上訴人（原審原告、反訴被告）：湖北省港盛商貿(mào)有限公司，住所地荊門市長寧大道68號。
法定代表人：趙成勇，董事長。
委托訴訟代理人：宋峰翔，湖北法之星律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審被告、反訴原告）：賈某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住荊門市。
委托訴訟代理人：周明，湖北興聯(lián)律師事務(wù)所律師。

上訴人湖北省港盛商貿(mào)有限公司（以下簡稱“港盛公司”）與上訴人賈某某房屋租賃合同糾紛一案，均不服荊門市東寶區(qū)人民法院（2015）鄂東寶民二初字第00165號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年4月13日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人港盛公司的委托訴訟代理人宋峰翔，上訴人賈某某及其委托訴訟代理人周明到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
港盛公司上訴請求：1、依法改判賈某某支付租金648720元（計算至2014年11月27日合同解除之日），支付占用費563584元（以租金為標(biāo)準(zhǔn)從合同解除之日計算至賈某某實際騰退之日），并支付遲延履行的違約金138720元，共計1351024元；2、駁回賈某某的反訴請求；3、本案訴訟費由賈某某承擔(dān)。事實和理由：一、一審對解除合同10日后的占用費不予支持屬法律適用錯誤。1、港盛公司于2014年11月27日在荊門晚報上刊登《解除合同通知》，行使了合同解除權(quán)，賈某某于2016年3月24日在一審期間才將房屋鑰匙交還港盛公司，一審只支持10天的占用費，屬法律適用錯誤。港盛公司雖刊登了《解除合同通知》，但解除合同的異議期為3個月，故3個月異議期間的占用費應(yīng)予支持。2、《解除合同通知》發(fā)出后，承租人無異議時應(yīng)當(dāng)主動騰退，承租方拒不騰退，出租方有權(quán)強制騰退，也有權(quán)通過法律途徑要求騰退，而不是必須強制騰退。3、港盛公司在刊登解除合同的通知發(fā)出十幾天后，就向法院起訴要求賈某某騰退，港盛公司已積極采取措施避免了損失擴(kuò)大。二、賈某某應(yīng)當(dāng)支付2013年11月至2014年11月27日的全部租金，而不只是50%。1、租賃合同未解除或終止，承租人的租金理應(yīng)交納。賈某某2013年5月關(guān)門停業(yè)后，應(yīng)迅速找港盛公司協(xié)商合同繼續(xù)履行或解除事宜，在雙方未達(dá)成新的協(xié)議之前，合同處于履行狀態(tài)，港盛公司有權(quán)按照合同收取租金。2、一審認(rèn)為雙方均有違約行為，判決港盛公司賠償了賈某某的損失，也應(yīng)當(dāng)判決賈某某支付全部租金。3、賈某某逾期4個月不繳納租金且在關(guān)門停業(yè)后不主動與港盛公司協(xié)商合同解除事宜，對避免租金損失的擴(kuò)大，負(fù)有積極主動義務(wù)，對此造成的損失，即使港盛公司有錯，過錯也較賈某某小，港盛公司承擔(dān)30%的才更為公平。三、一審認(rèn)定賈某某裝修損失300141元過高。1、對鑒定報告的采信缺乏法律依據(jù)。關(guān)于裝修損失的鑒定報告，賈某某并不愿以此作為證據(jù)使用，而一審對鑒定報告的采信，缺乏法律依據(jù)。2、鑒定報告的市場價值基準(zhǔn)日是2013年5月13日，而鑒定申請是在2015年7月27日提出，2013年5月13日的裝修狀況鑒定部門無從知曉，得出的結(jié)論缺乏法律依據(jù)。3、裝修折舊應(yīng)當(dāng)計算至2016年3月24日，因賈某某2016年3月24日才交回商鋪。4、租金損失劃分了責(zé)任，裝修損失也應(yīng)當(dāng)劃分責(zé)任。四、一審對本案的受理費24947元計算錯誤。港盛公司一審變更訴請后的請求的租金648720元、占用費693600元、違約金138720元，合計1481040元。一審法院將占用費一項計為1481040元收取案件受理費，屬計算錯誤。
賈某某辯稱，1、對于占用費，一審判決認(rèn)定的大部分是正確的，但判決賈某某承擔(dān)合同解除后10天的占用費6800元不合理，賈某某不應(yīng)承擔(dān)這6800元。港盛公司引用的法律條款是對合同解除異議的規(guī)定，該條款并未明確三個月后合同才能生效。2、房屋并不是賈某某不騰退，是賈某某找不到港盛公司的人。一審雙方出庭證人包括對方證人蘇某也提到過，不是賈某某不騰退，賈某某根本無法經(jīng)營，才將門店關(guān)門。3、對于港盛公司是否采取了措施防止損失擴(kuò)大，港盛公司的陳述不真實。一審港盛公司的證人蘇某的證言，看出港盛公司未采取積極態(tài)度防止損失擴(kuò)大。4、對于2013年11月至2014年11月27日的租金，賈某某不應(yīng)該支付，合同法第67、68條有明確規(guī)定，合同解除前，具備合同法第67、68規(guī)定的，賈某某可以行使先履行抗辯權(quán)和不安抗辯權(quán)。一審判決有疏漏，2013年5月至2013年10月是賈某某的免租期，不用支付租金。5、裝修損失具有法律效力，司法鑒定結(jié)論依法予以采信，港盛公司沒有提出重新鑒定，所以依法應(yīng)予以采納。本案是因為港盛公司違約引起，所以港盛應(yīng)該承擔(dān)賈某某的全部損失。
賈某某上訴請求：1、撤銷原判第一項，改判港盛公司返還賈某某保證金122400元，賠償賈某某門面租賃費損失137700元；2、維持原判第二、三項；3、一、二審訴訟費由港盛公司承擔(dān)。事實和理由：一、一審認(rèn)定賈某某應(yīng)當(dāng)支付租金及占用費共計392360元、違約金78472元事實不清，適用法律不當(dāng)。賈某某不存在逾期支付租金的違約行為。首先，租賃合同約定，賈某某應(yīng)在“2013年12月30日”前支付2013年2月1日至2013年4月30日的租金，并不存在筆誤。其次，因港盛公司存在違約行為，在其未履行合同義務(wù)之前，賈某某有權(quán)拒絕履行。故賈某某不應(yīng)當(dāng)向港盛公司支付租金及占用費、違約金，港盛公司還應(yīng)當(dāng)返還賈某某保證金122400元。二、因港盛公司的違約行為導(dǎo)致賈某某不能正常經(jīng)營，港盛公司應(yīng)向賈某某賠償另行支付租賃門面費用損失137700元。
港盛公司辯稱，賈某某的違約事實清楚，一審認(rèn)定正確。1、賈某某有逾期支付租金的違約行為，2013年2月1日至2013年4月20日的租金應(yīng)在2012年12月30日前支付，合同中的“2013年”是筆誤。2、賈某某另行租賃門面的損失不應(yīng)予以支持。另行租賃門面是賈某某的自主經(jīng)營行為，與本案無關(guān)。3、賈某某違約事實清楚，按照合同約定，港盛公司有權(quán)不予返還保證金。
港盛公司向一審法院提出訴訟請求：1、賈某某支付租金648720元（計算至2014年11月27日合同解除之日），支付占用費693600元（以租金為標(biāo)準(zhǔn)從合同解除之日計算至賈某某實際騰退之日），并支付遲延履行的違約金138720元；2、本案訴訟費由賈某某承擔(dān)。
賈某某向一審法院提出反訴請求：1、港盛公司返還賈某某保證金122400元；2、港盛公司賠償賈某某貨物損失187652.42元、裝修損失467857.27元、營業(yè)損失100000元、門面租賃費137700元；3、鑒定費、訴訟費由港盛公司承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實：2012年8月13日，港盛公司的招商負(fù)責(zé)人蘇某和賈某某簽訂《商鋪租賃合同》，約定：1、賈某某承租荊門市長寧大道68號金地廣場二樓2057號鋪位，面積680㎡，租賃期限自2012年11月1日至2017年10月30日；2、2012年11月1日至2015年10月30日，賈某某每月向港盛公司交納租金40800元。租金按季度收取，并于每季度期限屆滿前一個月支付下一季度的租金。合同簽訂之日賈某某向港盛公司交納2012年11月1日至2013年1月30日3個月的租金122400元。2013年12月30日前（此處存在筆誤，應(yīng)為2012年12月30日前），賈某某支付2013年2月1日至2013年4月30日的租金；港盛公司承諾給予賈某某6個月的免租期，免租期限為2013年5月1日至2013年10月30日。但賈某某應(yīng)于2013年9月30日前支付2013年11月1日至2014年1月30日的租金，以此類推；3、本協(xié)議簽訂后賈某某須于簽約當(dāng)日一次性支付港盛公司3個月租金金額的保證金122400元。該保證金待租賃期屆滿后，港盛公司無息返還。若租賃期限內(nèi)賈某某違反協(xié)議約定，港盛公司不退還保證金；4、加上賈某某前期應(yīng)支付的物業(yè)管理費，賈某某應(yīng)于合同簽訂之日共支付港盛公司260100元；5、賈某某拖欠鋪位租金、管理費及相關(guān)費用，每日應(yīng)按到期應(yīng)付而未付款額的1%計算違約金。同時，港盛公司有權(quán)停止相關(guān)的服務(wù)，包括停止供電、供水等服務(wù)。租金逾期30日仍未付清或者其他應(yīng)付款金額累計達(dá)到應(yīng)付月租金數(shù)額的，視為賈某某嚴(yán)重違約，港盛公司有權(quán)提前解除合同，不予退還保證金，同時追究賈某某的違約責(zé)任。賈某某應(yīng)在接到港盛公司解除合同通知10日內(nèi)無條件退場，騰退商鋪由此引起的一切損失由賈某某自行承擔(dān)。逾期未騰退視為賈某某放棄承租商鋪內(nèi)的全部設(shè)施設(shè)備及物品的所有權(quán)；6、在賈某某全面履行合同的情況下，港盛公司須于本合同有效期屆滿之日起1個月內(nèi)退還保證金或者按上述規(guī)定扣除相關(guān)費用后退還保證金；7、賈某某同意港盛公司前期的宣傳資料（包括但不限于廣告、樓書等）不構(gòu)成要約責(zé)任。
簽訂該合同時，蘇某向賈某某承諾了金地廣場的經(jīng)營環(huán)境，但賈某某實際經(jīng)營時的經(jīng)營環(huán)境與蘇某承諾的經(jīng)營環(huán)境不一致。
合同簽訂后，賈某某支付港盛公司2012年11月1日至2013年1月30日的租金122400元、保證金122400元。2012年11月1日，賈某某將訴爭商鋪裝修后開業(yè)經(jīng)營，商鋪名為“媽咪GO”。開業(yè)前幾個月，賈某某的經(jīng)營狀況良好。2013年年初開始，港盛公司和金地廣場的租戶因為租金的事情發(fā)生糾紛。金地廣場一樓的商戶一半關(guān)門停業(yè)，二樓亦有幾家關(guān)門停業(yè)。有的租戶關(guān)門停業(yè)后被港盛公司強制砸門收回商鋪，租戶不滿，在金地廣場與港盛公司起沖突。金地廣場整體經(jīng)營環(huán)境的變差導(dǎo)致賈某某的經(jīng)營受到了很大影響。2013年3月，賈某某希望跟港盛公司的工作人員溝通，但無法找到工作人員。2013年5月，賈某某不得不將訴爭商鋪關(guān)門停業(yè)。賈某某關(guān)門停業(yè)后，并未將商鋪鑰匙交還港盛公司，直到2016年3月24日才交還。2014年11月10日，港盛公司通過郵政特快專遞向賈某某郵寄了《解除合同通知》，但郵件被退回，理由是：原址查無此人，無法聯(lián)系，電話長期不接。2014年11月24日，港盛公司再次向賈某某郵寄《解除合同通知》，郵件再次被退回，退回原因不明。2014年11月27日，港盛公司在荊門晚報上刊登《解除合同通知》：因賈某某拖欠租金，現(xiàn)依法解除雙方簽訂的《商鋪租賃合同》，并請賈某某在本通知刊登之日起10日內(nèi)將商鋪騰退出來交還港盛公司，逾期未騰退的，港盛公司將依法對商鋪內(nèi)設(shè)施及物品自行處理，同時保留追究賈某某違約責(zé)任的權(quán)利。
根據(jù)賈某某的申請，一審法院依法委托的湖北荊門方正資產(chǎn)評估事務(wù)所出具資產(chǎn)評估報告書，確定賈某某位于金地廣場二樓2057號商鋪的裝修、裝飾資產(chǎn)在2013年5月13日這一基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的市場價值為300141元。賈某某因為該鑒定支出鑒定費15000元。
另查明，2013年9月3日，案外人程興南、單建楚、余成浩、黃先明因與案外人趙成勇的房屋租賃合同糾紛向荊門仲裁委員會申請仲裁，荊門仲裁委員會查明以下事實：包括二樓2057號商鋪在內(nèi)的金地廣場的部分房屋分屬程碧環(huán)、單建楚、余成浩、黃先明所有，程碧環(huán)、單建楚均委托程興南辦理房屋出租事宜且辦理了委托書公證手續(xù)。2011年4月19日，程興南、單建楚、余成浩、黃先明與趙成勇簽訂《房屋租賃合同》，約定：程興南等4人將位于荊門市長寧大道68號金地廣場中心商城地上一層部分場地及地上二、三層場地出租給趙成勇。趙成勇在開辦公司后，該合同的權(quán)利義務(wù)由公司全部承擔(dān)。2013年4月15日，雙方解除《房屋租賃合同》。
趙成勇于2011年成立湖北省港盛商貿(mào)有限公司，港盛公司繼受了趙成勇與程興南等人簽訂的《房屋租賃合同》的權(quán)利義務(wù)。
一審法院認(rèn)為，港盛公司與賈某某簽訂的《商鋪租賃合同》已經(jīng)依法成立并生效，雙方均應(yīng)該按照合同約定履行義務(wù)。
本案爭議焦點為：一、《商鋪租賃合同》關(guān)于2013年2月1日至2013年4月30日租金交納時間如何認(rèn)定；二、港盛公司向賈某某發(fā)出的《解除合同通知》是否有效；三、港盛公司在2013年4月15日與程興南等人解除《房屋租賃合同》后，是否有權(quán)就訴爭商鋪向賈某某主張權(quán)利；四、港盛公司的損失如何認(rèn)定，如何賠償；五、港盛公司主張的違約金如何認(rèn)定，如何賠償；六、港盛公司的商業(yè)宣傳冊能否約束雙方當(dāng)事人；七、賈某某的損失如何認(rèn)定；八、港盛公司應(yīng)否承擔(dān)本案鑒定費；九、港盛公司應(yīng)否返還賈某某保證金122400元。
關(guān)于第一個爭議焦點。港盛公司認(rèn)為簽訂商鋪租賃合同的原意是2012年12月30日前賈某某支付2013年2月1日至2013年4月30日的租金，但合同中寫成了2013年12月30日前，系筆誤。賈某某認(rèn)為不存在筆誤，雙方約定的就是2013年12月30日前支付2013年2月1日至2013年4月30日的租金。一審法院已經(jīng)在上文認(rèn)定了該期間租金交納時間存在筆誤。關(guān)于合同出現(xiàn)筆誤后的處理，一審法院認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)看筆誤是否影響了一般人對于該合同條款的理解。若結(jié)合上下文，具有常識的一般人可以明顯發(fā)現(xiàn)筆誤問題，則應(yīng)按照筆誤的原意進(jìn)行認(rèn)定。本案中，結(jié)合上下文，一般人依據(jù)常理均可以看出2013年2月1日至2013年4月30日的租金應(yīng)該是在2012年12月30日交納，則應(yīng)該認(rèn)定該期間租金交納時間為2012年12月30日。
關(guān)于第二個爭議焦點。港盛公司以賈某某長期拖欠租金違反合同約定為由解除合同，結(jié)合一審法院查明的事實，賈某某應(yīng)該在2012年12月30日前交納2013年2月1日至2013年4月30日的租金，但賈某某沒有交納，違反了合同約定，符合合同約定的解除合同情形，港盛公司可以解除合同，故一審法院確認(rèn)港盛公司向賈某某發(fā)出的《解除合同通知》具有法律效力，雙方之間的《商鋪租賃合同》于2014年11月27日解除。
關(guān)于第三個爭議焦點。港盛公司認(rèn)為是因為賈某某沒有騰退商鋪，導(dǎo)致其向程興南等人支付了房屋占用費，所以港盛公司有權(quán)向賈某某主張權(quán)利。關(guān)于港盛公司主張的權(quán)利，應(yīng)該分兩個階段來分析，第一階段是在轉(zhuǎn)租合同解除前，第二階段是轉(zhuǎn)租合同解除后。在第一階段，賈某某認(rèn)為出租人和承租人的主租合同解除后，承租人就失去了訴爭房屋的使用權(quán)，直接導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同喪失了其權(quán)利基礎(chǔ)。一審法院認(rèn)為，基于合同的相對性，該轉(zhuǎn)租合同并不因為主租合同的解除而喪失效力。即使因承租人（轉(zhuǎn)出租人）違約而導(dǎo)致出租人解除合同時，也不應(yīng)認(rèn)可轉(zhuǎn)租合同當(dāng)然終止?，F(xiàn)代社會注重交易安全和善意第三人利益的保護(hù)。對交易安全的保護(hù)要求合法有效的合同能夠得到全部適當(dāng)?shù)穆男小ι埔獾谌说谋Ｗo(hù)則意味著第三人不應(yīng)因自己過錯以外的原因受到非法損害。因承租人（轉(zhuǎn)出租人）違約導(dǎo)致主租合同解除時，轉(zhuǎn)承租人并不存在過錯，其不應(yīng)也受到合同效力終止的懲罰。另一方面，轉(zhuǎn)承租人與出租人雖然未存在直接法律關(guān)系，但在轉(zhuǎn)出租人有權(quán)轉(zhuǎn)租時，轉(zhuǎn)承租人對標(biāo)的物的占有、使用應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是經(jīng)過出租人同意的，即出租人允許轉(zhuǎn)承租人占有使用標(biāo)的物。此時，主租合同解除的情況下，轉(zhuǎn)租合同履行的基礎(chǔ)依然存在，應(yīng)當(dāng)保障轉(zhuǎn)租合同的繼續(xù)履行，以維護(hù)交易安全。賈某某認(rèn)為根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第十八條的規(guī)定，房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應(yīng)予支持，表明應(yīng)由出租人向次承租人收取占有使用費，轉(zhuǎn)出租人港盛公司無權(quán)向次承租人賈某某收取占有使用費。一審法院認(rèn)為，該條規(guī)定只是賦予出租人直接要求次承租人支付逾期騰房占有使用費的權(quán)利，并沒有剝奪轉(zhuǎn)出租人向次承租人收取逾期騰房占有使用費的權(quán)利。賈某某的該抗辯意見不能成立。在第二階段，轉(zhuǎn)租合同也解除后，根據(jù)《合同法》第九十七條的規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失，故本案轉(zhuǎn)租合同解除后，港盛公司可以要求賈某某賠償損失，可以向賈某某主張權(quán)利。
關(guān)于第四個爭議焦點。港盛公司主張賈某某應(yīng)支付租金648720元（計算至2014年11月27日合同解除之日），并支付占用費1481040元（以租金為標(biāo)準(zhǔn)從2014年11月28日計算至2016年3月24日）。賈某某辯稱：1、沒有欠付租金；2、港盛公司與房屋所有權(quán)人解除主租合同后，賈某某有權(quán)依據(jù)《合同法》第六十八條行使不安抗辯權(quán)；3、港盛公司重大違約在先，導(dǎo)致賈某某不能實現(xiàn)其合同目的，賈某某可以根據(jù)《合同法》第六十七條主張先履行抗辯權(quán)；4、2013年3月21日，賈某某去找港盛公司要求解除合同，交還房屋，但沒有找到相關(guān)工作人員，故對于港盛公司2013年3月21日以后的損失應(yīng)由其自行承擔(dān)；5、即使港盛公司認(rèn)為賈某某違約，在2013年5月賈某某關(guān)門停業(yè)后，港盛公司應(yīng)該收回商鋪，但其沒有，導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大，對于擴(kuò)大的損失不應(yīng)由賈某某承擔(dān)責(zé)任。一審法院認(rèn)為，1、2014年11月27日，雙方的商鋪租賃合同才解除，在合同解除前，雙方均應(yīng)該按照合同約定履行義務(wù)。賈某某在合同簽訂后，僅支付了2012年11月1日至2013年1月30日的租金122400元，2013年1月31日至2014年11月27日期間的租金確實沒有支付，故存在欠付租金的情形；2、一審法院上文已經(jīng)闡明，港盛公司與房屋所有權(quán)人解除主租合同并不影響港盛公司向轉(zhuǎn)承租人賈某某主張權(quán)利，故賈某某不能依據(jù)《合同法》第六十八條行使不安抗辯權(quán)；3、先履行抗辯權(quán)是一時的抗辯權(quán)，并不表示后履行債務(wù)一方可以永久免除債務(wù)或是直接終止合同，后履行一方應(yīng)本著客觀、誠信的態(tài)度行使抗辯權(quán)，并結(jié)合對先履行債務(wù)一方違約責(zé)任的追究，才能真正實現(xiàn)對自己權(quán)利的保護(hù)。在本案中，因為港盛公司沒有提供良好的經(jīng)營環(huán)境，導(dǎo)致賈某某的經(jīng)營受到了影響，賈某某在應(yīng)該繳納2013年1月31日至2014年11月27日期間的租金的時候（2012年12月30日）沒有交納，認(rèn)為港盛公司履行合同義務(wù)不符合約定，行使了先履行抗辯權(quán)。但其在2013年5月就關(guān)門停業(yè)了，表明此時賈某某已經(jīng)認(rèn)為合同目的不能實現(xiàn)，放棄了合同的繼續(xù)履行。在這種情況下，賈某某不應(yīng)該繼續(xù)行使先履行抗辯權(quán)，而是應(yīng)該尋求更加積極主動的解決方式，比如終止合同或者追究港盛公司的違約責(zé)任，但其并沒有，而僅僅是關(guān)門停業(yè)，直到2016年3月24日才將商鋪鑰匙交還港盛公司。故在2013年5月賈某某關(guān)門停業(yè)以后，賈某某不應(yīng)再行使先履行抗辯權(quán)；4、從本案查明的事實來看，賈某某確實在2013年3月21日找過港盛公司工作人員，但沒有證據(jù)證明其是找港盛公司要求解除合同，交還房屋，即便能夠證明賈某某確實是要求解除合同，交還房屋，在沒有找到港盛公司工作人員的情況下，賈某某還可以選擇其他方式，比如郵寄、公告等方式，但其沒有窮盡其他方式，故不能據(jù)此認(rèn)為2013年3月21日以后的損失是港盛公司的原因造成的。綜上，一審法院認(rèn)為，港盛公司的損失應(yīng)該分為以下幾個部分：1、2013年2月1日至2013年4月30日的租金。在這段時間，賈某某仍正常占有使用訴爭商鋪，雖然港盛公司存在違約行為導(dǎo)致賈某某的經(jīng)營受到影響，但賈某某在行使先履行抗辯權(quán)未有效解決問題時，可以要求港盛公司減免租金或者賠償損失，從本案查明的事實和賈某某的訴請來看，賈某某并未要求港盛公司減免租金，故賈某某仍應(yīng)支付該期間的租金122400元；2、2013年5月至2014年11月27日的租金。在這段時間，賈某某關(guān)門停業(yè)，但并未將訴爭商鋪騰退出來，雙方租賃合同也未解除。賈某某關(guān)門停業(yè)后，應(yīng)該迅速找港盛公司協(xié)商合同的繼續(xù)履行或者解除事宜，在找不到港盛公司相關(guān)工作人員的情況下，可以在固定關(guān)于損失的證據(jù)以后，將商鋪騰退出來。港盛公司在賈某某已經(jīng)逾期4個月不交租金且關(guān)門停業(yè)后，沒有積極主動找賈某某處理租賃合同事宜，而是消極回避，直至2014年11月27日才解除合同。故而2013年5月至2014年11月27日期間的租金526320元是由于雙方的不當(dāng)處理而產(chǎn)生的擴(kuò)大的損失，應(yīng)該根據(jù)雙方的過錯來劃分責(zé)任。一審法院認(rèn)為，港盛公司和賈某某在此階段應(yīng)各承擔(dān)50%的責(zé)任，即賈某某對港盛公司此期間的租金應(yīng)該承擔(dān)263160元；3、2014年11月28日至2016年3月24日的占用費。在港盛公司解除租賃合同后，港盛公司可以根據(jù)雙方的合同約定在10日內(nèi)自行收回訴爭商鋪，而不是必須等待賈某某交還商鋪鑰匙，港盛公司明知合同已經(jīng)對此進(jìn)行了約定，并在所刊登的公告上明確告知賈某某“請在本通知登報之日起10日內(nèi)將商鋪騰退交還我公司，逾期未騰退的，我公司將依法對商鋪內(nèi)設(shè)施及物品自行處理，同時保留追究你的違約責(zé)任的權(quán)利”，但港盛公司怠于行使自己的權(quán)利，導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大，根據(jù)《合同法》第一百一十九條第一款的規(guī)定，當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償，故對于擴(kuò)大的損失應(yīng)該由港盛公司自行承擔(dān)責(zé)任。對于2014年12月8日至2016年3月24日期間的占用費由港盛公司自行承擔(dān)。2014年11月28日至2014年12月7日期間的占用費，可以比照租金標(biāo)準(zhǔn)收取13600元，仍由賈某某承擔(dān)50%的責(zé)任，為6800元。綜上，賈某某共計應(yīng)支付港盛公司租金及占用費392360元。
關(guān)于第五個爭議焦點。港盛公司認(rèn)為租賃合同約定應(yīng)該按照日1%計算逾期付款違約金，但港盛公司僅按照693600元（2013年2月1日至2014年12月31日的租金）的20%計算138720元的違約金。一審法院認(rèn)為，租賃合同約定，賈某某拖欠鋪位租金、管理費及相關(guān)費用，每日應(yīng)按到期應(yīng)付而未付款額的1%計算違約金，港盛公司只主張按照逾期付款金額的20%計算違約金，系其對自身權(quán)利的合法處分，一審法院予以支持。因賈某某逾期未付款金額為392360元，故賈某某應(yīng)該支付的違約金為78472元。
關(guān)于第六個爭議焦點。賈某某認(rèn)為港盛公司前期的商業(yè)宣傳冊及招商負(fù)責(zé)人蘇某許諾的經(jīng)營環(huán)境均構(gòu)成了要約，是促成賈某某簽訂租賃合同的重要因素，該部分內(nèi)容應(yīng)該作為合同內(nèi)容約束雙方當(dāng)事人。港盛公司認(rèn)為租賃合同明確約定：賈某某同意港盛公司前期的宣傳資料（包括但不限于廣告、樓書等）不構(gòu)成要約責(zé)任。一審法院認(rèn)為，關(guān)于上述條款的效力，雙方簽訂的租賃合同系港盛公司提供的格式合同，關(guān)于上述免責(zé)條款，港盛公司并未以足以引起賈某某注意的方式提示出來，且亦未對賈某某盡到明確的說明義務(wù)，故該免責(zé)條款對賈某某不產(chǎn)生效力。關(guān)于是否構(gòu)成要約，根據(jù)《合同法》第十四條的規(guī)定，要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：（一）內(nèi)容具體明確；（二）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束，港盛公司的商業(yè)宣傳冊載明了金地廣場一樓、二樓、三樓的經(jīng)營格局，對每一樓層的經(jīng)營內(nèi)容作了規(guī)劃，且蘇某作為港盛公司的招商負(fù)責(zé)人，在跟賈某某協(xié)商合同內(nèi)容的過程中，亦對賈某某許諾了金地廣場的經(jīng)營環(huán)境。商業(yè)宣傳冊和蘇某的許諾均有具體明確的內(nèi)容，均明確表明了金地廣場的經(jīng)營格局。賈某某正是因為確認(rèn)該商業(yè)宣傳冊的內(nèi)容及蘇某的許諾會是自己以后經(jīng)營商鋪的經(jīng)營環(huán)境，才跟港盛公司簽訂了租賃合同，即對港盛公司的商業(yè)宣傳冊和蘇某的許諾，賈某某作出了相應(yīng)的承諾，同意簽訂合同，則港盛公司應(yīng)該受到商業(yè)宣傳冊和蘇某的許諾的約束。港盛公司在賈某某經(jīng)營訴爭商鋪期間，沒有提供其許諾的經(jīng)營環(huán)境，構(gòu)成違約。
關(guān)于第七個爭議焦點。賈某某主張港盛公司賠償其貨物損失187652.42元、裝修損失467857.27元、營業(yè)損失100000元、門面租賃費137700元。一審法院認(rèn)為，因賈某某未提交證據(jù)證明其貨物損失、營業(yè)損失、門面租賃費，一審法院對該部分訴請不予支持。關(guān)于賈某某的裝修損失，賈某某主張467857.27元，是以其裝修支出的價格492400元扣除3個月的折舊后計算出來的。一審法院認(rèn)為，訴爭商鋪裝修后，由賈某某使用了一段時間，產(chǎn)生了折舊，確應(yīng)予以扣除。由于賈某某是2013年5月停止使用的，故折舊應(yīng)該計算至2013年5月。一審法院根據(jù)資產(chǎn)評估報告書確定的結(jié)論，賈某某位于金地廣場二樓2057號商鋪的裝修、裝飾資產(chǎn)在2013年5月13日這一基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的市場價值為300141元，即扣除折舊后，認(rèn)定賈某某的裝修損失為300141元。對于賈某某的該部分損失，系因港盛公司的違約導(dǎo)致賈某某無法繼續(xù)經(jīng)營，不得不在合同未到期的情況下關(guān)門停業(yè)，由此產(chǎn)生的損失應(yīng)該由港盛公司承擔(dān)，故港盛公司應(yīng)該賠償賈某某裝修損失300141元。
關(guān)于第八個爭議焦點。賈某某為了確定其裝修損失申請鑒定，因此支出鑒定費15000元，賈某某認(rèn)為應(yīng)該由港盛公司承擔(dān)。港盛公司認(rèn)為賈某某并未將該鑒定報告作為確定其裝修損失的依據(jù)，故該鑒定報告與本案無關(guān)，賈某某因此支出的鑒定費不應(yīng)由港盛公司承擔(dān)。一審法院認(rèn)為，賈某某在本案中僅提交鑒定報告證明其產(chǎn)生了裝修損失，但關(guān)于裝修損失的具體數(shù)額，賈某某不愿以鑒定報告為依據(jù)，而是提交了裝修合同以及支出裝修費的收據(jù)，以此證明賈某某的裝修損失要高于鑒定報告所鑒定的價值。但一審法院在認(rèn)定賈某某的裝修損失時，是以鑒定報告的結(jié)論為依據(jù)，而并未以裝修合同和收據(jù)為依據(jù)，故一審法院認(rèn)為該鑒定報告對一審法院認(rèn)定事實起到了證明作用，與本案具有關(guān)聯(lián)性。賈某某因此支出的鑒定費15000元，應(yīng)該由港盛公司承擔(dān)。
關(guān)于第九個爭議焦點。賈某某主張港盛公司應(yīng)該返還保證金122400元，港盛公司認(rèn)為賈某某沒有按約支付租金，存在違約行為，不應(yīng)該退還保證金。一審法院認(rèn)為，雙方合同明確約定，若租賃期限內(nèi)賈某某違反協(xié)議約定，港盛公司不退還保證金，結(jié)合本案查明的事實，賈某某確實存在欠付租金的違約行為，故港盛公司可以按照合同約定不退還賈某某交納的保證金，一審法院對賈某某的該訴請不予支持。
綜上所述，因為港盛公司和賈某某在租賃合同履行過程中均存在違約行為，故賈某某應(yīng)該支付港盛公司租金及占用費392360元，并賠償違約金78472元，港盛公司應(yīng)該賠償賈某某裝修損失300141元及鑒定費15000元。依照《中華人民共和國合同法》第十四條、第六十條、第六十一條、第六十七條、第六十八條、第九十三條、第九十六條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十三條、第一百一十九條、第二百二十四條、第二百二十六條之規(guī)定，判決：一、賈某某支付湖北省港盛商貿(mào)有限公司租金及占用費392360元，并賠償違約金78472元；二、湖北省港盛商貿(mào)有限公司賠償賈某某裝修損失300141元及鑒定費15000元；三、駁回湖北省港盛商貿(mào)有限公司的其他訴訟請求；四、駁回賈某某的其他訴訟請求。上述一、二項相抵后，賈某某支付湖北省港盛商貿(mào)有限公司155691元。本訴案件受理費24947元，由賈某某負(fù)擔(dān)5178元，湖北省港盛商貿(mào)有限公司負(fù)擔(dān)19769元。反訴案件受理費6970元，由湖北省港盛商貿(mào)有限公司負(fù)擔(dān)2163元，賈某某負(fù)擔(dān)4807元。
本院二審期間，雙方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。
本院經(jīng)審理查明，1、《商鋪租賃合同》第四章履約保證金、租金第三條約定：若租賃期限內(nèi)賈某某（乙方）違反協(xié)議的約定，港盛公司（甲方）不予退還履約保證金。第八章違約責(zé)任第一條約定：乙方逾期30日支付租金及其他應(yīng)付金額達(dá)到月租金數(shù)額的，甲方有權(quán)提前解除合同，不予退還保證金；第二條約定乙方在甲方?jīng)]有違約的情況下提前解除合同，視為乙方違約，不予退還保證金。第九章合同解除約定：若乙方違反下列任何一項約定者，甲方有權(quán)解除合同，乙方不得要求甲方退還保證金。1、乙方欠繳租金達(dá)一個月以上（含一個月）；2、乙方拖欠各種應(yīng)繳款項合計達(dá)一個月租金的金額；3、未經(jīng)甲方書面同意擅自改變合同約定的承租房屋用途；4、未經(jīng)甲方書面同意，乙方將租賃商鋪轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)包或以其他方式允許他人使用；5、嚴(yán)重違反有關(guān)管理規(guī)定，經(jīng)甲方書面通知不改變的；6、經(jīng)營過程中有嚴(yán)重?fù)p壞甲方利益的行為；7、被國家有關(guān)部門查封、停止?fàn)I業(yè)整頓處罰的；8、乙方未經(jīng)甲方同意單月內(nèi)連續(xù)停業(yè)5天，或當(dāng)月累計停業(yè)達(dá)7天以上（含7天），甲方有權(quán)單方解除合同。
2、2014年12月10日，港盛公司在本案的民事起訴狀中載明：2014年11月27日，港盛公司向賈某某發(fā)出《解除合同通知》，解除了雙方簽訂的《金地潮流休閑廣場商鋪租賃合同》。2015年6月18日，一審法院將港盛公司的民事起訴狀送達(dá)賈某某。
3、2015年9月18日，賈某某已將荊門市長寧大道68號金地潮流購物廣場二樓2057號商鋪鑰匙交至一審法院，一審法院于同日通知港盛公司。2016年3月24日，港盛公司在一審法院領(lǐng)取鑰匙。
上述事實有租賃合同、庭審筆錄、詢問筆錄等證據(jù)在卷證實。
一審法院查明的其他案件事實屬實，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，港盛公司與賈某某于2012年8月13日簽訂的《商鋪租賃合同》系雙方的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。
本案的爭議焦點：一、賈某某是否應(yīng)向港盛公司支付租金、占用費及承擔(dān)違約責(zé)任；二、港盛公司是否應(yīng)返還賈某某保證金并賠償裝修損失及另行租賃門面損失。
一、關(guān)于賈某某是否應(yīng)向港盛公司支付租金、占用費及承擔(dān)違約責(zé)任的問題。
1、關(guān)于《商鋪租賃合同》約定“2013年12月30日前，賈某某支付2013年2月1日至2013年4月30日的租金”是否存在筆誤問題。
經(jīng)查，《商鋪租賃合同》中約定：“2013年12月30日前，賈某某支付2013年2月1日至2013年4月30日的租金；港盛公司承諾給予賈某某6個月的免租期，免租期限為2013年5月1日至2013年10月30日。但賈某某應(yīng)于2013年9月30日前支付2013年11月1日至2014年1月30日的租金，以此類推。”本案中，該合同明確約定賈某某支付2013年2月1日至2013年4月30日的租金期限為2013年12月30日前，對于類推的租金交納時間，合同中用了但書表述，明確2013年11月1日至2014年1月30日后的租金交納時間適用類推。雖港盛公司認(rèn)為賈某某支付2013年2月1日至2013年4月30日租金的期限應(yīng)為2012年12月30日前，合同約定中存有筆誤，但其并未提交簽訂合同后的租賃期間內(nèi)至本案起訴前要求修改筆誤的證據(jù)，亦未提交證據(jù)證實其于2012年12月30日前向賈某某催繳過該筆租金。故依照合同約定，本院認(rèn)定賈某某支付2013年2月1日至2013年4月30日租金的期限為2013年12月30日前。賈某某主張一審法院認(rèn)定該項事實錯誤的上訴理由成立，本院予以采納。一審法院對該事實認(rèn)定不當(dāng)，本院予以糾正。
2、關(guān)于《解除合同通知》的效力問題。
港盛公司于2014年11月27日在《荊門晚報》上刊登《解除合同通知》，載明：因賈某某拖欠租金，現(xiàn)依法解除雙方簽訂的《商鋪租賃合同》。經(jīng)查明的事實，賈某某支付2013年2月1日至2013年4月30日租金的期限為2013年12月30日前。而在2013年5月，因港盛公司未能提供用于正常經(jīng)營的租賃場所，使得賈某某難以正常經(jīng)營，賈某某于當(dāng)月將訴爭商鋪關(guān)門停業(yè)，后賈某某未按約定的期限交納租金?！吨腥A人民共和國合同法》第二百一十六條規(guī)定：出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。第六十七條規(guī)定：當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求，先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。本案中,港盛公司在租賃期間未保持租賃物符合約定的用途,其履行義務(wù)不符合約定，賈某某有權(quán)行使先履行抗辯權(quán)，暫時不予支付租金。故港盛公司以賈某某拖欠租金而解除《商鋪租賃合同》不符合合同約定解除的情形，其于2014年11月27日在《荊門晚報》上刊登的《解除合同通知》應(yīng)屬無效。一審法院以“賈某某拖欠租金符合合同約定解除的情形確認(rèn)港盛公司2014年11月27日的《解除合同的通知》有效”不當(dāng)，本院予以糾正。
3、關(guān)于《商鋪租賃合同》解除的時間。
港盛公司在民事起訴狀中認(rèn)為其已于2014年11月27日解除了《商鋪租賃合同》，并向賈某某主張占有使用費。經(jīng)查，一審法院于2015年6月18日將港盛公司的民事起訴狀送達(dá)賈某某，故賈某某應(yīng)于2015年6月18日獲悉港盛公司解除《商鋪租賃合同》的意思表示。后賈某某于2015年9月18日將訴爭商鋪的鑰匙交至一審法院，且一審法院于同日通知港盛公司，故可以認(rèn)定賈某某于2015年9月18日將其同意港盛公司解除《商鋪租賃合同》的意思表示送達(dá)港盛公司，即港盛公司與賈某某于2015年9月18日達(dá)成了解除《商鋪租賃合同》的合意，雙方在該日解除了于2012年8月13日簽訂的《商鋪租賃合同》。
4、關(guān)于賈某某是否應(yīng)當(dāng)支付租金的問題。
支付租金是承租人的義務(wù)。據(jù)本案查明的事實，賈某某支付租金應(yīng)分為三個階段：（1）2013年2月1日至2013年4月30日期間，賈某某系正常經(jīng)營訴爭商鋪，其應(yīng)按合同約定以每月40800元的標(biāo)準(zhǔn)，向港盛公司支付該期間的租金122400元（40800元×3=122400元）。（2）2013年5月1日至2013年10月30日期間，系雙方約定的免租期，賈某某無須向港盛公司支付該期間的租金。（3）2013年11月1日至2015年9月17日共計22個月另17天，賈某某在該期間因港盛公司的違約行為關(guān)門停業(yè)，單方中止了履行，雖有證據(jù)證明是因未能聯(lián)系到港盛公司而不能就合同的履行或解除進(jìn)行協(xié)商解決，但其亦未窮盡聯(lián)系方式，如郵寄、公告等，至合同雖單方中止而未予解除，賈某某應(yīng)承擔(dān)此期間的部分租金。故本院酌定賈某某向港盛公司支付該期間租金的20%，即184144元【（40800元×22＋40800元÷30×17）×20%=184144元】。綜上，賈某某應(yīng)當(dāng)支付港盛公司自2013年2月1日至2015年9月17日期間的租金共計306544元。港盛公司認(rèn)為賈某某違約應(yīng)當(dāng)支付全部租金的上訴理由不能成立，本院不予采納。
5、關(guān)于賈某某是否應(yīng)當(dāng)支付占用費及承擔(dān)違約責(zé)任的問題。
（1）關(guān)于賈某某是否應(yīng)當(dāng)支付占用費的問題。
2015年9月18日，賈某某已將訴爭商鋪鑰匙交至一審法院，一審法院于同日通知了港盛公司，雙方《商鋪租賃合同》解除。雖港盛公司于2016年3月24日才從一審法院實際取得訴爭商鋪的鑰匙，但賈某某在此期間并無過錯，故賈某某不應(yīng)承擔(dān)訴爭商鋪從2015年9月18日至2016年3月24日期間的占用費。因本院認(rèn)定賈某某承擔(dān)自2013年11月1日至2015年9月17日期間的租賃費用，故港盛公司要求賈某某承擔(dān)2014年11月28日至2016年3月24日期間的占用費的上訴理由不成立，本院不予支持。
（2）關(guān)于賈某某是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任的問題。
前文已述，賈某某未按約定期限交納租金系行使先履行抗辯權(quán)，其行為不構(gòu)成違約，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。港盛公司要求賈某某支付遲延履行違約金138720元的上訴理由不能成立，本院不予采納。一審法院判決賈某某支付違約金78472元不當(dāng)，本院予以糾正。
二、關(guān)于港盛公司是否應(yīng)當(dāng)返還賈某某保證金并賠償賈某某裝修損失及另行租賃門面損失的問題。
1、關(guān)于港盛公司是否應(yīng)返還保證金的問題。
《商鋪租賃合同》中約定“若租賃期限內(nèi)賈某某違反協(xié)議的約定，港盛公司不予退還履約保證金”。經(jīng)查明的事實，賈某某沒有違反合同約定的不予退還履約保證金情形的行為，故港盛公司應(yīng)予退還賈某某保證金122400元。賈某某要求港盛公司返還保證金的上訴理由成立，本院予以采納。
2、關(guān)于港盛公司是否應(yīng)當(dāng)賠償裝修損失的問題。
經(jīng)查，雙方于2012年8月13日簽訂《商鋪租賃合同》，約定租賃商鋪面積為680平米，租期自2012年11月1日至2017年10月30日。后賈某某投入大量資金對訴爭商鋪進(jìn)行裝修，因港盛公司違約，賈某某僅正常經(jīng)營幾個月，遂于2013年5月關(guān)門停業(yè)，故港盛公司對賈某某造成的裝修損失應(yīng)予賠償。湖北荊門方正資產(chǎn)評估事務(wù)所經(jīng)一審法院委托，評估訴爭商鋪的裝修、裝飾資產(chǎn)在2013年5月13這一基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的市場價值為300141元，一審法院以鑒定報告結(jié)論為依據(jù)認(rèn)定賈某某的裝修損失為300141元，符合客觀實際。對于裝修損失，港盛公司雖以“裝修損失鑒定報告結(jié)論的市場價值基準(zhǔn)日錯誤，且裝修損失鑒定報告結(jié)論過高”為由要求不予采信該鑒定報告，但港盛公司對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證實，現(xiàn)港盛公司沒有提交相反證據(jù)足以推翻該鑒定報告結(jié)論，故港盛公司的該項上訴理由不能成立，本院不予支持。賈某某因此支出的鑒定費15000元，由港盛公司承擔(dān)。
3、關(guān)于港盛公司是否應(yīng)當(dāng)賠償另行租賃門面損失的問題。
賈某某提出因無法使用港盛公司商鋪繼續(xù)經(jīng)營，另行租賃門面虧本處理訴爭商鋪的貨物，但其提交的證據(jù)并不能充分證明其另行租賃門面是為了處理上述商鋪的庫存貨物。故賈某某要求港盛公司賠償其另行租賃門面損失的上訴請求依據(jù)不足，本院不予支持。
此外，港盛公司一審本訴主張的租金為648720元、占用費為693600元、違約金為138720元，合計為1481040元，應(yīng)預(yù)交的案件受理費為18129元。但一審法院實際預(yù)收港盛公司的案件受理費為24947元，故一審法院應(yīng)退還其多預(yù)收港盛公司的案件受理費6818元。
綜上所述，一審法院認(rèn)定本案的基本事實清楚，但對本案實體處理不當(dāng)。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款、第六十七條、第九十三條、第一百零七條、第一百一十九條，第二百一十六條、第二百二十六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百七十條第一款第二項的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷荊門市東寶區(qū)人民法院（2015）鄂東寶民二初字第00165號民事判決；
二、賈某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向湖北省港盛商貿(mào)有限公司支付租金306544元；
三、湖北省港盛商貿(mào)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向賈某某退還保證金122400元，并賠償賈某某裝修損失300141元；
四、駁回湖北省港盛商貿(mào)有限公司的其他訴訟請求；
五、駁回賈某某的其他訴訟請求。
上述第二、三項相抵后，湖北省港盛商貿(mào)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向賈某某支付115997元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審本訴案件受理費18129元，由湖北省港盛商貿(mào)有限公司負(fù)擔(dān)12231元，由賈某某負(fù)擔(dān)5898元，荊門市東寶區(qū)人民法院預(yù)收湖北省港盛商貿(mào)有限公司本訴案件受理費24947元，應(yīng)予退還6818元；一審反訴案件受理費6970元，由湖北省港盛商貿(mào)有限公司負(fù)擔(dān)3819元，由賈某某負(fù)擔(dān)3151元。二審案件受理費26667元，由湖北省港盛商貿(mào)有限公司負(fù)擔(dān)17278元，由賈某某負(fù)擔(dān)9369元；鑒定費15000元由湖北省港盛商貿(mào)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　周麗紅 審判員　　羅艷紅 審判員　　董菁菁

書記員：吳文倩