原告湖北省宗某建設(shè)工程有限公司，住所地：利川市體育路1號(hào)。統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91422802673679660R。
委托代理人馮偉，重慶志和智律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
被告利川市普某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。住所地：利川市謀道鎮(zhèn)光明村1組。統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：422802000013249。
負(fù)責(zé)人陳林，系該公司實(shí)際負(fù)責(zé)人。
委托代理人陳松，男，生于1972年2月4日，漢族，重慶市萬(wàn)州區(qū)人，居民，住重慶市萬(wàn)州區(qū)。系該公司員工。特別授權(quán)代理。
委托代理人熊德富，男，生于1972年2月4日，漢族，重慶市萬(wàn)州區(qū)人，居民，住重慶市萬(wàn)州區(qū)。系該公司員工。特別授權(quán)代理。
委托代理人曾躍躍，重慶金牧錦揚(yáng)（萬(wàn)州）律師事務(wù)所律師。一般授權(quán)代理。

原告湖北省宗某建設(shè)工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)湖北宗某建設(shè)公司）訴被告利川市普某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)利川普某房地產(chǎn)公司）建設(shè)施工合同糾紛一案，本院于2016年2月1日立案受理后，依法適用普通程序，組成由審判員曾德剛擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員譚俊、人民陪審員何澤清、人民陪審員殷社菊參加的合議庭，于2016年5月17日、2016年6月22日、2017年2月28日三次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告的委托代理人馮偉三次均到庭參加了訴訟，被告的委托代理人陳松、熊德富第一次、第二次到庭參加了訴訟，被告的委托代理人陳松、曾躍躍第三次到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：2011年8月30日，原、被告簽訂《湖北省建設(shè)工程施工合同》，被告將其開(kāi)發(fā)的夏都生態(tài)休閑城一、二期工程發(fā)包給原告承建。2012年，原、被告簽訂《利川普某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司夏都生態(tài)休閑城施工總承包補(bǔ)充合同》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)補(bǔ)充合同）。原告實(shí)際承建了包括本案訴爭(zhēng)工程但不限于本工程。原告所屬的吳家榮班組實(shí)際承建了被告發(fā)包的A區(qū)12、13、15、16號(hào)樓及C區(qū)21、22號(hào)樓和污水處理池；原告所屬的王謀班組實(shí)際承建了D區(qū)12、13號(hào)樓。A區(qū)12、13、15、16號(hào)樓于2013年8月15日開(kāi)工，于2014年7月1日竣工交付；C區(qū)21、22號(hào)樓于2014年5月1日開(kāi)工，于2015年5月1日竣工交付；D區(qū)12、13號(hào)樓于2013年年底開(kāi)工，2015年4月1日竣工交付。原、被告于2015年10月27日—28日結(jié)算，經(jīng)結(jié)算，被告尚欠原告吳家榮班組工程款4054305.01元，其中包括代扣管理費(fèi)、檢測(cè)費(fèi)、排污費(fèi)三項(xiàng)合計(jì)228711.028元，被告尚欠原告王謀班組工程款1179914.67元，其中，被告代扣管理費(fèi)、檢測(cè)費(fèi)、排污費(fèi)三項(xiàng)合計(jì)101622.864元，扣質(zhì)保金219334.92元。兩個(gè)班組共計(jì)結(jié)算總額為5234219.68元。
原、被告《利川普某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司夏都生態(tài)休閑城施工總承包補(bǔ)充合同》第十四條“風(fēng)險(xiǎn)和措施及其他包干費(fèi)用”第11項(xiàng)約定：“施工過(guò)程工程排污和噪音排污所發(fā)生的費(fèi)用（包括向有關(guān)部門(mén)辦理各種手續(xù)所發(fā)生的費(fèi)用）及建筑垃圾的清理、外運(yùn)和棄渣等所產(chǎn)生的費(fèi)用”；第22項(xiàng)約定：“工程結(jié)構(gòu)質(zhì)量驗(yàn)收檢測(cè)所發(fā)生檢測(cè)、實(shí)驗(yàn)費(fèi)用，以及施工期間占用市政道路的占道費(fèi)用”，該《補(bǔ)充合同》第六款“工程合同暫定總造價(jià)及工程款的支付”中第4.1約定：“乙方承擔(dān)施工的工程”和“乙方承擔(dān)配合的工程”竣工驗(yàn)收合格并工程移交，辦清有效的工程合同結(jié)算總造價(jià)和結(jié)算后，在60天內(nèi)付結(jié)算總價(jià)款的95%，并扣除已付工程進(jìn)度款，甲方供應(yīng)的材料款及設(shè)備價(jià)款、施工用水電費(fèi)，按合同約定其他應(yīng)扣款項(xiàng)后的余額向承包人支付工程款，留工程結(jié)算總價(jià)款的5%作質(zhì)量保修金，保修金的返還見(jiàn)附件三?！痹摽畹?項(xiàng)“工程款延期支付”中約定：“如因甲方資金調(diào)度原因，不能按合同約定付款，延期付款在兩個(gè)月內(nèi)，超過(guò)兩個(gè)月，從合同約定的支付時(shí)間次日起，甲方按照2%利息向乙方支付應(yīng)付款利息，同時(shí)工期順延。”原、被告簽訂的《房屋建筑工程質(zhì)量保修書(shū)》第二款約定：“除地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程合理使用年限外，其他工程保修期為二年或五年”。該合同第五款約定：“本工程質(zhì)量保修金為本工程合同結(jié)算總價(jià)值的5%。”
原告公司與原告所屬各班組負(fù)責(zé)人簽訂的《工程項(xiàng)目?jī)?nèi)部承包責(zé)任人責(zé)任書(shū)》中涉及由被告代扣管理費(fèi)在第四款中“經(jīng)濟(jì)利益方面的約定”第（二）項(xiàng)第1中約定：“責(zé)任人向公司上繳本工程項(xiàng)目的管理費(fèi)為按工程決算總造價(jià)的2%記取”。在原、被告結(jié)算中實(shí)際按1%代扣管理費(fèi)。
2016年2月1日，原告因被告未支付工程款且以被告不應(yīng)當(dāng)在結(jié)算中代扣管理費(fèi)、排污費(fèi)、檢測(cè)費(fèi)為由，向本院提起訴訟，要求被告支付工程款650萬(wàn)元并支付相應(yīng)利息，并主張對(duì)已竣工的22號(hào)樓享有工程款優(yōu)先受償權(quán)。同時(shí)，原告向本院提出財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)，本院依法對(duì)被告所有的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行了查封。在訴訟過(guò)程中，經(jīng)原告同意，本院許可，被告對(duì)查封的部分商品套房進(jìn)行了出賣(mài)，且于2016年7月20日向原告直接支付150000元，于2016年8月24日向本院交付360000元，該款現(xiàn)存入本院標(biāo)的款專(zhuān)用賬戶(hù)。
另查明：原告原公司名稱(chēng)為湖北省利川市時(shí)代建筑安裝工程有限公司，于2013年12月30日依法變更為現(xiàn)名。原告具有建筑工程施工總承包、建筑裝修裝飾工程專(zhuān)業(yè)承包資質(zhì)；被告具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。
上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人陳述及雙方提交的證據(jù)在卷佐證，足以認(rèn)定。

本院認(rèn)為：本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1、原、被告簽訂的合同是否有效？2、被告代扣管理費(fèi)、排污費(fèi)、檢測(cè)費(fèi)以及扣除保修金是否合理？3、被告延付工程款利息如何計(jì)算？4、原告主張工程優(yōu)先受償權(quán)是否應(yīng)當(dāng)支持？5、保修金如何處理？
關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)1：原、被告簽訂的《湖北省建設(shè)施工合同》、《利川普某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司夏都生態(tài)休閑城施工總承包補(bǔ)充合同》、《房屋建筑質(zhì)量保修書(shū)》，原、被告均具有合法主體資質(zhì)，是雙方真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律、法規(guī)禁止性規(guī)定，為有效合同，應(yīng)當(dāng)受法律保護(hù)。關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)2：被告以總承包人身份與其所屬各班組負(fù)責(zé)人簽訂的《工程項(xiàng)目?jī)?nèi)部承包責(zé)任人責(zé)任書(shū)》中約定管理費(fèi)由被告代原告在其所在班組工程款中扣除管理費(fèi)，符合行業(yè)習(xí)慣，且不違反法律、法規(guī)禁止性規(guī)定，合同相對(duì)方應(yīng)從其約定。原、被告所簽定的《補(bǔ)充合同》第十四條第11項(xiàng)、第22項(xiàng)約定了排污費(fèi)、檢測(cè)費(fèi)，從約定內(nèi)容看，沒(méi)有明確由誰(shuí)負(fù)擔(dān)，屬于約定不明，但結(jié)合后來(lái)原、被告雙方簽字認(rèn)可工程結(jié)算依據(jù)看，原告認(rèn)可被告代扣這兩項(xiàng)費(fèi)用，否則，雙方不能形成結(jié)算，有異議方可以通過(guò)其他方式進(jìn)行結(jié)算?，F(xiàn)原告基于雙方已經(jīng)認(rèn)可的結(jié)算依據(jù)而提出異議，理由不充分，本院不予支持。根據(jù)《補(bǔ)充合同》第十六款第4.1項(xiàng)約定：被告有權(quán)扣除結(jié)算總價(jià)款的5%作為質(zhì)量保修金。綜上，原告提出被告不應(yīng)當(dāng)代扣管理費(fèi)、排污費(fèi)、檢測(cè)費(fèi)、扣除質(zhì)量保修金的理由不成立，本院不予支持。關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)3：根據(jù)《補(bǔ)充合同》“工程延期支付”約定：“……，延期付款在兩個(gè)月內(nèi)，超過(guò)兩個(gè)月，從合同約定的支付時(shí)間次日起，甲方按照2%利息向乙方支付應(yīng)付款利息，……”從上列條文中看出，原、被告對(duì)延期支付工程款有明確約定。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十七條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)欠付工程價(jià)款利息計(jì)付標(biāo)準(zhǔn)有約定的，按照約定處理；沒(méi)有約定的，按照中國(guó)人民銀行發(fā)布的同期同類(lèi)貸款利息計(jì)息”，根據(jù)上述約定和司法解釋的規(guī)定，本案工程款利息應(yīng)當(dāng)按照雙方約定辦理。本案應(yīng)付工程款總額為5234220元（保留整數(shù)），延期支付工程款利息時(shí)間應(yīng)從結(jié)算后二個(gè)月起計(jì)算，即2015年12月29日，被告后來(lái)已實(shí)際支付的部分應(yīng)從中扣除。關(guān)于本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)4：由于該工程于2015年5月1日竣工且已交付，被告已將該棟房屋大部分套房出賣(mài)給他人，現(xiàn)只剩下8套房屋沒(méi)有處理，原告對(duì)整棟房屋主張優(yōu)先受償權(quán)，容易形成新的矛盾，且難以實(shí)現(xiàn)，原告可對(duì)該棟房屋余下8套房屋行使優(yōu)先受償權(quán)。關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)5：根據(jù)原、被告簽訂《房屋建筑工程質(zhì)量保修書(shū)》約定：本案涉案工程保修期為二年或者五年。原告承建的A區(qū)12、13、15、16號(hào)樓于2014年7月1日竣工，C區(qū)21、22號(hào)樓于2015年5月1日竣工，D區(qū)12、13號(hào)樓于2015年4月1日竣工，合同約定保修期，有的到期，有的沒(méi)有到期，待條件成就后，雙方另行解決。故在本案中涉及保修金事項(xiàng)，不予處理。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)建筑法》第十三條，第十八條，《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條，《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十六條、第十七條，《最高人民法院關(guān)于工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第一條、第四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告利川市普某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效之日起10日內(nèi)向原告湖北省宗某建設(shè)工程有限公司支付工程欠款5234220元及其利息；第一段利息以5234220元為基數(shù)，從2015年12月29日起，按年利率24%計(jì)算至2016年7月20日止；第二段利息以5084220元為基數(shù)，從2016年7月21日起，按年利率24%計(jì)算，至2016年8月24日止；剩余利息以4824220元為基數(shù)，從2016年8月25日起至實(shí)際給付之日止；
二、原告湖北省宗某建設(shè)工程有限公司在上列工程款及利息限額內(nèi)對(duì)被告利川市普某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的夏都生態(tài)休閑城22號(hào)樓現(xiàn)有的8套商品房屋折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)；
三、駁回原告湖北省宗某建設(shè)工程有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)58000元，保全費(fèi)5000元，由被告利川市普某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承擔(dān)。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第13條第（一）款的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院，開(kāi)戶(hù)銀行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行恩施開(kāi)發(fā)區(qū)支行，賬號(hào)：17×××04（特別提示：用途欄務(wù)必注明系某某上訴案訴訟費(fèi)，并將匯款憑證及聯(lián)系電話(huà)提交本院或郵寄至恩施州中級(jí)人民法院立案一庭）。上訴人在上訴期屆滿(mǎn)后7日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審　判　長(zhǎng)　　曾德剛 審　判　員　　譚　俊 人民陪審員　　殷社菊

書(shū)記員：舒蒙 劉煬