上訴人（原審被告）：湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地湖北省來鳳縣翔鳳鎮(zhèn)金盆山18號。
法定代表人：田洪濤，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：田鳳，湖北新理念律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：韓艷，湖北新理念律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：田秀林，男，1965年7月23日出生，土家族，住湖北省來鳳縣。
委托訴訟代理人：熊海煒，湖北歐興紅律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：來鳳縣地方稅務(wù)局，住所地湖北省來鳳縣翔鳳鎮(zhèn)武漢大道。
法定代表人：張宏偉，局長。
委托訴訟代理人：王瀟瀟，湖北雄視律師事務(wù)所律師。

上訴人湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱盛發(fā)房地產(chǎn)公司）因與被上訴人田秀林、來鳳縣地方稅務(wù)局商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服湖北省來鳳縣人民法院（2016）鄂2827民初1120號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年5月23日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案經(jīng)本院院長批準(zhǔn)延長審理期限三個月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
盛發(fā)房地產(chǎn)公司上訴請求：依法撤銷原審判決，發(fā)回重審或改判盛發(fā)房地產(chǎn)公司不存在違約事實(shí)；一、二審訴訟費(fèi)由田秀林、來鳳縣地方稅務(wù)局承擔(dān)。事實(shí)與理由：一、原審法院在認(rèn)定事實(shí)時(shí)，僅以盛發(fā)房地產(chǎn)公司與田秀林簽訂的《商品房買賣合同》為依據(jù)，沒有綜合考慮盛發(fā)房地產(chǎn)公司與來鳳縣地方稅務(wù)局基建委員會簽訂的《來鳳縣地稅局職工開發(fā)房修建工程前期相關(guān)事項(xiàng)的協(xié)議》、《來鳳縣地方稅務(wù)局原辦公樓院區(qū)棲鳳公寓開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書》、《商品房團(tuán)購協(xié)議書》等三個協(xié)議。上述三個協(xié)議可以證明，盛發(fā)房地產(chǎn)公司系作為施工單位，采取開發(fā)的方式為包括田秀林在內(nèi)的118名地稅局職工修建福利住房。其權(quán)利義務(wù)約定明確，用地面積，具體設(shè)計(jì)由雙方確定，連房屋樓層都由來鳳縣地方稅務(wù)局確定。可見，盛發(fā)房地產(chǎn)公司只有保障所建房屋質(zhì)量達(dá)標(biāo)、符合團(tuán)購協(xié)議交房條件的履約義務(wù)。二、盛發(fā)房地產(chǎn)公司不存在違約事實(shí)，依法不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。1.盛發(fā)房地產(chǎn)公司所修建房屋在2014年10月30日前就已經(jīng)竣工，并通過監(jiān)理單位驗(yàn)收，具備了團(tuán)購協(xié)議約定的交房條件；2.田秀林為來鳳縣地方稅務(wù)局團(tuán)購協(xié)議中團(tuán)購主體的一員，團(tuán)購協(xié)議對田秀林當(dāng)然產(chǎn)生法律效力；3.田秀林不能及時(shí)入住是來鳳縣地方稅務(wù)局安置工作不到位、舊房沒拆除等原因造成的。
田秀林辯稱，一、本案屬于商品房預(yù)售合同糾紛，并非房地產(chǎn)開發(fā)糾紛，盛發(fā)房地產(chǎn)公司與來鳳縣地稅局簽訂的三份協(xié)議書的效力不及于田秀林，如盛發(fā)房地產(chǎn)公司認(rèn)為來鳳縣地稅局違約應(yīng)另行起訴；二、田秀林與盛發(fā)房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》明確約定了交房的條件，現(xiàn)僅有監(jiān)理部門為盛發(fā)房地產(chǎn)公司出具了報(bào)告，所建房屋不具備竣工驗(yàn)收條件，沒有達(dá)到合同約定的交房標(biāo)準(zhǔn)，盛發(fā)房地產(chǎn)公司上訴請求無事實(shí)及法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)維持一審判決。
來鳳縣地方稅務(wù)局辯稱，本案是商品房預(yù)售合同糾紛，根據(jù)合同相對性，來鳳縣地方稅務(wù)局不是本合同的相對人，不應(yīng)當(dāng)在本案中承擔(dān)民事責(zé)任。盛發(fā)房地產(chǎn)公司與來鳳縣地方稅務(wù)局之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，可以由盛發(fā)房地產(chǎn)公司另行主張權(quán)利。
田秀林向一審法院起訴請求：1、盛發(fā)房地產(chǎn)公司繼續(xù)履行雙方于2014年1月27日簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售）；2、盛發(fā)房地產(chǎn)公司向田秀林支付2014年11月1日起至2016年7月1日止的違約金69323.4元（231078元×萬分之五×600天﹦69323.4元），2016年7月1日之后的違約金按照房屋總價(jià)格的萬分之五每天計(jì)算至實(shí)際交房之日為止；3、來鳳縣地方稅務(wù)局對違約金承擔(dān)連帶責(zé)任；4、盛發(fā)房地產(chǎn)公司與來鳳縣地方稅務(wù)局承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。訴訟中，田秀林將其訴請第2項(xiàng)變更為“盛發(fā)房地產(chǎn)公司向田秀林支付從2014年11月1日起至2016年10月21日止的違約金82032.69元（231078元×萬分之五×710天﹦82032.69元）”。
一審法院認(rèn)定事實(shí):盛發(fā)房地產(chǎn)公司系來鳳縣翔鳳鎮(zhèn)棲鳳公寓的開發(fā)商。2014年1月27日，田秀林與盛發(fā)房地產(chǎn)公司簽訂了《商品房買賣合同》（預(yù)售），約定將盛發(fā)房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)的來鳳縣翔鳳鎮(zhèn)觀城坡路39號（原來鳳縣地方稅務(wù)局）棲鳳公寓A【座】2層02號房屋出售給田秀林，該商品房預(yù)測建筑面積為138.37平方米，房屋總價(jià)款為231078元，田秀林應(yīng)于2014年1月27日前支付首付房款101078元，剩余房款130000元向盛發(fā)房地產(chǎn)公司所指定銀行申請貸款支付；盛發(fā)房地產(chǎn)公司應(yīng)在2014年10月31日前將房屋交付給田秀林使用，盛發(fā)房地產(chǎn)公司如未能按合同規(guī)定的期限交房，逾期不超過30日的，盛發(fā)房地產(chǎn)公司應(yīng)自本合同規(guī)定的最后交付期限的次日起至實(shí)際交付之日止，按日計(jì)算向田秀林支付全部房價(jià)款萬分之五的違約金，本合同繼續(xù)履行；逾期超過30日后，田秀林有權(quán)解除合同，田秀林要求解除合同的，應(yīng)書面通知盛發(fā)房地產(chǎn)公司，盛發(fā)房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起30日內(nèi)退還田秀林已付全部房款，并按全部房價(jià)款的2%向田秀林支付違約金，田秀林要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，盛發(fā)房地產(chǎn)公司應(yīng)自本合同規(guī)定的最后交付期限的次日起至實(shí)際交付之日止，按日計(jì)算向田秀林支付全部房價(jià)款萬分之五的違約金。合同簽訂后，田秀林已按合同約定向盛發(fā)房地產(chǎn)公司支付了全部房款，第一筆為首付款101078元，剩余購房款130000元，田秀林以銀行按揭貸款的方式支付。但盛發(fā)房地產(chǎn)公司未在合同約定的2014年10月31日前將其開發(fā)建設(shè)的來鳳縣翔鳳鎮(zhèn)觀城坡路39號（原來鳳縣地方稅務(wù)局）棲鳳公寓A【座】2層02號房屋交付田秀林，后經(jīng)政府部門協(xié)調(diào)，盛發(fā)房地產(chǎn)公司于2016年10月21日將房屋鑰匙交付田秀林。另查明，2011年11月8日，來鳳縣地方稅務(wù)局為解決干部職工住房問題，以來鳳縣地方稅務(wù)局職工住房修建委員會名義與盛發(fā)房地產(chǎn)公司簽訂了《來鳳縣地方稅務(wù)局原辦公樓院區(qū)棲鳳公寓開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書》；2012年2月28日，盛發(fā)房地產(chǎn)公司與來鳳縣國土資源局簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，取得該宗國有建設(shè)用地（原來鳳縣地方稅務(wù)局辦公樓及院場地）的使用權(quán)；2012年11月19日，盛發(fā)房地產(chǎn)公司與來鳳縣地方稅務(wù)局簽訂了《商品房團(tuán)購協(xié)議書》。
一審法院認(rèn)為，本案爭議的焦點(diǎn)為：一、盛發(fā)房地產(chǎn)公司是否存在違約行為；二、盛發(fā)房地產(chǎn)公司提出的逾期交房違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)過高，是否應(yīng)予調(diào)整；三、來鳳縣地方稅務(wù)局是否承擔(dān)連帶責(zé)任。
關(guān)于焦點(diǎn)一，一審法院認(rèn)為，田秀林與盛發(fā)房地產(chǎn)公司于2014年1月27日簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售）是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)按合同約定全面履行各自的義務(wù)。合同簽訂后，田秀林依約向盛發(fā)房地產(chǎn)公司支付了全部購房款231078元，盛發(fā)房地產(chǎn)公司沒有按合同約定的2014年10月31日前交付房屋，而是在2016年10月21日才將房屋鑰匙交付田秀林（田秀林已認(rèn)可房屋鑰匙交付之日為房屋交付日），盛發(fā)房地產(chǎn)公司的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，盛發(fā)房地產(chǎn)公司提出的沒有違約，不應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任的辯解意見與事實(shí)不符，不予采納。田秀林要求盛發(fā)房地產(chǎn)公司繼續(xù)履行合同，并支付從違約之日起至實(shí)際交房之日（2016年10月21日）止逾期交房違約金的訴訟請求符合法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)予以支持。
關(guān)于焦點(diǎn)二，一審法院認(rèn)為盛發(fā)房地產(chǎn)公司沒有按照合同約定的期限交付房屋，應(yīng)承擔(dān)向田秀林支付逾期交房違約金的違約責(zé)任。田秀林要求盛發(fā)房地產(chǎn)公司按雙方合同約定支付逾期交房違約金，盛發(fā)房地產(chǎn)公司提出雙方合同約定的逾期交房違約金過高，要求調(diào)整。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條規(guī)定，違約金調(diào)整的前提是約定的違約金低于或者過分高于造成的損失。本案當(dāng)事人均未提交證據(jù)證實(shí)因違約造成的損失數(shù)額，按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條“…損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算”的規(guī)定，一審法院以中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息確定其損失，中國人民銀行計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮30%－50%，2014年中國人民銀行貸款年利率為6%，一審法院酌情上浮30%，即年利率為7.8%，田秀林已支付購房款231078元。因此，田秀林2014年11月1日起至2016年10月21日止的損失為35307.45元（計(jì)算方式為已支付房款231078元×逾期貸款年利率7.8%÷365天×逾期天數(shù)715天），而田秀林起訴要求盛發(fā)房地產(chǎn)公司按雙方合同約定支付從2014年11月1日起至2016年10月21日止的違約金為82032.69元，合同約定的逾期交房違約金過分高于田秀林的損失，應(yīng)予以調(diào)整。按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；……”的規(guī)定，本案逾期交房違約金調(diào)整為逾期貸款利息的130%。從2014年11月1日起至2016年10月21日止為715天，但田秀林只主張710天，故田秀林主張的從2014年11月1日起至2016年10月21日止的違約金應(yīng)計(jì)算為45578.71元（計(jì)算方式為已支付房款231078元×逾期貸款年利率7.8%÷365天×逾期天數(shù)710天×130%）。
關(guān)于焦點(diǎn)三，一審法院認(rèn)為田秀林與盛發(fā)房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售），只能約束簽訂該合同的田秀林和盛發(fā)房地產(chǎn)公司，來鳳縣地方稅務(wù)局不是該合同的當(dāng)事人，該合同對來鳳縣地方稅務(wù)局沒有約束力，故田秀林要求來鳳縣地方稅務(wù)局對盛發(fā)房地產(chǎn)公司逾期交房違約金承擔(dān)連帶責(zé)任的訴訟請求不符合法律規(guī)定，不予支持。盛發(fā)房地產(chǎn)公司與來鳳縣地方稅務(wù)局基建委員會簽訂的《來鳳縣地稅局職工開發(fā)房修建工程前期相關(guān)事項(xiàng)的協(xié)議》、與來鳳縣地方稅務(wù)局職工住房修建委員會簽訂的《來鳳縣地方稅務(wù)局原辦公樓院區(qū)棲鳳公寓開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書》、與來鳳縣地方稅務(wù)局簽訂的《商品房團(tuán)購協(xié)議書》，只是盛發(fā)房地產(chǎn)公司與來鳳縣地方稅務(wù)局基建委員會、來鳳縣地方稅務(wù)局職工住房修建委員會、來鳳縣地方稅務(wù)局之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，與本案不屬同一個民事法律關(guān)系，盛發(fā)房地產(chǎn)公司可另行主張權(quán)利。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、最高人民法院《關(guān)于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋（二）》第二十七條、第二十九條、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條的規(guī)定、判決：一、田秀林與湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2014年1月27日簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售）繼續(xù)履行；二、湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在判決生效后十日內(nèi)向田秀林支付從2014年11月1日起至2016年10月21日止的違約金45578.71元（已支付房款231078元×逾期貸款年利率7.8%÷365天×逾期天數(shù)710天×130%）；三、駁回田秀林的其他訴訟請求。案件受理費(fèi)1533元，由湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
二審中，雙方當(dāng)事人均未向本院提交新證據(jù)，且對一審判決認(rèn)定的事實(shí)和違約金及其計(jì)算方式均表示無異議。二審經(jīng)審理查明，一審判決查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，綜合雙方的訴辯意見，本案二審爭議的焦點(diǎn)為：一、盛發(fā)房地產(chǎn)公司是否違約；二、來鳳縣地方稅務(wù)局是否應(yīng)在本案中承擔(dān)責(zé)任。對此，本院分析評判如下：
一、關(guān)于盛發(fā)房地產(chǎn)公司是否違約的問題。盛發(fā)房地產(chǎn)公司與田秀林于2014年1月27日簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售）是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)按合同約定履行義務(wù)。雙方在合同中約定交房時(shí)間為2014年10月31日前，一審法院確定2014年10月31日為房屋交付時(shí)間并無不當(dāng)。合同簽訂后，田秀林依約向盛發(fā)房地產(chǎn)公司支付了購房款231078元，但盛發(fā)房地產(chǎn)公司直至2016年10月21日才將房屋鑰匙交付給田秀林（田秀林已認(rèn)可房屋鑰匙交付之日為房屋交付日），顯然已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。盛發(fā)房地產(chǎn)公司在上訴中提出2014年10月30日就已經(jīng)竣工，經(jīng)查2014年10月30日僅通過了監(jiān)理部門驗(yàn)收，實(shí)際并沒有達(dá)到竣工條件，該辯解意見應(yīng)不予采納。盛發(fā)房地產(chǎn)公司在上訴中還提出造成不能按時(shí)交房系來鳳縣地方稅務(wù)局造成，該意見所述情況與買賣合同不屬同一法律關(guān)系，應(yīng)不予采納。綜上，一審法院對盛發(fā)房地產(chǎn)公司存在違約的事實(shí)認(rèn)定準(zhǔn)確，符合法律規(guī)定，盛發(fā)房地產(chǎn)公司的上訴理由于法無據(jù)，不予支持。
二、關(guān)于來鳳縣地方稅務(wù)局是否應(yīng)在本案中承擔(dān)責(zé)任的問題。根據(jù)合同相對性原則，雙方依法簽訂的合同，僅對雙方當(dāng)事人產(chǎn)生約束力。盛發(fā)房地產(chǎn)公司與田秀林簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售），是雙方自愿、真實(shí)的意思表示，只能約束簽訂該合同的雙方當(dāng)事人，來鳳縣地方稅務(wù)局不是該合同的當(dāng)事人，不具備在《商品房買賣合同》（預(yù)售）中違約的主體條件，自然也不受該合同的約束。至于盛發(fā)房地產(chǎn)公司與來鳳縣地方稅務(wù)局職工住房修建委員會簽訂的《來鳳縣地稅局職工開發(fā)房修建工程前期相關(guān)事項(xiàng)的協(xié)議》、《來鳳縣地方稅務(wù)局原辦公樓院區(qū)棲鳳公寓開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書》及與來鳳縣地方稅務(wù)局簽訂的《商品房團(tuán)購協(xié)議書》等三個協(xié)議，一審法院認(rèn)為是盛發(fā)房地產(chǎn)公司與來鳳縣地方稅務(wù)局職工住房修建委員會、來鳳縣地方稅務(wù)局之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，與本案不屬同一個民事法律關(guān)系，盛發(fā)房地產(chǎn)公司可另行主張權(quán)利并無不妥。二審中盛發(fā)房地產(chǎn)公司認(rèn)為團(tuán)購方違約就是業(yè)主違約，業(yè)主與團(tuán)購方為一個整體，缺乏事實(shí)與法律依據(jù)。因此，盛發(fā)房地產(chǎn)公司以其與來鳳縣地方稅務(wù)局職工住房修建委員會、來鳳縣地方稅務(wù)局簽訂了三個協(xié)議為由，在其與田秀林的商品房預(yù)售合同法律關(guān)系中，主張來鳳縣地方稅務(wù)局應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的意見，本院不予支持。
綜上所述，盛發(fā)房地產(chǎn)公司上訴理由不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)940元，由上訴人湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　南慶敏 審判員　　郜幫勇 審判員　　張成軍

法官助理史常富 書記員歐順恩