上訴人（原審被告、反訴原告）：湖北匯金久臣投資股份有限公司，住武漢市東西湖區(qū)田園大道1196號。法定代表人：鐘家剛，該公司董事長。委托代理人：榮煦翔、陶燊一，湖北溪渡律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告、反訴被告）:孫少華，男，1948年2月2日出生，漢族，住武漢市漢陽區(qū)。委托代理人：彭皖華，湖北景盛律師事務(wù)所律師。

上訴人匯金久臣公司上訴請求：撤銷一審判決第二項、第三項，改判駁回孫少華的全部訴訟請求，支持匯金久臣公司的全部反訴請求或?qū)⒈景赴l(fā)回重審。事實及理由：1、匯金久臣公司未違約，反而是孫少華欠繳租金構(gòu)成違約。2、案涉鑒定報告的檢材未得到雙方認可、鑒定結(jié)論錯誤，不應(yīng)作為本案裁判依據(jù)。被上訴人孫少華答辯稱，承租的房屋漏水，導(dǎo)致孫少華的合同目的不能實現(xiàn)，孫少華未及時交納租金是行使先履行抗辯權(quán)。案涉鑒定報告是對實物進行的鑒定，且鑒定時雙方均在場，鑒定結(jié)論正確。匯金久臣公司的上訴理由不能成立，請求駁回上訴，維持原判。2016年8月22日，孫少華訴至一審法院，請求：1、解除合同并退還商鋪租金23796元；2、賠償損失58000元；3、訴訟費用由匯金久臣公司承擔。事實及理由：2015年6月，匯金久臣公司以漢陽北建材市場招商名義與孫少華簽訂商鋪租賃合同。租賃期間，匯金久臣公司不為市場提供宣傳服務(wù)，反而招商引進了醫(yī)院、超市等大量與招商主題建材市場無關(guān)的商戶，管理混亂。最讓孫少華難以接受的是其提供的商鋪存在嚴重的建筑質(zhì)量問題，經(jīng)常大面積漏水漏雨，致使孫少華無法安全使用，裝修受損嚴重。結(jié)果導(dǎo)致整個建材市場聲譽損失嚴重，客戶不敢進來。匯金久臣公司一審辯稱：1、匯金久臣公司并未違約，孫少華不享有解除合同的權(quán)利。2、孫少華自租賃房屋以來，一直在使用承租的商鋪經(jīng)營，因此孫少華應(yīng)承擔該期間的全部租金和市場運營管理費，匯金久臣公司不應(yīng)當向?qū)O少華退還2015年8月至2016年1月的租金和市場運營費；3、孫少華履行了相關(guān)的合同義務(wù)，并無導(dǎo)致應(yīng)向匯金久臣公司退還2015年8月至2016年1月的租金和市場運營費的過錯。造成孫少華承租商鋪漏水的原因并非建筑質(zhì)量問題，且事后匯金久臣公司已及時對屋頂和相關(guān)設(shè)施進行修繕，同時匯金久臣公司也愿意在確定屋頂不再漏水后，再對商鋪內(nèi)部的天花板、墻面進行維修。匯金久臣公司未與孫少華約定為市場提供宣傳服務(wù)，也未約定不得引進醫(yī)院、超市等與建材市場主題無關(guān)商戶，匯金久臣公司不構(gòu)成違約。同時，匯金久臣公司已通過發(fā)布車身廣告方式提供了市場的推廣宣傳服務(wù)。而根據(jù)匯金久臣公司統(tǒng)計，漢陽北建材市場共有商戶123家，總面積8600平方米，非建材商戶18家，面積1100平方米，分別占商戶數(shù)的14.6%，總面積的12.7%，根本不構(gòu)成“大量”非建材商戶。孫少華沒有證據(jù)證明匯金久臣公司的行為導(dǎo)致市場管理混亂、聲譽損失嚴重。4、孫少華的證據(jù)不能證明商鋪漏水的持續(xù)時間和如何導(dǎo)致無法安全使用，更不能證明其具體損失和金額。因此，應(yīng)駁回孫少華的訴訟請求。匯金久臣公司提起反訴，請求：1、判令解除匯金久臣公司與孫少華之間的商鋪租賃合同；2、判令孫少華向匯金久臣公司支付2016年2月1日至孫少華騰退租賃房屋之日止的租金，暫計算至2016年10月15日為35088元；3、判令孫少華向匯金久臣公司支付2016年2月1日至孫少華騰退租賃房屋之日止未付租金的滯納金，暫計算至2016年10月15日為7174元；4、判令孫少華補足未足額支付租金972元；5、判令孫少華承擔本案訴訟費。孫少華針對匯金久臣公司的反訴辯稱：匯金久臣公司要求解除合同，孫少華同意，但是不同意支付租金。因為匯金久臣公司要承擔維修責任，匯金久臣公司未盡維修義務(wù)，要承擔瑕疵擔保責任。孫少華沒有使用過也不能使用租賃房屋，孫少華兩次向匯金久臣公司申請要求退租，匯金久臣公司沒有給任何答復(fù)，匯金久臣公司的反訴理由不符合法律要求，事實與實際情況相悖，請求法院駁回匯金久臣公司的反訴請求。一審查明事實：2015年5月11日，孫少華（乙方）與匯金久臣公司（甲方）簽訂《漢陽北裝修建材賣場一期商鋪租賃合同》，約定：甲方將坐落于武漢市漢陽區(qū)琴斷口街漢江苑二期的漢陽北裝修建材賣場商鋪出租給乙方使用，商鋪編號為C5，面積為52.88平方米。合同中注明：該商鋪實際面積最終以甲方委托的國家認證的測繪機構(gòu)提供的實測報告文件中所載明的建筑面積為準（建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積），根據(jù)單價測算的租金和運營管理費實行多退少補。乙方承租該商鋪用于經(jīng)營巨寧地板。租賃期限3年，自2015年2月14日起至2018年2月13日止。交付使用日期為2014年12月15日前，商鋪交付后，甲方給乙方兩個月裝修期，裝修期免收乙方租金和運營管理費；若甲方逾期交付商鋪，則計租日期順延計算，甲方的逾期交付行為不構(gòu)成違約，無需承擔任何責任。租賃價格含租金和市場運營管理費兩部分，此價格為不含稅價格。租金和市場運營管理費按半年繳交，乙方須于每半年到期前10日，向甲方繳交下半年的租金和市場運營管理費，在簽訂本合同時繳交第一半年租金和市場運營管理費。租金和運營管理費為75元/平方米/月，月租金合計3966元。前兩年租金和運營管理費不遞增，第三年在上一年度租金和運營管理費的基礎(chǔ)上遞增5%。乙方在簽訂本合同時須繳交3966元，作為履行本合同的保證金。乙方如在租賃期限內(nèi)中途退鋪或不按期繳交租金及運營管理費，保證金甲方不予退回。合同租賃期滿或經(jīng)雙方一致同意終止本合同時，在乙方不損壞該商鋪內(nèi)外所有設(shè)施，并交清所有應(yīng)交費用的情況下，甲方須無息退回保證金。租賃期內(nèi)，如乙方未能按本合同約定的時間足額繳納費用（含租金、運營管理費、違約金及其他乙方應(yīng)當支付的費用），甲方有權(quán)直接抵扣乙方向其繳納的保證金（但不影響甲方對乙方該等行為可同時行使的任何其他權(quán)利或補救方法）。甲方應(yīng)在抵扣行為發(fā)生后書面通告乙方，乙方應(yīng)在收到前款所述書面抵扣通知的10個工作日內(nèi)把甲方扣除部分的保證金重新補足并繳付給甲方。乙方可按該市場物業(yè)管理公司審核同意的裝修方案對該商鋪進行裝修。乙方應(yīng)保證合同期內(nèi)不退鋪，如中途退鋪則需提前一個月通知甲方，已繳納的款項甲方不予退還。該商鋪內(nèi)的主體結(jié)構(gòu)如因自然損壞或甲方的過錯而損壞，由責任方負責支付維修費用，若商鋪在此期間不能營業(yè)，甲方應(yīng)免收乙方在此期間的租金。如乙方逾期7日未能繳足租金、運營管理費及其他應(yīng)繳費用，甲方有權(quán)停止該商鋪的水、電供應(yīng)，由此造成的損失由乙方承擔。如乙方逾期30日未能繳足上述應(yīng)繳費用，甲方除按未繳費用每日1‰向乙方收取滯納金外，有權(quán)單方面解除本合同，收回該商鋪，乙方的履約保證金甲方不予退回。若保證金不足以彌補甲方損失的，甲方有權(quán)向乙方追索。合同簽訂后，孫少華于2015年5月11日向匯金久臣公司支付了半年租金23796元以及押金3966元，該筆租金對應(yīng)的時間段為2015年8至2016年1月。同時，孫少華對所租商鋪進行了裝修。因所租商鋪漏水，孫少華向匯金久臣公司反映了商鋪漏水情況。匯金久臣公司對房屋屋頂進行了維修，但仍存在滲漏情況。該商鋪經(jīng)武漢市漢陽區(qū)住房保障和房屋管理局測量，實測建筑面積為55.04平方米。案件審理期間，孫少華申請對所租商鋪的房屋質(zhì)量、商鋪裝修殘值以及存貨實際損失進行鑒定。經(jīng)鑒定，該商鋪裝修殘值為25563元，貨物損失為23413元。孫少華撤回了對房屋質(zhì)量的鑒定。一審認為：孫少華、匯金久臣公司簽訂的《漢陽北裝修建材賣場一期商鋪租賃合同》是雙方真實意思表示，未違反法律禁止性規(guī)定，合法有效。合同簽訂后，匯金久臣公司將約定的商鋪交付給孫少華，孫少華向匯金久臣公司支付了半年租金和押金。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百一十六條的規(guī)定，出租人應(yīng)當在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。因承租的商鋪漏水，孫少華向匯金久臣公司反映，匯金久臣公司進行了維修，但維修效果不理想，未能根本解決漏水的問題，仍對孫少華造成了損失。這導(dǎo)致孫少華無法正常營業(yè)，無法實現(xiàn)合同目的，故對孫少華要求解除合同的訴訟請求，予以支持。因?qū)O少華沒有證據(jù)證明其沒有實際開業(yè)，也未能將商鋪鑰匙及時返還給匯金久臣公司，對孫少華要求匯金久臣公司退還已給付租金23796元的訴訟請求，不予支持。匯金久臣公司辯稱孫少華未及時交納租金，匯金久臣公司依合同約定有單方解除權(quán)。因匯金久臣公司未能徹底解決房屋漏水的問題，其違約在先，孫少華有理由拒絕繼續(xù)交納租金，故對匯金久臣公司的該項辯稱，不予采信。對匯金久臣公司以此為由解除合同以及支付后續(xù)租金和滯納金的反訴請求，不予支持。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條以及《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條的規(guī)定，合同解除后違約方應(yīng)賠償對方所受損失。因此，匯金久臣公司應(yīng)賠償孫少華剩余租賃期內(nèi)裝修殘值25563元以及貨物損失23413元。因商鋪實測面積為55.04平方米，多于合同所載52.88平方米，依合同約定據(jù)實結(jié)算，孫少華應(yīng)補齊第一期半年租金972元。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第九十四條第四項、第九十七條、第二百一十六條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決：一、解除孫少華與匯金久臣公司于2015年5月11日簽訂的《漢陽北裝修建材賣場一期商鋪租賃合同》；二、匯金久臣公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向?qū)O少華支付裝修殘值賠償金25563元；三、匯金久臣公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向?qū)O少華支付貨物損失23413元；四、孫少華于本判決生效之日起十日內(nèi)向匯金久臣公司支付租金972元；五、駁回孫少華的其他訴訟請求；六、駁回匯金久臣公司的其他反訴請求。本訴案件受理費人民幣1,845元（孫少華已預(yù)交），反訴案件受理費440元（匯金久臣公司已預(yù)交），鑒定費，由匯金久臣公司負擔1845元，由孫少華負擔440元，匯金久臣公司于本判決生效之日起十日內(nèi)將應(yīng)承擔的案件受理費差額1405元直接支付給孫少華。二審中，雙方當事人均未提交新證據(jù)。本院經(jīng)審理查明：一審認定事實屬實。本院另查明如下事實：1、孫少華承租案涉商鋪經(jīng)營地板、墻紙等產(chǎn)品。匯金久臣公司未能根本解決案涉商鋪漏水的問題，對孫少華的經(jīng)營和產(chǎn)品造成了損失。2、一審?fù)徶?，孫少華提交了2016年5月26日、2016年6月2日向案涉商鋪所屬市場要求退租的書面申請，并稱2016年8月就停止營業(yè)了。匯金久臣公司質(zhì)證后認為系單方提交，不能證明雙方就退租進行過交涉。3、孫少華稱案涉商鋪所在市場于2016年10月起就開始關(guān)門清場。匯金久臣公司稱市場于2017年年初開始清場轉(zhuǎn)向經(jīng)營水產(chǎn)品。4、案涉商鋪現(xiàn)由市場物業(yè)管理部門管控。孫少華稱對商鋪內(nèi)物品放棄。
上訴人湖北匯金久臣投資股份有限公司（以下簡稱匯金久臣公司）因與被上訴人孫少華房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省武漢市漢陽區(qū)人民法院（2016）鄂0105民初3153號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年3月20日受理后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為：本案應(yīng)圍繞上訴人的上訴請求及理由進行審理。孫少華、匯金久臣公司于2015年5月11日簽訂的《漢陽北裝修建材賣場一期商鋪租賃合同》是雙方真實意思表示，合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。合同履行過程中，案涉商鋪漏水，匯金久臣公司進行了維修，但未能根本解決漏水的問題，致使孫少華承租商鋪的目的無法實現(xiàn)，進而要求退租，故一審判決對孫少華要求解除合同的訴訟請求予以支持，有事實和法律依據(jù)。關(guān)于匯金久臣公司上訴主張孫少華欠繳租金構(gòu)成違約、匯金久臣公司依合同約定有單方解除權(quán)的問題。匯金久臣公司未能徹底解決房屋漏水的問題，對孫少華的經(jīng)營造成了實質(zhì)影響，孫少華有理由拒絕繼續(xù)交納租金，故匯金久臣公司的該項上訴主張不能成立。關(guān)于匯金久臣公司上訴稱案涉鑒定報告結(jié)論錯誤，不應(yīng)作為裁判依據(jù)的問題。經(jīng)查，匯金久臣公司的該項上訴主張缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予采信。綜上，上訴人匯金久臣公司的上訴理由均不能成立，其上訴請求本院不予支持。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，實體處理亦無不當。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費1845元，由湖北匯金久臣投資股份有限公司負擔。本判決為終審判決。

審判長　　安林鋒
審判員　　李斌成
審判員　　駱朝輝

書記員：申光偉