上訴人（原審被告）：湖北盛發(fā)房地產開發(fā)有限公司，住所地湖北省來鳳縣翔鳳鎮(zhèn)金盆山18號。
法定代表人：田洪濤，總經理。
委托訴訟代理人：田鳳，湖北新理念律師事務所律師。
委托訴訟代理人：韓艷，湖北新理念律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）：何某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住廣東省深圳市福田區(qū)。
委托訴訟代理人：熊海煒，湖北歐興紅律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）：來鳳縣地方稅務局，住所地湖北省來鳳縣翔鳳鎮(zhèn)武漢大道。
法定代表人：張宏偉，局長。
委托訴訟代理人：王瀟瀟，湖北雄視律師事務所律師。

上訴人湖北盛發(fā)房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱盛發(fā)房地產公司）因與被上訴人何某、來鳳縣地方稅務局商品房預售合同糾紛一案，不服湖北省來鳳縣人民法院（2016）鄂2827民初1109號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年5月22日立案后，依法組成合議庭進行了審理。經本院院長批準，本案依法延長審理期限三個月，現已審理終結。
盛發(fā)房地產公司上訴請求：依法撤銷原審判決，發(fā)回重審或改判盛發(fā)房地產公司不存在違約事實；一、二審訴訟費由何某、來鳳縣地方稅務局承擔。事實與理由：一、原審法院在認定事實時，僅以盛發(fā)房地產公司與何某簽訂的《商品房買賣合同》為依據，沒有綜合考慮盛發(fā)房地產公司與來鳳縣地方稅務局基建委員會簽訂的《來鳳縣地稅局職工開發(fā)房修建工程前期相關事項的協議》、《來鳳縣地方稅務局原辦公樓院區(qū)棲鳳公寓開發(fā)建設項目協議書》、《商品房團購協議書》等三個協議。上述三個協議可以證明，盛發(fā)房地產公司系作為施工單位，采取開發(fā)的方式為包括何某在內的118名地稅局職工修建福利住房。其權利義務約定明確，用地面積，具體設計由雙方確定，連房屋樓層都由來鳳縣地方稅務局確定?？梢?，盛發(fā)房地產公司只有保障所建房屋質量達標、符合團購協議交房條件的履約義務。二、盛發(fā)房地產公司不存在違約事實，依法不應承擔違約責任。1.盛發(fā)房地產公司所修建房屋在2014年10月30日前就已經竣工，并通過監(jiān)理單位驗收，具備了團購協議約定的交房條件；2.何某為來鳳縣地方稅務局團購協議中團購主體的一員，團購協議對何某當然產生法律效力；3.何某不能及時入住是來鳳縣地方稅務局安置工作不到位、舊房沒拆除等原因造成的。
何某辯稱：一、本案屬于商品房預售合同糾紛，并非房地產開發(fā)糾紛，盛發(fā)房地產公司與來鳳縣地稅局簽訂的三份協議書的效力不及于自己，如盛發(fā)房地產公司認為來鳳縣地稅局違約應另行起訴；二、其與盛發(fā)房地產公司簽訂的《商品房買賣合同》明確約定了交房的條件，現僅有監(jiān)理部門為盛發(fā)房地產公司出具了報告，所建房屋不具備竣工驗收條件，沒有達到合同約定的交房標準，盛發(fā)房地產公司上訴請求無事實及法律依據，應當維持一審判決。
來鳳縣地方稅務局辯稱：本案是商品房預售合同糾紛，根據合同相對性，來鳳縣地方稅務局不是本合同的相對人，不應當在本案中承擔民事責任。盛發(fā)房地產公司與來鳳縣地方稅務局之間的權利義務關系，可以由盛發(fā)房地產公司另行主張權利。
何某向一審法院起訴請求：1、盛發(fā)房地產公司繼續(xù)履行雙方于2014年1月11日簽訂的《商品房買賣合同》（預售）；2、盛發(fā)房地產公司向何某支付從2014年11月1日起至2016年7月1日止的違約金76827.6元（256092元×萬分之五×600天﹦76827.6元），2016年7月1日之后的違約金按照房屋總價格的萬分之五每天計算至實際交房之日為止；3、來鳳縣地方稅務局對違約金承擔連帶責任；4、盛發(fā)房地產公司與來鳳縣地方稅務局承擔本案訴訟費。
一審法院認定事實:盛發(fā)房地產公司系來鳳縣翔鳳鎮(zhèn)棲鳳公寓的開發(fā)商。2014年1月11日，何某與盛發(fā)房地產公司簽訂了《商品房買賣合同》（預售），約定將盛發(fā)房地產公司開發(fā)建設的來鳳縣翔鳳鎮(zhèn)觀城坡路39號（原來鳳縣地方稅務局）棲鳳公寓A【座】17層01號房屋出售給何某，該商品房預測建筑面積為139.90平方米，房屋總價款為256092元，何某應于2014年1月11日前支付首付房款180000元，剩余房款76092元在房屋驗收合格后15日內交清；盛發(fā)房地產公司應在2014年10月31日前將房屋交付給何某使用，盛發(fā)房地產公司如未能按合同規(guī)定的期限交房，逾期不超過30日的，盛發(fā)房地產公司應自本合同規(guī)定的最后交付期限的次日起至實際交付之日止，按日計算向何某支付全部房價款萬分之五的違約金，本合同繼續(xù)履行；逾期超過30日后，何某有權解除合同，何某要求解除合同的，應書面通知盛發(fā)房地產公司，盛發(fā)房地產公司應當自解除合同通知送達之日起30日內退還何某已付全部房款，并按全部房價款的2%向何某支付違約金，何某要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，盛發(fā)房地產公司應自本合同規(guī)定的最后交付期限的次日起至實際交付之日止，按日計算向何某支付全部房價款萬分之五的違約金。合同簽訂后，何某已按合同約定向盛發(fā)房地產公司支付了首付款180000元。但盛發(fā)房地產公司未在合同約定的2014年10月31日前將其開發(fā)建設的來鳳縣翔鳳鎮(zhèn)觀城坡路39號（原來鳳縣地方稅務局）棲鳳公寓A【座】17層01號房屋交付何某，后經政府部門協調，盛發(fā)房地產公司于2016年10月21日將房屋鑰匙交付何某。訴訟中，何某將其訴請第2項即“盛發(fā)房地產公司向何某支付2014年11月1日起至2016年7月1日止的違約金76827.6元（256092元×萬分之五×600天﹦76827.6元），2016年7月1日之后的違約金按照房屋總價格的萬分之五每天計算至實際交房之日為止”變更為“盛發(fā)房地產公司向何某支付從2014年11月1日起至2016年10月21日止的違約金90912.66元（256092元×萬分之五×710天﹦90912.66元）”。
另查明，2011年11月8日，來鳳縣地方稅務局為解決干部職工住房問題，以來鳳縣地方稅務局職工住房修建委員會名義與盛發(fā)房地產公司簽訂了《來鳳縣地方稅務局原辦公樓院區(qū)棲鳳公寓開發(fā)建設項目協議書》；2012年2月28日，盛發(fā)房地產公司與來鳳縣國土資源局簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，取得該宗國有建設用地（原來鳳縣地方稅務局辦公樓及院場地）的使用權；2012年11月19日，盛發(fā)房地產公司與來鳳縣地方稅務局簽訂了《商品房團購協議書》。一審法院認為，本案爭議的焦點為：一、盛發(fā)房地產公司是否存在違約行為；二、盛發(fā)房地產公司提出的逾期交房違約金計算標準過高，是否應予調整；三、來鳳縣地方稅務局是否承擔連帶責任。
關于焦點一，一審法院認為，何某與盛發(fā)房地產公司于2014年1月11日簽訂的《商品房買賣合同》（預售）是雙方當事人真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方應按合同約定全面履行各自的義務。合同簽訂后，何某依約向盛發(fā)房地產公司支付了房屋首付款180000元，盛發(fā)房地產公司沒有按合同約定的2014年10月31日前交付房屋，而是在2016年10月21日才將房屋鑰匙交付何某（何某已認可房屋鑰匙交付之日為房屋交付日），盛發(fā)房地產公司的行為已構成違約，應承擔違約責任，盛發(fā)房地產公司提出的“沒有違約，不應承擔逾期交房的違約責任”的辯解意見與事實不符，不予采納。何某要求盛發(fā)房地產公司繼續(xù)履行合同，并支付從2014年11月1日起至2016年10月21日止逾期交房違約金的訴訟請求符合法律規(guī)定，予以支持。
關于焦點二，一審法院認為，盛發(fā)房地產公司沒有按照合同約定的期限交付房屋，應承擔向何某支付逾期交房違約金的違約責任。何某要求盛發(fā)房地產公司按雙方合同約定支付逾期交房違約金，盛發(fā)房地產公司提出雙方合同約定的逾期交房違約金過高，要求調整。依據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務?！钡囊?guī)定，違約金調整的前提是約定的違約金低于或者過分高于造成的損失。本案當事人均未提交證據證實因違約造成的損失數額，按照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條“…損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算”的規(guī)定，一審法院以中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息確定其損失，中國人民銀行計收逾期貸款利息的標準是在基準利率的基礎上上浮30%－50%，2014年中國人民銀行貸款年利率為6%，一審法院酌情上浮30%，即年利率為7.8%，何某已支付購房款180000元。因此，何某從2014年11月1日起至2016年10月21日止的損失為27503.01元（計算方式為已支付房款180000元×逾期貸款年利率7.8%÷365天×逾期天數715天），而何某起訴要求盛發(fā)房地產公司按雙方合同約定支付從2014年11月1日起至2016年10月21日止的違約金為90912.66元，合同約定的逾期交房違約金過分高于何某的損失，應予以調整。按照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；……”的規(guī)定，本案逾期交房違約金調整為逾期貸款利息的130%。從2014年11月1日起至2016年10月21日止為715天，但何某只主張710天，故何某主張的從2014年11月1日起至2016年10月21日止的違約金應計算為35503.89元（計算方式為已支付房款180000元×逾期貸款年利率7.8%÷365天×逾期天數710天×130%）。
關于焦點三，一審法院認為，何某與盛發(fā)房地產公司簽訂的《商品房買賣合同》（預售），只能約束簽訂該合同的何某和盛發(fā)房地產公司，來鳳縣地方稅務局不是該合同的當事人，該合同對來鳳縣地方稅務局沒有約束力，故何某要求來鳳縣地方稅務局對盛發(fā)房地產公司逾期交房違約金承擔連帶責任的訴訟請求不符合法律規(guī)定，不予支持。盛發(fā)房地產公司與來鳳縣地方稅務局基建委員會簽訂的《來鳳縣地稅局職工開發(fā)房修建工程前期相關事項的協議》、與來鳳縣地方稅務局職工住房修建委員會簽訂的《來鳳縣地方稅務局原辦公樓院區(qū)棲鳳公寓開發(fā)建設項目協議書》、與來鳳縣地方稅務局簽訂的《商品房團購協議書》，只是盛發(fā)房地產公司與來鳳縣地方稅務局基建委員會、來鳳縣地方稅務局職工住房修建委員會、來鳳縣地方稅務局之間的權利義務關系，與本案不屬同一個民事法律關系，盛發(fā)房地產公司可另行主張權利。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，最高人民法院《關于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋（二）》第二十七條、第二十九條，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條規(guī)定判決：一、何某與盛發(fā)房地產公司于2014年1月11日簽訂的《商品房買賣合同》（預售）繼續(xù)履行；二、盛發(fā)房地產公司在判決生效后十日內向何某支付從2014年11月1日起至2016年10月21日止的違約金35503.89元（已支付房款180000元×逾期貸款年利率7.8%÷365天×逾期天數710天×130%）；三、駁回何某的其他訴訟請求。案件受理費1721元，由盛發(fā)房地產公司負擔。
二審中，雙方當事人均未向本院提交新證據，且對一審判決認定的事實和違約金及其計算方式均表示無異議。本院對一審判決認定的事實予以確認。

本院認為，綜合雙方的訴辯意見，本案二審爭議的焦點為：一、盛發(fā)房地產公司是否違約；二、來鳳縣地方稅務局是否應在本案中承擔責任。對此，本院分析評判如下：
一、關于盛發(fā)房地產公司是否違約的問題。盛發(fā)房地產公司與何某于2014年1月11日簽訂的《商品房買賣合同》（預售）是雙方當事人真實意思表示，不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方應按合同約定履行義務。關于交房時間的確定，一審法院確定2014年10月31日為房屋交付時間并無不當。合同簽訂后，何某依約向盛發(fā)房地產公司支付了購房款180000元，但盛發(fā)房地產公司直至2016年10月21日才將房屋鑰匙交付給何某（何某已認可房屋鑰匙交付之日為房屋交付日），顯然已構成違約，應承擔違約責任。盛發(fā)房地產公司在上訴中提出2014年10月30日就已經竣工，經查2014年10月30日僅通過了監(jiān)理部門驗收，實際并沒有達到竣工條件，該辯解意見應不予采納。盛發(fā)房地產公司在上訴中還提出造成不能按時交房系來鳳縣地方稅務局造成的辯解意見，該意見所述情況與買賣合同不屬同一法律關系，應不予采納。綜上，一審法院對盛發(fā)房地產公司存在違約的事實認定準確，符合法律規(guī)定，盛發(fā)房地產公司的上訴理由于法無據，不予支持。
二、關于來鳳縣地方稅務局是否應在本案中承擔責任的問題。根據合同相對性原則，雙方依法簽訂的合同，僅對雙方當事人產生約束效力。盛發(fā)房地產公司與何某簽訂的《商品房買賣合同》（預售），是雙方自愿、真實的意思表示，只能約束簽訂該合同的雙方當事人，來鳳縣地方稅務局不是該合同的當事人，不具備在《商品房買賣合同》（預售）中違約的主體條件，自然也不受該合同的約束。至于盛發(fā)房地產公司與來鳳縣地方稅務局職工住房修建委員會簽訂的《來鳳縣地稅局職工開發(fā)房修建工程前期相關事項的協議》、《來鳳縣地方稅務局原辦公樓院區(qū)棲鳳公寓開發(fā)建設項目協議書》及與來鳳縣地方稅務局簽訂的《商品房團購協議書》等三個協議，一審法院認為是盛發(fā)房地產公司與來鳳縣地方稅務局職工住房修建委員會、來鳳縣地方稅務局之間的權利義務關系，與本案不屬同一個民事法律關系，盛發(fā)房地產公司可另行主張權利，并無不妥。二審中盛發(fā)房地產公司認為團購方違約就是業(yè)主違約，業(yè)主與團購方為一個整體，缺乏事實與法律依據。因此，盛發(fā)房地產公司以其與來鳳縣地方稅務局職工住房修建委員會、來鳳縣地方稅務局簽訂了三個協議為由，在其與何某的商品房預售合同法律關系中，主張來鳳縣地方稅務局應承擔違約責任的意見，本院不予支持。
綜上所述，盛發(fā)房地產公司上訴理由不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費688元，由上訴人盛發(fā)房地產公司負擔。
本判決為終審判決。

審判長　　南慶敏 審判員　　李　麗 審判員　　張成軍

法官助理史常富 書記員歐順恩