上訴人（原審被告）：湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地：來(lái)鳳縣翔鳳鎮(zhèn)金盆山18號(hào)。
法定代表人：田洪濤，系該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：田鳳，湖北新理念律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：韓艷，湖北新理念律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：向成明，男，1962年5月7日出生，苗族，湖北省來(lái)鳳縣人，住湖北省來(lái)鳳縣。
委托訴訟代理人：熊海煒，湖北歐興紅律師事務(wù)所律師。

上訴人湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)盛發(fā)房地產(chǎn)公司）因與被上訴人向成明商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服湖北省來(lái)鳳縣人民法院（2016）鄂2827民初850號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年4月13日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案經(jīng)本院院長(zhǎng)批準(zhǔn)，延長(zhǎng)審理期限三個(gè)月，扣除審理期限一個(gè)月，現(xiàn)已審理終結(jié)。
盛發(fā)房地產(chǎn)公司上訴請(qǐng)求：依法撤銷(xiāo)原審判決，發(fā)回重審或改判盛發(fā)房地產(chǎn)公司不存在違約事實(shí)；一、二審訴訟費(fèi)由向成明負(fù)擔(dān)。事實(shí)與理由：一、原審法院在認(rèn)定事實(shí)時(shí)，僅以盛發(fā)房地產(chǎn)公司與向成明簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》為依據(jù)，沒(méi)有綜合考慮盛發(fā)房地產(chǎn)公司與來(lái)鳳縣地方稅務(wù)局基建委員會(huì)簽訂的《來(lái)鳳縣地稅局職工開(kāi)發(fā)房修建工程前期相關(guān)事項(xiàng)的協(xié)議》、《來(lái)鳳縣地方稅務(wù)局原辦公樓院區(qū)棲鳳公寓開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書(shū)》、《商品房團(tuán)購(gòu)協(xié)議書(shū)》等三個(gè)協(xié)議。上述三個(gè)協(xié)議可以證明，盛發(fā)房地產(chǎn)公司系作為施工單位，采取開(kāi)發(fā)的方式為包括向成明在內(nèi)的118名地稅局職工修建福利住房。其權(quán)利義務(wù)約定明確，用地面積，具體設(shè)計(jì)由雙方確定，連房屋樓層都由來(lái)鳳縣地方稅務(wù)局確定?？梢?jiàn)，盛發(fā)房地產(chǎn)公司只有保障所建房屋質(zhì)量達(dá)標(biāo)、符合團(tuán)購(gòu)協(xié)議交房條件的履約義務(wù)。二、盛發(fā)房地產(chǎn)公司不存在違約事實(shí)，依法不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。1.盛發(fā)房地產(chǎn)公司所修建房屋在2014年10月30日前就已經(jīng)竣工，并通過(guò)監(jiān)理單位驗(yàn)收，具備了團(tuán)購(gòu)協(xié)議約定的交房條件；2.向成明為來(lái)鳳縣地方稅務(wù)局團(tuán)購(gòu)協(xié)議中團(tuán)購(gòu)主體的一員，團(tuán)購(gòu)協(xié)議對(duì)向成明當(dāng)然產(chǎn)生法律效力；3.向成明不能及時(shí)入住是來(lái)鳳縣地方稅務(wù)局安置工作不到位、舊房沒(méi)拆除等原因造成的。
向成明辯稱(chēng)：一、本案屬于商品房預(yù)售合同糾紛，并非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)糾紛，盛發(fā)房地產(chǎn)公司與來(lái)鳳縣地稅局簽訂的三份協(xié)議書(shū)的效力不及于自己，如盛發(fā)房地產(chǎn)公司認(rèn)為來(lái)鳳縣地稅局違約應(yīng)另行起訴；二、其與盛發(fā)房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》明確約定了交房的條件，現(xiàn)僅有監(jiān)理部門(mén)為盛發(fā)房地產(chǎn)公司出具了報(bào)告，所建房屋不具備竣工驗(yàn)收條件，沒(méi)有達(dá)到合同約定的交房標(biāo)準(zhǔn)，盛發(fā)房地產(chǎn)公司上訴請(qǐng)求無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)維持一審判決。
向成明向一審法院起訴請(qǐng)求：1、盛發(fā)房地產(chǎn)公司繼續(xù)履行雙方于2014年1月2日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（預(yù)售）；2、盛發(fā)房地產(chǎn)公司向向成明支付從2014年11月1日起至2016年11月21日止的違約金89332.06元（241438元×萬(wàn)分之五×740天﹦89332.06元），2016年11月21日之后的違約金按照房屋總價(jià)格的萬(wàn)分之五每天計(jì)算至實(shí)際交房之日為止；3、盛發(fā)房地產(chǎn)公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：盛發(fā)房地產(chǎn)公司系來(lái)鳳縣翔鳳鎮(zhèn)棲鳳公寓的開(kāi)發(fā)商。2014年1月2日，向成明與盛發(fā)房地產(chǎn)公司簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（預(yù)售），約定將盛發(fā)房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的來(lái)鳳縣翔鳳鎮(zhèn)觀城坡路39號(hào)（原來(lái)鳳縣地方稅務(wù)局）棲鳳公寓A【座】10層03號(hào)房屋出售給向成明，該商品房預(yù)測(cè)建筑面積為139.93平方米，房屋總價(jià)款為241438元，向成明應(yīng)于2014年1月2日前支付首付房款101438元，剩余房款140000元向盛發(fā)房地產(chǎn)公司指定銀行申請(qǐng)貸款支付；盛發(fā)房地產(chǎn)公司應(yīng)在2014年10月31日前將房屋交付給向成明使用，盛發(fā)房地產(chǎn)公司如未能按合同規(guī)定的期限交房，逾期不超過(guò)30日的，盛發(fā)房地產(chǎn)公司應(yīng)自本合同規(guī)定的最后交付期限的次日起至實(shí)際交付之日止，按日計(jì)算向向成明支付全部房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的違約金，本合同繼續(xù)履行；逾期超過(guò)30日后，向成明有權(quán)解除合同，向成明要求解除合同的，應(yīng)書(shū)面通知盛發(fā)房地產(chǎn)公司，盛發(fā)房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起30日內(nèi)退還向成明已付全部房款，并按全部房?jī)r(jià)款的2%向向成明支付違約金，向成明要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，盛發(fā)房地產(chǎn)公司應(yīng)自本合同規(guī)定的最后交付期限的次日起至實(shí)際交付之日止，按日計(jì)算向向成明支付全部房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的違約金。合同簽訂后，在實(shí)際履行中，雙方將合同約定的“余款140000元向出賣(mài)人所指定銀行申請(qǐng)貸款支付”的付款方式變更為分期付款，由向成明用現(xiàn)金支付92800元后，剩余47200元房款在房屋驗(yàn)收合格后交清。向成明已按約定向盛發(fā)房地產(chǎn)公司支付了購(gòu)房款194238元。盛發(fā)房地產(chǎn)公司至今沒(méi)有向向成明交付來(lái)鳳縣翔鳳鎮(zhèn)觀城坡路39號(hào)（原來(lái)鳳縣地方稅務(wù)局）棲鳳公寓A【座】10層03號(hào)房屋。
一審法院認(rèn)為，向成明與湖北盛發(fā)房地產(chǎn)公司對(duì)繼續(xù)履行合同沒(méi)有異議，雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為：一、盛發(fā)房地產(chǎn)公司是否存在違約行為；二、盛發(fā)房地產(chǎn)公司提出的逾期交房違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，是否應(yīng)予調(diào)整。
關(guān)于焦點(diǎn)一，一審法院認(rèn)為，向成明與盛發(fā)房地產(chǎn)公司于2014年1月2日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（預(yù)售）及雙方在合同履行中對(duì)合同約定的付款方式的變更，是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)按合同約定履行各自的義務(wù)。合同簽訂后，向成明依約向盛發(fā)房地產(chǎn)公司支付了購(gòu)房款194238元，盛發(fā)房地產(chǎn)公司沒(méi)有按合同約定的2014年10月31日前交付房屋，且至今沒(méi)有交付，盛發(fā)房地產(chǎn)公司的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，盛發(fā)房地產(chǎn)公司提出的“盛發(fā)房地產(chǎn)公司沒(méi)有違約，不應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任”的辯解意見(jiàn)與事實(shí)不符，不予采納。向成明要求盛發(fā)房地產(chǎn)公司繼續(xù)履行合同，并支付從2014年11月1日起至實(shí)際交房之日止逾期交房違約金的訴訟請(qǐng)求符合法律規(guī)定，予以支持。
關(guān)于焦點(diǎn)二，一審法院認(rèn)為，盛發(fā)房地產(chǎn)公司沒(méi)有按照合同約定的期限交付房屋，應(yīng)承擔(dān)向向成明支付逾期交房違約金的違約責(zé)任。向成明要求盛發(fā)房地產(chǎn)公司按雙方合同約定支付逾期交房違約金，盛發(fā)房地產(chǎn)公司提出雙方合同約定的逾期交房違約金過(guò)高，要求調(diào)整。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。”的規(guī)定，違約金調(diào)整的前提是約定的違約金低于或者過(guò)分高于造成的損失。本案雙方均未提交證據(jù)證實(shí)因違約造成的損失數(shù)額，按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條“…損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?！钡囊?guī)定，一審法院以中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息確定其損失，中國(guó)人民銀行計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮30%－50%，2014年中國(guó)人民銀行貸款年利率為6%，酌情上浮30%，即年利率為7.8%，向成明已支付購(gòu)房款194238元。因此，向成明從2014年11月1日起至2016年11月21日止的損失為31131.30元（計(jì)算方式為已支付房款194238元×逾期貸款年利率7.8%÷365天×逾期天數(shù)750天），而向成明起訴要求盛發(fā)房地產(chǎn)公司按雙方合同約定支付從2014年11月1日起至2016年11月21日止的違約金為89332.06元，合同約定的逾期交房違約金過(guò)分高于向成明的損失，應(yīng)予以調(diào)整。按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條“當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；……”的規(guī)定，本案逾期交房違約金調(diào)整為逾期貸款利息的130%。從2014年11月1日起至2016年11月21日止為750天，但向成明只主張740天，故向成明主張的從2014年11月1日起至2016年11月21日止的違約金應(yīng)計(jì)算為39931.08元（計(jì)算方式為已支付房款194238元×逾期貸款年利率7.8%÷365天×逾期天數(shù)740天×130%），2016年11月22日起至實(shí)際交房之日止的違約金，按照上述計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付。
綜上，一審判決依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)合同法＞若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙邨l、第二十九條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條的規(guī)定，判決：一、向成明與湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2014年1月2日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（預(yù)售）繼續(xù)履行。二、湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司公司在判決生效后十日內(nèi)向向成明支付從2014年11月1日起至2016年11月21日止的違約金39931.08元（計(jì)算方式為已支付房款194238元×逾期貸款年利率7.8%÷365天×逾期天數(shù)740天×130%）；2016年11月22日起至實(shí)際交房之日止的違約金，按照上述計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付。三、駁回向成明的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)1750元，由湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
二審中，雙方當(dāng)事人均未向本院提交新的證據(jù)，且對(duì)一審判決認(rèn)定的事實(shí)和違約金及其計(jì)算方式均表示無(wú)異議。本院對(duì)一審判決認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，綜合雙方的訴辯意見(jiàn)，本案二審爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為：盛發(fā)房地產(chǎn)公司是否違約。對(duì)此，本院分析評(píng)判如下：
盛發(fā)房地產(chǎn)公司與向成明于2014年1月2日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（預(yù)售）是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)按合同約定履行義務(wù)。合同簽訂后，向成明依約向盛發(fā)房地產(chǎn)公司支付了購(gòu)房款194238元，并約定剩余47200元房款在房屋驗(yàn)收合格后交清，但盛發(fā)房地產(chǎn)公司沒(méi)有按合同約定的2014年10月31日前交付房屋，其行為顯然已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。盛發(fā)房地產(chǎn)公司在上訴中提出2014年10月30日就已經(jīng)竣工，經(jīng)查2014年10月30日僅通過(guò)了監(jiān)理部門(mén)驗(yàn)收，實(shí)際并沒(méi)有達(dá)到竣工條件，該辯解意見(jiàn)應(yīng)不予采納。盛發(fā)房地產(chǎn)公司在上訴中還提出造成不能按時(shí)交房系來(lái)鳳縣地方稅務(wù)局造成的辯解意見(jiàn)，該意見(jiàn)所述情況與買(mǎi)賣(mài)合同不屬同一法律關(guān)系，應(yīng)不予采納。綜上，一審法院對(duì)盛發(fā)房地產(chǎn)公司存在違約的事實(shí)認(rèn)定準(zhǔn)確，符合法律規(guī)定，盛發(fā)房地產(chǎn)公司的上訴理由于法無(wú)據(jù)，應(yīng)不予支持。
綜上所述，盛發(fā)房地產(chǎn)公司上訴理由不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)798元，由上訴人湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　南慶敏 審判員　　張成軍 審判員　　楊　芳

法官助理史常富 書(shū)記員歐順恩