湖北翔龍工業(yè)園有限公司
操昶（湖北誠智成律師事務(wù)所）
許琴
陳某某
陸堅（湖北無為律師事務(wù)所）

原告湖北翔龍工業(yè)園有限公司。
住所地，湖北省十堰市紅衛(wèi)教育口2號。
法定代表人呂國慶，該公司董事長。
委托代理人操昶，湖北誠智成律師事務(wù)所律師。
委托代理人許琴，該公司員工。
被告陳某某。
委托代理人陸堅，湖北無為律師事務(wù)所律師。
原告湖北翔龍工業(yè)園有限公司（以下簡稱翔龍工業(yè)園公司）訴被告陳某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年9月10日立案受理，依法由助理審判員黃育瓊適用簡易程序于2015年11月5日公開開庭進行了審理。
因案情復(fù)雜，本院裁定將本案轉(zhuǎn)為普通程序繼續(xù)審理，依法組成由審判員王旭擔任審判長、審判員曾毅、助理審判員黃育瓊（主審）參加的合議庭于2016年3月1日公開開庭進行了審理。
原告翔龍工業(yè)園公司的委托代理人操昶、許琴，被告陳某某的委托代理人陸堅到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告翔龍工業(yè)園公司訴稱:2013年3月1日，被告陳某某與我公司簽訂《翔龍四方新城隨園樓宇認購書》，約定被告陳某某認購我公司開發(fā)的隨園小區(qū)1棟1單元103號房屋，建筑面積約119.64㎡（實測面積為120.02㎡），優(yōu)惠后銷售單價為5608元／㎡，總價673072元，首付201941元。
被告陳某某于簽訂認購書當日支付購房款201941元，剩余購房款471131元至今未付。
2013年3月1日，我公司向被告陳某某交付房屋。
同年3月3日，被告陳某某辦理裝修手續(xù)并于6月1日入住該房屋。
被告陳某某所購買的房屋因十堰市人民政府修建市政重點交通工程“發(fā)展大道”這個不可歸責于我公司的事由，造成開發(fā)建設(shè)手續(xù)延遲至2014年8月25日才辦理完畢。
我公司在開發(fā)建設(shè)手續(xù)辦妥后，多次給被告陳某某打電話或發(fā)短信，并在入戶樓道及電梯轎廂內(nèi)張貼通知，請求被告陳某某與我公司簽訂《商品房預(yù)售合同》、付清購房款、繳納住宅專項維修基金、提交辦理兩證資料及相關(guān)稅費，并多次在十堰晚報、東風汽車報刊登《簽訂商品房預(yù)售合同通知》，但被告陳某某至今未按通知的內(nèi)容履行。
被告陳某某負有在收到房屋后付清購房款的義務(wù)，按規(guī)定亦負有繳納住房專項維修基金的義務(wù)，我公司已依法履行了通知被告陳某某的義務(wù)并給予了合理的準備時間，因被告陳某某拒不履行其義務(wù)，故訴至貴院，請求法院依法判令:1、被告陳某某支付購房款471131元及逾期付款利息（自2015年5月1日起按中國人民銀行同期貸款利率計算至付清之日止）；2、被告陳某某支付住宅專項維修基金7201.2元（120.02㎡×60元／㎡）；3、本案各項訴訟費用由被告陳某某負擔。
原告翔龍工業(yè)園公司為支持其訴訟主張，向本院提交了如下證據(jù):
證據(jù)一:原告翔龍工業(yè)園公司營業(yè)執(zhí)照及開發(fā)資質(zhì)證書。
證明原告翔龍工業(yè)園公司主體資格符合房地產(chǎn)開發(fā)的資質(zhì)，其開發(fā)資質(zhì)是合法有效的。
證據(jù)二:1、2010年8月16日土地使用證（復(fù)印件）；2、2010年12月30日土地使用證（復(fù)印件）；3、十堰市規(guī)劃局審定規(guī)劃設(shè)計方案通知書；；4、十堰市規(guī)劃局同意的“東風產(chǎn)業(yè)園·四方新城（隨園）建筑單位方案設(shè)計、總平面圖（一期）、總平面圖、總體鳥視圖；5、四方新城·隨園1棟（或者1號樓）第14層平面圖。
證明四方新城隨園小區(qū)建設(shè)手續(xù)合法，原告翔龍工業(yè)園公司有權(quán)對外簽訂樓宇認購書，雙方簽訂的認購書合法有效。
證據(jù)三:1、認購書；2、被告陳某某接收房屋、裝修房屋、入住房屋手續(xù)；3、測繪報告（復(fù)印件）；4、交付房款收據(jù)；5、關(guān)于調(diào)整住宅專項維修資金交存標準的通知（復(fù)印件）；6、民事判決書。
證明:1、原、被告簽訂的認購書已被人民法院生效判決確認有效，原告翔龍工業(yè)園公司已履行完畢交房義務(wù)，無違約行為；2、被告陳某某已付購房款201941元，拖欠471131元；3、被告陳某某應(yīng)交存住宅專項維修基金7201.2元。
證據(jù)四:1、規(guī)劃局（2008）25號業(yè)務(wù)會紀要；2、規(guī)劃局（201）181號函件；3、張灣區(qū)發(fā)展大道指揮部（2011）29號至十堰市人民政府的請示和張維國市長、成佳剛副市長對請示的批示意見。
4、規(guī)劃局至市政府的報告；5、國土資源局至市建委的意見函；6、規(guī)劃局至市住建委的規(guī)劃建議函及因修理占地補充翔龍工業(yè)園公司選址范圍圖；7、國土局、財政局（2012）321號至市政府的請示；8、住建委至市政府的請示（以上證據(jù)均系復(fù)印件）。
證明原告翔龍工業(yè)園公司在開發(fā)建設(shè)四方新城隨園小區(qū)過程中，因市政重點交通工程發(fā)展大道的建設(shè)占用了公司的土地，致使隨園小區(qū)整體平移而超出原地界6312平方米，這屬于不可歸責于原告翔龍工業(yè)園公司的事由，亦屬于合同法規(guī)定的不可抗力。
證據(jù)五:1、十堰市國土局、財政局“十土資發(fā)（2012）321號”至市政府的請示；2、十堰市2011年第八號國有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣出讓公告；3、關(guān)于暫停拍賣十政儲出（2011）62號宗地的公告；4、關(guān)于恢復(fù)拍賣十政儲出（2011）62號宗地的通知；5、十堰市國土局第一次調(diào)查確權(quán)批示；6、十堰市國土局第二次調(diào)查確權(quán)批示；7、湖北國土廳批準十堰市2010年度第2批次建設(shè)用地函；8、十堰市政府專題會議紀要；9、土地使用權(quán)證（以上證據(jù)均系復(fù)印件）。
證明因修建發(fā)展大道致使隨園小區(qū)1、2號樓超地界，原告翔龍工業(yè)園公司于2013年9月14日補辦好土地手續(xù)，因此耽誤了原告翔龍工業(yè)園公司辦理隨園小區(qū)1、2號樓各項手續(xù)，原告翔龍工業(yè)園公司不應(yīng)承擔責任。
證據(jù)六:1、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；2、《建筑工程施工許可證》；3、《商品房預(yù)售許可證》；4、《工程竣工備案證》；5、一號樓中的兩位業(yè)主已經(jīng)辦妥個人房屋產(chǎn)權(quán)證書。
證明原告翔龍工業(yè)園公司開發(fā)的四方新城隨園小區(qū)1、2號樓后期開發(fā)建設(shè)手續(xù)合法合規(guī)，被告陳某某可隨時與原告翔龍工業(yè)園公司簽訂商品房預(yù)售合同并辦理房產(chǎn)證。
證據(jù)七:1、翔龍工業(yè)園公司在1、2號樓入戶樓道、電梯轎廂內(nèi)張貼的“《簽訂商品房合同》和辦理兩證公告”；2、翔龍工業(yè)園公司在十堰晚報、東風汽車報5次刊登的“《簽訂商品房合同》和辦理兩證公告”。
證明原告翔龍工業(yè)園公司采用多種形式、多次通知被告陳某某簽訂商品房預(yù)售合同、付清購房款、繳納住宅專項維修基金、提交辦理兩證的資料并交納相關(guān)稅費，一再延長期限，最后延遲至2015年4月30日。
原告翔龍工業(yè)園公司充分履行了通知義務(wù)，為被告陳某某留足了必要的、合理的準備時間，但被告陳某某卻怠于履行義務(wù)，應(yīng)當支付拖欠的購房款并支付逾期付款利息。
被告陳某某辯稱:1、我與原告翔龍工業(yè)園公司簽訂的認購書不符合《商品房銷售管理辦法》第十六條的規(guī)定，不能認定為商品房買賣合同。
認購書第五條明確約定以雙方簽訂的商品房買賣合同為最終的物業(yè)買賣依據(jù)，這表明認購書只是一種意向書，不能作為正式的購房依據(jù)。
2、根據(jù)該認購書中第三條、第五條的約定，雙方的主要義務(wù)是簽訂商品房買賣合同，而這種義務(wù)屬于雙方意思自治的范疇，因此本案不屬于人民法院管轄的范圍，應(yīng)依法駁回原告翔龍工業(yè)園公司的起訴。
3、原告翔龍工業(yè)園公司在沒有取得任何合法手續(xù)的情況下，違規(guī)建設(shè)房屋并銷售，而且原告翔龍工業(yè)園公司明知修建發(fā)展大道需置換土地，并且這種置換土地與本案爭議的房屋沒有關(guān)系，原告翔龍工業(yè)園公司卻向我及廣大購房者隱瞞了這一事實，在認購書中聲稱7日內(nèi)可以簽訂商品房買賣合同，要求購房者在房屋銷售低迷期高價購房，賺取最大的利潤，明顯屬于欺詐行為，原告翔龍工業(yè)園公司應(yīng)承擔全部責任，其免責事由不能成立。
4、我認為原告翔龍工業(yè)園公司應(yīng)當與包括我在內(nèi)的所有購房者協(xié)商，要么房屋降價，要么允許購房者退房，返還已付的購房款并賠償損失。
被告陳某某未提交證據(jù)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告陳某某對原告翔龍工業(yè)園公司提交的證據(jù)三中的第1、2、4份證據(jù)、證據(jù)六中的前四份證據(jù)、證據(jù)七的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性無異議，僅對其證明目的有異議，對上述無爭議的證據(jù)，本院予以采信。
被告陳某某對原告翔龍工業(yè)園公司提交的證據(jù)一、證據(jù)二的真實性、關(guān)聯(lián)性有異議，對證據(jù)三中第3、第5兩份證據(jù)的真實性有異議，對證據(jù)三中第6份證據(jù)的關(guān)聯(lián)性有異議，對證據(jù)四、證據(jù)五的真實性有異議，對證據(jù)六中第5份證據(jù)的關(guān)聯(lián)性有異議。
對上述有爭議的證據(jù)，本院認為，原告翔龍工業(yè)園公司提交的證據(jù)一客觀真實，能夠證明原告翔龍工業(yè)園公司的主體資格，本院予以采信。
原告翔龍工業(yè)園公司提交的證據(jù)二系其公司開發(fā)建設(shè)隨園小區(qū)的前期手續(xù)，雖然此后開發(fā)建設(shè)有變更，但該證據(jù)能夠反映原告翔龍工業(yè)園公司開發(fā)建設(shè)的過程，與本案具有關(guān)聯(lián)性，本院予以采信。
原告翔龍工業(yè)園公司提交的證據(jù)三中的第3份證據(jù)真實合法，且與本案具有關(guān)聯(lián)性，本院予以采信，第5份證據(jù)系十堰市房地產(chǎn)管理局發(fā)出的通知，與本案無關(guān)聯(lián)性，本院不予采信，第6份證據(jù)民事判決書解決的系其他業(yè)主與本案原告翔龍工業(yè)園公司之間的糾紛，不能作為本案審理的依據(jù)，本院不予采信。
原告翔龍工業(yè)園公司提交的證據(jù)四、證據(jù)五雖系復(fù)印件，但均系政府文件，原告翔龍工業(yè)園公司不能取得原件理由正當，該證據(jù)能夠反映原告翔龍工業(yè)園公司辦理土地手續(xù)的過程，與本案具有關(guān)聯(lián)性，本院予以采信。
原告翔龍工業(yè)園公司提交的證據(jù)六中的前5份證據(jù)系其已取得的建設(shè)手續(xù)，客觀真實，且與本案具有關(guān)聯(lián)性，本院予以采信。
原告翔龍工業(yè)園公司提交的證據(jù)六中的第5份證據(jù)系其他業(yè)主的房屋產(chǎn)權(quán)證書，與本案沒有直接關(guān)系，本院不予采信。
本院認為:原告翔龍工業(yè)園公司與被告陳某某于2013年3月1日簽訂的認購書系雙方真實意思表示，且不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。
原告翔龍工業(yè)園公司按認購書中的約定為被告陳某某保留了預(yù)訂房屋并交付房屋，被告陳某某亦應(yīng)當按認購書中的約定向原告翔龍工業(yè)園公司履行付款義務(wù)。
現(xiàn)被告陳某某僅支付購房款201941元，剩余471131元未付，故原告翔龍工業(yè)園公司訴請被告陳某某支付購房款471131元于法有據(jù)，本院予以支持。
原告翔龍工業(yè)園公司主張被告陳某某應(yīng)自2015年5月1日起按中國人民銀行同期貸款利率支付逾期付款利息，但認購書中對逾期付款的違約責任并未約定，故對原告翔龍工業(yè)園公司的該項訴訟請求，本院不予支持。
對于原告翔龍工業(yè)園公司主張的住宅專項維修基金，原、被告簽訂的認購書中對此并無約定，且原告翔龍工業(yè)園公司并非法律規(guī)定的收取住宅專項維修基金的主體，故對原告翔龍工業(yè)園公司的該項訴訟請求本院不予支持。
被告陳某某辯稱雙方未訂立商品房買賣合同，認購書不能作為商品房買賣合同，原告翔龍工業(yè)園公司按認購書的約定要求其支付剩余購房款沒有依據(jù)，且根據(jù)認購書中的約定，雙方當事人的主要義務(wù)是簽訂商品房買賣合同，這是雙方當事人意思自治的范疇，本案不屬于法院管轄的范圍，應(yīng)駁回原告翔龍工業(yè)園公司的起訴。
對此，本院認為，該認購書不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的主要內(nèi)容，不能認定為商品房買賣合同，但該認購書中明確約定了房屋具體位置、單價及總價，且原告翔龍工業(yè)園公司已向被告陳某某交付了認購書中約定的房屋，該房屋也已取得合法的開發(fā)建設(shè)手續(xù)并竣工驗收，故原告翔龍工業(yè)園公司以認購書為依據(jù)向被告陳某某主張權(quán)利并無不當，被告陳某某的該項辯稱不符合法律規(guī)定，本院不予采信。
被告陳某某辯稱原告翔龍工業(yè)園公司違規(guī)建設(shè)銷售房屋，其免責事由不能成立。
對此，本院認為，被告陳某某購買的物業(yè)所在的整棟房屋，因政府市政建設(shè)而整體平移，超出已批準的土地規(guī)劃紅線，相關(guān)手續(xù)需重新辦理，故而導致原告翔龍工業(yè)園公司當時不能與被告被告陳某某簽訂商品房買賣合同，非原告翔龍工業(yè)園公司故意違約所致，且原告翔龍工業(yè)園公司已向被告陳某某交付房屋，并在手續(xù)辦理完畢后多次通知被告陳某某簽訂合同，被告陳某某未予理會，故被告陳某某的該項辯稱無事實和法律依據(jù)，本院不予采信。
被告陳某某認為原告翔龍工業(yè)園公司應(yīng)當降價或允許其退房并賠償損失，但房屋價格的漲跌屬于商業(yè)風險，購房者在購房之初應(yīng)當對可能發(fā)生的風險進行防范，被告陳某某不能以房價下跌為由拒付購房款。
綜上所述，經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?、最高人民法院》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告陳某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告湖北翔龍工業(yè)園有限公司購房款471131元。
二、駁回原告湖北翔龍工業(yè)園公司的其他訴訟請求。
如果被告陳某某未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費8571元，由原告湖北翔龍工業(yè)園有限公司負擔240元，由被告陳某某負擔8331元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省十堰市中級人民法院。
上訴人應(yīng)在遞交上訴狀時根據(jù)不服本判決部分的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?第（一）項 ?的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費。
十堰市中級人民法院訴訟費專戶名稱:湖北省十堰市中級人民法院；開戶銀行:中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司十堰廣場支行，賬號:17×××01。
通過郵局匯款的，款匯十堰市中級人民法院，郵編:442000；地址:十堰市郵電街12號。
上訴人應(yīng)將注明一審案號的交費憑證復(fù)印件同時交本院。
上訴人在上訴期屆滿之次日起七日內(nèi)未預(yù)交，也未提出緩交、減交、免交上訴案件受理費申請的，按自動撤回上訴處理。
（本院不再另行送達預(yù)交上訴案件受理費通知）

本院認為:原告翔龍工業(yè)園公司與被告陳某某于2013年3月1日簽訂的認購書系雙方真實意思表示，且不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。
原告翔龍工業(yè)園公司按認購書中的約定為被告陳某某保留了預(yù)訂房屋并交付房屋，被告陳某某亦應(yīng)當按認購書中的約定向原告翔龍工業(yè)園公司履行付款義務(wù)。
現(xiàn)被告陳某某僅支付購房款201941元，剩余471131元未付，故原告翔龍工業(yè)園公司訴請被告陳某某支付購房款471131元于法有據(jù)，本院予以支持。
原告翔龍工業(yè)園公司主張被告陳某某應(yīng)自2015年5月1日起按中國人民銀行同期貸款利率支付逾期付款利息，但認購書中對逾期付款的違約責任并未約定，故對原告翔龍工業(yè)園公司的該項訴訟請求，本院不予支持。
對于原告翔龍工業(yè)園公司主張的住宅專項維修基金，原、被告簽訂的認購書中對此并無約定，且原告翔龍工業(yè)園公司并非法律規(guī)定的收取住宅專項維修基金的主體，故對原告翔龍工業(yè)園公司的該項訴訟請求本院不予支持。
被告陳某某辯稱雙方未訂立商品房買賣合同，認購書不能作為商品房買賣合同，原告翔龍工業(yè)園公司按認購書的約定要求其支付剩余購房款沒有依據(jù)，且根據(jù)認購書中的約定，雙方當事人的主要義務(wù)是簽訂商品房買賣合同，這是雙方當事人意思自治的范疇，本案不屬于法院管轄的范圍，應(yīng)駁回原告翔龍工業(yè)園公司的起訴。
對此，本院認為，該認購書不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的主要內(nèi)容，不能認定為商品房買賣合同，但該認購書中明確約定了房屋具體位置、單價及總價，且原告翔龍工業(yè)園公司已向被告陳某某交付了認購書中約定的房屋，該房屋也已取得合法的開發(fā)建設(shè)手續(xù)并竣工驗收，故原告翔龍工業(yè)園公司以認購書為依據(jù)向被告陳某某主張權(quán)利并無不當，被告陳某某的該項辯稱不符合法律規(guī)定，本院不予采信。
被告陳某某辯稱原告翔龍工業(yè)園公司違規(guī)建設(shè)銷售房屋，其免責事由不能成立。
對此，本院認為，被告陳某某購買的物業(yè)所在的整棟房屋，因政府市政建設(shè)而整體平移，超出已批準的土地規(guī)劃紅線，相關(guān)手續(xù)需重新辦理，故而導致原告翔龍工業(yè)園公司當時不能與被告被告陳某某簽訂商品房買賣合同，非原告翔龍工業(yè)園公司故意違約所致，且原告翔龍工業(yè)園公司已向被告陳某某交付房屋，并在手續(xù)辦理完畢后多次通知被告陳某某簽訂合同，被告陳某某未予理會，故被告陳某某的該項辯稱無事實和法律依據(jù)，本院不予采信。
被告陳某某認為原告翔龍工業(yè)園公司應(yīng)當降價或允許其退房并賠償損失，但房屋價格的漲跌屬于商業(yè)風險，購房者在購房之初應(yīng)當對可能發(fā)生的風險進行防范，被告陳某某不能以房價下跌為由拒付購房款。

綜上所述，經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?、最高人民法院》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告陳某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告湖北翔龍工業(yè)園有限公司購房款471131元。
二、駁回原告湖北翔龍工業(yè)園公司的其他訴訟請求。
如果被告陳某某未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費8571元，由原告湖北翔龍工業(yè)園有限公司負擔240元，由被告陳某某負擔8331元。

審判長：王旭
審判員：曾毅
審判員：黃育瓊

書記員：蔡地