上訴人（原審被告）：湖北省婦女干部學(xué)校，住所地湖北省武漢市雄楚大道508號。
負(fù)責(zé)人：朱耀平。
委托訴訟代理人：彭娟，湖北晨豐律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：劉凡塵，湖北晨豐律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：武漢沐蘭投資管理有限公司，住所地武漢市青山區(qū)40街坊75門13號。
法定代表人：徐艷，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：田開宇,湖北今天律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：何瑾，湖北今天律師事務(wù)所律師。
原審第三人：武漢市洪山區(qū)重點(diǎn)工程建設(shè)拆遷還建辦公室，住所地武漢市珞瑜路618號濱湖小區(qū)二樓。
負(fù)責(zé)人:齊曉虎,系該單位主任。

上訴人湖北省婦女干部學(xué)校因與被上訴人武漢沐蘭投資管理有限公司房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省武漢市洪山區(qū)人民法院（2015）鄂洪山民商初字第00655號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年5月12日立案受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
湖北省婦女干部學(xué)校上訴請求：1、撤銷武漢市洪山區(qū)人民法院(2015)鄂洪山民商初字第00655號民事判決書，依法改判;2、本案一審、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)及理由：一、洪山區(qū)政府的行政征收行為屬不可抗力。洪山區(qū)政府因雄楚大街(石牌嶺路一楚平路)快速化道路改造工程項(xiàng)目的需要必須征收本案所涉房屋，亦作出洪政征決字[2013】第5號、6號、7號《國有土地上房屋征收決定書》，洪山區(qū)政府的行政征收行為不會因被征收人提起行政復(fù)議或行政訴訟而撤銷或不予進(jìn)行，故洪山區(qū)政府因公共利益需要而作出的行政征收行為是不能預(yù)見、不能避免且不能克服的，依據(jù)《中華人民共和國民法通則》及《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，該政府征收行為是不可抗力。根據(jù)上訴人與被上訴人簽訂的《房屋租賃合同》第8.1條的約定“在租賃期內(nèi)，如不可抗力導(dǎo)致出租房屋毀損滅失，乙方(被上訴人)無法繼續(xù)經(jīng)營的，本合同終止，雙方互不承擔(dān)責(zé)任，乙方(被上訴人)應(yīng)將所租房屋和加建的房屋全部歸還給甲方(上訴人)”。本案所涉出租房屋因政府征收的不可抗力情形而滅失，上訴人與被上訴人簽訂的《房屋租賃合同》已自行終止，合同終止后，上訴人對被上訴人不承擔(dān)任何責(zé)任。因此，一審法院判令上訴人向被上訴人支付改變房屋用途補(bǔ)償費(fèi)、自建房屋補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用無任何事實(shí)和法律依據(jù)。二、一審法院錯誤認(rèn)定本案所涉房屋的改變房屋用途補(bǔ)償款為被上訴人所有。首先，一審?fù)彆r，上訴人提交了雄楚大街(石牌嶺路一楚平路)快速化道路改造工程項(xiàng)目征收實(shí)施簽約單位武漢市洪山區(qū)重點(diǎn)工程房屋征收事務(wù)中心雄楚大道(洪山段)房屋征收項(xiàng)目部出具的《關(guān)于對湖北省婦女干部學(xué)校來函的回復(fù)》，證明房屋征收補(bǔ)償單位明確改變房屋用途的補(bǔ)助是被征收房屋價值的體現(xiàn)，該補(bǔ)償款項(xiàng)應(yīng)歸房屋所有人即上訴人所有，與具體由誰承租無關(guān)。其次，一審?fù)彆r，上訴人除了提交上訴人與宜昌市東方女子?jì)D科醫(yī)院有限公司的《房屋租賃合同》，還提交了宜昌市東方女子?jì)D科醫(yī)院有限公司向上訴人支付租金的銀行憑證，該銀行憑證上明確記載付款人為宜昌市東方女子?jì)D科醫(yī)院有限公司，收款人為上訴人湖北省婦女干部學(xué)校，該銀行憑證足以證明宜昌市東方女子?jì)D科醫(yī)院有限公司主體的真實(shí)性及雙方租賃關(guān)系的真實(shí)性，一審法院同樣也采納了該重要證據(jù)，卻又忽視該重要證據(jù)，又荒謬地以“在全國企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)中未查找到”為由認(rèn)定宜昌市東方女子?jì)D科醫(yī)院有限公司的主體資格無法得到證明，事實(shí)上，根據(jù)宜昌市工商局的工商資料顯示，宜昌市東方女子?jì)D科醫(yī)院有限公司成立于2007年6月，至今有效存續(xù)。再次，洪山區(qū)政府制定的《雄楚大街(石牌嶺路一楚平路快速化道路改造工程項(xiàng)目房屋征收補(bǔ)償方案)》中明確改變房屋用途補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為：根據(jù)不滿兩年的、兩年以上不滿五年的、五年以上的年限，分別按同區(qū)域商業(yè)門面與該房屋評估單價差額的30％、40％、50％的比例另行給予補(bǔ)償。本案所涉房屋改變房屋用途己達(dá)5年以上，上訴人僅向征收補(bǔ)償單位提交了上訴人與宜昌市東方女子?jì)D科醫(yī)院有限公司的《房屋租賃合同》，征收補(bǔ)償單位依此確定上訴人改變房屋用途的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為50％，而被上訴人承租本案所涉房屋的時間不到3年，可見，在被上訴人承租本案所涉房屋前，上訴人已改變其用途，該改變房屋用途補(bǔ)償費(fèi)與被上訴人無關(guān)。最后，拆遷補(bǔ)償單位對本案所涉房屋的改變房屋用途補(bǔ)償費(fèi)只確定了上訴人原加建前的2600多平方米房屋的補(bǔ)償費(fèi)，而對加建房屋部分沒有計(jì)算改變房屋用途補(bǔ)償費(fèi)，被上訴人承租后，因其自身經(jīng)營需要對加建前的房屋只進(jìn)行了正常裝修，一審法院卻偷換概念，將被上訴人加建房屋、正常裝修與改變房屋用途混為一談。綜上，本案所涉房屋的改變房屋用途補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)為上訴人所有，一審法院在未弄清改變房屋用途補(bǔ)償費(fèi)實(shí)際含義及如何確定、計(jì)算而來的情況下，且在無任何依據(jù)的情況下，就武斷地作出“本案所涉房屋改建及房屋用途的改變系由被上訴人出資完成，根據(jù)公平原則，對應(yīng)產(chǎn)生的收益也應(yīng)該由上訴人享有”的荒謬認(rèn)定。錯誤地適用《中華人民共和國民法通則》及《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定，錯誤地將巨額的國有資產(chǎn)(即本案所涉房屋的改變房屋用途補(bǔ)償款)認(rèn)定為被上訴人所有。三、本案所涉加建房屋為上訴人所有，一審法院認(rèn)定加建房屋的房屋補(bǔ)償費(fèi)為被上訴人所有無事實(shí)和法律依據(jù)。四、一審法院濫用公平原則偏袒被上訴人，對重要的數(shù)額較大的補(bǔ)償項(xiàng)目的認(rèn)定處處體現(xiàn)出不公平、不合理，如停產(chǎn)停業(yè)損失，上訴人作為房屋所有人，將該房屋用作市場出租，因政府拆遷，造成租金損失，一審法院完全不考慮該情形，錯誤的將該停產(chǎn)停業(yè)損失全部認(rèn)定為被上訴人所有。
武漢沐蘭投資管理有限公司答辯稱,湖北省婦女干部學(xué)校向其出租的房屋用途為辦公，租期為8年（自交房之日至2019年9月30日止），出租部分的面積為2600平方米，其對租賃房屋花1300萬進(jìn)行了裝修、改造并辦理經(jīng)營酒店的工商登記。租賃合同項(xiàng)下的房屋被拆是湖北省婦女干部學(xué)校同意而不是被強(qiáng)制拆除的，房屋滅失不屬于不可抗力所致。武漢沐蘭投資管理有限公司投資經(jīng)營期限未屆滿發(fā)生了損失要補(bǔ)償而不是因租賃合同對方違約要賠償，拆遷單位關(guān)于改變房屋用途補(bǔ)助款歸屬的回函與武漢沐蘭投資管理有限公司無關(guān)。宜昌市東方女子?jì)D科醫(yī)院有限公司先前曾與湖北省婦女干部學(xué)校簽訂租賃合同，但沒有以本案所涉房屋為地址登記注冊和領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。一審將承租人自建房屋的補(bǔ)償款按公平原則判給武漢沐蘭投資管理有限公司符合《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條。湖北省婦女干部學(xué)校關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)損失的給付對象，存在政策上的理解錯誤。請求駁回上訴,維持原判。
武漢市洪山區(qū)重點(diǎn)工程建設(shè)拆遷還建辦公室述稱，其應(yīng)給付被拆遷人的征收補(bǔ)償款已支付完畢，同意湖北省婦女干部學(xué)校的上訴意見。
武漢沐蘭投資管理有限公司向一審法院起訴請求：1、判令湖北省婦女干部學(xué)校支付武漢沐蘭投資管理有限公司改變房屋用途補(bǔ)助款、自建房屋補(bǔ)償、停止損失共計(jì)14095237元；2、本案的全部訴訟費(fèi)用由湖北省婦女干部學(xué)校承擔(dān)。后變更第一項(xiàng)訴訟請求為：1、判令湖北省婦女干部學(xué)校支付武漢沐蘭投資管理有限公司改變房屋用途補(bǔ)助款、自建房屋補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失、裝修裝飾、電話移機(jī)費(fèi)、有限電視遷移費(fèi)、空調(diào)移機(jī)費(fèi)、房屋搬遷補(bǔ)償費(fèi)、應(yīng)退押金共計(jì)16225679.90元（改變房屋用途補(bǔ)助11151241.5元（一層：3161925元，二層：3506686.5元，三層：1728720元，四-六層：2753910元）；自建房屋補(bǔ)償660420元；停產(chǎn)停業(yè)損失1235000元；裝修補(bǔ)償2828352元；電話移機(jī)費(fèi)48048元；有限電視遷移費(fèi)20064元；空調(diào)移機(jī)費(fèi)47200元；房屋搬遷補(bǔ)充費(fèi)35354.4元；應(yīng)退押金200000元；合計(jì)16225679.9元）。
一審法院查明，2011年7月5日，武漢沐蘭投資管理有限公司與湖北省婦女干部學(xué)校簽訂《房屋租賃合同》，約定：武漢沐蘭投資管理有限公司承租湖北省婦女干部學(xué)校位于武漢市洪山區(qū)雄楚大道508號的房屋；房屋用途為辦公；出租部分的面積為2600平方米左右；武漢沐蘭投資管理有限公司租賃湖北省婦女干部學(xué)校房屋用于舉辦酒店（不含歌舞廳、水浴項(xiàng)目）；房屋租賃期限為8年，自交房之日起至2019年9月30日止。經(jīng)湖北省婦女干部學(xué)校同意武漢沐蘭投資管理有限公司可對學(xué)校大門東邊的空地和所租房屋的屋頂進(jìn)行加建和改造以滿足武漢沐蘭投資管理有限公司使用要求。合同期內(nèi)，武漢沐蘭投資管理有限公司加建的房屋所有權(quán)歸湖北省婦女干部學(xué)校，合同期滿后，武漢沐蘭投資管理有限公司必須無條件歸還給湖北省婦女干部學(xué)校，湖北省婦女干部學(xué)校不給武漢沐蘭投資管理有限公司任何補(bǔ)償。在租賃期間，如發(fā)生不可抗力導(dǎo)致出租房屋毀損滅失，武漢沐蘭投資管理有限公司無法繼續(xù)經(jīng)營的，租賃合同終止，雙方互不承擔(dān)責(zé)任，武漢沐蘭投資管理有限公司應(yīng)將所租房屋和加建的房屋全部歸還湖北省婦女干部學(xué)校。該合同同時還對租金等其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。
合同簽訂后，武漢沐蘭投資管理有限公司出資對租賃房屋進(jìn)行了裝修、改造，并辦理了經(jīng)營酒店的工商登記等各項(xiàng)手續(xù)。
2014年9月9日，因雄楚大街快速化道路改造，湖北省婦女干部學(xué)校與第三人簽訂了一份補(bǔ)償協(xié)議書，約定：湖北省婦女干部學(xué)校被征收房屋經(jīng)權(quán)屬登記的建筑面積為3634.59㎡，其中辦公用房建筑面積為3634.59㎡；經(jīng)第三人認(rèn)定，未經(jīng)權(quán)屬登記房屋建筑面積為1043.68㎡，其中辦公用房建筑面積為1043.68㎡；經(jīng)第三人認(rèn)定，將原房屋的辦公用途改變?yōu)樯虡I(yè)用途，建筑面積為3634.59㎡；湖北省婦女干部學(xué)校選擇貨幣補(bǔ)償方式進(jìn)行安置。該協(xié)議中并對第三人應(yīng)支付湖北省婦女干部學(xué)校的房屋補(bǔ)償、改變房屋用途的補(bǔ)助、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償、裝修補(bǔ)償、附屬設(shè)施補(bǔ)償、構(gòu)筑物設(shè)施補(bǔ)償、房屋搬遷補(bǔ)償費(fèi)、臨時安置補(bǔ)償費(fèi)進(jìn)行了分項(xiàng)計(jì)算，補(bǔ)償金額總計(jì)為68692548元。
后武漢沐蘭投資管理有限公司與湖北省婦女干部學(xué)校為補(bǔ)償費(fèi)用的分配發(fā)生爭執(zhí)，武漢沐蘭投資管理有限公司遂提起本案訴訟。
訴訟中，武漢沐蘭投資管理有限公司對尚欠湖北省婦女干部學(xué)校房租及水電費(fèi)共計(jì)1152498.2元無異議，并同意扣抵。湖北省婦女干部學(xué)校確認(rèn)與武漢沐蘭投資管理有限公司之間的租賃總面積實(shí)際為2664㎡，其中1樓面積為268.5㎡，2樓面積為619.5㎡，3-6樓為444㎡/層，并對武漢沐蘭投資管理有限公司自建房屋面積為935.44㎡無異議；對武漢沐蘭投資管理有限公司主張的電話移機(jī)費(fèi)48048元、有限電視遷移費(fèi)20064元、空調(diào)移機(jī)費(fèi)47200元、房屋搬遷補(bǔ)充費(fèi)35354.4元、應(yīng)退押金200000元無異議。
一審法院認(rèn)為，本案系武漢沐蘭投資管理有限公司承租湖北省婦女干部學(xué)校的房屋并出資裝修、加建、改建后，租賃期內(nèi)第三人對租賃物進(jìn)行拆遷，湖北省婦女干部學(xué)校與武漢沐蘭投資管理有限公司對拆遷補(bǔ)償款的分配產(chǎn)生分歧而引發(fā)的訴訟。湖北省婦女干部學(xué)校、武漢沐蘭投資管理有限公司間的《房屋租賃合同》中雖約定有“在租賃期間，如發(fā)生不可抗力導(dǎo)致出租房屋毀損滅失，乙方無法繼續(xù)經(jīng)營的，租賃合同終止，雙方互不承擔(dān)責(zé)任，乙方應(yīng)將所出租房屋和加建的房屋全部歸還甲方”的條款，但根據(jù)《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并且不能克服的客觀情況，通常指天災(zāi)人禍類的事實(shí)或者突發(fā)的社會事件，而本案中的房屋征收是政府的行政行為，被征收人是可以提起行政復(fù)議和行政訴訟的，不屬于不可抗力，故湖北省婦女干部學(xué)校抗辯認(rèn)為不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的意見一審法院不予采信。
《中華人民共和國合同法》第二百三十一條規(guī)定，“因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。”本案中，租賃物因拆遷已全部滅失，武漢沐蘭投資管理有限公司因此無法實(shí)現(xiàn)合同目的，其依法享有合同解除權(quán)，且武漢沐蘭投資管理有限公司、湖北省婦女干部學(xué)校均認(rèn)可合同已實(shí)際終止，故一審法院認(rèn)定武漢沐蘭投資管理有限公司、湖北省婦女干部學(xué)校之間的《房屋租賃合同》已經(jīng)解除。
《中華人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定，“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失?！北景钢?，武漢沐蘭投資管理有限公司出資對租賃物進(jìn)行了改造和自建，合同解除后，因租賃物已全部滅失，改造和自建部分無法恢復(fù)原狀，且湖北省婦女干部學(xué)校已經(jīng)就改造和自建部分從第三人處獲得了補(bǔ)償，故湖北省婦女干部學(xué)校應(yīng)當(dāng)將相應(yīng)的款項(xiàng)支付給武漢沐蘭投資管理有限公司。武漢沐蘭投資管理有限公司依據(jù)湖北省婦女干部學(xué)校與第三人簽訂的補(bǔ)償協(xié)議書中確定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按湖北省婦女干部學(xué)校認(rèn)可的自建面積935.44㎡主張自建房屋補(bǔ)償費(fèi)660420元，于法有據(jù)，一審法院予以支持。
武漢沐蘭投資管理有限公司主張的改變房屋用途補(bǔ)償費(fèi)，系第三人在拆遷中考慮到租賃物原登記為辦公用房，后改為酒店經(jīng)營用房的具體情況，酌情作出的補(bǔ)償。此款項(xiàng)如何分配雖無法律規(guī)定和合同約定，但因《房屋租賃合同》已約定租賃物原為辦公用房，武漢沐蘭投資管理有限公司承租用于開辦酒店，故一審法院認(rèn)定房屋改建及房屋用途的改變系由武漢沐蘭投資管理有限公司出資完成，根據(jù)公平原則，對應(yīng)產(chǎn)生的收益也應(yīng)該由武漢沐蘭投資管理有限公司享有。湖北省婦女干部學(xué)校辯稱改建工作系由原承租人宜昌市東方女子?jì)D科醫(yī)院有限公司完成，但不能證明宜昌市東方女子?jì)D科醫(yī)院有限公司的主體資格存在，故對湖北省婦女干部學(xué)校的此項(xiàng)抗辯意見一審法院不予采信。武漢沐蘭投資管理有限公司在訴訟請求的計(jì)算中將改造房屋的面積自行認(rèn)定為1樓269.1㎡、2樓680.91㎡、3樓493.92㎡、4-6樓1488.6㎡，但未提交相應(yīng)的證據(jù)，且面積總和為2932.53㎡，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過《房屋租賃合同》約定的2600㎡左右，故一審法院對武漢沐蘭投資管理有限公司主張的改建房屋的面積不予采信，相應(yīng)面積應(yīng)按湖北省婦女干部學(xué)校自認(rèn)的2664㎡（其中1樓面積為268.5㎡，2樓面積為619.5㎡，3-6樓為444㎡/層）確定。根據(jù)湖北省婦女干部學(xué)校與第三人簽訂的補(bǔ)償協(xié)議書中確定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，一審法院對湖北省婦女干部學(xué)校應(yīng)支付給武漢沐蘭投資管理有限公司的改變房屋用途補(bǔ)償費(fèi)核定為：一樓：268.5㎡×（33000-9500）×50%＝3154875元；二樓：619.5㎡×（19800-9500）×50%＝3190425元；三樓：444㎡×（16500-9500）×50%＝1554000元；四至六樓：444㎡×3×（13200-9500）×50%＝2464200元，合計(jì)10363500元。
武漢沐蘭投資管理有限公司主張裝飾裝修補(bǔ)償，因《房屋租賃合同》的解除系因拆遷所致，屬于不可歸責(zé)于雙方的事由，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條第四款的規(guī)定，“因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)?！惫室粚彿ㄔ簩ξ錆h沐蘭投資管理有限公司的此項(xiàng)訴訟請求予以支持，但相關(guān)金額應(yīng)根據(jù)湖北省婦女干部學(xué)校與第三人簽訂的補(bǔ)償協(xié)議書中確定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分擔(dān)，一審法院核定為：（2664㎡×800元/㎡＋935.44㎡×800元/㎡）÷2＝1439776元。
武漢沐蘭投資管理有限公司主張停產(chǎn)停業(yè)損失，因租賃物被拆遷時是由武漢沐蘭投資管理有限公司進(jìn)行正常生產(chǎn)經(jīng)營，根據(jù)公平原則，相應(yīng)的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)支付給武漢沐蘭投資管理有限公司。武漢沐蘭投資管理有限公司在訴請中依據(jù)湖北省婦女干部學(xué)校與第三人簽訂的補(bǔ)償協(xié)議書中確定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按租賃面積2600㎡計(jì)算，該面積低于湖北省婦女干部學(xué)校自認(rèn)的租賃面積2664㎡，武漢沐蘭投資管理有限公司的計(jì)算方式是對自己權(quán)利的行使，且未加重湖北省婦女干部學(xué)校的負(fù)擔(dān)，一審法院依法予以準(zhǔn)許，此項(xiàng)停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償核定為1235000元。
武漢沐蘭投資管理有限公司主張的電話移機(jī)費(fèi)48048元、有限電視遷移費(fèi)20064元、空調(diào)移機(jī)費(fèi)47200元、房屋搬遷補(bǔ)充費(fèi)35354.4元、應(yīng)退押金200000元，湖北省婦女干部學(xué)校均無異議，故對武漢沐蘭投資管理有限公司的此項(xiàng)訴請一審法院予以支持。
湖北省婦女干部學(xué)校辯稱武漢沐蘭投資管理有限公司尚欠房租及水電費(fèi)共計(jì)1152498.2元，武漢沐蘭投資管理有限公司對此無異議，并同意扣抵，故對湖北省婦女干部學(xué)校的此項(xiàng)抗辯意見一審法院予以采信。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五條、第九十七條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條第四款，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決：一、湖北省婦女干部學(xué)校向武漢沐蘭投資管理有限公司支付改變房屋用途補(bǔ)償費(fèi)10363500元、自建房屋補(bǔ)償費(fèi)660420元、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)1235000元、裝飾裝修補(bǔ)償費(fèi)1439776元、電話移機(jī)費(fèi)48048元、有限電視遷移費(fèi)20064元、空調(diào)移機(jī)費(fèi)47200元、房屋搬遷補(bǔ)充費(fèi)35354.4元、應(yīng)退押金200000元。以上合計(jì)14049362.4元，扣抵武漢沐蘭投資管理有限公司所欠房租及水電費(fèi)1152498.2元后，湖北省婦女干部學(xué)校實(shí)際應(yīng)向武漢沐蘭投資管理有限公司支付12896864.2元；二、駁回武漢沐蘭投資管理有限公司的其他訴訟請求。上述義務(wù)湖北省婦女干部學(xué)校應(yīng)于本判決生效后十日內(nèi)履行完畢。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。未按本判決指定的期間履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)支付遲延履行金。案件受理費(fèi)119154元，由武漢沐蘭投資管理有限公司負(fù)擔(dān)19972.8元，湖北省婦女干部學(xué)校負(fù)擔(dān)99181.2元。
二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。一審法院查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，武漢沐蘭投資管理有限公司于2011年7月5日與湖北省婦女干部學(xué)校之間簽訂的《房屋租賃合同》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。武漢沐蘭投資管理有限公司于2011年7月5日與湖北省婦女干部學(xué)校之間簽訂《房屋租賃合同》形成的房屋租賃關(guān)系與湖北省婦女干部學(xué)校于2014年9月9日與第三人簽訂補(bǔ)償協(xié)議書而形成的房屋拆遷補(bǔ)償關(guān)系為不同法律事實(shí)形成的各自獨(dú)立的法律關(guān)系。合同具有相對性，武漢沐蘭投資管理有限公司非租賃房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議的簽訂主體,不享有該協(xié)議中的權(quán)利。本案系武漢沐蘭投資管理有限公司基于租賃合同提起的民事訴訟，案件的性質(zhì)為租賃合同糾紛。
湖北省婦女干部學(xué)校與武漢沐蘭投資管理有限公司間的《房屋租賃合同》中涉及的房屋，在租賃期內(nèi)，因城市道理建設(shè)被政府征收而毀損滅失后，承租人無法繼續(xù)經(jīng)營，租賃合同系因不可歸責(zé)于雙方的事由終止，該租賃合同解除后當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)有約定的應(yīng)從約定、無約定應(yīng)按法律規(guī)定處理。不可抗力在我國法律上并無絕對明細(xì)的界定，通常是指不能預(yù)見、不能避免并且不能克服的客觀情況。本案中的房屋征收是政府的行政行為，湖北省婦女干部學(xué)校對征收的時間、范圍等在主觀上不可能預(yù)見，作為被征收人其雖可以提起行政復(fù)議和行政訴訟，但在武漢沐蘭投資管理有限公司與湖北省婦女干部學(xué)校均沒有證據(jù)證明政府征收行為不合法的情形下，湖北省婦女干部學(xué)校并不能從法律上避免涉案房屋被拆遷，本案所涉租賃合同不能繼續(xù)履行的實(shí)質(zhì)原因符合不可抗力情形的基本法律特征。但因租賃合同未能履行完畢致使承租人武漢沐蘭投資管理有限公司產(chǎn)生了新建投入、裝飾裝修及停業(yè)等損失，在承租人武漢沐蘭投資管理有限公司對合同未能履行完畢不存在違約行為的情況下，其可依租賃合同約定和公平原則獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。
湖北省婦女干部學(xué)校與武漢沐蘭投資管理有限公司均認(rèn)可涉案合同已實(shí)際終止，但未協(xié)商確認(rèn)解除時間。故依法確認(rèn)雙方當(dāng)事人之間的《房屋租賃合同》從湖北省婦女干部學(xué)校與第三人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議之日即2014年9月9日解除。
本案爭議焦點(diǎn)為：承租人自建房屋補(bǔ)償款的歸屬問題、改變房屋用途補(bǔ)助費(fèi)的歸屬問題以及停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償款的歸屬問題。
關(guān)于承租人自建房屋補(bǔ)償費(fèi)660420元的歸屬問題。武漢沐蘭投資管理有限公司出資對租賃物進(jìn)行了改造和自建，因租賃物已全部滅失，改造和自建部分無法恢復(fù)原狀，租賃合同約定的租賃期限是8年，自建房屋在合同履行期內(nèi)歸出租人所有、期滿后歸出租人無條件收回。承租人武漢沐蘭投資管理有限公司投資的自建房并未用完預(yù)定的使用期限，該部分損失應(yīng)得到補(bǔ)償。而湖北省婦女干部學(xué)校已經(jīng)就改造和自建部分從第三人處獲得了補(bǔ)償，依《中華人民共和國合同法》第九十七條“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失?！钡囊?guī)定，武漢沐蘭投資管理有限公司依據(jù)湖北省婦女干部學(xué)校依據(jù)與第三人簽訂的補(bǔ)償協(xié)議書中確定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按湖北省婦女干部學(xué)校認(rèn)可的其自建面積935.44㎡主張自建房屋補(bǔ)償費(fèi)660420元，于法有據(jù)。湖北省婦女干部學(xué)校的此項(xiàng)上訴理由不能成立，對其該上訴請求，本院不予支持。
關(guān)于改變房屋用途補(bǔ)助費(fèi)的歸屬問題。武漢沐蘭投資管理有限公司主張的改變房屋用途補(bǔ)助費(fèi)，系第三人在拆遷中考慮租賃物原登記為辦公用房而后改為經(jīng)營用房的特殊情況，依據(jù)拆遷協(xié)議酌情給予被拆遷人的補(bǔ)助，該筆款項(xiàng)應(yīng)否認(rèn)定、具體補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)、給付期限等系由第三人與湖北省婦女干部學(xué)校協(xié)商一致的結(jié)果。武漢沐蘭投資管理有限公司對改變房屋用途補(bǔ)償費(fèi)主張權(quán)利，要么其與湖北省婦女干部學(xué)校有合同約定，要么有法律規(guī)定為依據(jù)。住宅房屋在拆遷決定公告前改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，被拆遷人才可能獲得拆遷部門支付的附有一定條件的改變房屋用途補(bǔ)助費(fèi)，法律上并沒有明確規(guī)定這類款項(xiàng)應(yīng)歸屬于房屋承租人。依2012年12月3日公布施行的《武漢市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》第三十二規(guī)定,只是對該辦法公布前的住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用途的才可以支付改變房屋用途補(bǔ)助費(fèi)，本案中的情形是湖北省婦女干部學(xué)校的部分辦公用房改變?yōu)榻?jīng)營用房。案涉房屋用途補(bǔ)助費(fèi)是湖北省婦女干部學(xué)校基于與第三人簽訂協(xié)議獲得的，關(guān)于該款項(xiàng)權(quán)利義務(wù)約定的效力僅及于簽訂拆遷協(xié)議的雙方。第三人是按湖北省婦女干部學(xué)校已改變了房屋用途5年以上的標(biāo)準(zhǔn)向其確定支付改變用途補(bǔ)助費(fèi)的，而武漢沐蘭投資管理有限公司與湖北省婦女干部學(xué)校的租賃合同實(shí)際履行不足4年。湖北省婦女干部學(xué)校在與武漢沐蘭投資管理有限公司就改變房屋用途補(bǔ)助費(fèi)的歸屬問題意見不一致的情況下，審慎地向第三人發(fā)公函征詢，第三人對湖北省婦女干部學(xué)校的復(fù)函中明確表示依雙方拆遷協(xié)議支付的改變房屋用途補(bǔ)助費(fèi)是給該校的，與拆遷協(xié)議之外的承租人沒有關(guān)系。因此，武漢沐蘭投資管理有限公司向湖北省婦女干部學(xué)校主張改變房屋用途補(bǔ)助費(fèi)，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。湖北省婦女干部學(xué)校的此項(xiàng)上訴理由成立，對其該上訴請求，本院予以支持
關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償款歸屬問題。武漢沐蘭投資管理有限公司以案涉租賃房屋為經(jīng)營場所辦理了營業(yè)執(zhí)照，并在此實(shí)際經(jīng)營，案涉房屋在租賃合同履行過程中因政府征收被拆遷，該公司因合同提前終止履行而產(chǎn)生損失，當(dāng)事人就停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償款在租賃合同沒有具體約定，相應(yīng)的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)按公平原則支付給以案涉租賃房屋為經(jīng)營場所辦理了營業(yè)執(zhí)照的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營人即武漢沐蘭投資管理有限公司。武漢沐蘭投資管理有限公司在訴請中依據(jù)湖北省婦女干部學(xué)校與第三人簽訂的補(bǔ)償協(xié)議書中確定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按租賃面積2600㎡計(jì)算，該面積低于湖北省婦女干部學(xué)校自認(rèn)的租賃面積2664㎡，系對自己權(quán)利的處分，一審法院確定停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償1235000元?dú)w屬武漢沐蘭投資管理有限公司，并無不當(dāng)。湖北省婦女干部學(xué)校的此項(xiàng)上訴理由不能成立，對其該上訴請求，本院不予支持。
綜上，湖北省婦女干部學(xué)校的上訴請求部分成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷湖北省武漢市洪山區(qū)人民法院（2015）鄂洪山民商初字第00655號民事判決；
二、湖北省婦女干部學(xué)校向武漢沐蘭投資管理有限公司支付自建房屋補(bǔ)償費(fèi)660420元、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)1235000元、裝飾裝修補(bǔ)償費(fèi)1439776元、電話移機(jī)費(fèi)48048元、有限電視遷移費(fèi)20064元、空調(diào)移機(jī)費(fèi)47200元、房屋搬遷補(bǔ)充費(fèi)35354.4元、應(yīng)退押金200000元。以上合計(jì)3685862.4元，扣抵武漢沐蘭投資管理有限公司所欠房租及水電費(fèi)1152498.2元后，湖北省婦女干部學(xué)校實(shí)際應(yīng)向武漢沐蘭投資管理有限公司支付2533364.2元；
三、駁回武漢沐蘭投資管理有限公司的其他訴訟請求。
一審案件受理費(fèi)119154元，由武漢沐蘭投資管理有限公司負(fù)擔(dān)100550元、湖北省婦女干部學(xué)校負(fù)擔(dān)18604元。二審案件受理費(fèi)119154元，由湖北省婦女干部學(xué)校負(fù)擔(dān)18604元、武漢沐蘭投資管理有限公司負(fù)擔(dān)100550元。
本判決為終審判決。

審判長　　夏循平 審判員　　王　陽 審判員　　陳繼紅

書記員：陳喜蘭