn)接翔龍地產(chǎn)通知，即日起自2013年3月31日前請(qǐng)未交納維修資金的業(yè)主到管理處財(cái)務(wù)部交納，若在規(guī)定期限內(nèi)未交納的業(yè)主，翔龍地產(chǎn)將按照翔龍地產(chǎn)墊付維修資金之日起至交納時(shí)間止每逾期一天按銀行同期貸款利息收取費(fèi)用，請(qǐng)未交納維修資金的業(yè)主盡快交納”。2013年3月31日，黃某某、朱某向祥龍公司交納了維修基金5640元和入戶(hù)花園封閉費(fèi)858元，2013年4月4日交納了面積補(bǔ)差款5664元。
原審法院認(rèn)為：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。本案中，黃某某、朱某與翔龍公司簽訂的《商品房預(yù)售合同》第八條明確約定，合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，房屋單價(jià)不變，房屋總價(jià)以房管局房地產(chǎn)測(cè)量中心確定的產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)，乘以本合同單價(jià)確定，實(shí)行多退少補(bǔ)。在合同履行過(guò)程中，十堰市房地產(chǎn)測(cè)繪中心就本案所涉房屋的實(shí)際建筑面積進(jìn)行測(cè)繪，確定該房屋建筑面積為94平方米，比合同約定面積增加了2.35平方米，黃某某、朱某應(yīng)按合同的約定支付面積增加部分的補(bǔ)差房款5664元（2410.42元／㎡×2.35㎡）。該房款經(jīng)翔龍公司催收后，黃某某、朱某應(yīng)當(dāng)及時(shí)交納，逾期不交應(yīng)按合同的約定從翔龍公司公告催收的第31日即2011年9月1日起，以拖欠的面積補(bǔ)差款為本金，按合同約定的日萬(wàn)分之五支付違約金。黃某某、朱某辯稱(chēng)，房產(chǎn)部門(mén)實(shí)測(cè)多出的面積是翔龍公司承諾贈(zèng)送的面積，但未提供證明力大于雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》的證據(jù)予以證實(shí)，故對(duì)該辯稱(chēng)不予采信。
房屋維修基金是在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)由商品房的買(mǎi)受人，即本案中的黃某某、朱某支付的法定費(fèi)用，其支付標(biāo)準(zhǔn)和金額均有法律規(guī)定。原、被告雙方在簽訂的售房合同附件六第一條最后一款中約定，“買(mǎi)受人委托出賣(mài)人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的”，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)如期交納有關(guān)費(fèi)用，逾期則應(yīng)當(dāng)按約承擔(dān)違約責(zé)任。本案中祥龍公司并未提供買(mǎi)受人的委托手續(xù)，買(mǎi)受人當(dāng)庭亦未認(rèn)可委托，因此雙方基于該條的權(quán)利義務(wù)并不存在，但祥龍公司根據(jù)本地區(qū)商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的慣例，按照法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)為黃某某、朱某等買(mǎi)受人向行政主管部門(mén)墊付了應(yīng)當(dāng)由買(mǎi)受人交納的房屋維修基金。祥龍公司的墊付行為既是為了買(mǎi)受人的利益，也是一種善意行為，祥龍公司要求黃某某、朱某支付房屋維修基金5640元合理，但黃某某、朱某已按翔龍公司的通知在2013年3月31日前向其交納了維修基金，翔龍公司亦應(yīng)按通知的意思表示，不再收取費(fèi)用，即其主張的違約金，故翔龍公司訴請(qǐng)黃某某、朱某支付住宅專(zhuān)項(xiàng)維修基金5640元及違約金不予支持。2013年3月31日被告黃某某、朱某已向祥龍公司交納了入戶(hù)花園的封閉費(fèi)，雙方的該爭(zhēng)議消滅，祥龍公司的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不予支持。
依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條、第六十一條、第一百零七條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條之規(guī)定，判決：一、黃某某、朱某于本判決生效之日起十日內(nèi)向湖北翔龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司支付房屋面積補(bǔ)差款的違約金1648元。（以5664元為本金，從2011年9月1日起至2013年4月4日止582天，按日萬(wàn)分之五計(jì)算）；二、駁回湖北翔龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。如果黃某某、朱某未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)140元，由湖北翔龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)80元，黃某某、朱某負(fù)擔(dān)60元。
經(jīng)審理查明，原審判決認(rèn)定的雙方發(fā)生糾紛的原因、經(jīng)過(guò)等事實(shí)屬實(shí)。

本院認(rèn)為：針對(duì)雙方的上訴理由及答辯意見(jiàn)，雙方當(dāng)事人均同意確認(rèn)本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：9號(hào)通知是否對(duì)翔龍公司有拘束力，翔龍公司要求自2011年9月1日起至2013年3月31日止按每日千分之五的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期支付房屋維修基金的違約金的理由能否成立。本案中，9號(hào)通知雖然由十堰翔龍世紀(jì)物業(yè)管理有限公司發(fā)布，但從該物業(yè)公司與翔龍公司之間的相互關(guān)系、維修基金的實(shí)際收取及票據(jù)的出具等情形考量，一審認(rèn)定該通知系翔龍公司的真實(shí)意思表示并無(wú)不當(dāng)，翔龍公司應(yīng)當(dāng)受該通知內(nèi)容的拘束。而黃某某、朱某也在通知規(guī)定的期限（2013年3月31日前）內(nèi)交清了房屋維修基金，故其不應(yīng)再承擔(dān)支付違約金的違約責(zé)任。翔龍公司提出的自2011年9月1日起至2013年3月31日止按每日千分之五的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金的上訴請(qǐng)求缺乏依據(jù)，不予支持。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律和判決結(jié)果無(wú)明顯錯(cuò)誤，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)207元，由上訴人湖北翔龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　尚鄖生 審判員　　王廣泉 審判員　　羅云飛

書(shū)記員：王亮 《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》 第一百七十條第一款第一項(xiàng) 第二審人民法院對(duì)上訴案件，經(jīng)過(guò)審理，按照下列情形，分別處理： （一）原判決、裁定認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定； …… 《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》 第一百七十五條第二審人民法院的判決、裁定，是終審的判決、裁定。