上訴人（原審被告）：湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：湖北省來鳳縣翔鳳鎮(zhèn)金盆山18號。
法定代表人：田洪濤，系該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：田鳳，湖北新理念律師事務所律師。
委托訴訟代理人：韓艷，湖北新理念律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）：段某某，男，xxxx年xx月xx日出生，苗族，住湖北省來鳳縣。
委托訴訟代理人：熊海煒，湖北歐興紅律師事務所律師。

上訴人湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱盛發(fā)房地產(chǎn)公司）因與被上訴人段某某商品房預售合同糾紛一案，不服湖北省來鳳縣人民法院（2016）鄂2827民初845號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年4月13日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案經(jīng)本院院長批準延長審理期限三個月，扣除審理期限一個月。本案現(xiàn)已審理終結。
盛發(fā)房地產(chǎn)公司上訴請求：依法撤銷原審判決，發(fā)回重審或改判盛發(fā)房地產(chǎn)公司不存在違約事實；一、二審訴訟費由段某某承擔。事實與理由：一、原審法院在認定事實時，僅以盛發(fā)房地產(chǎn)公司與段某某簽訂的《商品房買賣合同》為依據(jù)，沒有綜合考慮盛發(fā)房地產(chǎn)公司與來鳳縣地方稅務局基建委員會簽訂的《來鳳縣地稅局職工開發(fā)房修建工程前期相關事項的協(xié)議》、《來鳳縣地方稅務局原辦公樓院區(qū)棲鳳公寓開發(fā)建設項目協(xié)議書》、《商品房團購協(xié)議書》等三個協(xié)議。上述三個協(xié)議可以證明，盛發(fā)房地產(chǎn)公司系作為施工單位，采取開發(fā)的方式為包括段某某在內(nèi)的118名地稅局職工修建福利住房。其權利義務約定明確，用地面積，具體設計由雙方確定，連房屋樓層都由來鳳縣地方稅務局確定。可見，盛發(fā)房地產(chǎn)公司只有保障所建房屋質(zhì)量達標、符合團購協(xié)議交房條件的履約義務；二、盛發(fā)房地產(chǎn)公司不存在違約事實，依法不應承擔違約責任。1.盛發(fā)房地產(chǎn)公司所修建房屋在2014年10月30日前就已竣工，并通過監(jiān)理單位驗收，具備了團購協(xié)議約定的交房條件；2.段某某為來鳳縣地方稅務局團購協(xié)議中團購主體的一員，團購協(xié)議對段某某當然產(chǎn)生法律效力；3.段某某不能及時入住是來鳳縣地方稅務局安置工作不到位、舊房沒拆除等原因造成的。
段某某辯稱：一、盛發(fā)房地產(chǎn)公司以來鳳縣地稅局違約為由抗辯自身不承擔違約責任，與事實及法律不符。段某某與盛發(fā)房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》的時間在三份協(xié)議書之后，應視為盛發(fā)房地產(chǎn)公司對之前協(xié)議書內(nèi)容的修改，在《商品房買賣合同》中未約定將三份協(xié)議書作為合同附件遵守。根據(jù)合同相對性原則，如盛發(fā)房地產(chǎn)公司認為來鳳縣地稅局違約應另行起訴；二、段某某與盛發(fā)房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》明確約定了交房的條件，現(xiàn)僅有監(jiān)理部門為盛發(fā)房地產(chǎn)公司出具了報告，所建房屋不具備竣工驗收條件，沒有達到合同約定的交房標準，盛發(fā)房地產(chǎn)公司上訴請求無事實及法律依據(jù)，應當維持一審判決。
段某某向一審法院起訴請求：1.盛發(fā)房地產(chǎn)公司繼續(xù)履行雙方于2014年1月25日簽訂的《商品房買賣合同》（預售）；2.盛發(fā)房地產(chǎn)公司向其支付自2014年11月1日至2016年11月21日的違約金96234.04元（260092元×萬分之五×740天﹦96234.04元），2016年11月21日之后的違約金按照房屋總價格的萬分之五計算至實際交房之日止；3.盛發(fā)房地產(chǎn)公司承擔本案訴訟費。
一審法院認定事實:盛發(fā)房地產(chǎn)公司系來鳳縣翔鳳鎮(zhèn)棲鳳公寓的開發(fā)商。2014年1月25日，段某某與盛發(fā)房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》（預售），約定將盛發(fā)房地產(chǎn)公司開發(fā)建設的棲鳳公寓A【座】19層05號房屋出售給段某某，該商品房預測建筑面積為139.46平方米，房屋總價款為260092元，段某某應于2014年1月25日前支付首付房款90000元，剩余房款170092元向盛發(fā)房地產(chǎn)公司所指定銀行申請貸款支付；盛發(fā)房地產(chǎn)公司應在2014年10月31日前將房屋交付給段某某使用，盛發(fā)房地產(chǎn)公司如未能按合同規(guī)定的期限交房，逾期不超過30日的，盛發(fā)房地產(chǎn)公司應自合同規(guī)定的最后交付期限的次日起至實際交付之日止，按日計算向段某某支付全部房價款萬分之五的違約金，合同繼續(xù)履行。逾期超過30日后，段某某有權解除合同，如段某某要求解除合同的，應書面通知盛發(fā)房地產(chǎn)公司，盛發(fā)房地產(chǎn)公司應當自解除合同通知送達之日起30日內(nèi)退還段某某已付全部房款，并按全部房價款的2%向段某某支付違約金，段某某要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，盛發(fā)房地產(chǎn)公司應自合同規(guī)定的最后交付期限的次日起至實際交付之日止，按日計算向段某某支付全部房價款萬分之五的違約金。合同簽訂后，在實際履行中，雙方將合同約定的“余款170092元向出賣人所指定銀行申請貸款支付”的付款方式變更為分期付款，由段某某用現(xiàn)金支付110092元后，剩余60000元房款在房屋驗收合同后交清。段某某已按約定向盛發(fā)房地產(chǎn)公司支付了購房款200092元。盛發(fā)房地產(chǎn)公司直至起訴前未將其開發(fā)建設的棲鳳公寓A【座】19層05號屋交付給段某某。
一審法院認為，本案爭議的焦點有二：一、盛發(fā)房地產(chǎn)公司是否存在違約行為；二、盛發(fā)房地產(chǎn)公司提出的逾期交房違約金計算標準過高，是否應予調(diào)整。
關于焦點一，段某某與盛發(fā)房地產(chǎn)公司于2014年1月25日簽訂的《商品房買賣合同》（預售）是雙方當事人真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方應按合同約定履行各自的義務。段某某依約向盛發(fā)房地產(chǎn)公司支付了購房款200092元，盛發(fā)房地產(chǎn)公司沒有按合同中約定的2014年10月31日前交房時間，盛發(fā)房地產(chǎn)公司的行為已構成違約，應承擔違約責任。段某某要求盛發(fā)房地產(chǎn)公司繼續(xù)履行合同，并支付從2014年11月1日起至實際交房之日止逾期交房違約金的訴訟請求符合法律規(guī)定，予以支持。
關于焦點二，盛發(fā)房地產(chǎn)公司沒有按照合同約定的期限交付房屋，應承擔向段某某支付逾期交房違約金的違約責任。段某某要求盛發(fā)房地產(chǎn)公司按雙方合同約定支付逾期交房違約金，盛發(fā)房地產(chǎn)公司提出雙方合同約定的逾期交房違約金過高，要求調(diào)整。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條“當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的當事人可以請求人民法院或仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。”的規(guī)定，違約金調(diào)整的前提是約定的違約金低于或者過分高于造成的損失。段某某與盛發(fā)房地產(chǎn)公司均未提交證據(jù)證實因違約造成的損失數(shù)額，按照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條“…損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算”的規(guī)定，以中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息確定其損失，中國人民銀行計收逾期貸款利息的標準是在基準利率的基礎上上浮30%－50%，2014年中國人民銀行貸款年利率為6%，酌情上浮30%，即年利率為7.8%，段某某已支付購房款200092元。因此，段某某從2014年11月1日起至2016年11月21日止的損失為32069.54元（計算方式為已支付房款200092元×逾期貸款年利率7.8%÷365天×逾期天數(shù)750天），而段某某起訴要求盛發(fā)房地產(chǎn)公司按雙方合同約定從2014年11月1日起至2016年11月21日止的違約金為96234.04元，合同約定的逾期交房違約金過分高于段某某的損失，應予以調(diào)整。按照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；……”的規(guī)定，本案逾期交房違約金調(diào)整為逾期貸款利息的130%。從2014年11月1日起至2016年11月21日止為750天，但段某某只主張740天，故段某某主張的從2014年11月1日起至2016年11月21日止的逾期交房違約金應計算為41134.53元（計算方式為已支付房款200092元×逾期貸款年利率7.8%÷365天×逾期天數(shù)740天×130%）。2016年11月22日起至實際交房之日止的違約金，按照上述計算標準計算。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，最高人民法院《關于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋（二）》第二十七條、第二十九條，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條規(guī)定判決：一、段某某與湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2014年1月25日簽訂的《商品房買賣合同》（預售）繼續(xù)履行；二、湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在判決生效后十日內(nèi)向段某某支付從2014年11月1日起至2016年11月21日止的違約金41134.53元（已支付房款200092元×逾期貸款年利率7.8%÷365天×逾期天數(shù)740天×130%）；2016年11月22日起至實際交房之日止的違約金，按照上述計算標準支付；三、駁回段某某的其他訴訟請求。案件受理費1750元，由盛發(fā)房地產(chǎn)公司負擔。
二審中，雙方當事人均未向本院提交新的證據(jù)，且對一審判決認定的事實和違約金及其計算方式均表示無異議。本院對一審判決認定的事實予以確認。

本院認為，綜合雙方的訴辯意見，本案二審爭議焦點為：盛發(fā)房地產(chǎn)公司是否違約。對此，本院分析評判如下：
盛發(fā)房地產(chǎn)公司與段某某于2014年1月25日簽訂的《商品房買賣合同》（預售）是雙方當事人真實意思表示，不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方應按合同約定履行義務。關于交房時間的確定，因雙方簽訂的《商品房買賣合同》（預售）是盛發(fā)房地產(chǎn)公司提供的格式條款合同，合同約定交房時間為2014年10月31日，故應確認2014年10月31日為房屋交付時間。合同簽訂后，段某某依約向盛發(fā)房地產(chǎn)公司支付了購房款200092元，剩余60000元房款在房屋驗收合格后交清。但盛發(fā)房地產(chǎn)公司未在合同約定的2014年10月31日前交付房屋，顯然已構成違約，應承擔違約責任。盛發(fā)房地產(chǎn)公司在上訴中提出房屋于2014年10月30日已竣工，經(jīng)查2014年10月30日僅通過了監(jiān)理部門驗收，實際并未達到竣工條件，該辯解意見不予采納。盛發(fā)房地產(chǎn)公司在上訴中還提出造成不能按時交房系來鳳縣地方稅務局造成的辯解意見，該意見所述情況與買賣合同不屬同一法律關系，不予采納。綜上，一審法院對盛發(fā)房地產(chǎn)公司存在違約的事實認定準確，符合法律規(guī)定，盛發(fā)房地產(chǎn)公司的上訴理由于法無據(jù)，應不予支持。
綜上所述，盛發(fā)房地產(chǎn)公司上訴理由不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費828元，由上訴人湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
本判決為終審判決。

審判長　　南慶敏 審判員　　李志華 審判員　　張成軍

法官助理史常富 書記員歐順恩