原告：湖北泰某某物業(yè)服務(wù)有限公司。住所地：鐘某市郢中鎮(zhèn)陳家臺(tái)東7巷*號(hào)。統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91420881722000467W
法定代表人：李林，執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人（特別授權(quán)代理）：寧光輝，系湖北泰某某物業(yè)服務(wù)有限公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：鄧金龍，湖北喜祥致運(yùn)律師事務(wù)所律師。
被告：鐘某御成置業(yè)有限公司。住所地：鐘某市郢中鎮(zhèn)莫愁大道**號(hào)。統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：9142088155701221X5。
法定代表人：張德武，經(jīng)理。
委托訴訟代理人（特別授權(quán)代理）：雷鵬飛，系鐘某御成置業(yè)有限公司員工。
委托訴訟代理人（特別授權(quán)代理）：黃傳學(xué)，湖北傳學(xué)律師事務(wù)所律師。

原告湖北泰某某物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“泰某某公司”）訴被告鐘某御成置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“御成公司”）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，原告泰某某公司于2018年1月9日訴訟來院。本院受理后，依法組成合議庭，于2018年4月24日公開開庭進(jìn)行了審理。原告泰某某公司的委托訴訟代理人寧光輝、鄧金龍，被告御成公司的委托訴訟代理人雷鵬飛、黃傳學(xué)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告泰某某公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.依法判令被告將拖欠的鐘某市莫愁國際中心空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)3474765.26元支付給原告，并承擔(dān)逾期交納該費(fèi)用的違約責(zé)任；2、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：2012年3月26日，原、被告雙方簽訂鐘某市莫愁國際中心前期物業(yè)服務(wù)合同，被告御成公司將其開發(fā)的鐘某市莫愁國際中心物業(yè)交由原告泰某某公司進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)。該合同第五條約定：未售空置房屋及已售但未派發(fā)接房通知單房屋的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由被告御成公司向原告泰某某公司全額交納。原告泰某某公司依該合同的約定全面履行物業(yè)管理及服務(wù)的義務(wù)，但被告御成公司一直未交納空置房屋的物業(yè)管理費(fèi)用。經(jīng)原告泰某某公司多次催收均無果。
原告泰某某公司為支持其訴訟請(qǐng)求，向本院提交了如下證據(jù)：A1：原告的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證復(fù)印件、公司變更通知書復(fù)印件各一份，證明原告泰某某公司的主體資格以及原告泰某某公司的資質(zhì)等級(jí)為二級(jí)。A2：原、被告簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件及補(bǔ)充合同復(fù)印件各一份，證明雙方的權(quán)利和義務(wù)，被告御成公司應(yīng)繳納空置房物業(yè)費(fèi)，提供物業(yè)企業(yè)的辦公設(shè)施及其他公共設(shè)施。A3：鐘某市物價(jià)局2013年10月22日監(jiān)審證復(fù)印件一份、物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件二份，證明原告泰某某公司向被告御成公司收取空置房物業(yè)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)。A4：原告泰某某公司與被告御成公司簽訂部分事實(shí)確認(rèn)書一份，證明原告泰某某公司進(jìn)駐莫愁國際中心前期物業(yè)服務(wù)的時(shí)間為2013年8月11日、空置物業(yè)的面積及雙方費(fèi)用分擔(dān)問題。A5：十戶業(yè)主入伙通知書及接房流程表二十份，證明業(yè)主的交房時(shí)間及計(jì)算空置房屋物業(yè)費(fèi)的截止時(shí)間。A6：莫愁國際中心空置房的物業(yè)費(fèi)計(jì)算明細(xì)31份，證明空置房物業(yè)費(fèi)為5175765.26元，扣除被告御成公司已經(jīng)墊付的工資48.1萬元、電費(fèi)約102萬元、欠款20萬元費(fèi)用，下欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)3474765.26元。A7、被告提交的電梯質(zhì)量問題的回復(fù)，證明被告御成公司因電梯質(zhì)量問題未移交給原告泰某某公司。A8、荊門市新建住房質(zhì)量保證書及建設(shè)工程質(zhì)量調(diào)查報(bào)告各一份，證明內(nèi)外墻維修、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是在5年的房屋保質(zhì)期內(nèi)（根據(jù)被告向各業(yè)主發(fā)的質(zhì)量保證書中約定的），應(yīng)該由被告御成公司承擔(dān)。
被告御成公司辯稱，1、原告泰某某公司要求被告御成公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)3474765.26元，其計(jì)算數(shù)額過高，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)無依據(jù)。2、根據(jù)鐘某市物業(yè)文件規(guī)定，前期物業(yè)費(fèi)只計(jì)算兩年，業(yè)主一年內(nèi)未入住，只計(jì)算物業(yè)費(fèi)70%的標(biāo)準(zhǔn)收取。3、原告泰某某公司物業(yè)資質(zhì)為三級(jí)，其按一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)費(fèi)不當(dāng)。4、御成公司前期開支物業(yè)工資、電費(fèi)及水電維修費(fèi)等費(fèi)用合計(jì)3311396.51元，該費(fèi)用應(yīng)由原告泰某某公司承擔(dān)。5、原告泰某某公司未按前期物業(yè)服務(wù)合同履行自己的職責(zé)。
被告御成公司為支持其抗辯理由，向本院提交如下證據(jù)：B1、前期物業(yè)服務(wù)合同及補(bǔ)充協(xié)議各一份，證明前期物業(yè)服務(wù)的范圍。A2、電梯等移交手續(xù)7份以及電梯的函一份，證明相關(guān)公共設(shè)施已移交給原告泰某某公司，之后的費(fèi)用開支由原告泰某某公司承擔(dān)。A3、2013年14號(hào)鐘某市進(jìn)一步規(guī)范普通住宅物業(yè)收費(fèi)通知、鐘某物價(jià)局和鐘某市房管局聯(lián)合簽發(fā)的文件一組，證明1、收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)及年限；2、網(wǎng)上公布原告泰某某公司的資質(zhì)在2016年前是三級(jí)，三級(jí)資質(zhì)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是0.8元，服務(wù)年限不得超過兩年。A4、墊付的工資、水電費(fèi)、垃圾清理費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、電梯維保費(fèi)、內(nèi)外墻的維修費(fèi)等費(fèi)用明細(xì)一組，證明御成公司墊付前期費(fèi)用合計(jì)4278499.51元。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證，對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有異議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：
原告泰某某公司提交的證據(jù)A3《湖北省服務(wù)價(jià)格監(jiān)審證》，系鐘某市物價(jià)局給原告核準(zhǔn)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.2元平方米.月（建筑面積），該證據(jù)予以采納。
原告泰某某公司提交的A6空置房物業(yè)費(fèi)計(jì)算明細(xì)表，是原告泰某某公司單方行為，審理中被告御成公司進(jìn)行了核實(shí)，被告御成公司對(duì)原告泰某某公司提交空置房的面積認(rèn)可（除物業(yè)用房、配電室、售樓部外），但對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不予認(rèn)可，因原告泰某某公司門面房收費(fèi)按1.8元平方米?月標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，無依據(jù)，被告御成公司質(zhì)證意見有理，該證據(jù)部分采納。
被告御成公司提交的證據(jù)B4是被告御成公司對(duì)墊付的前期費(fèi)用統(tǒng)計(jì)，其中部分費(fèi)用超出了合同規(guī)定原告泰某某公司應(yīng)承擔(dān)的范圍，該證據(jù)部分采納。
根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：2012年3月26日,原、被告簽訂一份《前期物業(yè)服務(wù)合同》，合同主要約定：（1）物業(yè)名稱：鐘某市莫愁國際中心；（2）服務(wù)內(nèi)容：物業(yè)公共部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理，物業(yè)公共部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通；（3）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)鐘某市房管局和鐘某市物價(jià)局下發(fā)的文件標(biāo)準(zhǔn)收??；（4）以被告御成公司正式通知接房之日起，未售空置房及已售但未派發(fā)接房通知單房屋的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由被告御成公司向原告泰某某公司全額交納；前期物業(yè)管理階段，被告御成公司應(yīng)按工程進(jìn)度分期向原告泰某某公司支付相應(yīng)的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)（此費(fèi)用包括管理人員工資、公司開辦費(fèi)、企業(yè)利潤等），以彌補(bǔ)前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足，確保各項(xiàng)工作的正常開展；（5）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要用于以下開支：1.管理服務(wù)人員的工資、社保和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2.物業(yè)管理區(qū)域的清潔衛(wèi)生費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、秩序維修費(fèi)；3.辦公費(fèi)；4.物管企業(yè)固定資產(chǎn)購置、維護(hù)；5.公共部分設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)。2013年8月11日，原、被告又簽訂一份《補(bǔ)充協(xié)議》，協(xié)議約定：原告泰某某公司進(jìn)入莫愁國際中心之日起，所發(fā)生的任何費(fèi)用和物業(yè)與業(yè)主之間的糾紛與被告御成公司無關(guān)，由物業(yè)自己處理。如果因原告泰某某公司進(jìn)場(chǎng)導(dǎo)致客戶退房的由原告泰某某公司負(fù)責(zé)處理好；待業(yè)主入住完后，由業(yè)主代表大會(huì)來推薦選舉物業(yè)公司，在主合同與補(bǔ)充合同有不相符的地方一切以補(bǔ)充合同為準(zhǔn)。補(bǔ)充協(xié)議簽訂同日，原告泰某某公司正式進(jìn)入鐘某市莫愁國際中心進(jìn)行前期物業(yè)管理。2017年7月10日，原告泰某某公司與鐘某市莫愁國際小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》。另查明，2013年9月27日，鐘某市華興房地產(chǎn)物業(yè)有限公司變更為湖北泰某某物業(yè)服務(wù)有限公司。審理中，原告泰某某公司已自認(rèn)被告御成公司墊付工資481000元，但對(duì)被告御成公司支付的其他費(fèi)用意見分歧較大。

本院認(rèn)為，涉案當(dāng)事人爭(zhēng)議的主要焦點(diǎn)是：1、原告泰某某公司對(duì)空置房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及截止時(shí)間；2、被告御成公司墊付的電費(fèi)數(shù)額是多少；3、電梯支出費(fèi)用如何承擔(dān)；4、其他物業(yè)費(fèi)用如何承擔(dān)。
關(guān)于原告對(duì)空置房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及截止時(shí)間問題。《前期物業(yè)服務(wù)合同》第三條規(guī)定：“物業(yè)公司的服務(wù)收費(fèi)原則是：實(shí)現(xiàn)政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)。該小區(qū)根據(jù)鐘某市房管局和鐘某市物價(jià)局下發(fā)的文件標(biāo)準(zhǔn)收取?！辩娔呈形飪r(jià)局2013年10月22日給原告泰某某公司辦理的《湖北省服務(wù)價(jià)格監(jiān)審證》中明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.2元平方米?月（建筑面積），原告泰某某公司要求按商住房1.25元平方米?月及門面房按1.8元平方米?月標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi)無依據(jù)。無論是商住房還是門面房都應(yīng)按鐘某市物價(jià)局對(duì)該小區(qū)規(guī)定的1.2元平方米?月（建筑面積）標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。審理中，被告御成公司對(duì)原告泰某某公司提交的空置房面積除物業(yè)用房、配電室、售樓部外，其余空置房面積均認(rèn)可。原告泰某某公司進(jìn)入鐘某市莫愁國際中心前期物業(yè)管理時(shí)間雙方確定為2013年8月11日，原告泰某某公司于2017年7月10日與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)重新簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，并已生效，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條的規(guī)定，《前期物業(yè)服務(wù)合同》終止履行，2017年7月10日以后空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)不屬本案調(diào)整的范疇，故原告泰某某公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)算起止時(shí)間為2013年8月11日至2017年7月10日，空置房物業(yè)管理費(fèi)合計(jì)為4683710.87元。
關(guān)于被告御成公司墊付的電費(fèi)數(shù)額問題。本案在審理中，被告御成公司提供了前期墊付的物業(yè)服務(wù)費(fèi)全部明細(xì)和單據(jù)憑證。從電費(fèi)支出明細(xì)看，2014年全年支出電費(fèi)467578.31元，遠(yuǎn)高出2015年和2016年平均值181415.7元，與業(yè)主實(shí)際用電不符，2014年全年電費(fèi)應(yīng)按平均值181415.7元計(jì)收。2013年8月至2017年6月被告墊付的電費(fèi)認(rèn)定為750899.64元。
關(guān)于電梯支出費(fèi)用如何承擔(dān)問題?！肚捌谖飿I(yè)服務(wù)合同》第二十條約定：“保修期內(nèi)如存在質(zhì)量問題，按以下的方式處理：（1）甲方（被告）負(fù)責(zé)返修。（2）委托乙方（原告）返修，甲方負(fù)責(zé)支付費(fèi)用?！?013年11月湖北利森電梯工程有限公司將新電梯移交給原告，電梯在使用中出現(xiàn)質(zhì)量問題，被告在2017年11月10日給鐘某市政府、物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)《關(guān)于“莫愁國際小區(qū)”業(yè)主訴求的回復(fù)意見》中予以認(rèn)可。同時(shí)，《前期物業(yè)服務(wù)合同》第二條約定原告物業(yè)服務(wù)內(nèi)容包括“物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、保養(yǎng)和管理”。根據(jù)約定，2014年至2017年被告御成公司墊付的電梯維保費(fèi)共計(jì)363179元，由原告泰某某公司負(fù)擔(dān)，電梯其他部件更換和維修費(fèi)用應(yīng)由被告御成公司承擔(dān)。
其他物業(yè)費(fèi)用如何承擔(dān)問題。《前期物業(yè)服務(wù)合同》第二條約定：“在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方（原告）提供的前期物業(yè)管理服務(wù)包括以下內(nèi)容：1、物業(yè)公共部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；2、物業(yè)公用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；3、物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通；4、公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理。”根據(jù)該約定，經(jīng)對(duì)被告御成公司提交的支出費(fèi)用明細(xì)審查，認(rèn)定原告泰某某公司應(yīng)承擔(dān)與此相關(guān)費(fèi)用共計(jì)376917元。
綜上所述，原告應(yīng)收空置房前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)為4683710.87元，減去被告為原告墊付前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)2009710.24元（其中：工資481000元、水費(fèi)37714.60元、電費(fèi)750899.64元、電梯維保費(fèi)363179元、其他376917元）后，被告還應(yīng)給付原告空置房前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)2674000.63元。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條的規(guī)定，判決如下：

一、被告鐘某御成置業(yè)有限公司給付原告湖北泰某某物業(yè)服務(wù)有限公司前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)2674000.63元；
二、駁回原告湖北泰某某物業(yè)服務(wù)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
上述第一項(xiàng)給付款，限本判決生效后二十日內(nèi)給付，逾期支付，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)34000元，由原告湖北泰某某物業(yè)服務(wù)有限公司負(fù)擔(dān)5808元，被告鐘某御成置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)28192元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊門市中級(jí)人民法院。

審判長 陳立忠
審判員 張中華
人民陪審員 陳波

書記員： 趙品