上訴人（原審原告）湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司。住所地：宜昌市東山大道95號(hào)。
法定代表人牟燕，該公司執(zhí)行董事。
委托代理人項(xiàng)炯明，湖北楚賢律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
上訴人（原審被告）宜昌市經(jīng)典裝飾材料有限公司。住所地：宜昌市東山大道95號(hào)。
法定代表人姜華，該公司總經(jīng)理。
委托代理人向新建，該公司董事長(zhǎng)。特別授權(quán)代理。
委托代理人李靖，湖北前鋒律師事務(wù)所律師。特特別授權(quán)代理。

上訴人湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司與上訴人宜昌市經(jīng)典裝飾材料有限公司因房屋租賃合同糾紛一案，均不服宜昌市西陵區(qū)人民法院（2014）鄂西陵民初字第01462號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成由朱紅洲擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員鄧愛民、代理審判員聶麗華參加的合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院認(rèn)定：2005年8月12日，宜昌市經(jīng)典裝飾材料有限公司與湖北清江水電開發(fā)有限責(zé)任公司簽訂了《清江大廈房屋租賃合同（四十二）》（合同編號(hào)：鄂清計(jì)2005042）。合同約定：“湖北清江水電開發(fā)有限責(zé)任公司將其權(quán)屬內(nèi)的位于湖北省宜昌市東山大道95號(hào)清江大廈住宅樓裙樓第一、二、三層部分房屋，總面積2447平米，出租給被告經(jīng)營(yíng)使用；出租期限為十年，自2005年8月18日至2015年8月17日；該房屋租金自2005年10月18日開始收取，2005年10月18日至2010年8月17日五年內(nèi)按25元／月／平米計(jì)算租金，2010年8月18日至2015年8月17日五年內(nèi)按27元／月／平米計(jì)算租金；房屋押金5萬元，物業(yè)管理費(fèi)按1元／月／平米計(jì)算；若宜昌市經(jīng)典裝飾材料有限公司未經(jīng)湖北清江水電開發(fā)有限責(zé)任公司同意而未足額按時(shí)繳納租金，湖北清江水電開發(fā)有限責(zé)任公司有權(quán)采取制止人員、貨物進(jìn)入租賃房屋并停止供電等措施，采取措施兩周后宜昌市經(jīng)典裝飾材料有限公司仍未足額繳納租金，湖北清江水電開發(fā)有限責(zé)任公司有權(quán)單方面終止合同”。2007年5月8日，湖北清江水電開發(fā)有限責(zé)任公司房屋管理辦公室發(fā)布文件《關(guān)于房屋租賃管理工作的告知書》，規(guī)定從2007年4月9日起湖北清江水電開發(fā)有限責(zé)任公司委托湖北清江物業(yè)有限公司對(duì)房屋租賃工作進(jìn)行管理，并移交相關(guān)資料。此后，宜昌市經(jīng)典裝飾材料有限公司一直向湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司繳納合同約定的租金及物業(yè)管理費(fèi)。2013年9月29日，宜昌市經(jīng)典裝飾材料有限公司和湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司簽訂了《清江大廈房屋租賃合同（鄂清計(jì)2005042）補(bǔ)充協(xié)議三》，約定宜昌市經(jīng)典裝飾材料有限公司承租的房屋由于消防改造，承租面積變更為2405.2平米，從2013年9月18日起按2405.2平米面積收取租金及物業(yè)管理費(fèi)。宜昌市經(jīng)典裝飾材料有限公司在承租房屋后，一直按時(shí)足額繳納了租金和物業(yè)管理費(fèi)。但自2014年4月起，因宜昌東山大道BRT建設(shè)部分封路，影響了宜昌市經(jīng)典裝飾材料有限公司正常經(jīng)營(yíng)，宜昌市經(jīng)典裝飾材料有限公司遂開始拖欠租金、物業(yè)管理費(fèi)至今。湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司多次向宜昌市經(jīng)典裝飾材料有限公司催收未果，故訴至人民法院。請(qǐng)求：1、解除雙方之間的租賃合同，宜昌市經(jīng)典裝飾材料有限公司將承租房屋騰退后返還給湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司；2、宜昌市經(jīng)典裝飾材料有限公司支付截止至2014年9月17日欠繳租金、物業(yè)管理費(fèi)404070元，沖抵50000元押金后為354070元；3、宜昌市經(jīng)典裝飾材料有限公司支付自2014年4月17日起截止到2014年9月17日所欠的租金、物業(yè)管理費(fèi)利息10622.1元，計(jì)算至所欠租金及物業(yè)管理費(fèi)付清之日止；4、承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。截止案件審理時(shí)，共拖欠2014年4月至2014年9月租金、物業(yè)管理費(fèi)共計(jì)404073.6元。
原審法院認(rèn)定上述事實(shí)的主要證據(jù)為：清江大廈房屋租賃合同（四十二）》、《關(guān)于房屋租賃管理工作的告知書》、《清江大廈房屋租賃合同（鄂清計(jì)2005042）補(bǔ)充協(xié)議三》、房產(chǎn)證、銀行進(jìn)賬單、收據(jù)發(fā)票、照片、催款通知、公告、律師函、及當(dāng)事人陳述等。
原審法院認(rèn)為：一、關(guān)于湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司是否具有訴訟主體資格，合同能否解除的問題。
（一）《清江大廈房屋租賃合同（四十二）》是宜昌市經(jīng)典裝飾材料有限公司和湖北清江水電開發(fā)有限責(zé)任公司簽訂的，湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司不是該合同當(dāng)事人，湖北清江水電開發(fā)有限責(zé)任公司僅把房屋租賃的管理權(quán)授權(quán)于湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司，其作為房屋產(chǎn)權(quán)人并未把簽訂合同或解除合同的權(quán)限授予湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司，根據(jù)合同的相對(duì)性原理，湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司無權(quán)要求解除該合同。原審法院對(duì)湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司釋明后，其代理人仍堅(jiān)持己見。在庭審過程中，湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司辯稱其與宜昌市經(jīng)典裝飾材料有限公司簽訂《清江大廈房屋租賃合同（鄂清計(jì)2005042）補(bǔ)充協(xié)議三》視為變更合同當(dāng)事人。從協(xié)議內(nèi)容看，雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議僅僅是變更了租賃房屋的面積，不能以此認(rèn)定合同的其他權(quán)利全部由湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司承接。因此，湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司的觀點(diǎn)，不予采納。
（二）《關(guān)于房屋租賃管理工作的告知書》規(guī)定“從2007年4月9日起，我部門已正式委托湖北清江物業(yè)有限公司對(duì)房屋租賃工作進(jìn)行管理，并移交了相關(guān)資料，此后與租賃管理相關(guān)的工作請(qǐng)直接與該公司相關(guān)部門聯(lián)系”，可視為湖北清江水電開發(fā)有限責(zé)任公司已將租賃管理工作全部委托給湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司行使，內(nèi)容即涵蓋收取租金、物業(yè)管理費(fèi)，據(jù)此可以認(rèn)定湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司有權(quán)收取租金、物業(yè)管理費(fèi)。
（三）從2007年5月開始，湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司即開始向宜昌市經(jīng)典裝飾材料有限公司收取房屋租金、物業(yè)管理費(fèi)，湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司雖不是房屋所有權(quán)人，但作為得到授權(quán)的房屋實(shí)際管理人及租金的收取人，與宜昌市經(jīng)典裝飾材料有限公司拖欠租金有直接利害關(guān)系。
因此，湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司具備訴訟主體資格，其訴求不是來源于《清江大廈房屋租賃合同（四十二）》，而是來源于《關(guān)于房屋租賃管理工作的告知書》和《清江大廈房屋租賃合同（鄂清計(jì)2005042）補(bǔ)充協(xié)議三》，湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司有權(quán)要求宜昌市經(jīng)典裝飾材料有限公司支付租金、物業(yè)管理費(fèi)。
二、關(guān)于本市城區(qū)東山大道BRT建設(shè)導(dǎo)致道路封閉是否屬于不可抗力或者非不可抗力不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的情勢(shì)變更的問題。
（一）《中華人民共和國(guó)合同法》第117條規(guī)定“不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況”。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（二）》第26條規(guī)定“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除”。本案中東山大道BRT工程建設(shè)，僅僅導(dǎo)致顧客車輛無法停放、出入店面交通不便，實(shí)際上宜昌市經(jīng)典裝飾材料有限公司仍在開門營(yíng)業(yè)，封閉道路的兩側(cè)仍留有進(jìn)出口。道路封閉的強(qiáng)度并沒有達(dá)到宜昌市經(jīng)典裝飾材料有限公司無法開門的程度，宜昌市經(jīng)典裝飾材料有限公司辯稱的營(yíng)業(yè)收入減少屬于修路期間的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，不屬于不可抗力、或者非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化。
（二）宜昌市經(jīng)典裝飾材料有限公司目前承租的租金價(jià)格為27元／月／平米，該標(biāo)準(zhǔn)明顯已遠(yuǎn)低于目前同地段的市場(chǎng)臨街商鋪出租價(jià)格，依據(jù)公平原則，宜昌市經(jīng)典裝飾材料有限公司要求法院減免租金的請(qǐng)求，不予支持。
三、關(guān)于租金、物業(yè)管理費(fèi)、利息計(jì)算的問題。
（一）合同約定房屋租金價(jià)格27元／月／平米、物業(yè)管理費(fèi)價(jià)格1元／月／平米，而房屋面積2405.2平米，故從2013年4月至2014年9月六個(gè)月期間產(chǎn)生的租金、物業(yè)管理費(fèi)合計(jì)為404073.6元，沖抵宜昌市經(jīng)典裝飾材料有限公司已交付的押金5萬元，宜昌市經(jīng)典裝飾材料有限公司需支付354073.6元。
（二）湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司要求宜昌市經(jīng)典裝飾材料有限公司承擔(dān)租金及物業(yè)管理費(fèi)的利息損失10622.1元，因沒有提供相關(guān)法律依據(jù)，其主張不予支持。
基于前述理由，原審法院遂依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第六十四條、第九十四條、第一百一十七條、第二百二十六條、第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百一十九條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決：一、宜昌市經(jīng)典裝飾材料有限公司應(yīng)在本判決生效后十五天內(nèi)，向湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司支付截止到2014年9月17日止扣除押金后欠繳的租金、物業(yè)管理費(fèi)合計(jì)354073.6元；二、駁回原告湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司的其他訴訟請(qǐng)求。原審法院并同時(shí)決定一審案件受理費(fèi)6930元（湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司已預(yù)交），減半收取3465元，由宜昌市經(jīng)典裝飾材料有限公司負(fù)擔(dān)。
本院經(jīng)審理查明，原審認(rèn)定事實(shí)屬實(shí)。

本院認(rèn)為：《清江大廈房屋租賃合同（四十二）》以及《清江大廈房屋租賃合同（鄂清計(jì)2005042）補(bǔ)充協(xié)議三》均系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，其主體適格、內(nèi)容合法，應(yīng)為有效。本案當(dāng)事人主要爭(zhēng)議的問題有二：一是湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司在本案中的訴訟地位的認(rèn)定，二是本案所涉租賃合同能否解除的問題。
一、關(guān)于湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司在本案是否具有訴訟主體資格的問題。本院認(rèn)為，湖北清江水電開發(fā)有限責(zé)任公司雖然系本案所涉租賃房屋的所有權(quán)人，但成立湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司后確定由湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司“統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理公司范圍內(nèi)的公用資產(chǎn)，其中包含房屋租賃的管理”，并已于2007年5月8日通過《關(guān)于房屋租賃管理工作的告知書》向各位承租戶予以通知，且之后均以湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司名義與宜昌市經(jīng)典裝飾材料有限公司簽訂房屋租賃合同的相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議、收受租金及履行原合同（包括補(bǔ)充協(xié)議）的其他事項(xiàng)等。前述事實(shí)表明湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司經(jīng)湖北清江水電開發(fā)有限責(zé)任公司授權(quán)已取得以湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司自己名義對(duì)湖北清江水電開發(fā)有限責(zé)任公司名下的房產(chǎn)進(jìn)行租賃并進(jìn)行管理、收益的權(quán)利。因此，湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司對(duì)涉案房產(chǎn)享有相應(yīng)的民事權(quán)利，具備本案合法的訴訟主體資格。
二、關(guān)于本案所涉租賃合同是否應(yīng)予以解除的問題。本院認(rèn)為，前已述及，湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司在本案中具有訴訟主體資格，其有權(quán)提出解除合同、收取租金的相關(guān)訴訟請(qǐng)求。鑒于東山大道的BRT工程修建的事項(xiàng)僅僅在一定程度上影響宜昌市經(jīng)典裝飾材料有限公司的營(yíng)業(yè)收入，應(yīng)認(rèn)定為商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，不屬于不可抗力的范疇。且從宜昌市經(jīng)典裝飾材料有限公司目前承租的每月每平方米27元租金標(biāo)準(zhǔn)來看，明顯低于同地段的市場(chǎng)臨街商鋪出租價(jià)格，亦不存在“一方當(dāng)事人遭受重大損害，造成雙方當(dāng)事人顯失公平”的法律后果。故宜昌市經(jīng)典裝飾材料有限公司主張適用情事變更原則減免本案所涉房屋租金的上訴理由不能成立。因此，宜昌市經(jīng)典裝飾材料有限公司以東山大道的BRT工程修建影響其經(jīng)營(yíng)為由要求減免租金，并因前述減免租金要求未得到湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司的同意而拒繳租金的行為構(gòu)成違約。按照雙方合同約定，宜昌市經(jīng)典裝飾材料有限公司未經(jīng)湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司同意而未足額按時(shí)交納租金的，在湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司采取相應(yīng)措施兩周后仍未足額交納租金的，湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司有權(quán)單方面終止合同。本案宜昌市經(jīng)典裝飾材料有限公司自2014年4月起拖欠租金至今，經(jīng)湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司明確表示不能減免租金并合理催收后，仍未在合理期限內(nèi)交納相應(yīng)租金，湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司要求解除雙方之間的原租賃合同具有合同和法律依據(jù)，本院對(duì)其該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求予以支持。宜昌市經(jīng)典裝飾材料有限公司應(yīng)當(dāng)向湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司支付其拖欠的租金和物業(yè)管理費(fèi)用（截止2014年9月17日，沖抵5萬元押金后的數(shù)額為354070元）。鑒于湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司在本案訴訟中要求宜昌市經(jīng)典裝飾材料有限公司承擔(dān)至實(shí)際付清之日止所欠租金、物業(yè)費(fèi)的利息，缺乏相應(yīng)的合同依據(jù)和法律依據(jù)，原審據(jù)此對(duì)湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司的前述訴請(qǐng)未予支持并無不當(dāng)，本院予以維持。同時(shí)，因湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司起訴時(shí)僅主張了計(jì)算至2014年9月14日止的租金和物業(yè)管理費(fèi)，本院對(duì)其在二審中要求支持2014年9月17日之后的租金和物業(yè)管理費(fèi)的上訴請(qǐng)求不予支持。
綜上所述，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，但實(shí)體部分處理不當(dāng)。湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司的部分上訴理由成立，本院依法予以改判。經(jīng)合議庭評(píng)議決定，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第九十四條、第九十七條、第一百零七條、第一百零九條、第一百一十七條、第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（二）》第二十六條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、維持宜昌市西陵區(qū)人民法院（2014）鄂西陵民初字第01462號(hào)第一項(xiàng)判決，即宜昌市經(jīng)典裝飾材料有限公司應(yīng)在本判決生效后十五日內(nèi)，向湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司支付截止到2014年9月17日止扣除押金后欠繳的租金、物業(yè)管理費(fèi)354073.60元。
二、撤銷宜昌市西陵區(qū)人民法院（2014）鄂西陵民初字第01462號(hào)第二項(xiàng)判決，即駁回湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司的其他訴訟請(qǐng)求。
三、解除宜昌市經(jīng)典裝飾材料有限公司與湖北清江水電開發(fā)有限責(zé)任公司簽訂的《清江大廈房屋租賃合同（四十二）》。宜昌市經(jīng)典裝飾材料有限公司在本判決生效后三十日內(nèi)將本案所涉租賃房屋騰退后返還給湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司。
四、駁回湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司的其他訴訟請(qǐng)求。
本案一審案件受理費(fèi)6930元（湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司已預(yù)交），減半收取3465元，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)2594元，合計(jì)6059元，由宜昌市經(jīng)典裝飾材料有限公司負(fù)擔(dān)；二審案件受理費(fèi)13860元（其中宜昌市經(jīng)典裝飾材料有限公司預(yù)交6930元，湖北清江物業(yè)有限責(zé)任公司預(yù)交6930元），由宜昌市經(jīng)典裝飾材料有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　朱紅洲 審　判　員　　鄧愛民 代理審判員　　聶麗華

書記員：張鵬煒