原告：湖北鹽業(yè)集團有限公司武昌分公司，住所地武漢市洪山區(qū)井崗大隊夏家村23號。
法定代表人：張暉，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：戴先文，男，1965年8月24日出生，該公司職工（特別授權(quán)代理）。
委托訴訟代理人：陳元祥，湖北亞威律師事務所律師（特別授權(quán)代理）。
被告：中新房國石發(fā)展武漢有限公司（原為武漢市中勝泓潤物流有限責任公司），住所地武漢市青山區(qū)工人村都市工業(yè)園內(nèi)。
法定代表人：霍剛。
委托訴訟代理人：郭良會，湖北重友律師事務所律師（特別授權(quán)代理）。
第三人：中國華融資產(chǎn)管理股份有限公司湖北省分公司，住所地武漢市武昌區(qū)體育街特一號。
負責人：龍志林，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：胡學成，男，1973年11月23日出生，該公司職工（一般代理）。
委托訴訟代理人：余鵬，男，1982年3月15日出生，該公司職工（一般代理）。

原告湖北鹽業(yè)集團有限公司武昌分公司（以下簡稱鹽業(yè)公司）與被告武漢市中勝泓潤物流有限責任公司合同糾紛一案，本院于2015年9月24日立案受理后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。被告武漢市中勝泓潤物流有限責任公司在訴訟過程中更名為中新房國石發(fā)展武漢有限公司（以下簡稱中新房公司）。本院依原告申請追加中國華融資產(chǎn)管理股份有限公司湖北省分公司（以下簡稱華融公司）作為第三人參加訴訟。原告鹽業(yè)公司的委托代理人戴先文、陳元祥，被告中新房公司的委托代理人郭良會及第三人華融公司的委托代理人胡學成、余鵬到庭參加訴訟。本案于2016年6月15日中止審理，于2017年6月12日恢復審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告鹽業(yè)公司向本院提出訴訟請求：1、被告繼續(xù)履行合同，立即向原告交付還建倉庫1884.51㎡；2、被告向原告支付違約金和過渡費950,000元；3、要求被告立即停止侵害；4、被告承擔訴訟費用。案件審理過程中，原告變更訴訟請求，請求判令：1、《拆遷還建合同》約定的安置房及庭院（安置房為27棟1層的倉庫3、倉庫4及1-5層的辦公用房，庭院為27棟辦公樓前的一塊600㎡綠化地）歸原告所有；2、確認未經(jīng)原告同意針對上述物權(quán)的一切處分行為無效（原告于2016年5月4日撤回該項訴訟請求）；3、被告停止侵害，依協(xié)議約定將還建房和庭院交付給原告，并辦理相關手續(xù)（原告已撤回該項訴請中“停止侵害”的要求，明確“還建房”為27棟一樓1884.51㎡的倉庫3）；4、被告向原告支付違約金和過渡費（違約金自2012年10月開始，按每月2萬元計算，至被告履行完全部義務止，計算至2015年11月25日為76萬元；過渡費指協(xié)議約定的過渡期間的庫房租賃費及交通補助費，自2010年的11月起計算50個月，每月3000元，合計15萬元）；5、被告承擔訴訟費用。事實與理由：2010年12月2日，原、被告簽訂了《拆遷還建協(xié)議書》，協(xié)議約定拆遷還建交付安置房的時間及相關的過渡費、租賃費、違約金等，并約定在交房六個月內(nèi)辦理房屋初始登記及房屋權(quán)屬證書等事項。原告依協(xié)議分兩次向被告支付超面積價款840萬元。但被告未按協(xié)議履行義務，為催促被告按協(xié)議約定交房，原告多次向被告發(fā)函，被告均不履行相關義務。故訴至法院。
被告中新房公司辯稱：1、現(xiàn)階段無法履行，被告為了解決資金問題將房屋出租；2、被告將房屋抵押給第三人，房屋仍處于抵押狀態(tài)；3、土地的性質(zhì)是工業(yè)用地，工業(yè)用地不可分割，合同中約定的辦證不符合法律法規(guī)的規(guī)定；4、原協(xié)議約定構(gòu)成事實上的無法履行，是不可抗力；5、原告在合同履行中有違約行為，至今未支付協(xié)議約定的進度款；6、原告只享有交付房屋的權(quán)利和賠償請求權(quán)，與物權(quán)不同。
第三人華融公司述稱：第三人與被告簽訂抵押合同已登記，抵押權(quán)合法有效；抵押物登記在被告名下，沒有涉及原告的信息，辦理抵押沒有過錯；現(xiàn)在原告只能主張違約責任，原告無權(quán)行使物權(quán)，無權(quán)主張抵押權(quán)無效；房屋預售許可證顯示房屋在2013年6月預售，原告應當清楚房屋無法過戶，原告的訴請過了訴訟時效；如原告代被告清償相應的債務，第三人同意被告轉(zhuǎn)讓抵押物。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。本院依職權(quán)到武漢市青山區(qū)住房保障和房屋管理局調(diào)取了武漢國際鋼鐵物流服務中心一期27號樓的房屋實測圖紙及預測圖紙。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。
對有爭議的證據(jù)及事實，本院查明如下：經(jīng)審理查明：2010年12月2日，原告（乙方）與被告（甲方）簽訂《拆遷還建協(xié)議書》，約定：1、被告為實現(xiàn)武漢國際鋼鐵物流服務中心項目，需拆遷原告位于青山鎮(zhèn)工人村路東側(cè)××、××號鹽庫二處房屋，其中三號鹽庫房屋建筑面積575.87㎡，土地使用面積830.61㎡；四號鹽庫房屋建筑面積465.77㎡，土地使用面積468.15㎡，被拆遷房屋建筑面積共計1041.64㎡，另有庭院257.12㎡，以上被拆遷房屋土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥土地；2、雙方確定對原告被拆遷房屋實行“就地還建、拆一還一”的方式進行安置，安置房應按原告的功能要求進行設計，在武漢國際鋼鐵物流服務中心相應區(qū)位建設一樓單層建筑面積2400㎡倉庫，建筑面積2000㎡辦公用房及600㎡的庭院，安置房土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓土地；3、原告取得安置房及庭院超過被拆遷面積部分的補差計價方式為還建庭院面積超過257.12㎡的部分，原告按照2200元/㎡支付給被告，共計754,336元；還建倉庫、辦公用房面積超過被拆遷面積1041.64㎡,原告按3388元/㎡支付給被告，共計11,378,124元，以上兩項補差款合計12,132,460元，最終以產(chǎn)權(quán)登記面積為準，據(jù)實結(jié)算；4、補差款的支付方式為，還建房開工后五日內(nèi)預付360萬元，還建房封頂后五日內(nèi)支付到補差款的70%，即支付4,892,722元，還建房交付時支付到補差款的80%，取得竣工驗收備案證后五日內(nèi)支付到補差款的90%，辦理完安置房初始登記后五日內(nèi)支付到補差款的95%，剩余5%作為質(zhì)保金，在交房滿一年時支付，原告如未按協(xié)議規(guī)定的時間付款，則原告按逾期應付款萬分之三支付違約金；5、拆遷過渡期為原告向被告交付被拆遷房屋至被告向原告交付還建房為止，過渡費為每月20,000元，此外，過渡期間被告還需每月支付2,000元庫房租賃費及1,000元交通補助費，過渡費支付至交付安置房后三個月；6、被告應在協(xié)議簽訂后15日內(nèi)，將安置房設計圖交原告確認，在原告確認后的15個月內(nèi)交付安置房，逾期交付安置房，除繼續(xù)支付過渡費、倉庫租賃費、交通補助費外，每逾期一個月還需支付違約金20,000元，被告應當在交付安置房之后6個月內(nèi)辦理房產(chǎn)初始登記，因被告的責任造成不能按期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，每逾期一個月支付違約金10,000元。協(xié)議簽訂后，原告按約將被拆遷房屋交付給被告，雙方還明確《拆遷還建協(xié)議書》中約定還建房的位置、結(jié)構(gòu)，制定了《鹽業(yè)公司建筑設計方案圖》。原告于2011年11月18日向被告支付超面積款360萬，于2012年12月30日支付超面積款480萬，合計840萬元。案件審理過程中，原、被告雙方確認被告在協(xié)議簽訂后為原告租賃倉庫及辦公場所進行過渡，被告無需再向原告支付每月20,000元的過渡費。
2012年10月11日，原告向被告發(fā)出《關于交付拆遷還建房的函》，載明：還建工程于2011年4月20日開工，按協(xié)議約定應于2012年7月20日前交付房屋，要求被告說明逾期交房原因，確定交房時間及違約補償。武漢國際鋼鐵物流服務中心房地產(chǎn)項目建成后，原告于2014年12月1日向被告發(fā)出《關于交付拆遷還建房的函》，載明：武漢國際鋼鐵物流服務中心27棟屬原告方的拆遷還建辦公樓和倉庫，要求被告在2014年12月31日前交付給原告。2014年12月10日，原告向被告發(fā)函，載明：被告在未征得原告同意的情況下,將屬于原告的還建房屋對外整體租賃并分隔裝修，要求被告通知承租戶停工。2015年6月3日，被告向原告送達《交房確認書》，載明：被告于2015年5月29日與原告辦理交房手續(xù)，同時要求原告支付超面積款1,213,246元。2015年6月19日，被告向原告發(fā)出《工作聯(lián)系函》，要求原告支付全部購房款2,519,214元。原告于2015年6月23日回函：確認已收到被告發(fā)出的《交房確認書》及《工作聯(lián)系函》，要求被告將全部倉庫交付原告，不得再將現(xiàn)有倉庫招租，如達到上述條件，原告同意付款。庭審中，雙方確認被告于2015年5月29日將全部辦公用房及一樓倉庫4（實測劃分，建筑面積477.98㎡）移交給原告。后雙方對剩余安置房的移交問題未協(xié)商一致，原告訴至本院請求判如所請。
案件審理過程中，本院到房地部門調(diào)取武漢國際鋼鐵物流服務中心27棟戶型劃分的預測圖及實測圖?！恫疬w還建協(xié)議書》約定的2400㎡倉庫在預測圖中對應的為一樓的倉庫3（預測的建筑面積為2678.05㎡）；2000㎡辦公用房所對應的為一層的前室、接待室、營業(yè)廳，二層的辦公用房，三層（四層）的倉庫辦公1、2、3、4、倉庫辦公5、倉庫辦公6，五層的辦公用房。實測的結(jié)構(gòu)劃分及面積較預測時有所改變，《拆遷還建協(xié)議書》約定2400㎡倉庫對應實際測量后的一樓倉庫3（1884.51㎡，未交付）及倉庫4（477.98㎡，已交付）；2000㎡辦公用房（均已交付）對應實測倉庫1層、辦公1層中的營業(yè)廳，前室，2個接待室，辦公2層中的倉庫辦公1、倉庫辦公2、倉庫辦公3、倉庫辦公4，倉庫2層、辦公3層中的倉庫辦公1、2、3、4、倉庫辦公5、倉庫辦公6，倉庫3層、辦公4層中的倉庫辦公1、2、倉庫辦公3、倉庫辦公4，辦公5層中的倉庫辦公1、倉庫辦公2、3、倉庫辦公4、倉庫辦公5、倉庫辦公6。雙方確認被告僅交付全部辦公用房及一樓倉庫4（實測劃分，建筑面積477.98㎡），交接手續(xù)是2015年5月29日辦理的?，F(xiàn)仍有建筑面積1884.51㎡的倉庫3（實測劃分）未交付，即原告的第三項訴訟請求中要求交付的1884.51㎡的倉庫，未交付的1884.51㎡的倉庫現(xiàn)已被分隔成多間門面，由多家商戶占有經(jīng)營，被告稱該部分已整體出租給武漢市本豐昌木業(yè)有限公司，用于開辦家居建材市場，武漢市本豐昌木業(yè)有限公司轉(zhuǎn)租給多家商戶，對此被告提交了與武漢市本豐昌木業(yè)有限公司簽訂的整體租賃協(xié)議及武漢市本豐昌木業(yè)有限公司與其他商戶簽訂的轉(zhuǎn)租協(xié)議。原告對倉庫被多家商戶占用的事實無異議。
經(jīng)現(xiàn)場勘查，武漢國際鋼鐵物流服務中心27棟前方有一處空地，現(xiàn)為公共區(qū)域，未修建圍墻，原告稱該地為雙方協(xié)議約定的需交付給原告的庭院，即原告第一項及第三項訴訟請求中所指的600㎡庭院。武漢國際鋼鐵物流服務中心的規(guī)劃圖顯示，該區(qū)域為綠地，并未規(guī)劃建筑物。

本院認為，鹽業(yè)公司將原房屋交給中新房公司拆除，與中新房公司簽訂的《拆遷還建協(xié)議書》，明確約定中新房公司以位置、用途特定的安置房屋對鹽業(yè)公司予以安置，系雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，該協(xié)議合法有效，另外，根據(jù)最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應予支持”，鹽業(yè)公司作為被拆遷人依法享有取得安置房屋的優(yōu)先權(quán)，故原告有權(quán)要求交付約定的安置房，未交付的1884.51㎡的倉庫被武漢市本豐昌木業(yè)有限公司整體承租，現(xiàn)轉(zhuǎn)租給多家商戶經(jīng)營，應由原告代被告履行與承租人的原租賃合同。
關于能否確認原告為拆遷還建房的所有權(quán)人的問題?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第三十三條規(guī)定：“因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關系人可以請求確認權(quán)利”，確認所有權(quán)以存在所有權(quán)爭議為前提，本案是合同糾紛，所涉爭議應為合同的履行問題，被告有義務協(xié)助原告辦理權(quán)屬登記，在合同履行完畢之前，原告請求確認所有權(quán)沒有法律依據(jù)。
關于原告是否有權(quán)要求中新房公司為其辦理權(quán)屬變更登記的問題。華融公司在安置房上的抵押權(quán)是否解除為能否辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的必要條件，雖然原告享有安置房的優(yōu)先權(quán)，但華融公司的抵押權(quán)合法有效，目前華融公司的抵押權(quán)并未解除，故原告要求中新房公司協(xié)助辦理安置房權(quán)屬變更登記事實上不能履行。
關于600㎡庭院的問題?！恫疬w還建協(xié)議書》約定的600㎡庭院為27棟樓門前的空地，規(guī)劃顯示該處為綠地，被告并未在該處修建庭院，標的物不存在，故原告要求交付庭院及辦理權(quán)屬登記事實上不能履行。
關于違約金與過渡期間的庫房租賃費及交通補助費的問題。第一，原告于2012年10月11日向被告發(fā)出《關于交付拆遷還建房的函》要求被告交付房屋，該時間已晚于《拆遷還建協(xié)議書》約定的交房時間，故違約金自2012年10月11日起，按每月2萬元計算，被告于2015年5月29日被告向原告交付部分安置房，此后的違約金不宜再按每月2萬元標準計算，經(jīng)被告申請，本院下調(diào)至每月1萬元標準；第二，原告要求被告支付過渡期間的庫房租賃費及交通補助費，符合協(xié)議約定，該費用按協(xié)議約定的每月3000元，計算至2015年5月29日雙方辦理交房手續(xù)止，超過原告訴請要求的15萬元，故原告要求被告支付過渡期間的庫房租賃費及交通補助費15萬元，本院予以支持。
綜上，原、被告簽訂《拆遷還建協(xié)議書》合法有效，原告有權(quán)要求被告按協(xié)議約定向原告交付武漢國際鋼鐵物流服務中心27棟一樓1884.51㎡的倉庫3（實測標準）及支付違約金、過渡費。華融公司抵押權(quán)合法有效。原告要求辦理安置房權(quán)屬登記手續(xù)及庭院相關訴求事實無法履行。因此，本院對原告訴請中要求被告交付1884.51㎡的倉庫，要求被告支付2012年10月11日至2015年5月29日的違約金640,000元（每月2萬元標準）及2015年5月29日至被告實際向原告交付上述倉庫時止（按每月1萬元標準），要求支付過渡期間的庫房租賃費及交通補助費15萬元的部分，予以支持，其余訴請予以駁回。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十條、《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告中新房國石發(fā)展武漢有限公司于本判決生效之日起30日內(nèi)向原告湖北鹽業(yè)集團有限公司武昌分公司交付武漢國際鋼鐵物流服務中心27棟一樓1884.51㎡的倉庫3（實測標準）;
二、被告中新房國石發(fā)展武漢有限公司于本判決生效之日起30日內(nèi)向原告湖北鹽業(yè)集團有限公司武昌分公司支付支付2012年10月11日至2015年5月29日的違約金640,000元及2015年5月29日至實際履行上述第（一）項確定的交付義務之日止的違約金（按每月1萬元標準計算）；
三、被告中新房國石發(fā)展武漢有限公司于本判決生效之日起30日內(nèi)向原告湖北鹽業(yè)集團有限公司武昌分公司支付庫房租賃費及交通補助費15萬元；
四、駁回原告湖北鹽業(yè)集團有限公司武昌分公司的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案的案件受理費124,863元，由原告湖北鹽業(yè)集團有限公司武昌分公司負擔24,863元；被告中新房國石發(fā)展武漢有限公司負擔100，000元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。

審　判　長　　施　義 人民陪審員　　胡春芳 人民陪審員　　桂　英

書記員：楊銳翔