上訴人（原審原告）湖北翔龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。住所地：湖北省十堰市張灣區(qū)東岳路26號(hào)。
法定代表人呂國(guó)慶，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人許琴。代理權(quán)限：一般代理。
委托代理人劉暢，湖北鄖陽(yáng)律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。
被上訴人（原審被告）陳某，職業(yè)不詳。
被上訴人（原審被告）羅某，職業(yè)不詳。
以上二人委托代理人汪峰，湖北瑞泰律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行調(diào)解、和解等。

上訴人湖北翔龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱翔龍公司）因與陳某、羅某商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服湖北省十堰市張灣區(qū)人民法院（2013）鄂張灣民二初字第00271號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年1月21日受理后，依法組成由審判員王志剛擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員徐恩田主審、審判員王海參加評(píng)議的合議庭，于2014年4月1日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人翔龍公司的委托代理人許琴、劉暢，被上訴人陳某、羅某的委托代理人汪峰均到庭參加訴訟。經(jīng)合議庭評(píng)議，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
翔龍公司原審訴請(qǐng)判令陳某、羅某：1、支付商品房產(chǎn)權(quán)面積補(bǔ)差款9705元及違約金（違約金從2011年9月1日起按日萬(wàn)分之五計(jì)算至實(shí)際交付之日止）；2、支付房屋維修基金5488元及違約金（違約金從2011年9月1日起按日千分之五計(jì)算至實(shí)際交付之日止）；3、本案訴訟費(fèi)用由陳某、羅某負(fù)擔(dān)。
一審法院認(rèn)定：2010年5月17日，翔龍公司與陳某、羅某簽訂《商品房預(yù)售合同》（合同編號(hào)：YS0051545），陳某、羅某購(gòu)買翔龍公司開(kāi)發(fā)的、位于湖北省十堰市張灣區(qū)凱旋大道10號(hào)“翔龍半山尚”4幢1-10-2號(hào)商品房一套。合同約定該商品房預(yù)測(cè)建筑面積88.75平方米（其中套內(nèi)建筑面積76.02平方米，公共部分與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e12.73平方米），每平方米單價(jià)為3568元，總金額為316660元。該合同第六條“付款方式與期限”第3款約定：“在簽訂本合同時(shí)，買受人已向出賣人支付房款（首付款）人民幣96660元，余款人民幣220000元，雙方約定通過(guò)銀行按揭方式支付。辦理房屋產(chǎn)權(quán)前支付相關(guān)稅費(fèi)及房屋維修基金等費(fèi)用，實(shí)際收取金額以相關(guān)部門規(guī)定為準(zhǔn)”。第七條“買受人逾期付款的違約責(zé)任”約定：“買受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按以下第1、2、3種方式處理：1、按逾期時(shí)間，分別處理（不做累加）。⑴逾期付款在30日之內(nèi)的，自合同規(guī)定的應(yīng)付款期限的第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，按應(yīng)付款的日萬(wàn)分之五向出賣人支付違約金，合同繼續(xù)履行；⑵逾期付款超過(guò)30日后，買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限的第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之五的違約金。本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定”。該合同第八條約定：合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，房屋單價(jià)不變，房屋總價(jià)以房管局房地產(chǎn)測(cè)量中心確定的產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)，乘以本合同單價(jià)確定，實(shí)行多退少補(bǔ)。合同附件五：前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容中約定“翔龍半山尚項(xiàng)目前期物業(yè)服務(wù)由十堰翔龍世紀(jì)物業(yè)管理有限公司提供”。合同附件六：合同補(bǔ)充協(xié)議第一條第4款約定：“買受人委托出賣人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，需在辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)前一個(gè)月內(nèi)（以出賣人通知為準(zhǔn)）支付辦理所需稅費(fèi)（具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以政府相關(guān)部門規(guī)定為準(zhǔn)），否則出賣人有權(quán)從通知辦理產(chǎn)權(quán)第31日起，按購(gòu)房總價(jià)的日5‰收取違約金”。2011年6月14日，十堰市房地產(chǎn)測(cè)繪中心就本案所涉房屋的實(shí)際建筑面積進(jìn)行測(cè)繪，確定該房屋建筑面積為91.47平方米，比合同約定面積增加了2.72平方米。2011年7月30日，翔龍公司在《十堰晚報(bào)》上發(fā)布辦理產(chǎn)權(quán)登記的公告，通知翔龍半山尚購(gòu)房業(yè)主自公告發(fā)布之日起七日內(nèi)，向其提交辦理產(chǎn)權(quán)登記資料，并交納產(chǎn)權(quán)面積補(bǔ)差款、辦理產(chǎn)權(quán)所需稅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。2012年5月16日，翔龍公司將陳某、羅某購(gòu)買商品房所屬的4幢所有商品房的住房維修資金，向十堰市住房維修基金管理中心進(jìn)行了繳存，其中包含陳某、羅某應(yīng)交存的首期住宅專項(xiàng)維修資金5488元（91.47㎡×1200元／㎡×5%）。2012年5月21日，十堰市住房維修基金管理中心向翔龍公司出具了房屋維修基金已繳交通知單。翔龍公司要求陳某、羅某支付房屋面積補(bǔ)差款及違約金、房屋維修基金及違約金未果，引起訴訟。
另查明：十堰翔龍世紀(jì)物業(yè)管理有限公司向各業(yè)主發(fā)布2013【09】號(hào)通知，通知各業(yè)主“翔龍半山尚自交房投入使用后，為保障全體業(yè)主順利辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，翔龍地產(chǎn)自2012年分別為各樓棟墊付了維修資金，物業(yè)管理處通過(guò)各種方式對(duì)業(yè)主進(jìn)行了催繳，但仍有個(gè)別業(yè)主未及時(shí)交納，現(xiàn)接翔龍地產(chǎn)通知，即日起自（應(yīng)為“至”）2013年3月31日前請(qǐng)未交納維修資金的業(yè)主到管理處財(cái)務(wù)部交納，若在規(guī)定期限內(nèi)未交納的業(yè)主，翔龍地產(chǎn)將按照翔龍地產(chǎn)墊付維修資金之日起至交納時(shí)間止每逾期一天按銀行同期貸款利息收取費(fèi)用，請(qǐng)未交納維修資金的業(yè)主盡快交納”。2013年5月3日，陳某、羅某向翔龍公司交納了維修基金5488元和面積補(bǔ)差款9705元。
一審法院認(rèn)為：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。本案中，陳某、羅某與翔龍公司簽訂的《商品房預(yù)售合同》第八條明確約定，合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，房屋單價(jià)不變，房屋總價(jià)以房管局房地產(chǎn)測(cè)量中心確定的產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)，乘以本合同單價(jià)確定，實(shí)行多退少補(bǔ)。在合同履行過(guò)程中，十堰市房地產(chǎn)測(cè)繪中心就本案所涉房屋的實(shí)際建筑面積進(jìn)行測(cè)繪，確定該房屋建筑面積為91.47平方米，比合同約定面積增加了2.72平方米，陳某、羅某應(yīng)按合同的約定支付面積增加部分的補(bǔ)差房款9705元（3568元／㎡×2.72㎡）。該房款經(jīng)翔龍公司催收后，陳某、羅某應(yīng)當(dāng)及時(shí)交納，逾期不交應(yīng)按合同的約定從翔龍公司公告催收的第31日即2011年9月1日起，以拖欠的面積補(bǔ)差款為本金，按合同約定的日萬(wàn)分之五支付違約金。陳某、羅某辯稱，房產(chǎn)部門實(shí)測(cè)多出的面積是翔龍公司承諾贈(zèng)送的面積，但未提供證明力大于雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》的證據(jù)予以證實(shí)，故對(duì)陳某、羅某的該辯稱一審法院不予采信。
房屋維修基金是在商品房買賣過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)由商品房的買受人，即本案中的陳某、羅某支付的法定費(fèi)用，其支付標(biāo)準(zhǔn)和金額均有法律規(guī)定。雙方在簽訂的售房合同附件六第一條最后一款中約定，“買受人委托出賣人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的”，買受人應(yīng)當(dāng)如期交納有關(guān)費(fèi)用，逾期則應(yīng)當(dāng)按約承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，翔龍公司并未提供買受人的委托手續(xù)，買受人當(dāng)庭亦未認(rèn)可委托，因此雙方基于該條的權(quán)利義務(wù)并不存在，但翔龍公司根據(jù)本地區(qū)商品房買賣過(guò)程中的慣例，按照法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)為陳某、羅某等買受人向行政主管部門墊付了應(yīng)當(dāng)由買受人交納的房屋維修基金，翔龍公司的墊付行為既是為了買受人的利益，也是一種善意行為，故翔龍公司要求陳某、羅某支付房屋維修基5488元合理，但陳某、羅某已于2013年5月3日交納了維修基金，翔龍公司不應(yīng)再主張維修基金的本金5488元。依據(jù)翔龍公司授意十堰翔龍世紀(jì)物業(yè)管理有限公司發(fā)布的2013【9】號(hào)通知的意思表示，陳某、羅某未在2013年3月31日前向其交納維修基金，應(yīng)自翔龍公司墊付維修基金之日起至實(shí)際交納時(shí)止每逾期一天按銀行同期貸款利息收取費(fèi)用，即其主張的違約金，故翔龍公司訴請(qǐng)陳某、羅某支付住宅專項(xiàng)維修基金5488元及按日千分之五計(jì)付違約金一審法院不予支持，違約金應(yīng)自翔龍公司主張的2011年9月1日期按銀行同期貸款利率計(jì)付至陳某、羅某實(shí)際交納之日止。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條、第六十一條、第一百零七條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款，參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條之規(guī)定，判決：一、陳某、羅某于判決生效之日起十日內(nèi)向湖北翔龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司支付房屋面積補(bǔ)差款的違約金2975元（以9705元為本金，從2011年9月1日起按日萬(wàn)分之五計(jì)算至2013年5月3日止613天）；二、陳某、羅某于判決生效之日起十日內(nèi)向湖北翔龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司支付住房專項(xiàng)維修基金的違約金（以5488元為本金，從2011年9月1日起按銀行同期貸款利率計(jì)付至2013年5月3日止）；三、駁回湖北翔龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。如果陳某、羅某未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)180元，由湖北翔龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)144元，陳某、羅某負(fù)擔(dān)36元。
經(jīng)審理查明，原審判決認(rèn)定事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，經(jīng)審查上訴人翔龍公司的三個(gè)上訴理由，其實(shí)質(zhì)是要求陳某、羅某按日千分之五的標(biāo)準(zhǔn)，以房屋維修基金5488元為基數(shù)，支付從2011年9月1日起至實(shí)際支付之日止的違約金。理由如下：其第一個(gè)上訴理由是雙方形成了委托辦證關(guān)系，一審否定這種關(guān)系的處理錯(cuò)誤。按照上訴人翔龍公司的觀點(diǎn)，如果雙方形成了委托辦證關(guān)系，則應(yīng)按照合同附件六：合同補(bǔ)充協(xié)議第一條第4款約定：“買受人委托出賣人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，需在辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)前一個(gè)月內(nèi)（以出賣人通知為準(zhǔn)）支付辦理所需稅費(fèi)（具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以政府相關(guān)部門規(guī)定為準(zhǔn)），否則出賣人有權(quán)從通知辦理產(chǎn)權(quán)第31日起，按購(gòu)房總價(jià)的日5‰收取違約金”。因此，因被上訴人陳某、羅某未在前述約定的期限內(nèi)繳納房屋維修基金，故其應(yīng)按約定的日千分之五標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。但雙方簽訂的商品房預(yù)售合同第六條“付款方式與期限”第3項(xiàng)約定：辦理房屋產(chǎn)權(quán)前支付相關(guān)稅費(fèi)及房屋維修基金等費(fèi)用。該稅費(fèi)及房屋維修基金等費(fèi)用均包含在合同第六條項(xiàng)下。而逾期付款如何處理，該合同第七條約定“買受人未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之五的違約金”。合同補(bǔ)充協(xié)議第一條第4款約定了買受人應(yīng)支付的費(fèi)用為“所需稅費(fèi)”，房屋維修基金顯然不是該約定的“稅費(fèi)”。也就是說(shuō)，合同補(bǔ)充協(xié)議對(duì)逾期繳納“稅費(fèi)”進(jìn)行了重新約定，但對(duì)逾期支付房屋維修基金如何支付違約金，合同補(bǔ)充協(xié)議并未涉及，故對(duì)逾期支付房屋維修基金，仍應(yīng)按商品房預(yù)售合同第六條、第七條的規(guī)定，即逾期付款，按日萬(wàn)分之五給付違約金。即既便上訴人翔龍公司關(guān)于雙方系委托關(guān)系的觀點(diǎn)成立，也不能達(dá)到其住房維修基金的違約金按日千分之五計(jì)算的上訴目的。關(guān)于這點(diǎn)，本院（2013）鄂十堰中民四終字第00433號(hào)等多份民事判決書(shū)已有論述，該多份民事判決書(shū)均已具法律效力。
上訴人翔龍公司的第三個(gè)上訴理由與第一個(gè)上訴理由存在因果關(guān)系，其第一個(gè)上訴理由不能成立，其第三個(gè)上訴理由顯然亦不能成立。
經(jīng)過(guò)上述分析，并經(jīng)雙方當(dāng)事人同意，本院將本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)歸納為：十堰翔龍世紀(jì)物業(yè)管理有限公司向各業(yè)主發(fā)布的2013【09】號(hào)通知，對(duì)翔龍公司是否具有拘束力。
上訴人翔龍公司認(rèn)為，該物業(yè)公司的行為與其無(wú)關(guān)，一審認(rèn)定其授意物業(yè)公司發(fā)布該通知缺乏證據(jù)證明。
被上訴人陳某、羅某認(rèn)為，該物業(yè)公司是翔龍公司開(kāi)辦的，費(fèi)用也是在物業(yè)公司辦公室繳納的，物業(yè)公司的行為能代表翔龍公司。
本院認(rèn)為，被上訴人陳某、羅某為支持自己的主張，一、二審共提交了三份證據(jù)。上訴人翔龍公司除否認(rèn)該三份證據(jù)外，并未提交足以推翻該三份證據(jù)的相反證據(jù)。合同附件五：前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容中約定“翔龍半山尚項(xiàng)目前期物業(yè)服務(wù)由十堰翔龍世紀(jì)物業(yè)管理有限公司提供”。該附件第（一）項(xiàng)第9條約定，物業(yè)公司按合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金。故本院有足夠的理由相信，物業(yè)公司發(fā)布通知是翔龍公司的授意。被上訴人陳某、羅某按物業(yè)公司的通知于2013年5月3日向翔龍公司交付了住宅專項(xiàng)維修資金，一審判決陳某、羅某按照銀行同期貸款利率向翔龍公司支付逾期交付住宅專項(xiàng)維修基金的違約金并無(wú)不當(dāng)。故上訴人翔龍公司的上訴理由均不能成立，本院不予支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，處理結(jié)果適當(dāng)，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)、第一百七十五條的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)218元，由上訴人湖北翔龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　王志剛 審判員　　王　海 審判員　　徐恩田

書(shū)記員：劉亞瓊