上訴人（原審被告）：湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地湖北省來鳳縣翔鳳鎮(zhèn)金盆山18號。
法定代表人：田洪濤，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：田鳳，湖北新理念律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：韓艷，湖北新理念律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：任本權(quán)，男，1957年12月14日出生，漢族，住湖北省來鳳縣。
委托訴訟代理人：熊海煒，湖北歐興紅律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：來鳳縣地方稅務(wù)局，住所地湖北省來鳳縣翔鳳鎮(zhèn)武漢大道。
法定代表人：張宏偉，局長。
委托訴訟代理人：王瀟瀟，湖北雄視律師事務(wù)所律師。

上訴人湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱盛發(fā)房地產(chǎn)公司）因與被上訴人任本權(quán)、來鳳縣地方稅務(wù)局商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服湖北省來鳳縣人民法院（2016）鄂2827民初1128號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年5月23日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。經(jīng)本院院長批準(zhǔn)，本案依法延長審理期限三個月，現(xiàn)已審理終結(jié)。
盛發(fā)房地產(chǎn)公司上訴請求：依法撤銷原審判決，發(fā)回重審或改判盛發(fā)房地產(chǎn)公司不存在違約事實；一、二審訴訟費由任本權(quán)、來鳳縣地方稅務(wù)局承擔(dān)。事實與理由：一、原審法院在認(rèn)定事實時，僅以盛發(fā)房地產(chǎn)公司與任本權(quán)簽訂的《商品房買賣合同》為依據(jù)，沒有綜合考慮盛發(fā)房地產(chǎn)公司與來鳳縣地方稅務(wù)局基建委員會簽訂的《來鳳縣地稅局職工開發(fā)房修建工程前期相關(guān)事項的協(xié)議》、《來鳳縣地方稅務(wù)局原辦公樓院區(qū)棲鳳公寓開發(fā)建設(shè)項目協(xié)議書》、《商品房團(tuán)購協(xié)議書》等三個協(xié)議。上述三個協(xié)議可以證明，盛發(fā)房地產(chǎn)公司系作為施工單位，采取開發(fā)的方式為包括任本權(quán)在內(nèi)的118名地稅局職工修建福利住房。其權(quán)利義務(wù)約定明確，用地面積，具體設(shè)計由雙方確定，連房屋樓層都由來鳳縣地方稅務(wù)局確定?？梢?，盛發(fā)房地產(chǎn)公司只有保障所建房屋質(zhì)量達(dá)標(biāo)、符合團(tuán)購協(xié)議交房條件的履約義務(wù)。二、盛發(fā)房地產(chǎn)公司不存在違約事實，依法不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。1.盛發(fā)房地產(chǎn)公司所修建房屋在2014年10月30日前就已經(jīng)竣工，并通過監(jiān)理單位驗收，具備了團(tuán)購協(xié)議約定的交房條件；2.任本權(quán)為來鳳縣地方稅務(wù)局團(tuán)購協(xié)議中團(tuán)購主體的一員，團(tuán)購協(xié)議對任本權(quán)當(dāng)然產(chǎn)生法律效力；3.任本權(quán)不能及時入住是來鳳縣地方稅務(wù)局安置工作不到位、舊房沒拆除等原因造成的。
任本權(quán)辯稱：一、本案屬于商品房預(yù)售合同糾紛，并非房地產(chǎn)開發(fā)糾紛，盛發(fā)房地產(chǎn)公司與來鳳縣地稅局簽訂的三份協(xié)議書的效力不及于自己，如盛發(fā)房地產(chǎn)公司認(rèn)為來鳳縣地稅局違約應(yīng)另行起訴；二、其與盛發(fā)房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》明確約定了交房的條件，現(xiàn)僅有監(jiān)理部門為盛發(fā)房地產(chǎn)公司出具了報告，所建房屋不具備竣工驗收條件，沒有達(dá)到合同約定的交房標(biāo)準(zhǔn)，盛發(fā)房地產(chǎn)公司上訴請求無事實及法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)維持一審判決。
來鳳縣地方稅務(wù)局辯稱：本案是商品房預(yù)售合同糾紛，根據(jù)合同相對性，來鳳縣地方稅務(wù)局不是本合同的相對人，不應(yīng)當(dāng)在本案中承擔(dān)民事責(zé)任。盛發(fā)房地產(chǎn)公司與來鳳縣地方稅務(wù)局之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，可以由盛發(fā)房地產(chǎn)公司另行主張權(quán)利。
任本權(quán)向一審法院起訴請求：1、盛發(fā)房地產(chǎn)公司繼續(xù)履行雙方于2014年1月23日簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售）；2、盛發(fā)房地產(chǎn)公司向任本權(quán)支付從2014年11月1日起至2016年7月1日止的違約金70568.7元（235229元×萬分之五×600天﹦70568.7元），2016年7月1日之后的違約金按照房屋總價格的萬分之五每天計算至實際交房之日為止；3、來鳳縣地方稅務(wù)局對違約金承擔(dān)連帶責(zé)任；4、盛發(fā)房地產(chǎn)公司與來鳳縣地方稅務(wù)局承擔(dān)本案訴訟費。
一審法院認(rèn)定事實:盛發(fā)房地產(chǎn)公司系來鳳縣翔鳳鎮(zhèn)棲鳳公寓的開發(fā)商。2014年1月23日，任本權(quán)與盛發(fā)房地產(chǎn)公司簽訂了《商品房買賣合同》（預(yù)售），約定將盛發(fā)房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)的來鳳縣翔鳳鎮(zhèn)觀城坡路39號（原來鳳縣地方稅務(wù)局）棲鳳公寓A【座】8層02號房屋出售給任本權(quán)，該商品房預(yù)測建筑面積為138.37平方米，房屋總價款為235229元，任本權(quán)應(yīng)于2014年1月23日前支付首付房款95229元，剩余房款140000元向盛發(fā)房地產(chǎn)公司所指定銀行申請貸款支付；盛發(fā)房地產(chǎn)公司應(yīng)在2014年10月31日前將房屋交付給任本權(quán)使用，盛發(fā)房地產(chǎn)公司如未能按合同規(guī)定的期限交房，逾期不超過30日的，盛發(fā)房地產(chǎn)公司應(yīng)自本合同規(guī)定的最后交付期限的次日起至實際交付之日止，按日計算向任本權(quán)支付全部房價款萬分之五的違約金，本合同繼續(xù)履行；逾期超過30日后，任本權(quán)有權(quán)解除合同，任本權(quán)要求解除合同的，應(yīng)書面通知盛發(fā)房地產(chǎn)公司，盛發(fā)房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起30日內(nèi)退還任本權(quán)已付全部房款，并按全部房價款的2%向任本權(quán)支付違約金，任本權(quán)要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，盛發(fā)房地產(chǎn)公司應(yīng)自本合同規(guī)定的最后交付期限的次日起至實際交付之日止，按日計算向任本權(quán)支付全部房價款萬分之五的違約金。合同簽訂后，在實際履行中，雙方將合同約定的“余款140000元向出賣人所指定銀行申請貸款支付”的付款方式變更為分期付款，由任本權(quán)用現(xiàn)金支付90000元后，剩余50000元房款在房屋驗收合格后交清。任本權(quán)已按約定向盛發(fā)房地產(chǎn)公司支付了購房款185229元。但盛發(fā)房地產(chǎn)公司未在合同約定的2014年10月31日前將其開發(fā)建設(shè)的來鳳縣翔鳳鎮(zhèn)觀城坡路39號（原來鳳縣地方稅務(wù)局）棲鳳公寓A【座】8層02號房屋交付任本權(quán)，后經(jīng)政府部門協(xié)調(diào)，盛發(fā)房地產(chǎn)公司于2016年10月21日將房屋鑰匙交付任本權(quán)。訴訟中，任本權(quán)將其訴請第2項即“盛發(fā)房地產(chǎn)公司向任本權(quán)支付2014年11月1日起至2016年7月1日止的違約金70568.7元（235229元×萬分之五×600天﹦70568.7元），2016年7月1日之后的違約金按照房屋總價格的萬分之五每天計算至實際交房之日為止”變更為“盛發(fā)房地產(chǎn)公司向任本權(quán)支付從2014年11月1日起至2016年10月21日止的違約金83506.30元（235229元×萬分之五×710天﹦83506.30元）”。
另查明，2011年11月8日，來鳳縣地方稅務(wù)局為解決干部職工住房問題，以來鳳縣地方稅務(wù)局職工住房修建委員會名義與盛發(fā)房地產(chǎn)公司簽訂了《來鳳縣地方稅務(wù)局原辦公樓院區(qū)棲鳳公寓開發(fā)建設(shè)項目協(xié)議書》；2012年2月28日，盛發(fā)房地產(chǎn)公司與來鳳縣國土資源局簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，取得該宗國有建設(shè)用地（原來鳳縣地方稅務(wù)局辦公樓及院場地）的使用權(quán)；2012年11月19日，盛發(fā)房地產(chǎn)公司與來鳳縣地方稅務(wù)局簽訂了《商品房團(tuán)購協(xié)議書》。一審法院認(rèn)為，本案爭議的焦點為：一、盛發(fā)房地產(chǎn)公司是否存在違約行為；二、盛發(fā)房地產(chǎn)公司提出的逾期交房違約金計算標(biāo)準(zhǔn)過高，是否應(yīng)予調(diào)整；三、來鳳縣地方稅務(wù)局是否承擔(dān)連帶責(zé)任。
關(guān)于焦點一，一審法院認(rèn)為，任本權(quán)與盛發(fā)房地產(chǎn)公司于2014年1月23日簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售）是雙方當(dāng)事人真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)按合同約定全面履行各自的義務(wù)。合同簽訂后，任本權(quán)已按約定向盛發(fā)房地產(chǎn)公司支付了購房款185229元。盛發(fā)房地產(chǎn)公司沒有按合同約定的2014年10月31日前交付房屋，而是在2016年10月21日才將房屋鑰匙交付任本權(quán)（任本權(quán)已認(rèn)可房屋鑰匙交付之日為房屋交付日），盛發(fā)房地產(chǎn)公司的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，盛發(fā)房地產(chǎn)公司提出的“沒有違約，不應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任”的辯解意見與事實不符，不予采納。任本權(quán)要求盛發(fā)房地產(chǎn)公司繼續(xù)履行合同，并支付從2014年11月1日起至2016年10月21日止逾期交房違約金的訴訟請求符合法律規(guī)定，予以支持。
關(guān)于焦點二，一審法院認(rèn)為，盛發(fā)房地產(chǎn)公司沒有按照合同約定的期限交付房屋，應(yīng)承擔(dān)向任本權(quán)支付逾期交房違約金的違約責(zé)任。任本權(quán)要求盛發(fā)房地產(chǎn)公司按雙方合同約定支付逾期交房違約金，盛發(fā)房地產(chǎn)公司提出雙方合同約定的逾期交房違約金過高，要求調(diào)整。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)?！钡囊?guī)定，違約金調(diào)整的前提是約定的違約金低于或者過分高于造成的損失。本案當(dāng)事人均未提交證據(jù)證實因違約造成的損失數(shù)額，按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條“…損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算”的規(guī)定，一審法院以中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息確定其損失，中國人民銀行計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮30%－50%，2014年中國人民銀行貸款年利率為6%，一審法院酌情上浮30%，即年利率為7.8%，任本權(quán)已支付購房款185529元。因此，任本權(quán)從2014年11月1日起至2016年10月21日止的損失為28301.98元（計算方式為已支付房款185229元×逾期貸款年利率7.8%÷365天×逾期天數(shù)715天），而任本權(quán)起訴要求盛發(fā)房地產(chǎn)公司按雙方合同約定支付從2014年11月1日起至2016年10月21日止的違約金為83506.30元，合同約定的逾期交房違約金過分高于任本權(quán)的損失，應(yīng)予以調(diào)整。按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；……”的規(guī)定，本案逾期交房違約金調(diào)整為逾期貸款利息的130%。從2014年11月1日起至2016年10月21日止為715天，但任本權(quán)只主張710天，故任本權(quán)主張的從2014年11月1日起至2016年10月21日止的違約金應(yīng)計算為36535.28元（計算方式為已支付房款185229元×逾期貸款年利率7.8%÷365天×逾期天數(shù)710天×130%）。
關(guān)于焦點三，一審法院認(rèn)為，任本權(quán)與盛發(fā)房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售），只能約束簽訂該合同的任本權(quán)和盛發(fā)房地產(chǎn)公司，來鳳縣地方稅務(wù)局不是該合同的當(dāng)事人，該合同對來鳳縣地方稅務(wù)局沒有約束力，故任本權(quán)要求來鳳縣地方稅務(wù)局對盛發(fā)房地產(chǎn)公司逾期交房違約金承擔(dān)連帶責(zé)任的訴訟請求不符合法律規(guī)定，不予支持。盛發(fā)房地產(chǎn)公司與來鳳縣地方稅務(wù)局基建委員會簽訂的《來鳳縣地稅局職工開發(fā)房修建工程前期相關(guān)事項的協(xié)議》、與來鳳縣地方稅務(wù)局職工住房修建委員會簽訂的《來鳳縣地方稅務(wù)局原辦公樓院區(qū)棲鳳公寓開發(fā)建設(shè)項目協(xié)議書》、與來鳳縣地方稅務(wù)局簽訂的《商品房團(tuán)購協(xié)議書》，只是盛發(fā)房地產(chǎn)公司與來鳳縣地方稅務(wù)局基建委員會、來鳳縣地方稅務(wù)局職工住房修建委員會、來鳳縣地方稅務(wù)局之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，與本案不屬同一個民事法律關(guān)系，盛發(fā)房地產(chǎn)公司可另行主張權(quán)利。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，最高人民法院《關(guān)于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋（二）》第二十七條、第二十九條，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條規(guī)定判決：一、任本權(quán)與盛發(fā)房地產(chǎn)公司于2014年1月23日簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售）繼續(xù)履行；二、盛發(fā)房地產(chǎn)公司在判決生效后十日內(nèi)向任本權(quán)支付從2014年11月1日起至2016年10月21日止的違約金36535.28元（已支付房款185229元×逾期貸款年利率7.8%÷365天×逾期天數(shù)710天×130%）；三、駁回任本權(quán)的其他訴訟請求。案件受理費1564元，由盛發(fā)房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)。
二審中，雙方當(dāng)事人均未向本院提交新的證據(jù)，且對一審判決認(rèn)定的事實和違約金及其計算方式均表示無異議。本院對一審判決認(rèn)定的事實予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，綜合雙方的訴辯意見，本案二審爭議的焦點為：一、盛發(fā)房地產(chǎn)公司是否違約；二、來鳳縣地方稅務(wù)局是否應(yīng)在本案中承擔(dān)責(zé)任。對此，本院分析評判如下：
一、關(guān)于盛發(fā)房地產(chǎn)公司是否違約的問題。盛發(fā)房地產(chǎn)公司與任本權(quán)于2014年1月23日簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售）是雙方當(dāng)事人真實意思表示，不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)按合同約定履行義務(wù)。關(guān)于交房時間的確定，一審法院確定2014年10月31日為房屋交付時間并無不當(dāng)。合同簽訂后，任本權(quán)依約向盛發(fā)房地產(chǎn)公司支付了購房款185229元，但盛發(fā)房地產(chǎn)公司直至2016年10月21日才將房屋鑰匙交付給任本權(quán)（任本權(quán)已認(rèn)可房屋鑰匙交付之日為房屋交付日），顯然已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。盛發(fā)房地產(chǎn)公司在上訴中提出2014年10月30日就已經(jīng)竣工，經(jīng)查2014年10月30日僅通過了監(jiān)理部門驗收，實際并沒有達(dá)到竣工條件，該辯解意見應(yīng)不予采納。盛發(fā)房地產(chǎn)公司在上訴中還提出造成不能按時交房系來鳳縣地方稅務(wù)局造成的辯解意見，該意見所述情況與買賣合同不屬同一法律關(guān)系，應(yīng)不予采納。綜上，一審法院對盛發(fā)房地產(chǎn)公司存在違約的事實認(rèn)定準(zhǔn)確，符合法律規(guī)定，盛發(fā)房地產(chǎn)公司的上訴理由于法無據(jù)，不予支持。
二、關(guān)于來鳳縣地方稅務(wù)局是否應(yīng)在本案中承擔(dān)責(zé)任的問題。根據(jù)合同相對性原則，雙方依法簽訂的合同，僅對雙方當(dāng)事人產(chǎn)生約束效力。盛發(fā)房地產(chǎn)公司與任本權(quán)簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售），是雙方自愿、真實的意思表示，只能約束簽訂該合同的雙方當(dāng)事人，來鳳縣地方稅務(wù)局不是該合同的當(dāng)事人，不具備在《商品房買賣合同》（預(yù)售）中違約的主體條件，自然也不受該合同的約束。至于盛發(fā)房地產(chǎn)公司與來鳳縣地方稅務(wù)局職工住房修建委員會簽訂的《來鳳縣地稅局職工開發(fā)房修建工程前期相關(guān)事項的協(xié)議》、《來鳳縣地方稅務(wù)局原辦公樓院區(qū)棲鳳公寓開發(fā)建設(shè)項目協(xié)議書》及與來鳳縣地方稅務(wù)局簽訂的《商品房團(tuán)購協(xié)議書》等三個協(xié)議，一審法院認(rèn)為是盛發(fā)房地產(chǎn)公司與來鳳縣地方稅務(wù)局職工住房修建委員會、來鳳縣地方稅務(wù)局之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，與本案不屬同一個民事法律關(guān)系，盛發(fā)房地產(chǎn)公司可另行主張權(quán)利，并無不妥。二審中盛發(fā)房地產(chǎn)公司認(rèn)為團(tuán)購方違約就是業(yè)主違約，業(yè)主與團(tuán)購方為一個整體，缺乏事實與法律依據(jù)。因此，盛發(fā)房地產(chǎn)公司以其與來鳳縣地方稅務(wù)局職工住房修建委員會、來鳳縣地方稅務(wù)局簽訂了三個協(xié)議為由，在其與任本權(quán)的商品房預(yù)售合同法律關(guān)系中，主張來鳳縣地方稅務(wù)局應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的意見，本院不予支持。
綜上所述，盛發(fā)房地產(chǎn)公司上訴理由不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費713元，由上訴人盛發(fā)房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　南慶敏 審判員　　李　麗 審判員　　張成軍

法官助理史常富 書記員歐順恩