上訴人（原審原告）湖北翔龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：湖北省十堰市張灣區(qū)東岳路26號。
法定代表人呂國慶，該公司董事長。
委托代理人許琴。代理權(quán)限：一般代理。
委托代理人劉暢，湖北鄖陽律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。
被上訴人（原審被告）朱某，職業(yè)不詳。
委托代理人汪峰，湖北瑞泰律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為承認、放棄、變更訴訟請求，進行調(diào)解、和解等。

上訴人湖北翔龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱翔龍公司）因商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服湖北省十堰市張灣區(qū)人民法院（2013）鄂張灣民二初字第00238號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年1月21日受理后，依法組成由審判員王廣泉擔(dān)任審判長，審判員張劍主審、審判員柯幻參加評議的合議庭，于2014年4月1日公開開庭審理了本案。上訴人翔龍公司的委托代理人許琴、劉暢，被上訴人朱某的委托代理人汪峰均到庭參加訴訟。經(jīng)合議庭評議，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
翔龍公司原審訴請：請求人民法院判令朱某：1、支付商品房產(chǎn)權(quán)面積補差款14787元及違約金（違約金從2011年9月1日起按日萬分之五計算至實際交付之日止）；2、支付房屋維修基金5761元及違約金（違約金從2011年9月1日起按日千分之五計算至實際交付之日止）；3、本案訴訟費用由朱某負擔(dān)。
一審法院認定：2010年8月13日，翔龍公司與朱某簽訂《商品房預(yù)售合同》（合同編號：YS0055631），朱某購買翔龍公司開發(fā)的、位于十堰市張灣區(qū)凱旋大道10號“翔龍半山尚”1幢2-21-3號商品房一套。合同約定該商品房預(yù)測建筑面積91.65平方米（其中套內(nèi)建筑面積76.02平方米，公共部分與公用房屋分攤建筑面積15.63平方米），每平方米單價為3383.82元，總金額為310127元。該合同第六條“付款方式與期限”第1款約定：“在簽訂本合同時，買受人已向出賣人支付房款（首付款）人民幣95127元，余款人民幣215000元，雙方約定通過銀行按揭方式支付。辦理房屋產(chǎn)權(quán)前支付相關(guān)稅費及房屋維修基金等費用，實際收取金額以相關(guān)部門規(guī)定為準”。第七條“買受人逾期付款的違約責(zé)任”約定：“買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按以下第1、2、3種方式處理：1、按逾期時間，分別處理（不做累加）。⑴逾期付款在30日之內(nèi)的，自合同規(guī)定的應(yīng)付款期限的第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，按應(yīng)付款的日萬分之五向出賣人支付違約金，合同繼續(xù)履行；⑵逾期付款超過30日后，買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限的第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之五的違約金。本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實際已付款的差額確定”。該合同第八條約定：合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準。商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，房屋單價不變，房屋總價以房管局房地產(chǎn)測量中心確定的產(chǎn)權(quán)登記面積為準，乘以本合同單價確定，實行多退少補。合同附件五：前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容中約定“翔龍半山尚項目前期物業(yè)服務(wù)由十堰翔龍世紀物業(yè)管理有限公司提供”。合同附件六：合同補充協(xié)議第一條第4款約定：“買受人委托出賣人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的，需在辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)前一個月內(nèi)（以出賣人通知為準）支付辦理所需稅費（具體收費標準以政府相關(guān)部門規(guī)定為準），否則出賣人有權(quán)從通知辦理產(chǎn)權(quán)第31日起按購房總價的日5‰收取違約金”。2011年6月14日，十堰市房地產(chǎn)測繪中心就本案所涉房屋的實際建筑面積進行測繪，確定該房屋建筑面積為96.02平方米，比合同約定面積增加了4.37平方米。2011年7月30日，翔龍公司在《十堰晚報》上發(fā)布辦理產(chǎn)權(quán)登記的公告，通知翔龍半山尚購房業(yè)主自公告發(fā)布之日起七日內(nèi)，向其提交辦理產(chǎn)權(quán)登記資料，并交納產(chǎn)權(quán)面積補差款、辦理產(chǎn)權(quán)所需稅費等相關(guān)費用。2012年3月12日，翔龍公司將朱某購買商品房所屬的1幢所有商品房的住房維修資金向本市住房維修基金管理中心進行了繳存，其中朱某應(yīng)交存的首期住宅專項維修資金5761元（96.02㎡×1200元／㎡×5%）。3月14日十堰市住房維修基金管理中心向翔龍公司出具了房屋維修基金已繳交通知單。
另查明：十堰翔龍世紀物業(yè)管理有限公司向各業(yè)主發(fā)布2013【09】號通知，通知各業(yè)主“翔龍半山尚自交房投入使用后，為保障全體業(yè)主順利辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，翔龍地產(chǎn)自2012年分別為各樓棟墊付了維修資金，物業(yè)管理處通過各種方式對業(yè)主進行了催繳，但仍有個別業(yè)主未及時交納，現(xiàn)接翔龍地產(chǎn)通知，即日起至2013年3月31日前請未交納維修資金的業(yè)主到管理處財務(wù)部交納，若在規(guī)定期限內(nèi)未交納的業(yè)主，翔龍地產(chǎn)將按照翔龍地產(chǎn)墊付維修資金之日起至交納時間止每逾期一天按銀行同期貸款利息收取費用，請未交納維修資金的業(yè)主盡快交納”。2013年3月29日，朱某向翔龍公司交納了維修基金5761元，2013年4月25日交納了面積補差款14787元。
一審法院認為，依法成立的合同，自成立時生效。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。本案中，朱某與翔龍公司簽訂的《商品房預(yù)售合同》第八條明確約定，合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準。商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，房屋單價不變，房屋總價以房管局房地產(chǎn)測量中心確定的產(chǎn)權(quán)登記面積為準，乘以本合同單價確定，實行多退少補。在合同履行過程中，十堰市房地產(chǎn)測繪中心就本案所涉房屋的實際建筑面積進行測繪，確定該房屋建筑面積為96.02平方米，比合同約定面積增加了4.37平方米，朱某應(yīng)按合同的約定支付面積增加部分的補差房款14787元（3383.82元／㎡×4.37㎡）。該房款經(jīng)翔龍公司催收后，朱某應(yīng)當(dāng)及時交納，逾期不交應(yīng)按合同的約定從翔龍公司公告催收的第31日即2011年9月1日起，以拖欠的面積補差款為本金，按合同約定的日萬分之五支付違約金至實際交付之日止。朱某辯稱，房產(chǎn)部門實測多出的面積是翔龍公司承諾贈送的面積，但未提供證明力大于雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》的證據(jù)予以證實，故對朱某的該辯稱一審法院不予采信。
房屋維修基金是在商品房買賣過程中，應(yīng)當(dāng)由商品房的買受人，即朱某支付的法定費用，其支付標準和金額均有法律規(guī)定。雙方在簽訂的售房合同附件六第一條最后一款中約定，“買受人委托出賣人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的”，買受人應(yīng)當(dāng)如期交納有關(guān)費用，逾期則應(yīng)當(dāng)按約承擔(dān)違約責(zé)任。翔龍公司并未提供買受人的委托手續(xù)，買受人當(dāng)庭亦未認可委托，因此雙方基于該條的權(quán)利義務(wù)并不存在，但翔龍公司根據(jù)本地區(qū)商品房買賣過程中的慣例，按照法律規(guī)定的標準為朱某等買受人向行政主管部門墊付了應(yīng)當(dāng)由買受人交納的房屋維修基金。翔龍公司的墊付行為既是為了買受人的利益，也是一種善意行為，翔龍公司要求朱某支付房屋維修基金5761元合理，但朱某已按翔龍公司的通知在2013年3月31日前向其交納了維修基金，翔龍公司亦應(yīng)按通知的意思表示，不再收取費用，即其主張的違約金，故翔龍公司訴請朱某支付住宅專項維修基金5761元及違約金一審法院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第六十一條、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條之規(guī)定，判決如下：一、朱某于本判決生效之日起十日內(nèi)向翔龍公司支付房屋面積補差款的違約金4458元（以14787元為本金，從2011年9月1日起至2013年4月25日止603天，按日萬分之五計算）；二、駁回翔龍公司的其他訴訟請求。如果朱某未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費314元，由翔龍公司負擔(dān)246元，朱某負擔(dān)68元。
經(jīng)審理查明，原審判決認定事實屬實，本院予以確認。

本院認為，經(jīng)審查上訴人翔龍公司的三個上訴理由，其實質(zhì)是要求朱某按日千分之五的標準，以房屋維修基金5761元為基數(shù)，支付從2011年9月1日起至2013年3月29日止的違約金。理由如下：其第一個上訴理由是雙方形成了委托辦證關(guān)系，一審否定這種關(guān)系的處理錯誤。按照上訴人翔龍公司的觀點，如果雙方形成了委托辦證關(guān)系，則應(yīng)按照合同附件六：合同補充協(xié)議第一條第4款約定：“買受人委托出賣人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的，需在辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)前一個月內(nèi)（以出賣人通知為準）支付辦理所需稅費（具體收費標準以政府相關(guān)部門規(guī)定為準），否則出賣人有權(quán)從通知辦理產(chǎn)權(quán)第31日起，按購房總價的日5‰收取違約金”。因此，因被上訴人朱某未在前述約定的期限內(nèi)繳納房屋維修基金，故其應(yīng)按約定的日千分之五標準支付違約金。但雙方簽訂的商品房預(yù)售合同第六條“付款方式與期限”第3項約定：辦理房屋產(chǎn)權(quán)前支付相關(guān)稅費及房屋維修基金等費用。該稅費及房屋維修基金等費用均包含在合同第六條項下。而逾期付款如何處理，該合同第七條約定“買受人未按本合同規(guī)定的時間付款，按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之五的違約金”。合同補充協(xié)議第一條第4款約定了買受人應(yīng)支付的費用為“所需稅費”，房屋維修基金顯然不是該約定的“稅費”。也就是說，合同補充協(xié)議對逾期繳納“稅費”進行了重新約定，但對逾期支付房屋維修基金如何支付違約金，合同補充協(xié)議并未涉及，故對逾期支付房屋維修基金，仍應(yīng)按商品房預(yù)售合同第六條、第七條的規(guī)定，即逾期付款，按日萬分之五給付違約金。即既便上訴人翔龍公司關(guān)于雙方系委托關(guān)系的觀點成立，也不能達到其住房維修基金的違約金按日千分之五計算的上訴目的。關(guān)于這點，本院（2013）鄂十堰中民四終字第00433號等多份民事判決書已有論述，該多份民事判決書均已具法律效力。
上訴人翔龍公司的第三個上訴理由與第一個上訴理由存在因果關(guān)系，其第一個上訴理由不能成立，其第三個上訴理由顯然亦不能成立。
經(jīng)過上述分析，并經(jīng)雙方當(dāng)事人同意，本院將本案的爭議焦點歸納為：十堰翔龍世紀物業(yè)管理有限公司向各業(yè)主發(fā)布的2013【09】號通知，對翔龍公司是否具有拘束力。
上訴人翔龍公司認為，該物業(yè)公司的行為與其無關(guān)，一審認定其授意物業(yè)公司發(fā)布該通知缺乏證據(jù)證明。
被上訴人朱某認為，該物業(yè)公司是翔龍公司開辦的，費用也是在物業(yè)公司辦公室繳納的，物業(yè)公司的行為能代表翔龍公司。
本院認為，被上訴人朱某為支持自己的主張，一、二審共提交了三份證據(jù)。上訴人翔龍公司除否認該三份證據(jù)外，并未提交足以推翻該三份證據(jù)的相反證據(jù)。合同附件五：前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容中約定“翔龍半山尚項目前期物業(yè)服務(wù)由十堰翔龍世紀物業(yè)管理有限公司提供”。該附件第（一）項第9條約定，物業(yè)公司按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。故本院有足夠的理由相信，物業(yè)公司發(fā)布通知是翔龍公司的授意。朱某已按物業(yè)公司發(fā)布的通知于2013年3月31日前向翔龍公司交納了維修基金，不存在繼續(xù)支付維修基金及其違約金的事實和法律依據(jù)。故上訴人翔龍公司的上訴理由均不能成立，本院不予支持。原審判決認定事實清楚，適用法律正確，處理結(jié)果適當(dāng)，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項、第一百七十五條的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費214元，由上訴人湖北翔龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　王廣泉 審判員　　張　劍 審判員　　柯　幻

書記員：劉亞瓊