原告湖北省宗某建設工程有限公司，住所地：利川市體育路1號。統(tǒng)一社會信用代碼：91422802673679660R。
委托代理人馮偉，重慶志和智律師事務所律師。特別授權(quán)代理。
被告利川市普某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：利川市謀道鎮(zhèn)光明村1組。統(tǒng)一社會信用代碼：422802000013249。
負責人陳林，系該公司實際負責人。
委托代理人陳松，男，生于1972年2月4日，漢族，重慶市萬州區(qū)人，居民，住重慶市萬州區(qū)。系該公司員工。特別授權(quán)代理。
委托代理人熊德富，男，生于1972年2月4日，漢族，重慶市萬州區(qū)人，居民，住重慶市萬州區(qū)。系該公司員工。特別授權(quán)代理。
委托代理人曾躍躍，重慶金牧錦揚（萬州）律師事務所律師。一般授權(quán)代理。

原告湖北省宗某建設工程有限公司（以下簡稱湖北宗某建設公司）訴被告利川市普某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱利川普某房地產(chǎn)公司）建設施工合同糾紛一案，本院于2016年2月1日立案受理后，依法適用普通程序，組成由審判員曾德剛擔任審判長，審判員譚俊、人民陪審員何澤清、人民陪審員殷社菊參加的合議庭，于2016年5月17日、2016年6月22日、2017年2月28日三次公開開庭進行了審理。原告的委托代理人馮偉三次均到庭參加了訴訟，被告的委托代理人陳松、熊德富第一次、第二次到庭參加了訴訟，被告的委托代理人陳松、曾躍躍第三次到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：2011年8月30日，原、被告簽訂《湖北省建設工程施工合同》，被告將其開發(fā)的夏都生態(tài)休閑城一、二期工程發(fā)包給原告承建。2012年，原、被告簽訂《利川普某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司夏都生態(tài)休閑城施工總承包補充合同》（以下簡稱補充合同）。原告實際承建了包括本案訴爭工程但不限于本工程。原告所屬的吳家榮班組實際承建了被告發(fā)包的A區(qū)12、13、15、16號樓及C區(qū)21、22號樓和污水處理池；原告所屬的王謀班組實際承建了D區(qū)12、13號樓。A區(qū)12、13、15、16號樓于2013年8月15日開工，于2014年7月1日竣工交付；C區(qū)21、22號樓于2014年5月1日開工，于2015年5月1日竣工交付；D區(qū)12、13號樓于2013年年底開工，2015年4月1日竣工交付。原、被告于2015年10月27日—28日結(jié)算，經(jīng)結(jié)算，被告尚欠原告吳家榮班組工程款4054305.01元，其中包括代扣管理費、檢測費、排污費三項合計228711.028元，被告尚欠原告王謀班組工程款1179914.67元，其中，被告代扣管理費、檢測費、排污費三項合計101622.864元，扣質(zhì)保金219334.92元。兩個班組共計結(jié)算總額為5234219.68元。
原、被告《利川普某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司夏都生態(tài)休閑城施工總承包補充合同》第十四條“風險和措施及其他包干費用”第11項約定：“施工過程工程排污和噪音排污所發(fā)生的費用（包括向有關部門辦理各種手續(xù)所發(fā)生的費用）及建筑垃圾的清理、外運和棄渣等所產(chǎn)生的費用”；第22項約定：“工程結(jié)構(gòu)質(zhì)量驗收檢測所發(fā)生檢測、實驗費用，以及施工期間占用市政道路的占道費用”，該《補充合同》第六款“工程合同暫定總造價及工程款的支付”中第4.1約定：“乙方承擔施工的工程”和“乙方承擔配合的工程”竣工驗收合格并工程移交，辦清有效的工程合同結(jié)算總造價和結(jié)算后，在60天內(nèi)付結(jié)算總價款的95%，并扣除已付工程進度款，甲方供應的材料款及設備價款、施工用水電費，按合同約定其他應扣款項后的余額向承包人支付工程款，留工程結(jié)算總價款的5%作質(zhì)量保修金，保修金的返還見附件三。”該款第6項“工程款延期支付”中約定：“如因甲方資金調(diào)度原因，不能按合同約定付款，延期付款在兩個月內(nèi)，超過兩個月，從合同約定的支付時間次日起，甲方按照2%利息向乙方支付應付款利息，同時工期順延?！痹?、被告簽訂的《房屋建筑工程質(zhì)量保修書》第二款約定：“除地基基礎工程和主體結(jié)構(gòu)工程為設計文件規(guī)定的該工程合理使用年限外，其他工程保修期為二年或五年”。該合同第五款約定：“本工程質(zhì)量保修金為本工程合同結(jié)算總價值的5%。”
原告公司與原告所屬各班組負責人簽訂的《工程項目內(nèi)部承包責任人責任書》中涉及由被告代扣管理費在第四款中“經(jīng)濟利益方面的約定”第（二）項第1中約定：“責任人向公司上繳本工程項目的管理費為按工程決算總造價的2%記取”。在原、被告結(jié)算中實際按1%代扣管理費。
2016年2月1日，原告因被告未支付工程款且以被告不應當在結(jié)算中代扣管理費、排污費、檢測費為由，向本院提起訴訟，要求被告支付工程款650萬元并支付相應利息，并主張對已竣工的22號樓享有工程款優(yōu)先受償權(quán)。同時，原告向本院提出財產(chǎn)保全申請，本院依法對被告所有的財產(chǎn)進行了查封。在訴訟過程中，經(jīng)原告同意，本院許可，被告對查封的部分商品套房進行了出賣，且于2016年7月20日向原告直接支付150000元，于2016年8月24日向本院交付360000元，該款現(xiàn)存入本院標的款專用賬戶。
另查明：原告原公司名稱為湖北省利川市時代建筑安裝工程有限公司，于2013年12月30日依法變更為現(xiàn)名。原告具有建筑工程施工總承包、建筑裝修裝飾工程專業(yè)承包資質(zhì)；被告具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。
上述事實，有雙方當事人陳述及雙方提交的證據(jù)在卷佐證，足以認定。

本院認為：本案爭議焦點為：1、原、被告簽訂的合同是否有效？2、被告代扣管理費、排污費、檢測費以及扣除保修金是否合理？3、被告延付工程款利息如何計算？4、原告主張工程優(yōu)先受償權(quán)是否應當支持？5、保修金如何處理？
關于爭議焦點1：原、被告簽訂的《湖北省建設施工合同》、《利川普某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司夏都生態(tài)休閑城施工總承包補充合同》、《房屋建筑質(zhì)量保修書》，原、被告均具有合法主體資質(zhì)，是雙方真實意思表示，其內(nèi)容不違反法律、法規(guī)禁止性規(guī)定，為有效合同，應當受法律保護。關于爭議焦點2：被告以總承包人身份與其所屬各班組負責人簽訂的《工程項目內(nèi)部承包責任人責任書》中約定管理費由被告代原告在其所在班組工程款中扣除管理費，符合行業(yè)習慣，且不違反法律、法規(guī)禁止性規(guī)定，合同相對方應從其約定。原、被告所簽定的《補充合同》第十四條第11項、第22項約定了排污費、檢測費，從約定內(nèi)容看，沒有明確由誰負擔，屬于約定不明，但結(jié)合后來原、被告雙方簽字認可工程結(jié)算依據(jù)看，原告認可被告代扣這兩項費用，否則，雙方不能形成結(jié)算，有異議方可以通過其他方式進行結(jié)算?，F(xiàn)原告基于雙方已經(jīng)認可的結(jié)算依據(jù)而提出異議，理由不充分，本院不予支持。根據(jù)《補充合同》第十六款第4.1項約定：被告有權(quán)扣除結(jié)算總價款的5%作為質(zhì)量保修金。綜上，原告提出被告不應當代扣管理費、排污費、檢測費、扣除質(zhì)量保修金的理由不成立，本院不予支持。關于爭議焦點3：根據(jù)《補充合同》“工程延期支付”約定：“……，延期付款在兩個月內(nèi)，超過兩個月，從合同約定的支付時間次日起，甲方按照2%利息向乙方支付應付款利息，……”從上列條文中看出，原、被告對延期支付工程款有明確約定。根據(jù)《最高人民法院關于審理建設施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十七條規(guī)定：“當事人對欠付工程價款利息計付標準有約定的，按照約定處理；沒有約定的，按照中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利息計息”，根據(jù)上述約定和司法解釋的規(guī)定，本案工程款利息應當按照雙方約定辦理。本案應付工程款總額為5234220元（保留整數(shù)），延期支付工程款利息時間應從結(jié)算后二個月起計算，即2015年12月29日，被告后來已實際支付的部分應從中扣除。關于本案爭議焦點4：由于該工程于2015年5月1日竣工且已交付，被告已將該棟房屋大部分套房出賣給他人，現(xiàn)只剩下8套房屋沒有處理，原告對整棟房屋主張優(yōu)先受償權(quán)，容易形成新的矛盾，且難以實現(xiàn)，原告可對該棟房屋余下8套房屋行使優(yōu)先受償權(quán)。關于爭議焦點5：根據(jù)原、被告簽訂《房屋建筑工程質(zhì)量保修書》約定：本案涉案工程保修期為二年或者五年。原告承建的A區(qū)12、13、15、16號樓于2014年7月1日竣工，C區(qū)21、22號樓于2015年5月1日竣工，D區(qū)12、13號樓于2015年4月1日竣工，合同約定保修期，有的到期，有的沒有到期，待條件成就后，雙方另行解決。故在本案中涉及保修金事項，不予處理。
綜上所述，依照《中華人民共和國建筑法》第十三條，第十八條，《中華人民共和國合同法》第二百八十六條，《最高人民法院關于審理建設施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十六條、第十七條，《最高人民法院關于工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》第一條、第四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告利川市普某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起10日內(nèi)向原告湖北省宗某建設工程有限公司支付工程欠款5234220元及其利息；第一段利息以5234220元為基數(shù)，從2015年12月29日起，按年利率24%計算至2016年7月20日止；第二段利息以5084220元為基數(shù)，從2016年7月21日起，按年利率24%計算，至2016年8月24日止；剩余利息以4824220元為基數(shù)，從2016年8月25日起至實際給付之日止；
二、原告湖北省宗某建設工程有限公司在上列工程款及利息限額內(nèi)對被告利川市普某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的夏都生態(tài)休閑城22號樓現(xiàn)有的8套商品房屋折價或者拍賣的價款享有優(yōu)先受償權(quán)；
三、駁回原告湖北省宗某建設工程有限公司的其他訴訟請求。
案件受理費58000元，保全費5000元，由被告利川市普某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第13條第（一）款的規(guī)定，預交上訴案件受理費，款匯至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院，開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行恩施開發(fā)區(qū)支行，賬號：17×××04（特別提示：用途欄務必注明系某某上訴案訴訟費，并將匯款憑證及聯(lián)系電話提交本院或郵寄至恩施州中級人民法院立案一庭）。上訴人在上訴期屆滿后7日內(nèi)仍未預交上訴費用的，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　　曾德剛 審　判　員　　譚　俊 人民陪審員　　殷社菊

書記員：舒蒙 劉煬